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住宅

オアフ島の不動産(6月の統計)と 物件購入に最適な住宅ローンのレート!

アロハ、リエです。6月のオアフ島不動産の統計がホノルル不動産協会から発表されました。

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 年次比較で見ますと、一戸建てとコンドミニアムは、中間価格が2.3%と3%とそれぞれ上昇し800,000ドルと432,500ドルとなりましたが、販売件数は10.4%と13.5%と減少という数字が出ています。また在庫は一戸建てもコンドミニアムも増加し、マーケットに出ている日数も上昇で、売り手さんにとっては長くマーケットに出ている場合は早めに価格調整が必要です。

 

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買い手さんにとっての好機と言える現在のオアフ島のマーケット市場。住宅ローンが3.25%レベルまで来ています。私自身、まさかこのレートまで下がると思っていなかったので、驚いています。すでに購入されている方は、リファイナンシングでこの時期に低レートを抑えられるのもよいですし、リファイナンシング・キャッシュアウトで、お持ちの物件のローンを組み換えて次の物件の購入も考慮に入れられてもよいでしょう。投資家の方には、7年変動住宅ローンもさらに低金利で人気です。これから購入という方も私たちにぜひお問い合わせください。

 

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バケレン規正法案のBill 85とBill 89可決ならず、また先送り。。

アロハ、トモコです!

今日は、4月末にお知らせした、市議会のバケレンの法案Bill 85とBill 89の結果が出ていますのでご案内!

イリカイ1308号室にて、

ステージングするリエトモ!

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内容が不十分で見送りとなり、結局、今度新しく設置された委員会で協議されていくことになりました。

現在リゾートゾーン以外でバケレン活動を行っている物件はオアフ島で6,000~8,000件あると言われていますが、合法的、に貸せる短期貸し出し証明書を持っているのはわずか816件にすぎません。

法案の狙いは、許可制にすることによって数を規制し、住宅街でのゲストの頻繁な出入りによって発生する近所迷惑的な行為を防ぐことはもちろん、バケレン収入に課せられるTATやGETの税金また正確な固定資産税を徴収することも含まれています。

Bill 89 が可決すれば、最高でさらに1,715件の許可が新規に発行され(おそらく抽選で決定)、Airbnb、Homeaway、VRVOといったオンラインのブッキング会社に対してオーナーの情報をDPP(企画許可局)に提出することも義務づけられます。

(先日のブログで書きましたが、この5月1日にハワイ州の上院でSenate Bill 1292が可決され、現在IGE知事の承認待ちです。こちらは、ブッキング会社はハワイ州に代わりTATとGETをオーナーより徴収すること、またオーナーの情報を税務局へ提供することを義務付けましたが、税務局はその情報を市町村と共有しないといった内容でした。)

Bill 89は、バケレンを希望するオーナー団代と市議会が協議を重ねてきた上での妥協案で、市は30日以内のレンタルを許可する代り、ゲストを月に一組みに制限することで、今まで問題となってきた近所迷惑的な状況にも対処できるとオーナー側は考えていました。

バケレンに関する制度の見直しは、この数年幾度も市議会でかけられその都度見送られてきた課題で、今後も議論は続きそうです。不透明または不十分な点が改善され納得のいく結果がでることに期待します。

 

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測量検査、事前にしてくださいね

アロハ、リエです。

今日は、エンクローチメント(Encroachments)についてチョッとご説明!

 

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(写真バースディ・ハイティー@モアナサーフライダー)

 

一戸建ての取引の場合クリアーしなければならない条件のひとつに土地の測量検査があります。購入する物件と周りの家の境界線を明確にするもので、ハワイ州の認可を受けた専門業者にきてもらい(測量検査はハワイでは慣例的に売り手が負担)、もし違法となる範囲の侵入が発覚した場合この問題をクリアーしなければ登記ができません。

ハワイ州の法律では、住宅地域の場合、0.5フィート(6インチ)つまり15.24センチまでの侵入は合法とされていて、それ以上だとエンクローチメントとみなされます。

では、どうやって解決するのでしょうか?

まず一般的なのが、侵入している事実を侵入先の所有者(ネイバー)に承認してもらい合意書(Encroachment Letter)に署名してもらうというもの。大抵の場合フェンスや外壁が少しずれている程度なので、特に問題なく署名してもらえます(余談ですが、売却の時を考えて、お隣さんとはなるべくいい関係でいるのがいいかも

では、もし拒否された場合どうなるのでしょうか?

●侵入物を取り除き、新たに測量検査を行い、エンクローチメントを取り除く。

●買い手がエンクローチメントがあることを理解したうえでその事実を承認し登記する。たまに一般道路に外壁などがはみ出ていることもあり、そうした場合は、行政が Encroachment Letterに署名してくれるということはまず無いので、こういったケースにも当てはまります。

こうした際は、買い手側はリスクを充分把握し、弁護士さんなどに相談するのがベストですね。現実的には、クレームがあればその時点で侵入物を取り除けばいいわけですが、ライアビリティー(損害問題)なども考慮して法律の専門家に尋ねるのがいいでしょう。

また、ローンを組む場合は、権限保険を発行するタイトル会社の要請で、エンクローチメントによって今後発生しうるリスクとダメージを買い手の責任で負担しますとの合意書に署名が求められるケースもあります。

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(アナハでのバースディパーティ)

つい先日、エンクローチメントの問題でもめてかなりのストレスで疲れている同僚の話を聞きました。エンクローチメント合意書をネイバーからもらおうとしたら名義人の一人が亡くなっていて、サインができず、そのような場合はネイバーが死亡届などでまず名義をクリアにしてからのサインとなりますが、どうやらネイバーが説明に話を傾けずなどで難航しているうちに、売り手さんが買い手さんに相談もなく、エンクローチメントを除去してしまったようで、ネゴシエーションが難航。弁護士まで出てきて、そのエージェントさんは眠れない日々を過ごしていると切実に語りました。

一戸建ての場合、エスクロー期間中、はらはらの連続で、私たちも眠れない日々が続くことは多いです、色々な問題が次々に出てきます。売り手さんと売り手のエージェントさんの事前準備でまったく状況が変わることが多く、「この問題を事前に解決しておいてくれたらこんなことにならなかったのに」と思うこともしばしば。

「このおうちは60年代から同じ家族が3世代住んでいて、塀もずっと同じものだからエンクローチメントはないですよ」と、言い切るエージェントさんもいます。

そんなエージェントさんの言葉で、「このエスクローは問題出てきて、もめるかも」と頭をよぎるものです。

60年代と今の測量の手法はまったく違い、昔の測量は正確でないことが多く、売り手さんは事前に測量をし問題を解決しておくことは大事なことです。

成約してからあわてない、またせっかくの取引がダメになってしまうのを未然に防ぐ為にも、これから売却される方は売りにだした時点で測量検査を行い何か支障があれば事前に対処しておくことをお薦めします。

一戸建ての場合、エンクローチメント以外にも、市からの許可なしの増築、シロアリ問題など、クリアにしないといけない項目がたくさんありますね。

売却に関するお問い合わせはリエトモまでどうぞ。家具の処分や私物の処分・配送といったことまでなるべくお客様のご希望に沿う形で日本語で親切・丁寧にお手伝いさせていただきます。

 

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(この木何の木のモアナルアガーデンズでのバースディピクニック。めったにしない格好で)

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(恒例のお友達のバースディ・ディナー@ハレクラニホテル。

バースディのイベントが多いですね)

 

 

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2019年ハウジングマーケット、高額取引は日本からのバイヤーが独占

アロハ、リエです。

 

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会社のアワードセレモニーが先日シェラトンワイキキで行われました。

毎年、ドレスアップが恒例(というか派手になる一方!)となってきた行事で、女子にとってはとても楽しみなイベント。

アメリカの会社はこういうのが面白いですよね。

(写真:私たちの上司のパティ。10年間私たちを育ててくれたスーパーキャリアウーマン。)

さて、2019年のハウジングマーケットですが、価格は安定しているものの、販売件数が減少したり、在庫が増加してくる傾向が見えてきており、少しソフトなマーケットにシフトしています。

買い手さんにとっては、在庫もが分で選択の余地も広がり、また住宅ローンのレートがここにきて下がっていることはとても魅力的といえます。売り手の価格調整も多く見られます。

それとは反対に高額取引は相変わらず順調な動きで、今年にはいって5ミリオン以上の物件の取引はすでに7件。そのうち5件が日本からのバイヤーで、日本からの富裕層はハワイのラグジュアリーマーケット市場で依然として主要プレーヤーであることがうかがわれます。ちなみに残りの2件は、カリフォルニアからのバイヤーとローカルバイヤーです。

3165 Diamond Head Road #c SOLD $5,300,000 FS (Diamond Head)

215 Kulamanu Place SOLD $12,000,000 FS (Diamond Head)

4902 Kahala Ave SOLD $5,283,000 FS (Kahala)

4411 Aukai Ave SOLD $5,150,000 FS(Kahala)

1360 Mokulua Drive SOLD $11,150,000 (Lanikai, Kailua)

1118 Ala Moana Blvd PH3402 SOLD $7,287,500 FS (Waiea in Kakaako)

1388 Ala Moana Blvd #7400 SOLD $5,900,000 FS (Parklane in Ala Moana)

1360 Mokulua Drive は、マーケットに13年も出ていた物件で、$24ミリオンで2006年に売り出されその後、マーケットから降りたり戻って来たりを繰り返していました。ここ数年の売り出し価格は13ミリオン台で、やっとバイヤーさんが見つかったという感じです。すべてがご縁とタイミングですね。

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おかげさまで今年もアワード(ダイアモンドササエティ賞)を受賞することができました。

これもひとえに応援して下さるお客様のおかげです。

本当にありがとうございます。

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昨年のゴールドのドレスから今年は地味なブラックのドレス。

ブラックのドレスはあまり着ないのですが、写真を見て、あまり似合わない?と思ってしまいました (笑)

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会社のトップセールスのトレーシーアラン。

今年は$81ミリオンのセールでナンバーワン。毎年ほぼナンバーワンなのですごいことですよね。

リエトモの毎年恒例の写真撮影。

今年もどうぞよろしくお願い致します。

 

 

 

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やはり最終的にはライフスタイルなんですよね

アロハ、リエです。

不動産内見、特にセカンドホームのショーイングをさせて頂く時に、最終的に選ぶポイントはお客様のライフスタイルになります。私たちエージェントの仕事は、好みやライフスタイルを十分にお伺いしながら、アドバイスをさせて頂きます。

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みなさん、好みは違います。滞在中は家事も忘れてホテルのようなサービスを好まれる方もいらっしゃるでしょうし、ジムやゴルフシュミレーションルーム、シアターなどアメニティが充実しているコンドがあっている方もいます。自宅のような生活をされたい方もいます。景観を重視してハワイらしいビーチライフを堪能されたい方もいらっしゃるでしょう。

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ショーイングの数日の間にお茶をしながら、何度もゆっくりお話をお伺いするのが好きです。色んな発見があります。

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私が今、住宅を選択するとしたら、重要になることは飼っている犬の散歩がしやすい環境か?

とか、考えますね!

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Azure Ala Moana の投資家枠が本日リリースされました

アロハ、リエです。

アラモアナのケアモク通りに建設されるアズレ(アズーレ)アラモアナのオーナー居住用ユニットの売り出しが1か月ほど前に始まり、本日で1か月経過したことから、残ったユニットは投資家にリリースされました。朝早くからショールームのあるビルではうちの会社のエージェントさんもお客さんと並んでいました。1か月前のオーナー居住用でも多くの人が列を作って並びましたが、こういう光景を見るのは久しぶりです。

パンダクイジーンという飲茶のあったレストランの一角、ケアモク沿いにこのコンドは建ちますが、やはりローカルに大変人気で、当社のオフィス内でローカルのエージェントさんは、たくさん売ってます。若手のエージェントの友人は、すでに10室近くをこの1か月で売っていて、その8割はオーナー居住用ユニット、ローカルです。

ラナイもあり、高層ユニットからはオーシャンの景色を望むことができます。

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住所:641 Keaumoku Street Honolulu HI 96814

41 階建て

39レジデンシャル(居住用)のフロアー階

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408室(トータル)うち、レジデンシャルのお部屋は330室で、スタジオ(1室)、1ベッドルーム(124室)、2ベッドルーム(195室)、3ベッドルーム(10室)の購入用コンド以外に、78室(スタジオは72室、1ベッドルームは6室)のアフォーダブル用レンタルが入ります。

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1か月で60%以上を売り、好調なアズレ・アラモアナ。

ちなみにビルの50%のお部屋は開発業者のフレンズ&ファミリーでほとんど売れていますが

おそらく残っているユニットが本日リリースされたのではないでしょうか

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値段は、平均的なお部屋で、ダイアモンドヘッド側の2ベッドルームで80万ドル台から90万ドル台、

3ベッドルームは1ミリオン台から。

上記の80万ドル台から90万ドル台の2ベッドは1000スクエアフィート以下のそれほど大きくないお部屋のお値段です。

あまり大きくない2ベッドルームで中層階などの80万ドル台から90万ドル前半のお値段のお部屋が初日から早く売れました。また1ベッドルームは言うまでもなく大変好調な売れ行きで、今日の時点でほぼ1ベッドルームは売り切れでしょうか(残り一室でした!)。

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新築プロジェクトを購入される方は、今の購入価格を3年後と同じ価格で購入されることを一番にあげられます。

中古物件を購入される方は、今の住宅ローンのレートを押さえるためです。住宅ローンのレートはじりじり上がってきていて、1%上昇すると購入能力が11%下がると言われています。80万ドルのローンが組めると仮審査を銀行から1年前にもらっていても今のレートになると71万ドルしかローンが組めなくなります。

何がベストかしっかり考えて購入プランを立てることがとても大事ですね。リエトモにご相談ください。

 

 

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FRBが0.25%の利上げを決定しました。

アロハ、トモコです!

モアナパシフィックの庭にあったハイビスカス。色合いが可憐。

hibiscus at moana pacific

本日、米国の中央銀行にあたる連邦準備制度理事会(FRB)は、銀行間で貸し借りするフェデラルファンド(FF)を0.25%引き上げると決定し、政策金利は年1・75~2%から年2~2・25%にすることを発表しました。

今回はこれで今年3回目の利上げとなり、アメリカの好景気と低失業率を背景に本年内にはもう一度利上げされるのではと示唆されています。

本日付のハワイの大手銀行2社の30年の固定の金利レートは、First Hawaiian BankでAPR 4.64% 、Bank of HawaiiでAPR4.53%と出ています。住宅ローンを組む際にポイントを支払う選択がありますが、ポイントとは手数料ではなく金利の前払いで、ポイントが高いほど金利が低くなる仕組みで長期で所有するほどメリットが高くなります。APRとは金利とポイントをまとめた指数なので、ローンを組む時には金利の数字を単純に比較するのではなく、APRの指数で比較することがポイント(笑)です。

上記のAPRだと、$100,000の借り入れに対して支払う毎月の支払額は$499(四捨五入切り捨て)約$500と覚えやすい数字なので、今後の目安にしてくださいね!

 

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上昇しつつある住宅金利(グラフ付き)

アロハ、トモコです!

今日は気になる住宅金利のお話!

下記は、1071年~2018年5月10日までの住宅ローンの金利動向(30年償還の固定)のグラフです。今年になり5%に近づいてきているのがわかりますよね。

interest  rate graph 5.17.2018

2010年以降継続されてきた歴史的低金利も、今後は徐々に上昇していくと予想されています。1930年の大恐慌以来と言われた2007~2008年の金融危機よりすでに10年がすぎアメリカ(および世界規模で)経済がほぼ完全に復活したこと、失業率が4%前半に抑えられていること、また株式市場および不動産市場が好調で活況なことが背景にあります。

ちなみに今日の30年固定の全国平均のレートは4.53%、借入額$10万ドルにつき毎月の支払は$508になる計算。

今年になりローカル市場(特に西側地区)はさらに活発でマルチプルオファーが続いていますが、金利が上がる前にという焦りもあるのでしょう。

ベストなレートを確保するには20%の頭金が理想的ですが(非居住者の場合はレートが異なります)、FHAといった少ない頭金でローンが組めるプログラムもあります。ご相談はリエトモまでどうぞ!

かパフルのトンカツ屋さんでディナー!

tonkatsu tamafuji

 

 

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オーシャンフロントのKahala by the Seaの分譲がいよいよスタート!

アロハ、智子です。

オーシャンフロントのKahala by the Seaの分譲がいよいよ始まります。こちらは2013年にデベロッパーのAlex & Baldwin社が川本源司郎氏より30件あまりの土地と一戸建てを約$100ミリオンでバルク購入した土地の一部が、ウルトラ・ラグジュアリーな6戸の集合住宅として生まれ変わったものです。

上下2ユニットで構成された建物3つの内2つが海に面して建てられ、残りの1つが道路側に建てられます。価格帯は$8.999ミリオン から $12.999ミリオン。

とても希少価値の高いカハラのオーシャンフロント、ご興味のある方は私共までお問い合わせください。

 

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トランプ政権の大規模な税制改革で・・・

アロハ、リエです。

さて、2018年トランプ政権の大規模な税制改革で、今後の不動産マーケット市場にどのような影響があるかなど、オフィス内でも多くのディスカッションが聞かれるようになりました。住宅ローンの利息控除についても最高$750,000ドルまでのローンの部分の利息のみが控除で今までの$1,000,000から上限が下がりました(新規購入の方)。この制限以外には、住宅を担保とするホームエクイティローンに係る利息控除に関しては控除が不可、などが盛り込まれました。ただ簡易サマリーだけをみて判断されないで、詳細をご担当の会計士にどうぞ聞かれて対応されるのがいいかと思います。ホームエクイティローンに係る利息控除に関しても、不可と明記されていても、そのあとに“ただしこのようなケースは控除できます”と続きがあります。どうぞご相談ください。

 IMG_4298

(“Rie –  A big thank you to you and Tomoko for the tremendous efforts you all have put forth in finding us a great place to live in Hawaii. Your patience and understanding to accomplish all of this from thousands of miles apart is greatly appreciated! – お家を購入されたアメリカ人のお客様からカードを頂きました。この仕事をしていて本当によかったと心から思う瞬間です。)

購入を考えられていらっしゃる方は、上記の税制改革でどのような影響を受けるかなど会計士にご相談されると同時に、ローンオフィサーに面会することをお勧めします。昨年からローンの利息が1%上昇で、ローンの上限金額にも影響が出ています。1%の上昇で、Purchasing Power は9-11%下がります。50万ドルのローンが降りると去年言われた方も、今のレートで45万ドルになっているかもしれません。今後の購入の計画を立てる上で、会計士とローンオフィサーとの相談は欠かせないでしょう。

 

さて、覚えておくと便利な数字です。$100,000を5%の利息で借りた場合:

月々の支払いは、約$537です。これは元利均等法で30年の償還で計算されています。 $500,000を借りるときは、単純にこの$537を5倍にしてください。

 

それでは素晴らしい週末をお過ごしください。

 

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