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住宅

上昇しつつある住宅金利(グラフ付き)

アロハ、トモコです!

今日は気になる住宅金利のお話!

下記は、1071年~2018年5月10日までの住宅ローンの金利動向(30年償還の固定)のグラフです。今年になり5%に近づいてきているのがわかりますよね。

interest  rate graph 5.17.2018

2010年以降継続されてきた歴史的低金利も、今後は徐々に上昇していくと予想されています。1930年の大恐慌以来と言われた2007~2008年の金融危機よりすでに10年がすぎアメリカ(および世界規模で)経済がほぼ完全に復活したこと、失業率が4%前半に抑えられていること、また株式市場および不動産市場が好調で活況なことが背景にあります。

ちなみに今日の30年固定の全国平均のレートは4.53%、借入額$10万ドルにつき毎月の支払は$508になる計算。

今年になりローカル市場(特に西側地区)はさらに活発でマルチプルオファーが続いていますが、金利が上がる前にという焦りもあるのでしょう。

ベストなレートを確保するには20%の頭金が理想的ですが(非居住者の場合はレートが異なります)、FHAといった少ない頭金でローンが組めるプログラムもあります。ご相談はリエトモまでどうぞ!

かパフルのトンカツ屋さんでディナー!

tonkatsu tamafuji

 

 

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オーシャンフロントのKahala by the Seaの分譲がいよいよスタート!

アロハ、智子です。

オーシャンフロントのKahala by the Seaの分譲がいよいよ始まります。こちらは2013年にデベロッパーのAlex & Baldwin社が川本源司郎氏より30件あまりの土地と一戸建てを約$100ミリオンでバルク購入した土地の一部が、ウルトラ・ラグジュアリーな6戸の集合住宅として生まれ変わったものです。

上下2ユニットで構成された建物3つの内2つが海に面して建てられ、残りの1つが道路側に建てられます。価格帯は$8.999ミリオン から $12.999ミリオン。

とても希少価値の高いカハラのオーシャンフロント、ご興味のある方は私共までお問い合わせください。

 

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トランプ政権の大規模な税制改革で・・・

アロハ、リエです。

さて、2018年トランプ政権の大規模な税制改革で、今後の不動産マーケット市場にどのような影響があるかなど、オフィス内でも多くのディスカッションが聞かれるようになりました。住宅ローンの利息控除についても最高$750,000ドルまでのローンの部分の利息のみが控除で今までの$1,000,000から上限が下がりました(新規購入の方)。この制限以外には、住宅を担保とするホームエクイティローンに係る利息控除に関しては控除が不可、などが盛り込まれました。ただ簡易サマリーだけをみて判断されないで、詳細をご担当の会計士にどうぞ聞かれて対応されるのがいいかと思います。ホームエクイティローンに係る利息控除に関しても、不可と明記されていても、そのあとに“ただしこのようなケースは控除できます”と続きがあります。どうぞご相談ください。

 IMG_4298

(“Rie –  A big thank you to you and Tomoko for the tremendous efforts you all have put forth in finding us a great place to live in Hawaii. Your patience and understanding to accomplish all of this from thousands of miles apart is greatly appreciated! – お家を購入されたアメリカ人のお客様からカードを頂きました。この仕事をしていて本当によかったと心から思う瞬間です。)

購入を考えられていらっしゃる方は、上記の税制改革でどのような影響を受けるかなど会計士にご相談されると同時に、ローンオフィサーに面会することをお勧めします。昨年からローンの利息が1%上昇で、ローンの上限金額にも影響が出ています。1%の上昇で、Purchasing Power は9-11%下がります。50万ドルのローンが降りると去年言われた方も、今のレートで45万ドルになっているかもしれません。今後の購入の計画を立てる上で、会計士とローンオフィサーとの相談は欠かせないでしょう。

 

さて、覚えておくと便利な数字です。$100,000を5%の利息で借りた場合:

月々の支払いは、約$537です。これは元利均等法で30年の償還で計算されています。 $500,000を借りるときは、単純にこの$537を5倍にしてください。

 

それでは素晴らしい週末をお過ごしください。

 

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住宅ローンの金利ついに4.5%・・・購入のタイミングは?

アロハ、リエです。

さて住宅ローンの金利が上昇しているニュースはお聞きになっているかもしれません。今日のレートで30年固定のコンフォーミングで4.5%(APR4.530%)です。金利がもうすぐ上がりますよと言われ3%台が思った以上に長く続きましたが、4.5%台となりました。

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(お客様とゴルフをご一緒させて頂きました)

さて、購入を逃されたと思われている方もいるかもしれません。ただ、購入はご自身のタイミング次第なので、必ずしも過去最高の低金利で過去最低の価格で購入することが好タイミングであるともいえないでしょう。ご自身が頭金もそろい、準備が整ったのが今であれば、”今”が一番タイミングのいい時期なのです。そろそろ二つ目の物件をと思われている方は、不動産のバリューが上昇したのを受け、リファイナンシングでキャッシュアウトし、二件目の物件の頭金にあてることも視野に入れられてもいいでしょう。リファイナンシング&キャッシュアウトは、銀行の査定額の最高80%までを融資額としてキャッシュアウトすることができます。こちらにお住まいでない外国人でもリファイナンシン&グキャッシュアウトも可能ですのでどうぞお問い合わせください。

物件購入についてのご相談とローンの審査もローンオフィサー同席で行っております。ハワイに居住の方は、以下の資料が必要となります。どうぞお気軽にお知らせください。

●2015年と2016年の確定申告

●2015年、2016年、2017年のW2フォーム

●お給料のPaystubs (最近二回分)

●銀行のステイトメント(最新のもの)

最近お天気の悪い日が続くホノルルですが、どうぞ体調管理に気を付けられてくださいね!

 

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やっぱり人気、ハワイのラグジュアリー不動産!

アロハ、トモコです!

今日ワイキキにランチに出かけた際に、今はやりのレンタル自転車 Biki(バイキー)にちょっと腰かけてみました。

最後に自転車にのったのは中1の時、実際はとても怖くて乗れない~。。

tomoko 9 13 2017

今日は、先日パティがホノルル不動産協会のミーティングで行ったジュアリー不動産市場のプレゼン内容をご案内!

世界規模でみると、売り手市場を背景に強気の売り手と買い手の間にギャップが生じ、供給が需要を上回っている状態。

ラグジュアリー不動産のトレンドにおいては、徒歩圏内で用が足せる利便性や留守にしやすい環境などライフスタイルを重視する傾向が強く、大きくて管理が大変な物件やどこにでもある建売型住宅は人気がありません。

今人気のアメニティーのリストはこちら:

●ルーフトップのヘリコプターパッド

●プライベートビーチとドック

●セキュリティーとプライバシー

●スマートホーム・テクノロジー

●ホームスパ

●ホームシアターとワインルーム

●アウトドアにあるフルキッチン

●コンシェルジュやヴァレーサービス

●景観

●シンプルなほどよし。

●トップクラスの質の良いアメニティー

ハワイ州の2016年度の販売件数のボリュームの内訳:

●オアフ島 $8.9ビリオン

●マウイ島 $1.8ビリオン

●ハワイ島 $1.4ビリオン

●カウアイ島 $516ミリオン

2016年度のオアフ島全体での外国人バイヤーの内訳トップ10(タックスアドレスで選別):

1. 日本 $753.7ミリオン              581件

2. カナダ $102.0ミリオン         116件

3. 中国 $39.5ミリオン                30件

4. 香港 $32.5ミリオン                21件

5. 韓国 $23.0ミリオン                12件

6. シンガポール $22.6ミリオン             11件

7. オーストラリア $20.6ミリオン  9件

8. 台湾 $7.9ミリオン                                6件

9. グアム $4.7ミリオン                            7件

10. イギリス $3.5ミリオン                        4件

ダントツの日本ですが、2016年はワイキキの高級ホテルコンドであるリッツカールトンとカカアコにあるワードビレッジの主力コンドとなる高級コンドのワイエアの両方が登記した年で、リッツの総額が$341.0ミリオン、ワイエアが$86.1ミリオンと合わせてn$428ミリオンと、約57%を占めています。

購入件数を島別にみると、日本人の場合$722ミリオン(約95%)がオアフ島での購入で、こちらは2015年と比較すると$506ミリオンの上昇となり、そのほとんどがリッツとワイエアであったことがよくわかります。ちなみに2013年が$166ミリオン、2014年が$254ミリオン、$2015年が$216ミリオンでした。これがカナダとなると$102ミリオンのうち$79.2ミリオン(79%)がマウイ島で、2015年と比較すると約25%伸びています。

2016年度の$2ミリオン以上の価格帯のバイヤーの内訳はこちら:

●アメリカ本土  42%

●ハワイ                38%

●日本                    15%

●中国/香港/シンガポール/台湾      3%

●韓国                    1%

●カナダ                1%

アメリカ本土のバイヤーの内訳ランキング:

1. カリフォルニア州        $427ミリオン

2. ワシントン州                 $57ミリオン

3. テキサス州                     $51ミリオン

4. ネバダ州                          $35ミリオン

5. フロリダ州                     $35ミリオン

6. ニューヨーク州            $34ミリオン

2016年で最も高額となった取引は、カイルアのオーシャンフロント(ビーチサイド)の2つの区画からなる59&63 Kailuana Placeで、$23ミリオンで売りにだされ$17,375,000で登記!ちなみに今年の現在までの最高セールはワイエアの$12,800,000です。残りあと3か月半、どんな高額取引がみられるでしょうか?

 

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飾ってほしいな、ハワイの素晴らしい絵画!

アロハ、リエです。

さて、先日、高級物件をご購入されたお客様とお部屋に飾るアートを選びに、ハワイで有名なマーク・ブラウン氏のスタジオにお邪魔しました。

 

markbrown 1

オープンハウスなどでハワイの住宅を訪れたときに

彼の絵を見かけられた方は多いかと思います。

カハラや高級コンドでは必ず見かけるほど

有名なアーティスト、マーク・ブラウンさんの絵です。

IMG_8826

マークが長さを図っているこの絵とかで6,000ドルぐらいだったでしょうか。

IMG_8825

もっとビーチっぽいものがよければ

今までの作品から同じようなのを描いてもらえることもできたと思います。

私はワイキキビーチで、賑やかそうな感じのアートが好きですね。

IMG_8824

markbrown

IMG_8823

ちなみに(下)こちらは私が家に飾っているマークのダイアモンドヘッドのアート。

ダイアモンドヘッドはマストですね!

IMG_8821

こちらも私の家にあるアート。

色合いがうちにピッタリなのです。

IMG_8822

うちのマナも素敵なアートをバックに。

mana

私のリエは漢字で理絵と書きます。

アートが好きな家族で美術館巡りが好きな家庭で育ちましたが

私は絵に興味がありませんでしたが

最近になってインテリアやアートが大好きになりました。

家は寝るだけでなく、安らぎを与えてくれる場所。

好きな小物やアートがあれば、こんなに心を豊かにしてくれるんですね。

今それを実感。

小さなコンドでも大きな豪邸でも、好きなものを取り入れてハワイ・ライフを

もっと豊かに・・・そんなお手伝いをリエトモは喜んでさせて頂きます!

 

 

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オアフ島の高級住宅地、どこが人気?

 

アロハ、トモコです!

今日は、弊社ラグジュアリー部門の月一のミーティングからのデータをご案内!

日本の富裕層の方にとって、便利でモダンなタウンのラグジュアリーコンドももちろんお勧めなのですが、ハワイの高級一戸建てには独特の雰囲気がありやはりゆったりとした戸建てをセカンドホームに好まれる方もいらっしゃいます。

バスルームつきの寝室、広~いシェフキッチンにゆとりのある間取り、アイランドとモダンが融合された素敵なインテリア、プールつきのトロピカルで緑豊かな大きな敷地、また高台からの圧倒されるオーシャンビューなど、ハワイ暮らしの夢が広がります。

こちらはダイヤモンドヘッド地区にあるお家からのビュー

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カハラのプール

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そんな人気の高級住宅地がホノルルには幾つかありますが、$1.5ミリオン以上の価格帯(ラグジュアリー物件カテゴリーのスタートポイント)の地域別販売数をみてみましょう!

 

カハラ:

2017年7月末までの累計 27件(前年同期比27%増)

2016年7月末までの累計 22件

 

ポートロック/ココカイ:

2017年7月末までの累計 9件(前年同期比変化なし)

2016年7月末までの累計 9件

 

ワイアラエイキ:

2017年7月末までの累計 21件(前年同期比75%増)

2016年7月末までの累計 12件

 

ハワイロアリッジ: 

2017年7月末までの累計 15件(前年同期比7%増)

2016年7月末までの累計 14件

 

ダイヤモンドヘッド/ブラックポイント/プウパニニ:

2017年7月末までの累計 8件(前年同期比変化なし)

2016年7月末までの累計 8件

 

ラニカイ:

2017年7月末までの累計 11件(前年同期比変化なし)

2016年7月末までの累計 11件

カイルア/ビーチサイド:  

2017年7月末までの累計 8件(前年同期比25%の増加)

2016年7月末までの累計 10件

 

27%増となったカハラはやはり安定しており根強い人気です。最近の傾向は強気で売りにだされた物件でもたついている感がありましたが価格調整がされると買い手がつくのにそう時間はかかりません。ワイアラエイキにおいては75%増となり、価格もだいぶ上がり少しスローダウンしてきた感があります。

 

$3ミリオン以上の価格帯で買い手がつきエスクロー中(成約中)の物件は島全体で22件。カハラが6件で売り価格$18ミリオンのビーチフロントもご成約!またカハラの手前に位置するダイヤモンドヘッド地区でも、売り価格$7ミリオンと長いこと売りにだていた$13.9ミリオンが成約しています、やはり立地でしょうか

 

 

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戸建てにする?それともコンド?

アロハ、トモコです!

先週からお客様の内覧があい続き忙しい私たち、ありがたいことです。

ハワイに移住を目的とされるご家族のショーイングで、ワイキキおよびカカアコの新築コンドに高台の戸建てをみてまわります。

一戸建てにするかコンドにするか、迷うところです。

お子さんを広々とした空間で育てたいと戸建てを選ぶ気持ちもわかるし、コンドの便利さも捨てがたいし。。

オアフ島一の高級住宅地ともいえるカハラはワイキキのすぐ先で利便性も高く人気抜群ですが、ホノルルにはタウンにそう遠くない距離で、ワイアラエイキ5やハワイロアリッジといったセキュリティゲートのある高台コミュニティーもあるので、得にお父さんが日本とハワイを仕事で行ったり来たりとなると、そちらもショーイングから外せません。

一軒家の良さは、やっぱり広々として気兼ねなく暮らせて、のびのびと子育てができること。こちらはお嬢さんがハワイに暮らすようになったら大型犬を飼いたいという思いもあるよう。

ラグジュアリーコンドにおいては、新築プロジェクトが続々と完成しリセールが出はじめその分オプションも広がっています。そのうえこれから分譲するプロジェクトもあったりで、私たちも覚えきれず常に勉強が必要。

最近のラグジュアリーコンドの場合1SF当たりの管理費は$1.00前後から上は$1.50くらいまでと確かにお高いのですが、アメニティーも充実しているし必要経費を前払いで払っていると思えば気も楽…? また、新しいコンドはスタジオ位のゲストスイートも用意されていて(一泊$150~$300程度)家族数世帯が集まるときに離れたホテルに泊まる必要がなく好評。ただし年末年始はすぐ埋まってしまうので早めに要予約ですが。

今回も、ショーイングをしながらたくさんお話し、目で見て、肌で感じることによってお客様もイメージがつかめて実感がわき目的もより具体的になってきたと言っていただき、大きな収穫がありました。

リエトモ、ウォーターマークにて忙しい合間にパチリ!

ロビーの心地よい風がたまらない~。

rietomo at watermark

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不動産鑑定の注意点

アロハ、トモコです!

Ala Moana Center, Macy’s手前もと白木屋の2階が“The Lanai”というフードコートに生まれ変わります!10-12件のお店が入るインドアアウトドアの飲食スペースとなるとか。3階にはボーリング場やほかのエンターテーメントの施設が予定されていて、今年中にはオープンする模様。

lanai at ala moana

最近は売り物件の価格調整が一戸建ておよびコンドミニアムの両方で多くみられますが、妥当な価格(市場価格)に調整されるやロケーションのいい物件また改装済みの物件はすぐに買い手がつくのが現状です。

しかし、オアフ島西側のローカル市場などはまだまだマルチプルオファーという現状が続くなか、最近不動産鑑定がネックとなるケースが増えています。

リエトモのブログの読者はすでにご存じのとおり、買い手が住宅ローンを活用する場合融資する銀行は必ず担保となる不動産物件を鑑定するわけですが、売り手市場の場合競争でオファー価格が上がってしまい結果的に鑑定が低くでてしまうことがあります。というのも鑑定士は過去3か月(売り手市場の場合)通常6か月の類似物件の売却価格に項目(間取り、大きさ、眺望、竣工年数、など)ごとに金額を足したり引いたりして鑑定額を決めていくからで、市場価格との間にギャップが生じます。

現金購入の場合は鑑定の必要性がないのでどれだけオファー価格を上げられるは買い手の一存ですが、鑑定が低くでると融資額が目減りするため当初買い手が予測していたレートをキープするためには頭金を増やしたり条件の変更を受け入れたりすることが必須となってきます。

先日リエもブログで触れていましたが、不動産鑑定は買い手だけの問題ではなく、売り手のエージェントは事前に売り手とその可能性やリスクについてよく協議をしリスト価格を調整することが大変重要となってきます。もちろん買い手のエージェントも鑑定が低くでる可能性がある場合は不足分を補う用意が買い手にあるのかまた差の際いくらまでだったら用意できるのかも決めておき事前にローンオフィサーとも打ち合わせしておくことが肝心です。もちろん鑑定が低く出た場合価格を交渉してみる手もありますが、売り手が歩み寄る保証はないしましてやマルチプルオファーで次の買い手が控えている場合キャンセルという結果にもなりかねまえん。最近オフィスのエージェントから鑑定士が慎重になって鑑定が低めにでる傾向にあるとも聞いていますので、皆さん事前にこの点エージェントとよくご相談くださいね!

 

こちらは4月度の統計:

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戸建て/コンドミニアムの両カテゴリーで、累計の中間売却価格は前年比戸建てが2.8%の上昇、コンドミニアムが3.9%の上昇。売りにでてから成約するまでの(Median Days on Market)は双方ともに5.3%(戸建て)10%(コンドミニアム)の減少で、全体的に相変わらず需要が高いことを表しています。

 

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2月の不動産の数字!注目は在庫薄と成約物件の増加!

アロハ、リエです。 早いものでもう3月。今週は私たちの会社のアワードセレモニー授賞式も控えており、テーマに沿ったドレスコードで出席。私たちの上司たちも、「あなたたちは今年はどんな服を着るの??」とテーマが発表された後、すぐに聞かれました!少し派手でもOK、このようなイベントに綺麗なドレスを着ていけるのがアメリカの会社の楽しいところだといつも思います。またすぐにインスタグラムに載せたいと思います!どうぞチェックしてください

IMG_8204

昨年のアワードセレモニーの写真。

https://www.instagram.com/rieaskey/(さて、本日不動産業者さんを対象とした“ソーシャルメディア発信”についてのプレゼンがあったそうで、私たちのインスタグラムが良い例で紹介されたと、参加した同僚が、「君たちのインスタ紹介されていたよ」と写真を見せてくれました。アメリカ人の間でも、私たちのウエブサイトやインスタグラムについて(ほとんど日本語なのに!?)よく出来ているね・・・とお誉め言葉を頂きます。心からとてもうれしいです!!!)

さて、二月の不動産の数字が出ました。一戸建て中間価格が昨年2月の700,000ドルから755,000ドルに上昇、コンドは1.7%の上昇で385,000ドルです。注目なのは、成約物件の件数で、一戸建ては423件と昨年の2月の350件から大幅の上昇で、同じくコンドも500件から628件とこちらも上昇です。成約件数はこんなに増えているのに、一戸建ての売り物件は414件から372件と減少、コンドも605件から565件と減少・・・・。価格上昇はうなづけます。

Feb2017

住宅ローンのレートは少し上がりましたが、まだ低レートです。ファーストホームバイヤーの方で収入制限を超えていない場合、MCCローンを使って税金のクレジットを得ることもできますのでぜひご相談ください。

Feb 2017

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