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住宅

住宅ローンはさらに低金利へ

アロハ、リエです。

新型コロナウイルスの感染拡大の第2波への懸念からアメリカの株価は大幅に値下がりし、ダウ平均株価は一時1800ドルを超えての下げ幅となりました。国債利回りも低下が続いています。

 

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(髪の色をダークにしました?!)

30年固定のコンベンショナルローンは2.625%まで下げました。ますますローカルマーケットの動きが活発になってきています。

旅行者への14日間の隔離義務は7月末まで延長され、日本の航空会社は相次いで7月の全フライトをキャンセルしました。ハワイ州は、感染者数のアラスカ州、日本、韓国、ニュージーランド、オーストラリアからの渡航者から優先的に緩和していく方針は示しているものの、空港での検査体制が具体化するまで当面この制限は延長されると思います。夏休みは非現実的になってきましたので秋以降に早い段階で体制が整うことを祈ります。ただ、抗議デモの集会や夏で気が緩んでいることからまた感染者数は増加傾向にあり、8月末までに第二波のピークを迎えるというデータも出ています。ハワイ州も、この三日間で、15人、17人、5人とゼロや1-2人からやはり増えてきています。

出口が見えない・・・と思ってしまいがちですが、“出口は見えるのだけど、少し先”と、知人に言われました。ポジティブに今週も頑張りたいと思います。

 

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5月のハワイ不動産の数字・・$1ミリオン以上のコンド85%下落(件数)

アロハ、リエです。

ホノルル不動産協会から5月の不動産の数字が出ました。

 

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予想通り、販売件数は減少しましたが、中間価格は在庫薄と高い需要で安定を維持した形となりました。

60万ドルから899,999ドルまでの価格帯での一戸建ての販売件数は、昨年と比べて26.3%と最大の減少となりましたが、140万ドル以上の販売は比較的均一を保ちました。コンドミニアムの市場では、すべての価格帯で30%以上の販売件数の減少が見られましたが、最も影響を受けたのは100万ドル以上の範囲で、2019年5月の40件と比較して、2020年5月は6件のみで85%減少しました。

前年度比較で販売件数は減少しているものの、市場は改善の兆しを見せています。一戸建ての需要は依然として強く、市場日数は13日間というほぼ過去最低の短さで取引がされています。 3月または4月に市場からいったん下された物件のうち30%は、5月末までに市場に戻されました。

新規の売り出し物件数は4月に比べて17%増加しましたが、エスクローに入る件数は4月から5月にかけて32%増加しました。

30年固定住宅ローン金利も5月末に平均で3.15%と記録的な低水準に達し、住宅ローン銀行協会によると、住宅ローンの申し込み件数は全国的に4月上旬と比較すると5月下旬は54%の増加で、 1年前よりも18%高い数字でした。

 

ハワイ州が再開し続ける中、すでに不動産の活動が活発に戻って来ており、私たちの地域経済が推進するのに貢献になればと願うばかりです。

 

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もう5月も終わり・・・

アロハ、リエです。

5月もあっという間に終わりに近づき、初夏の気持ちの良いお天気となってきました!

先日、ハワイ州の副知事のグリーン氏(お医者様です)が、7月からの観光業の本格的な再開を目指すとして、まずは感染者数の少ない日本、ニュージーランド、オーストラリアの受け入れを一番に解除していくべきと発言しました。ハワイ州は、”感染者数がゼロ”、を連日聞くようになりハワイは安全というイメージが定着してきたかもしれません。今後は、空港での検査体制が整うのを待つのみ。早く実行されるといいですね。

不動産の動きは急激にというわけではありませんが、緩やかなカーブで上昇し始めてきています。売り物件が少ないために、現在マーケットにない物件にアプローチして成約するケースが増加してきて、オフィス内でも先週そのような成約が5件もあったとのこと。

住宅ローンの更なる低金利を狙うのであれば、購入には最適な時期と言えるかもしれません。ただし、銀行の条件はさらに厳しくなってきていて、登記の直前で最終ローンが降りなかったケースも聞かれます。またリファイナンシング・ローンもかなり多いようです。

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(カハラモールのエスクロー会社でのサイニング。

ドライブアップ・サイニングで車の中やベンチでのサイン。今日はベンチでサイニング。

気持ちのいいお天気でした!

随分、髪が伸びました・・・)

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コロナ禍でのハワイ不動産・・・4月の数字が出ました

アロハ、リエです。

さて、4月のオアフ島の不動産の数字が出ました。予想通り、コロナ禍でオアフの住宅市場はパンデミックの影響を受けました。それはリスティングの件数と販売件数の大幅な減少です。

 StatsInfo_Apr2020

一戸建ておよびコンドの登記件数は20%以上減少し、昨年の同時期比較で、新規リスティング件数は、42%減少しました。ただし、中間価格は、一戸建てとコンドミニアム両方ともわずかに上昇し、809,000ドルと450,000ドルになりました。

 

一戸建てで動いたのは、500,000ドルから999,999ドルの価格帯。ただし、この価格帯の販売件数は、同時期と比較して28%も減少しました。また、$1ミリオン以上の売り上げは、ほぼ横ばいに推移し、3%のみの減少。

 

コンドミニアムにおいては、すべての価格帯で販売件数が大幅に減少しました。最も大きな販売件数の減少は、20万ドルから299,999ドルの価格帯内で56%の減少。300,000ドルから599,999ドルまでの価格帯の販売件数は24%減少でしたが、$1ミリオン以上の販売件数は40%減少しました。

 

今後、しばらく市場に出る新規リスティングの件数は引き続き鈍化傾向にあることが予想されます。3月23日に発令した“ステイホーム”により、昨年同時期比較で、新しい一戸建てとコンドミニアムの$1ミリオン以上の売り物件は51.4%と58.1%の減少です。

 

一方、住宅ローン金利ですが、史上最低水準に達し続け、銀行は信用基準をさらに厳しくし、この機会を有利に利用しようとしているバイヤーを制限している傾向はあります。

 

さらに在庫数はかなりの低下が続いています。

 

4月は、今後の不安定な経済状況から売り手も買い手も様子見の状況の中、5月になると不動産のアクティビティは少し活発化してきました。

ハワイは頑張っています。日本や世界の皆様に早くハワイに戻ってきて欲しいですね。とても待ち遠しいです。

 

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ハワイ州、8週間ぶりに新規感染者数ゼロ!

アロハ、リエです。

ハワイ州は昨日、新規感染者数がゼロ!でした。これは8週間ぶりのことです。

ロックダウン、自宅待機で外出を自粛し、ソーシャル・ディスタンシングがどれだけ早く効果をもたらすか・・・身も心もつぶれそうな毎日でしたが、本当に思い切ったロックダウンをしてよかったと思います。ただこれからもマスク着用やソーシャルディスタンシングを続ける人はしばらくハワイでも多いと思います。

自粛解禁ムードも高まり、連日、ワイキキやアラモナビーチなど、多くの人で賑わい、また、米本土から多くの観光客が14日間の自主隔離を守らないで来ています。こちらは心配です。コロナ第二波が来ないのを祈ります。

1288 Kapiolani Blvd #3901

(写真は今週、成約した私のリスティングのモアナパシフィック #3901号室

1ベッドルーム 言い値:$649,000)

オフィスの同僚エージェントたちも、不動産のショーイングが増えてきたようで、ソーシャルメディアで室内検査や写真撮影など、アクティブに行動しているのを見かけます。私も今週はリスティング(上記写真)がエスクローに入り、またローカルの買い手さんのオファーも受理されエスクローとなりました。ローカルマーケットが住宅ローンの低金利の影響で、動き出しています。またこの時期は一般的に不動産が一番動き出す時期ですね。

結局、バーチャルでのミーティングやトレーニングで忙しく、それに通常のお仕事業務、、コロナの自粛の間にしようと思っていたことが実は出来てなくて、焦っています。気合い入れて頑張らないといけませんね。

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リーマンショックと比較される今回のパンデミック・クライシス

アロハ、リエです。

今回のパンデミック・クライシスが2008年・2009年のリーマンショックとよく比較されます。

 

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(成約済みのシーサイド・スイーツのスタジオ。言い値260,000ドル)

まず、「リーマンショック」ですが、こちらは和製英語なので、リーマンショックと言ってもアメリカでは通じません・・・。英語では、ファイナンシャル・クライシスと当時の金融危機のことをそのように呼びます。

当時のアメリカ合衆国の住宅バブル崩壊をきっかけとして、サブプライムローン危機など、住宅市場の大幅な悪化とアメリカ経済への不安から世界的な金融危機へと連鎖しました。

サブプライムローン・・・もう13年以上前ですか、ついこの間のような気がします。

今回のパンデミック・クライシスは、まず住宅バブル崩壊から始まったものでないことを念頭におかないといけません。リーマンショック当時は価格がコントロールがきかないくらいのバブルで、価格が急上昇し、ハウジングのバブル崩壊を引き起こしました。それを証明するデータに住宅のアプリシエイション率(値上がり)があげられますが、この6年は4.4%から6.4%の間で動いていますが、当時は12.5%までも上昇しました。

また2007年当時の在庫数は8.2か月分と余剰なほどの在庫を抱えていたハウジング市場。現在は3.1か月分と通常より少なくなっています。

リーマンショック当時は、中間価格の家を購入できる人は25%の平均収入の人が購入できましたが、今は15%の人しか購入ができないほど価格が高くなっています。確かに当時は、誰もが頭金なく購入できた印象がありますね。

また、当時はホームエクイティからのキャッシュアウトがとても盛んでした、覚えています。キャッシュアウトは、リファイナンスの時に、ホーム・エクイティの一部を現金にすることができます。不動産価格の上昇で住宅の価値が上がることで、ホーム・エクイティは増加するので、それを担保にし、住宅ローンの借り換え時に、ローン残高を積み増しし、これが、キャッシュアウトになります。

リーマンショック後、住宅市場が崩壊し価格が下がると、ホーム・エクイティは縮小し、キャッシュアウト分の債務が大きな負担となりました。それが消費を抑え、リーマン・ショック後の景気後退に拍車をかけました。現在のハウジング市場は、ホームエクィティからのキャッシュアウトで引き出し総額は当時の1/6ほどで、キャッシュアウトで引き出しは盛んに行われていないのが現状です。

今回のハウジング市場は、パンデミック・クライシスによって崩壊につながるとは予測されていません。市場は当時のクライシスと比較すると安定しています。ただ、失業率も高い中、経済への懸念は残ります。価格は多少下がる可能性もありますが、売り物件の在庫数は少ないので、売り手さんは競争相手が少ないという現状あります。

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コロナ感染拡大・・ハワイ不動産マーケットは今

アロハ、リエです。

コロナ感染の拡大が全米で広がり、収束の見通しは見えない状況が続いています。ハワイは現在、感染件数は224件となりました。

今日も会社のバーチャルミーティングで、情報のシェアが行われました。

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バーチャル・ミーティングでの内容。今日もたくさんのディスカッションがされました。

●売り手、買い手、エージェント、コントラクター、お部屋に入るすべての人の安全性についての確認

●ケアホーム内でのモバイルノータリー(公証人の出張サービス)が施設内でできず、窓越しに公証サインを行ったこと

●現在のエスクロー会社でのドライブスルーでの公証サインの状況(登記所がクローズした場合の登記について。今のところまだクローズしていません。時間の問題かもしれません)

●3月だけでハワイの失業保険を申請した数は10万人。今後、レントが払えない人やローンが払えないオーナーが増加する状況におけるリスティングについて

●お部屋を消毒・除菌サービスを提供する会社の紹介

●ミリタリーの転勤(PCS – Permanent Change of Station)については、春から多くのミリタリーがステーション異動で動きますが、今回、現在、ホールド状態。すでに3月に移動してきたミリタリーも多くいるようで、住宅はすぐに必要な状況。

●J1室内検査における修理やクレジット(今後はクレジット補填が増加するでしょう)

●バーチャルショーイング(各種アプリなど売り手エージェントが買い手、買い手エージェントをつないでバーチャルにお部屋を紹介)の必要性

●銀行も買い手の仮審査について慎重になっている傾向。レンタル収入を見込んだ収入だけでは不十分とし、その他のアセットも審査に必要項目になってきている傾向

●明日は、ハワイの日本人エージェントをつないでオンラインでディスカッション。これもはじめての試みです。

ステイホームで頑張れば、ハワイは救われると思います。どうぞみなさんもお身体に気を付けてくださいね。

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オフィスのバーチャル・ミーティング、コロナの影響で。

アロハ、リエです。

毎日行われる朝のコーヒートークミーティング(新着物件や登記などをみんなでチェック)と火曜日の定例オフィスミーティングが

コロナの影響で初めてバーチャルで行われました。

 

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マネージャーたちのスクリーンを見ながら売り物件のチェックなど、

初めての試みだったにも関わらず、大きな問題もなく、バーチャル上にオフィスのエージェントたちが集まり

コロナウイルスによる不動産マーケットについての現状や安全・健康面についてのディスカッション。

米本土からの影響は今顕著に出ており、例えば、売り手や買い手が一時的なビジネス縮小やクローズ、また自宅待機などにより、

米本土で公証役場の予約が取れなくなったり、

また1031エクスチェンジでの取引において、タイムラインが迫っているのに自宅待機などの状態で

間に合わないことで断念・・・そんな話も聞きました。

そして、

本日3月17日(ハワイ時間)、イゲ知事は記者会見を行い、ビジターに対して、ハワイ州への訪問を30日間、自粛渡航を要請しました。

またバー及びクラブは一時閉鎖、またレストランはテイクアウトやドライブスルーなどの営業に移行するようにも要請しました。

またハワイ州外から戻った居住者に対して、14日間の自宅での自己隔離など

観光業が主なハワイ州の苦渋の決断で、思い切った感染拡大対策を発表。

すでにコミュニティに感染拡大が広がっていることを認め、感染拡大をどうしても食い止める作戦。

登記所も営業時間の短縮などある可能性が高く、登記の遅延は免れないでしょうか。

またミーティングの中で、住宅ローンの低金利で買い手のモチベーションは

かなりあがっているという話も。実際、購入やリファイナンシングの件数は増加しています。

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みなさんもどうぞお身体に気を付けてくださいね。

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2月の不動産の数字とコロナウィルスの影響

アロハ、リエです。

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2月のオアフ島の不動産の統計がホノルル不動産協会から出ました。

 

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2月も堅調な動きで、2020年のオアフ島はいいスタートを切っています。

 

コロナウイルス(アメリカでは、COVID-19 と呼ばれることが多くなてきています)の影響で、不景気となった場合、不動産の価格が下がることも懸念されます。

 

ただ、投資家の方にとっては円高の今、購入には好機と考えていらっしゃる方も多いかもしれません。また住宅ローンで購入される方も、現在、歴史的な低金利となっていて、購入するのには良い時期です。ただ、サラリーマンの方で、景気に左右されて、お給料が激減した場合、融資額に大きく影響することもあるので早めに対策を練られるといいでしょう。低金利は購入者のモチベーションを上げるので、売り手さんにとってもいいことですが、もしコロナウイルスの影響が長く続けば雇用状態にも影響しますので、売り手さんにとってはあまりいい条件でなってくるかもしれません。2020年もこのまま買い手マーケットは続くでしょう。

 

低金利は、リファイナンスにもよい時期です。また、リファイナンシング・キャッシュアウトで、物件を担保にお金を引き出しその資金で、次の投資物件の頭金に当てることも可能です。査定額の70−80%ぐらいを最大として(当該物件にローンがない場合の例、また銀行によって最大額が違う)で可能ですので、安価で購入された方は今ここで最大に引き出すことも考えられてもいいかもしれません。

 

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ローンのペイオフ後、固定資産税の支払いお忘れずに!

アロハ、リエです。

先日、固定資産税の支払い期日についてお知らせしました。

 

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購入時は一時的に住宅ローンで購入して、その後ローンをペイオフされましたら固定資産税のお支払いをお忘れなく!ローンが残っている間は銀行が、月々のローンの支払金額と共に一緒に固定資産税の支払い分(見積)も回収し(エスクローアカウントに入れてくれます、このエスクローとは取引中のエスクローとは違います)期日が来ると、固定資産税務署に払ってくれます。

 

ペイオフするとその後はご自分で支払わないと誰も支払ってくれません。すっかりそれを忘れて請求書がずっとセカンドホームの自宅に届いて滞納になっていたケースもありました。どうぞお忘れないように!

 

銀行のローンによっては、ホームオーナー保険も回収し、銀行が代理で払ってくれますが、こちらも、ペイオフ後はご自分で支払わないといけません。

 

どこに請求書が行くべきか、きちんと設定しないといけませんね。

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