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リエ

マノア地区から立春に相応しいお家をご案内!

アロハ、トモコです!

今日は、マノアにある素敵なお家をみてきました!

1927年に建てられたお家ですが、基礎部分以外は全面改装されています。一軒家を売りに出す場合プロのデザイナーを雇い家具から小物一式を入れてもらう事は頻繁にありますが、今回はお家の特徴をよく生かした抜群のステージングでした。

Manoa Parkの道路の向こうに位置し、敷地も11,150 sf(1037、平米)とマノア地区ならではの余裕の広さです。

公園をバックに

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車庫はなくカーポートですが、ストリートパーキングの他にもドお家の長いドライブウェイと前庭の芝生のにも停められるので複数のゲストも
大丈夫。

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屋根付きの玄関はオープンで前庭が見渡せるし、どの部屋の窓からも周りのグリーンがみえ、とてもリラックスできます。特に裏庭からの山の景色は最高。

アロハ!

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裏庭からは山のビュー

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  • MLS番号 201906934 (Listed by Bryn Kaufman & Wanida Tienchai of Oahu RE)
  • 住所  3044 Manoa Road
  • 売り価格 $2,185,000
  • 建物面積 1,621 sf(150平米)
  • 敷地面積 11,150 sf(1,036平米)
  • 1927年竣工 基礎部分以外は改装済み
  • 3ベッドルーム、2バス、2カーポート
  • ゾーニング R-7.5 (建物ひとつにつき7,500 sfの敷地が必要。7,000 Sf以上の敷地があればDuplexも可能)
  • 2019年度の固定資産税 居住者レートで月々$438

立春の日に相応しい物件でした!

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こんな素敵な仕上げなので気に入る方も多いはず!

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2019年、買い手さんにとって好機となるハワイ不動産マーケット

アロハ、リエです。

 

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(二人の新しいチーム写真。3年に一度は更新しないと、ですね。

また写真は自分で選ばず友人に選んでもらったほうがいいということでこの写真を選んでいただきました。有難うございます)

さて、2019年もスタートし、2018年の数字を総まとめでレビューする機会もオフィスで多くなりました。

feb 2019 stat

2019年はハワイの不動産マーケットの大きな変わり目と思われるようなデータがたくさん出ました。売り手市場のマーケットから買い手市場のマーケットへの転機の時期に来ていることがうかがえます。

 2月の年次比較を見ますと、一戸建て、コンドともに中間価格は上がったものの、販売件数は下がってきており、また市場にある日数(Days On Market) も増加していて、現在売りに出しているオーナーさんにとっては再度、最新の販売取引状況をレビューし、価格調整を検討することが大事です。実際MLSデータを見ますと市場日数の長かった物件がここにきて価格調整に入っているのをよく見かけるようになりました。

買い手さんにとっては在庫も増え、オプションが増えたことは朗報です。でものんびり構えて物件を見ていては、これだと思う物件を逃すことにもなりかねません。早めにローンオフィサーと面会し、2018年の確定申告も提出して、どのようなオプションがあり、ローンを今から把握しておくことが大事です。準備ができてないと本当に焦りますので、どうぞお早めにご準備されてください。

地元の銀行にもファーストタイムホームバイヤーをサポートするローンが各種出ています。通常でしたらモーゲージインシュランスの月々の支払いが必要なところが、。頭金が10.01%でも、支払いの必要がないプログラムも出ています。また、5%の頭金でモーゲージインシュランスの支払いがあっても、24か月後に差額を支払うこと(約17%ほど)で、モーゲージインシュランスの支払いをなくすこともできるプログラムもあります。低い頭金、モーゲージインシュランスありで購入していても、数年後にAppreciation があって、20/80の比率に達すれば、モーゲージインシュランスの支払いもなくすことができますし、このような情報を今から一緒にローンオフィサーに聞いてみることはとても大事です。ご自身のシチュエーションでベストなオプションがきっとあるはずです。リエトモも必ず一緒にローンオフィサーに会いますので、どうぞご安心ください。

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個人写真も、数枚ある中から友人たちに選んでもらいました。

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測量検査、事前にしてくださいね

アロハ、リエです。

今日は、エンクローチメント(Encroachments)についてチョッとご説明!

 

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(写真バースディ・ハイティー@モアナサーフライダー)

 

一戸建ての取引の場合クリアーしなければならない条件のひとつに土地の測量検査があります。購入する物件と周りの家の境界線を明確にするもので、ハワイ州の認可を受けた専門業者にきてもらい(測量検査はハワイでは慣例的に売り手が負担)、もし違法となる範囲の侵入が発覚した場合この問題をクリアーしなければ登記ができません。

ハワイ州の法律では、住宅地域の場合、0.5フィート(6インチ)つまり15.24センチまでの侵入は合法とされていて、それ以上だとエンクローチメントとみなされます。

では、どうやって解決するのでしょうか?

まず一般的なのが、侵入している事実を侵入先の所有者(ネイバー)に承認してもらい合意書(Encroachment Letter)に署名してもらうというもの。大抵の場合フェンスや外壁が少しずれている程度なので、特に問題なく署名してもらえます(余談ですが、売却の時を考えて、お隣さんとはなるべくいい関係でいるのがいいかも

では、もし拒否された場合どうなるのでしょうか?

●侵入物を取り除き、新たに測量検査を行い、エンクローチメントを取り除く。

●買い手がエンクローチメントがあることを理解したうえでその事実を承認し登記する。たまに一般道路に外壁などがはみ出ていることもあり、そうした場合は、行政が Encroachment Letterに署名してくれるということはまず無いので、こういったケースにも当てはまります。

こうした際は、買い手側はリスクを充分把握し、弁護士さんなどに相談するのがベストですね。現実的には、クレームがあればその時点で侵入物を取り除けばいいわけですが、ライアビリティー(損害問題)なども考慮して法律の専門家に尋ねるのがいいでしょう。

また、ローンを組む場合は、権限保険を発行するタイトル会社の要請で、エンクローチメントによって今後発生しうるリスクとダメージを買い手の責任で負担しますとの合意書に署名が求められるケースもあります。

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(アナハでのバースディパーティ)

つい先日、エンクローチメントの問題でもめてかなりのストレスで疲れている同僚の話を聞きました。エンクローチメント合意書をネイバーからもらおうとしたら名義人の一人が亡くなっていて、サインができず、そのような場合はネイバーが死亡届などでまず名義をクリアにしてからのサインとなりますが、どうやらネイバーが説明に話を傾けずなどで難航しているうちに、売り手さんが買い手さんに相談もなく、エンクローチメントを除去してしまったようで、ネゴシエーションが難航。弁護士まで出てきて、そのエージェントさんは眠れない日々を過ごしていると切実に語りました。

一戸建ての場合、エスクロー期間中、はらはらの連続で、私たちも眠れない日々が続くことは多いです、色々な問題が次々に出てきます。売り手さんと売り手のエージェントさんの事前準備でまったく状況が変わることが多く、「この問題を事前に解決しておいてくれたらこんなことにならなかったのに」と思うこともしばしば。

「このおうちは60年代から同じ家族が3世代住んでいて、塀もずっと同じものだからエンクローチメントはないですよ」と、言い切るエージェントさんもいます。

そんなエージェントさんの言葉で、「このエスクローは問題出てきて、もめるかも」と頭をよぎるものです。

60年代と今の測量の手法はまったく違い、昔の測量は正確でないことが多く、売り手さんは事前に測量をし問題を解決しておくことは大事なことです。

成約してからあわてない、またせっかくの取引がダメになってしまうのを未然に防ぐ為にも、これから売却される方は売りにだした時点で測量検査を行い何か支障があれば事前に対処しておくことをお薦めします。

一戸建ての場合、エンクローチメント以外にも、市からの許可なしの増築、シロアリ問題など、クリアにしないといけない項目がたくさんありますね。

売却に関するお問い合わせはリエトモまでどうぞ。家具の処分や私物の処分・配送といったことまでなるべくお客様のご希望に沿う形で日本語で親切・丁寧にお手伝いさせていただきます。

 

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(この木何の木のモアナルアガーデンズでのバースディピクニック。めったにしない格好で)

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(恒例のお友達のバースディ・ディナー@ハレクラニホテル。

バースディのイベントが多いですね)

 

 

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加速減価償却についての最近のハワイ事情

アロハ、トモコです!

今日は日本の方に人気の加速減価償却について!

数年前から加速減価償却を使った節税を目的とした日本人の投資家が、郊外の一戸建てや築年数の多い鉄筋コンクリートのコンドミニアムを多く購入してきました。

特に50万ドル前後で買える西側ミリラニ地区などの木造タウンハウスは、加速減価償却の対象となるお手頃価格物件と注目されてきましたが、ここへきて評価額に対する建物の比率が落ち込み加速減価償却のメリットが目減りしています。

4年で償却できる古いミリラニ周辺の木造タウンハウス5件比較してみたところ、その内3件で2016年以来建物の比率が3分の1まで落ちていました。

9年で償却できるコンドとして人気のワイキキのイリカイにおいては、25FLのホテル仕様の部屋で、2016年~2018年は建物が評価額の87%前後を占め、比率にほぼ違いはみられませんでした。

加速減価償却を用いた節税を主旨とされる方は、対象物件の評価額の履歴をチェックされ、ご自身の収入や売却のタイミングまた今後の税制改正の状況などをよく税理士さんに相談され、スキームを組むのが肝心ですね。

先日のダイヤモンドヘッドのブローカーオープンにて。

リエのインスタみてね!

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オープンハウスの空き時間に、セルフィ―の練習(笑)

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2019年ハウジングマーケット、高額取引は日本からのバイヤーが独占

アロハ、リエです。

 

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会社のアワードセレモニーが先日シェラトンワイキキで行われました。

毎年、ドレスアップが恒例(というか派手になる一方!)となってきた行事で、女子にとってはとても楽しみなイベント。

アメリカの会社はこういうのが面白いですよね。

(写真:私たちの上司のパティ。10年間私たちを育ててくれたスーパーキャリアウーマン。)

さて、2019年のハウジングマーケットですが、価格は安定しているものの、販売件数が減少したり、在庫が増加してくる傾向が見えてきており、少しソフトなマーケットにシフトしています。

買い手さんにとっては、在庫もが分で選択の余地も広がり、また住宅ローンのレートがここにきて下がっていることはとても魅力的といえます。売り手の価格調整も多く見られます。

それとは反対に高額取引は相変わらず順調な動きで、今年にはいって5ミリオン以上の物件の取引はすでに7件。そのうち5件が日本からのバイヤーで、日本からの富裕層はハワイのラグジュアリーマーケット市場で依然として主要プレーヤーであることがうかがわれます。ちなみに残りの2件は、カリフォルニアからのバイヤーとローカルバイヤーです。

3165 Diamond Head Road #c SOLD $5,300,000 FS (Diamond Head)

215 Kulamanu Place SOLD $12,000,000 FS (Diamond Head)

4902 Kahala Ave SOLD $5,283,000 FS (Kahala)

4411 Aukai Ave SOLD $5,150,000 FS(Kahala)

1360 Mokulua Drive SOLD $11,150,000 (Lanikai, Kailua)

1118 Ala Moana Blvd PH3402 SOLD $7,287,500 FS (Waiea in Kakaako)

1388 Ala Moana Blvd #7400 SOLD $5,900,000 FS (Parklane in Ala Moana)

1360 Mokulua Drive は、マーケットに13年も出ていた物件で、$24ミリオンで2006年に売り出されその後、マーケットから降りたり戻って来たりを繰り返していました。ここ数年の売り出し価格は13ミリオン台で、やっとバイヤーさんが見つかったという感じです。すべてがご縁とタイミングですね。

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おかげさまで今年もアワード(ダイアモンドササエティ賞)を受賞することができました。

これもひとえに応援して下さるお客様のおかげです。

本当にありがとうございます。

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昨年のゴールドのドレスから今年は地味なブラックのドレス。

ブラックのドレスはあまり着ないのですが、写真を見て、あまり似合わない?と思ってしまいました (笑)

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会社のトップセールスのトレーシーアラン。

今年は$81ミリオンのセールでナンバーワン。毎年ほぼナンバーワンなのですごいことですよね。

リエトモの毎年恒例の写真撮影。

今年もどうぞよろしくお願い致します。

 

 

 

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ミリオネア vs. デミ・ビリオネア!

アロハ、トモコです!

今日は、コールドウェルバンカーのHomes & Estates Magazineに記載された富裕層の記事をご案内!

demi billionaire homes and estates

タイトルは、「Millionaires vs. Demi-Billionaires: Wealth in 2018」!

ご存知のように、ミリオネアとは$1million(100万ドル)から、ビリオネアは $10 million (10億ドル)から発した言葉で、どちらも億万長者を示す言葉ですよね。

ただ、富裕層の資産が増加するにつれて今ではビリオネアもよくニュースで耳にします。

2018年の調査によると、アメリカ全体で、現在、$1ミリオン以上の純資産を持つミリオネアの数は32ミリオン(3200万人)、全体成人人口の7%に存在し、デミ(ミニ)ビリオネアと言われる$500ミリオン以上の純資産を持つ人の数は1,770人(全体の0.01%)!

ミリオネアの年齢層は高めで、半数以上が50歳~80歳で、40歳~50歳のミリオネアはわずか6.74%。デミ・ビリオネアの年齢層は主に60歳~70歳ですが、40歳~50歳の割合は10%とミリオネアよりも多く、30歳~40歳の年齢層も4%存在します。

カリフォルニアやニューヨーク、そして所得税のかからないテキサスなどを主に居住地としてきた富裕層、ニューヨーク市やシリコンバレーの住所を持つ富裕層が多い中、サンディエゴのカーメルヴァレー、南カリフォルニアのランチョ・パヨス・ヴェルデズ、テネシーのブレントウッド、フロリダのビレッジ、アリゾナのサンシティなど、あまり目立たないものの三リオネアの好む地域です。

デミ・ビリオネアも同様、カリフォルニア、ニューヨーク、テキサス、そしてフロリダを好み、コロラド、イリノイ、ペンシルバニアなどの州も近年浮上してきています。地域別でみると、ニューヨークシティ、グリニッジ、コネチカット、ウッドサイド、サンフランシスコ、パームビーチが人気です。

さて、所有する不動産はどんなもの?

ミリオネアの所有する最も価値の高い不動産の平均価格は$953,917で、平均で2件の不動産を所有し、19%が3件以上を所有。

デミ・ビリオネアになると、最も価値の高い不動産の平均価格は$10ミリオン(!)で、年齢層もミリオネアよりも若いことから、平均して10件の不動産を所有しています!

じゃあ、乗ってる車は?

ミリオネアはベンツが好きで最も人気の高いのがEクラス、他にはBMWの3シリーズとレキサスのRX350も人気。

デミ・ビリオネアも同様にベンツやBMWを好みますが、車種にこだわる傾向が強くベンツのS、E、GLクラスがトップ3となっています。

ホノルルもワードビレッジやパークレーン・アラモアナで、$10ミリオンを超えるコンドミニアムの取引が2017年以降続いていますよね、果たして、どれくらいのデミ・ビリオネアが購入しているのでしょうか?

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2019年1月度の統計でました

アロハ、トモコです!

2019年の1月度の統計がでましたので、さっそく、みてみましょう!

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今回は、年頭ということで、2018年の1月との月比較のみとなります。

まずは戸建てから。

  • 中間販売価格は$767,500で、前年同月比0.6%の減少。
  • 販売件数は246件で2.4%減少。
  • DOM(売りにだしてから成約するまでの日数)は27日で28.6%アップとなりました。

お次はコンド

  • 中間販売価格は$399,000で、前年同月比7.2%の減少。
  • 販売件数は326件と、12.8%の減少。
  • DOM(売りにだしてから成約するまでの日数)は38.91%アップして30日。

去年から中古市場の動きはスローダウンしているものの、年の瀬から動き始め、内覧やオープンハウスに訪れる人の数も増え、私たちも暮れ以降売却と購入の両方で12月後半より4件もの登記があり、成約中の残り1件も来週の月曜に登記を控えています。

ハワイは観光地ということもあって12月後半から2月はハイシーズンなので、その影響でしょうか?それとも今後もたつきが続くのでしょうか、今後の統計に注目していきたいところです

 

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2018年の高額取引について(続き)

アロハ、トモコです!

久しぶりにKakaako Waterfront Parkへ行って、潮風を満喫してきました。

ワイキキとカカアコの高額ブロックを背景に。

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昨日は、2019年の第1回目のラグジュアリーミーティングの日でした。

そこで、今日は、高額市場のバイヤーをみてみましょう!

2018年度の$5ミリオン以上でホノルル不動産協会のMLSに記載された物件の数は50件。

54%となる27人が外国人バイヤーで、残り23件46%がローカルおよびアメリカ本土のバイヤーとなりました。

その内日本からのバイヤー(法人を含む)は15人とダントツ
そして外国人バイヤー27人(法人を含む)の内26人がアジアからで残り1人がカナダから。日本人においては、前回のブログに詳細を書きましたが、昨年から年明けにかけて日本人バイヤーの新築ラグジュアリーコンドの高額取引が目立ちます。

年明けの日には、Diamond Head 地区(カハラの手前)のオーシャンフロント物件で、シャングリア邸の3件隣が$12ミリオンで登記したばかりで、全体的にスローダウンが見られる中、$5ミリオン以上の高額市場はますますもって活発です!

こちらは、オアフ島全体のオーシャンフロント物件の取引件数をまとめたもの

  • Diamond Head /Black Point:$3.75~$15.15ML(3件)
  • Kalaha:$10~$17ML(3件)
  • Kokokai(ハワイカイ):$6.3ML(1件)
  • Lanikai:$4.25~$12.15ML(7件)
  • Lilipuna/Kaneohe Bay:$975,000~$1.8ML(7件)
  • Sunset:$2∼$5.995ML(7件)

興味深いのは、あるサンセットの取引は、成約中に海岸浸食でかなりの土地が失われてしまったももの、バイヤーの購入意欲が高く値下げをすることで登記に至ったケースもありました。

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12月度の統計&2018年のラグジュアリー市場について

アロハ、トモコです!

今日は、2018年の12月度の統計がでていますので、みてみましょう!

StatsInfo_Dec2018

こちらは12月のみを比較したデータ。

戸建ての中間販売価格は$788,000。前年同月比5.1%の上昇となり、販売件数は259件と28.3%減少。DOM(売りにだしてから成約するまでの日数)は50%アップして30日。

コンドにおいては、中間販売価格は$398,500。前年同月比1.6%の減少となり、販売件数は440件と4.6%の減少。DOM(売りにだしてから成約するまでの日数)は38.9%アップして30日。

年間の累計をみると、

戸建ての中間販売価格4.6%アップで、販売件数は7.7%ダウン。

コンドの中間販売価格3.7%アップで、販売件数は2.5%ダウン。

価格は上がっているものの、販売件数はどちらも下がっており、スローダウンの動きがみられます。原因としては、ここ数年の価格の値上がり、2018年幾度かあった利上げ政策の影響、またコンドの場合新築プロジェクトとの競争などがあげられます。

ラグジュアリー物件を振り返ってみると、コンド市場においては、相次ぐ高級コンドの分譲にともない2017年2018年と立て続けに歴代記録を更新する2年間となりました。

2018年に$5ミリオン以上$10ミリオン以下で取引された戸建ての販売件数は17件、$10ミリオン以上は10件で、最も高額はカイルア・ビーチサイドの$18.8ミリオンでした。

コンドにおいては、2018年に$5ミリオン以上$10ミリオン以下の価格帯の取引が19件、$5ミリオン以上の取引はなんと4件にもおよび「パークレーン」のペントハウス$23.5ミリオンがホノルルのコンド市場高値記録となりました。

2017年と2018年の2年間で合計12件もの$10ミリオン以上の取引があり、全てワードビレッジの「ワイエア」とアラモアナセンターの「パークレーン」の取引でした。この2つのプロジェクトがホノルルのラグジュアリーコンドの定義をすっかり塗り替える形となり、時を同じくしてアラモアナセンターも拡張を経て一流ブランドの店舗数も増え、またワイキキではラグジュアリーホテルコンドの「リッツカールトン・ワイキキ」も完成し多くの日本人からの富裕層の方が購入された年でした。

そうした背景のなか、年の瀬から急に動きがでてきたような年明け、政治経済が不透明のなか利上げがみなされ金利が少し下がったことも原因?!、それともシーズン的なものなのでしょうか?
2019年の第1四半期の統計が待たれます。

 

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リリオカラニ財団、第3者への底地権の分譲スタート。

アロハ、トモコです!

皆様、あけましておめでとうございます。

2019年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。

本日のハワイは快晴の26度! 最近、風があると「肌寒いな~」とつい思ったりするのですが、こんな穏やかな気候のなかお正月を迎えられて、つくづくありがたいです。

年明けの3日も、快晴の中、早速お客様とゴルフを楽しんできました!

IMG_3176

さて、2019年のブログ第一号は、もともとワイキキに16エーカーもの土地を所有していたリリオカラニ財団所有の借地権分譲に関するニュースをご案内!

これまでリリオカラニ財団はFoster Tower、Waikiki Banyan、Lilliuokalani Gardens、そしてWaikiki Sunsetにおいてはもう一人の底地権所有者であるセントフランシス・メディカルセンターと同時に借地権物件の底地権の分譲を行ってきましたが、在庫を売り切ろうということで、残り34の底地権の第3者への分譲を開始しました。

Waikiki Banyan: タイムシェアを除く790室(95%)がすでに所有権または手続き中(サンドイッチリース付きのお部屋も多数あり)となっており、残り75室が借地権。

Waikiki Sunset: 420室(97%)がすでに所有権または手続き中で、リリオカラニ財団が所有する借地権は残り11件セントフランシスが所有する借地権は残り4件。

Liliuokalani Gardens: 370室(96%)が所有権または手続き中で、残り15件が借地権。

Foster Tower: 121室(92%)が所有権または手続き中で、残り12室が借地権。

2007年(Waikiki Banyanの場合)にはじまった底地権(フィー)の分譲、これまでオーナーさんへの4回のオファーを経て、在庫も残りわずかとなったところでいよいよ第3者への売り出しとなったわけです。フィーも第1回目のオファーは1ベッドルームで$80,000弱でしたが、去年の6月に始まった4回目の分譲では$190,000台と約2.5倍に上がりました。

管理組合が銀行からの融資などを活用してフィーをバルクで買い取り一括で支払いできないオーナーさんへ分割払いを提供するケースもハワイではよくあるのですが、このように第3者へ権利が移ってしまった場合、将来的にフィーを購入するのは難しくなると考えられます。

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