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ハワイ

アラモアナ周辺の4つの新築プロジェクトをみてみよう。

アロハ、トモコです!

オフィスのホットフラのレッスンに参加!

20分腰を回しただけで、腰フラフラの足ガクガクー。

Hula at office

今日は、レールの終点地点で特別指定地域とされるアラモアナセンターの山側周辺に計画されている4つの新築プロジェクトをみてみましょう!

この特別指定地域では、レール計画の一環としてゾーニングの緩和が許されており、アフォーダブル・ユニットを設けることを条件に高さや密度の制限が市議会の合意をもって免除されます。1370 Kapiolani にできるHawaii Ocean Plazaは、ホテル(175室)とレジデンシャル(216室)の混合タワーで、既存の250フィートの高さリミットと人口密度の制限を免除してもらう代わりに、レジデンシャルの内の33室を30年間アフォーダブル・レンタルにあて(世帯収入がハワイ中間所得額の80%未満の家族を対象とする)るプロジェクトです。アフォーダブルとはいっても分譲されるユニットと広さもほぼ同じで、テナントは廊下/エレベーター/ロビーを共有しプールのあるレクリエーションデッキも使用することができます。

一方で、627&641 Keeaumokuにできる41階建てのProsPac Towerは、429室を一般枠で分譲し、それに加えて78室(マイクロ・スタジオと1ベッド)をアフォーダブル・レンタルとして貸し出す内容で申請中のプロジェクトですが、アフォーダブルレンタルのテナント用に別に入り口を設けると発表し、ニュースでも“POOR MAN’S DOOR”と題して批判の声が上がっています。

元ヒールドカレッジの跡地にできる総額$549 ミリオン(38階建て、高さ400フィート、部屋数444室)のホテル1500 Kapiolaniは、アラモアナセンターの道路を隔てた向かいに最上階でつながる2棟構成のホテルを建てる計画で去年の9月に特別許可を得ました。2棟がつながる最上階の上にさらにレジデンシャルのペントハウスも6室つくるユニークなコンセプトです。ゾーニング緩和の条件となるアファーダブル・ユニットをホテル内に設ける代わりに、隣接するウォールグリーンの駐車場の空中権をNon-Profitのデベロッパーに提供し、そこに78室のアフォーダブル・シニア・レンタルユニットを建設します。デベロッパーはロサンゼルスを拠点とするSalem Partners社で、ウォールグリーンの店舗およびヒールドカレッジの土地を2015年に$73.5ミリオンで購入し、その後ウォールグリーンの店舗の土地はロサンゼルスの韓国系投資会社に高さ制限を付けて$42.25ミリオンで転売されています。

この会社は、他にも、マンダリン・オリエンタル・ホテルと提携してホテルとレジデンシャルを混合した36階建て、ホテルは125室、高級レジデンスは107室のタワーをコンベンションセンター近くに計画しています。建築会社はArchitects Hawaii Ltd. で、そのほか、建築チームにDianna Wong Architects + Interior Design とHart Howerton Landscape Architectsが参加する計画です。下層階をホテルの部屋とし、上層階を高級レジデンスしてラグジュアリーライフを楽しみたい富裕層を対象に分譲されると聞いており、現時点ではManaolana Place Hotel Condominium Projectと呼ばれています。ホテル部分はおそらくマンダリン・オリエンタル・ホテルとライセンス契約を結びマンダリン・オリエンタルのブランドで運営していくと思われます。

目まぐるしく開発が進んでいくアラモアナセンターの周辺、今後の渋滞が気になるところですが、エヴァウィングが完成してから駐車場も増えモール内での駐車は逆に楽になりました。市の方は、特別指定地域のデベロッパーに対して、世帯あたりの駐車場スペースを制限し車を持たないライフスタイルを促進してほしいと呼びかけておりレジデンス・ユニットの駐車スペースの割り当ても興味深いものがあります。

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あきらめないで!まだあります、築浅の2ベッドで60万ドル以下!

アロハ、リエです。

ワードビレッジなどの新築物件がどんどん高くなる傾向にある中、築浅でお手頃物件がなかなか見つからない、もうあきらている、という声をマイホームを探しているローカルバイヤー様から聞きます。

どうぞあきらめないでください!

ホロムア(Holomua)という2013年に主にアフォーダブルのユニットの売り出しで建てられたコンドから時々再販がでています。(私たちの地元のお客様もアフォーダブル物件を購入されました。あれからもう5年ですか!早い)

 

ホロムアは、カラカウア通りとベルタニア通りの角に近いセブンイレブンとガスステーションの隣で、ファンシーではありませんが、築浅のコンドです。

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お天気は曇りで残念ですが、、お部屋からの見晴らしはかなりいいです!

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●言い値:$579,000所有権

●2404号室(最上階)

●2ベッド、2バス、2駐車場

●2013年築

●739スクエアフィート(ラナイは42スクエアフィート)

●管理費:484ドル(月)(下水、水道)

●‘固定資産税:146ドル(月)

●マーケットユニット(投資家の方も購入できます)

●ゲストパーキングもあります

 

Click the following link to view the report:
http://matrix.hicentralmls.com/Matrix/Public/EmailReport.aspx?ID=180938378&k=1138X3DDT

 

カカアコのラグジュアリーコンドのように、豊富なアメニティはありません(というかプールもありません)。早くご自分のマイホームを手にされたいとお考えなら、何をプライオリティにされたいのかもう一度考えてみてくださいね。

このお部屋はマカイ(海向き)で海とダイアモンドヘッドが見える見晴らしのよいお部屋でラナイもあります。決して広くはない2ベッドですが、十分な2ベッドルームだと思います。また2バスありで、洗濯乾燥機も室内に完備。パーキングはなんと2台です!ご夫婦で働かれていてパーキングが2台必要ならば最適なお部屋ですね。このパーキング2台は居住目的であれば魅力的だと思います。ビル内には、2ベッドのお部屋でも1パーキングのお部屋もあります。また広さも各列により違います。

さて、ビル内のアフォーダブル物件ですが、HHFDC アフォーダブル・プログラムで当時購入されたオーナー様には登記の日から10年間、使用、売却、トランスファーに制限があります。この期間、ユニットはオーナー使用であることが条件で、ホームオーナーがこの期間に売却、トランスファーなどをしたい場合は、HHFDCが最初に買い取る権利があります。ホームオーナーからHHFDCが買い取ることとなった場合、買い取り価格については最初の契約書に条件が明記されています。またこの期間にリファイナンシング(ローン組み換え)を行うことも制限されています(追加のファイナンシングが上記の買い取り価格を超えることができないため)。ホロムアで再販が出たときに、まずは通常の制限のないマーケットユニットなのか、それともアフォーダブルユニットなのかまず確認しないといけません。10年間売却を制限されていたオーナー様でも事情がかわり売却しないといけないケースも出てきますので、価格がかなり安価で出た場合、アフォーダブル物件とみてもいいでしょう。通常、MLSの概要に「制限があるのでオーナー居住用でアフォーダブル物件の条件にあわないと購入不可」とあります。その場合、投資家は購入できません。今回ご紹介のお部屋はマーケットユニットですので、居住目的でも投資目的でも購入できます。Offer の締め切りは今週金曜日23日の正午です!

初めてのマイホーム購入をお考えの方、アフォーダブル物件を探していらっしゃる地元のバイヤー様、また投資目的のバイヤー様、これらに精通していますリエと智子にどうぞお任せください。私たちはミリタリーのお客様からラグジュアリーまで幅広く精通していて、不動産の取引をたくさんお手伝いさせて頂いています。どうぞよろしくお願い致します!

 

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(インターナショナルマーケットプレイスのヤウアチャにて)

 

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スクール情報も確認してね!

 

アロハ、リエです。

さて、今日は、MLSのデータにある学区域のスクール情報、小学校、中学校、高校についてです。

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(昨日、日本に戻った妹。つかの間の楽しい家族の時間)

MLSの情報は信頼性がありますが、売り手の会社によるマニュアルのデータのため、100%正確でないこともあります。MLSデータの下にはInformation herein deemed reliable but not guaranteedと記載があります。信頼性はありますが保証されたデータではないというDisclaimer 免責情報ですね。

特にお子さんの学区域で不動産物件を選ばれている場合は必ず教育省であるDepartment of Education (DOE) に電話をして、住所を告げ学校の確認をされることをお勧めします。

Central地区: 831-6854

Honolulu地区: 733-4952

Leeward地区: 692-8000

Windward地区: 233-5700

 

ビルによってはタワーが複数あり、そのなかでちょうど境目にあたりタワーごとに学校が違うことも以前ありました。パールシティのセンチュリー・パーク・プラザなどがその例です。複数タワーで教育省の返答も不明確なこともあり、得た情報があっているかどうか心配で、子供たちが親御さんと帰ってくる時間を見計らってビルの前で数組にきいて確認したこともありましたね。

購入するとなると、やはり生活するための住む家であればなおさらご自分での調査も必須ですね。もちろん調べ事は私たちも一緒にお調べしますよ!どうぞリエトモにお任せください。

 

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レッドカーペット行ってきました!

アロハ、トモコです!

昨夜は、コールドウェルバンカーの2017年度の授賞式でした。

普段あまり会う機会のないエージェントや会社の趣向をこらした企画がいつも楽しみで、毎年3月が待ち遠しいのですが、今回のテーマは「レッドカーペット」!

今年はさらに趣向をこらして、各テーブルには13センチ程のゴールドのオスカー人形が人数分置いてあるし、各カテゴリーの発表とともに流れる音楽は、そう、あのアカデミー賞で耳にするメロディー(爆笑)!もう、こうなったら、イブニングを着るしかない!

マネジャーのパティ、ケリーに、エレン!
風船のオスカー像(笑)の後ろには、レッドカーペット。

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二人のお気に入りのパティオで。

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もちろん社長のマイクもタキシード!

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オスカー人形!

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さすがアメリカ、けっこうみんな派手(笑)!この日とばかりに女性陣はスタッフも含めほぼイブニングドレスに男性はタキシードかスーツ。エージェントは一件派手なイメージがありますが、ステージング、売る前と引き渡し前のお掃除、修理の立ち合い、成約中の契約を遂行するにあったての綿密な事務的作業と仕事内容は地味で、体力とフットワークの軽さも不可欠。そんな毎日の中、年に一回こうして着飾ってお互いを祝福しあうのはとても励みになるのです!

お蔭様で、私たちもそれぞれ個人レベルで、カナダやメキシコを含むコールドウェルバンカー全体のトップ5%のエージェントに送られるPRESIDENT’S CIRCLE賞を授賞することができました。いつも応援してくださるお客様や家族のおかげと二人で感謝しています。

リエトモも今年でColdwell Banker Banker 社に入って9年目。心身ともに疲れた時もお互いのサポートがあるから乗り切れるし、二人だと仕事も楽しくこなせます。リエは明るくてとっても働き者!良きビジネスパートナーに恵まれて感謝感謝です。

今後ともリエトモを応援してくださいね!

 

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サービス・アニマルって。

アロハ、リエです。

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(愛犬マナと私)

今日の地元紙に、Fake service dogs could be put in doghouseとありました。公共の場に、サービスドッグと偽って動物を連れてくるケースが多発していて、今後法律で罰金が科せられるそうです。偽のサービスドッグの悪質なケースにより、迷惑をこうむっている人やサービスドッグのオーナーの声は近年かなり増加しています。実際、Emotional support, therapy, comfort, or companion animals は精神や心身に障がいのある人へ癒しを与えることのできる動物 であり、サービス・アニマルではありません。サービスアニマルは、盲導犬などで、障害者を支援する動物です。この定義が今後明確になり、実際偽っているケースが見つかった場合、法律で罰せられます。

 

私も犬を飼っている愛犬家ですが、動物が苦手な人もいることも私たちはいつも片隅に覚えておかなければなりません。犬が怖い人もいますし、においが苦手な人、またアレルギーを抱えている人もいます。公共の場で、サービスドッグと偽り悪用し、周りに迷惑をかけるのは動物好きな人でも耐え難いものでしょう。(ペットの糞の始末もきちんとされていないことが多く、悲しくなります。)

 

以前オープンハウスをしていて、ペットが飼えないコンドでしたが、犬好きの方がみにきて、「今どきペットが飼えないビルなんて時代遅れ。オーナーは組合に手紙を書いてハウスルールを変えるべき!」と声をあらげて帰りました。そんなに怒らなくても・・・・と思いました。また、ショーイングにお客さんをつれてきたエージェントさんは、ビル内を犬が出入りしていたのをみてペットフレンドリーなビルと思ったようで、そのあとにペット不可と知り、エージェントさんとお客さんが肩を落として帰って行かれたのをみたこともあります。犬がいたからといってペットフレンドリーと想定してはダメなのです。最新のハウスルールで調べてビルと確認をしないと見た情報と売り手エージェントから聞いた情報では間違っていることもあります。ホノルル不動産協会のデータには、明確のペットの詳細を示すデータはありませんので、こちらは手探り状態で、「アラモアナ周辺で50ポンドの犬が飼えるコンド誰かしりませんか?」というような社内メールもよく目にします。

ペットを飼う人はルールを守り、周りに迷惑をかけない環境づくりをどうぞ心がけてください。

ペットは心の癒しです。ペットを飼っている人も飼っていない人もハッピーになれますように!

 

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トランプ政権の大規模な税制改革で・・・

アロハ、リエです。

さて、2018年トランプ政権の大規模な税制改革で、今後の不動産マーケット市場にどのような影響があるかなど、オフィス内でも多くのディスカッションが聞かれるようになりました。住宅ローンの利息控除についても最高$750,000ドルまでのローンの部分の利息のみが控除で今までの$1,000,000から上限が下がりました(新規購入の方)。この制限以外には、住宅を担保とするホームエクイティローンに係る利息控除に関しては控除が不可、などが盛り込まれました。ただ簡易サマリーだけをみて判断されないで、詳細をご担当の会計士にどうぞ聞かれて対応されるのがいいかと思います。ホームエクイティローンに係る利息控除に関しても、不可と明記されていても、そのあとに“ただしこのようなケースは控除できます”と続きがあります。どうぞご相談ください。

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(“Rie –  A big thank you to you and Tomoko for the tremendous efforts you all have put forth in finding us a great place to live in Hawaii. Your patience and understanding to accomplish all of this from thousands of miles apart is greatly appreciated! – お家を購入されたアメリカ人のお客様からカードを頂きました。この仕事をしていて本当によかったと心から思う瞬間です。)

購入を考えられていらっしゃる方は、上記の税制改革でどのような影響を受けるかなど会計士にご相談されると同時に、ローンオフィサーに面会することをお勧めします。昨年からローンの利息が1%上昇で、ローンの上限金額にも影響が出ています。1%の上昇で、Purchasing Power は9-11%下がります。50万ドルのローンが降りると去年言われた方も、今のレートで45万ドルになっているかもしれません。今後の購入の計画を立てる上で、会計士とローンオフィサーとの相談は欠かせないでしょう。

 

さて、覚えておくと便利な数字です。$100,000を5%の利息で借りた場合:

月々の支払いは、約$537です。これは元利均等法で30年の償還で計算されています。 $500,000を借りるときは、単純にこの$537を5倍にしてください。

 

それでは素晴らしい週末をお過ごしください。

 

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リエトモのこだわり・・売り物件のステージングと写真、アングルが大事!

 

アロハ、リエです。

今日の朝の会社の定例ミーティングでは、長年のトップエージェントの一人が、リスティング物件に欠かせないステージングと写真についてのプレゼンテーションをしました。何年たってもこうやってトップのエージェントの話を聞くことは、さらなるモチベーションアップにもつながりますね。

そのエージェントさんは一戸建てを中心に高級物件まで幅広く取引があり当社の長年のトップエージェントの一人です。売り物件に対する彼女のこだわりで、私たちも共感することが多かったので、今日は写真やアングルの重要性についてお話ししましょう。

彼女のプレゼンテーションの中で、写真はアングルが大事で、物件のよさを最大限に引き出すにはアングルにこだわっているという話でした。私たちも同感です。実際の奥行きが分かりにくい場所での写真はアングルで見せるしかほかにありません。写真をみて、物件に行ってみたら「小さいキッチンと思っていたら、奥行きがあって写真よりよかった」などよく聞かれます。

私もかなりアングルにはこだわるほうで、カメラマンの後ろでじーっとレンズから見つめて細かく指示するほうです。長年一緒にお仕事をしているカメラマンは私たちのこだわりも理解していて、家具や小物を動かしたり、アングルをかえて数枚とってアイパッドでその場で見せてくれて一つずつ確認してくれます。小さな小物でも拡大してみて、オーバーラップして重なっていると何度もやり直ししてもらいます。私はそういった意味では細かいので、うるさいと思わているかもしれません。

アングルの悪い例と良い例をお見せしましょう。上の写真と下の写真は同じ物件のリビングルームで私たちの3年前の実際のリスティング物件です。二人のカメラマンにとってもらったものですが、私は最初に撮ってもらった上の写真のアングルが好きになれず、やむをえずお蔵入りとしました。写真の費用はエージェントのポケットから支払われるもので、このペントハウスの写真代は無駄に終わってしまいましたがそれでも使うことは出来なかったのです。急遽、他のカメラマンにお願いし、写真撮影となりましたが、そのカメラマンの予定も詰まっているのですぐには行われず、売り出し日は大幅に伸びてしまいました。それでも、売り物件の良さを最大限に引き出し、舞台に立つ売り出し日の初日に魅力的でない写真を載せるわけにはいかず、売り物件のオーナー様にはなんとかご理解を頂き、二回目の写真撮影となりました。

下の写真はアングルにこだわりクッションや家具も移動してくれるカメラマンによるものです。

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リエトモの納得のいく素晴らしい写真となり、オーナー様もこの写真に大変喜んで頂けました。

最初にとってもらった写真は無駄になったと言いましたが、実は決して無駄ではなかったのです。私たちにとってもよい勉強となり、あの写真があったからこそ次のステップにいけたと思います。

実は今日会社でプレゼンしたエージェントさんは、私たちがカイルアのオーシャンフロントの高級物件を売りに出したときに物件を見に来て、「キッチンに安いワインで飾り付けしてあるからとったほうがいい」と後から上司を通じてアドバイスしてくれたエージェントさんでした。そのあと、上司のパティが高級ワインの空瓶を持ってきてくれて「これにお洒落なふたをつけて使いなさい」とくれました。私はワインはあまり飲まないので値段とか考えたことがなかったのですが、全くの言い訳でしたね。。ステージングはなんでも置けばいいというものではありません、物件の価値を引き出すものでないといけません。毎日が勉強ですね。

売り出しをお考えでしたらリエと智子までご連絡をください。物件の価値を最大限に引き出し、マーケティングすることをお約束いたします。

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住宅ローンの金利ついに4.5%・・・購入のタイミングは?

アロハ、リエです。

さて住宅ローンの金利が上昇しているニュースはお聞きになっているかもしれません。今日のレートで30年固定のコンフォーミングで4.5%(APR4.530%)です。金利がもうすぐ上がりますよと言われ3%台が思った以上に長く続きましたが、4.5%台となりました。

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(お客様とゴルフをご一緒させて頂きました)

さて、購入を逃されたと思われている方もいるかもしれません。ただ、購入はご自身のタイミング次第なので、必ずしも過去最高の低金利で過去最低の価格で購入することが好タイミングであるともいえないでしょう。ご自身が頭金もそろい、準備が整ったのが今であれば、”今”が一番タイミングのいい時期なのです。そろそろ二つ目の物件をと思われている方は、不動産のバリューが上昇したのを受け、リファイナンシングでキャッシュアウトし、二件目の物件の頭金にあてることも視野に入れられてもいいでしょう。リファイナンシング&キャッシュアウトは、銀行の査定額の最高80%までを融資額としてキャッシュアウトすることができます。こちらにお住まいでない外国人でもリファイナンシン&グキャッシュアウトも可能ですのでどうぞお問い合わせください。

物件購入についてのご相談とローンの審査もローンオフィサー同席で行っております。ハワイに居住の方は、以下の資料が必要となります。どうぞお気軽にお知らせください。

●2015年と2016年の確定申告

●2015年、2016年、2017年のW2フォーム

●お給料のPaystubs (最近二回分)

●銀行のステイトメント(最新のもの)

最近お天気の悪い日が続くホノルルですが、どうぞ体調管理に気を付けられてくださいね!

 

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ワードビレッジのホールフーズとメリマンズ、夏オープン予定!

アロハ、トモコです!

ワードビレッジに建設中のWHOLE FOODS MARKETに、2月8日にサインが入りました!

whole foods sign up

当初は今年の春に開店するはずが、今日のニュースによるとオープンは夏になりそう。ハワイでは、カハラモール、マウイモール、カイルアについで4店舗、インドア・アウトドアのダイニングエリア付き、2階建て、ハワイ最大規模のモンスター店となります。

2016年暮れに完成したワイエアにつぎ、アナハも昨年10月から入居がはじまり、シアターをはじめワードビレッジのお店やレストランも賑わいをみせています。アナハの一階にアンカーテナントとして入るMerriman’sも夏にはオープンの予定!マウイのカパルア店よりも値段を抑えワードビレッジのコミュニティーを重視するコンセプトとローカル感を意識したレストランとなるようです。

新鮮でオーガニックな食材にこだわるMerriman’sWHOLE FOODS、お洒落で開放的でちょっと贅沢なヘルシーライフ(勝手に想像してみました)を楽しめるかな~、待ち遠しいな~

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ワードビレッジの新築プロジェクトのアアリイ3月3日に一般に売り出しが始まります。

アロハ、リエです。

日本からの投資家の皆様、お待たせいたしました。本日、ハワードヒューズのAE’O (アエオ)につぐプロジェクト’A’ALi’i(アアリイ)の投資家向けのユニットの売り出しが3月3日に始まると発表がありました。

2月27日からお部屋のセレクションの日程を決定する登録が始まります。昨年完成したケアホウプレイスと同様、2月27日に日程を決定するための案内リンクがアクティブになり、そのリンクからいち早く登録することでお部屋選択の先着順がきまります。10時に同時にクリックし登録をして早い順から番号がもらえるという仕組みですが、、一瞬で番号がでるという、というイメージでいいかと思います。その番号の早い順から3月3日以降のお部屋の選択の日にちと時間の通知が届きます。

aalii book location map

場所はワードシアター裏で現在建設中アエオの西側となります。

aalii book cover

aalii book bldg

ポディアム・ユニット(2階~7階)とタワー・ユニット(2~41階)の2タイプに分かれ、ポディアム・ユニットの間取りはスタジオと1ベッドルームのみで広さは35.7平米~42平米。タワーユニットの間取りは、スタジオ/1ベッド/2ベッドで四隅が2ベッドルーム、32.4平米~77.6平米の広さとなっています。

 

aalii book amenity 8th floor

aalii book sky deck

アメニティーは、8階にプール、キッズ・プレイエリア、BBQ、パーティルーム(貸し切りできる個室は4部屋)があり、最上階にはジムやラウンジがさらに設けられています。

 

 aalii book gym

このコンドのキャッチフレーズは、「スマート・リビング」! ポディアム・ユニットにはスマート・ファニチャーと呼ばれる狭いスペースをより効率よく活用できる専用家具が備わっていて、希望する方は、お好きな家具や小物(炊飯器からリネン類まで)をパンフレットから選び家具付きで購入することもできるんです!

aalii book smart furniture

 

こちらがポディアム・ユニットのスマート・ファニチャー。ソファーがこの通りベッドに早変わりし、左右の棚はクローゼット。ニューヨークなどでは数年前からお洒落なスマートファニチャーが人気でしたが、このように分譲時にプロジェクトに組み込まれるのはハワイでは今回が初の試みです。

 

ペントハウスにせず、アメニティーデッキとしてオーナーさんに楽しんでもらうという贅沢さです。

 

気になる価格帯ですが、スタジオが50万ドル台前半から60万ドル台前半ほど、そして1ベッドは60万ドル台の後半から80万ドルくらいまで、2ベッドルームが1ミリオン台から1.3ミリオン程くらいとみております。

 

ワードビレッジでモダンライフを経験されたい皆様、アアリイの予約のお問い合わせは、ワードビレッジに精通するリエトモまでどうぞお早めにご連絡をください!登録から登記まで買い手代理としてお手伝いさせていただきます。ハワイの不動産エージェントを通してご購入されることのベネフィットは、ご購入後もアフターサービスで家具の購入のお手伝いから光熱費のセットアップ、パンチリスト(デベロッパーの修理項目リスト)の完成を見届けたりと、多くのお客様からリエと智子をエージェントとしてお選びいただくことで大変喜んで頂いております。

 

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