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トモコ

Mixed Useコンドの固定資産税課税率について

アロハ、トモコです!

今日は、Mixed Useカテゴリーのコンドに関する州の最近の動向についてご案内!

以前ブログで書きましたが、レストランやショップなど商業施設の入っているコンドミニアムはMixed Useのカテゴリーに属し、この夏にMixed Useのコンドミニアムの所有者に対して行政からレターが出されました。

レターの内容は、所有するお部屋に住んでいるもしくは30日以上で長期貸し出ししている人は同封された用紙に記入し9月1日までに届け出ることを義務づけるもので、居住者としてすでに申請を済ませている所有者以外のMixed Useのコンドをお持ちの方に郵送されました。

この申請書のは、Petition to Dedicate Certain Property for Residential Use (5-year Dedication)というもので、所有する物件をゾーニングで定められたカテゴリーでフルに活用した場合(Highest and Best Use)そのカテゴリーに準ずる固定資産税率(商業1.24%、ホテル1.29%)で課税するというルールを明白にしたもので、そうでない場合(住むか長期レンタル)は、用途をレジデンシャルに特定することで居住レート(0.35%査定額$1ミリオンまで)の課税率をキープするものです。

あるダウンタウンに近い商業スペースとレジデンシャルの両方が入っているビルでは、商業スペースが半分以上を上回っていることから商業レートで課税すると市から通知があり、オーナー組合で協議した結果レジデンシャルのスペース全体を5年間「居住」用途に特定することを決定し登記するにあたったと、そのビルの住人から先日耳にし驚きました。そのビルの場合長期レンタルも5年間できないとのことで、商業スペースが半分以上に及ぶこのビルの特例かもしれません。

余談ですが、購入物件についてくる敷地建物の使用に関する制限や規則は、成約中にエスクローから発行されるPreliminary Reportに記載されますので、あとでサプライズがないようレビューするのが肝心ですね。

久しぶりにMariposaで3人でランチ!

neiman rie marisa 2

neiman rie marisa

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1031 エキスチェンジとは?

アロハ、トモコです!

今日は、アメリカ人投資家がよく利用する税法1031 Exchangeのご案内!

こちらは、IRSのInternal Revenue Code (IRC) セクション1031のことで、不動産を売却した際に発生するキャピタルゲイン税の支払いを繰り延べしたい場合に利用されます。

所有する不動産を売却しその売却益を規定で「同種」とみなされる不動産(買換え物件)を購入することによって、現金の受領を避け税法上は物件を継続して所有している形をとり、キャピタルゲインの支払いを延期するのです。ただしビジネスで収益をあげることを目的とした物件または投資目的で保有されている物件のみが対象となり、同種と規定で認められているクラスの資産としか交換できません(不動産は通常同種とされていますが例外もありますので、等価交換を専門とする機関にお問い合わせくださいね)。

等価交換には、Simultaneous Exchange(同時) Deferred Exchange (先送り)and Reverse Exchange(リバース)があり、一般的によくみられるのは先送り交換です。同時交換は売却と購入の譲渡を同時に行うもの、先送りはまず所有する物件を売却しその後規定の日数以内に買換え物件の譲渡を終えるもの、そしてリバースは先に買換え物件を購入しておいて規定の日数以内に売却の譲渡を終えるものです。

先送り交換の場合、所有物件を売却(譲渡)した日から数えて45日以内に買換え物件を指定し(3物件までは買換え不動産の価値に関係なく指定可能)、登記から180日以内(もしくはその年度の確定申告期限のいずれか早い方)に買換え物件の登記を完了しなければ等価交換とは認められません、このあたりは厳しくまったく融通が利かないのでご注意を。また売却金は全額、買換え物件の購入に充てられなければならず、購入に充てずに受け取った現金は、課税対象となります。

先送り交換の場合、日数にせまられて焦りの中買換え物件を決めてしまうリスクがありますが、諸事情によってすぐ売却できない方、またはゆっくり買換え物件を決めたい方には、リバース交換という手もあります。

この場合EATという第三者(通常エキスチェンジの取引にはエスクロー以外に専門の仲介業者が入りますが、そのExchange Companyの関連会社が多い)の活用が必須で、流れとしては、EATが売却物件(旧資産)を所有者から購入し、それから180日以内に所有者が買い手をみつけ旧資産の譲渡を終了するまで権利をホールドします。お金の流れは、EATは所有者から資金を借り入れて購入し、買い手への売却が成立した時点で資金を所有者へ返します。

登記時に売却代金から連邦とハワイ州へ前払いされる源泉徴収(Withholding Tax)の制度があるため、ハワイ非居住者による1031エキスチェンジの活用は難しいのが現状です。売却代金にタッチできないため、どうやって源泉徴収を収めるのかが課題になりますね。

新しい眼鏡を検討中。

「どれがいい?」と聞いたら

「どれも同じにみえる」と言われてしまった (笑)

glasses 3

 

 

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ワイキキのフードパントリーエリアの再開発計画

アロハ、リエです。

さて、本日はワイキキのFood Pantryスーパーマーケットのある一角の再開発計画のニュースについてです。

 

photo August 2017

このエリアの地主のQueen Emma Land Co はこの度、フードパントリーを含む2.5エーカーのと土地の開発計画を発表し、パシフィカ・ホノルルやシンフォニー・ホノルルを建設したOliver McMillanを開発業者として抜擢しました。

マキティーハワイのレストランがあったクヒオ通りとカネカポレイ通りの角には450室のレンタル物件に加え、商業スペースが入るビルが建てられれるとのことで、450室のレンタルユニットのうち、100室はアフォーダブル・ユニットとなります。アフォーダブル・ユニットには収入の上限が入居資格にあります(Median Income の80%以下の収入の人が対象)。これらの450室の入る新築ビルは以外にも、既存のビルを改築して50室も併せて建設され、合計500ユニットの予定。ビル内の1階と2階に商業スペースが入る予定で、38,000スクエアフィートの広さとのこと。ビルの高さは260フィート。

これらの2.5エーカーの再開発計画に入るエリアは、以下の通り。

●フードパントリー(オーナーはフードランド・スーパーマーケット)

●マキティーハワイの跡地

●ABCストアに隣接する幾つかの小さなアパート(Waikiki Regents, Queen Emma and the Beachside Apartment Buildings)

地主のQueen Emma Land Coは、ワイキキでも幾つかある大きな地主のひとつで、近年では、Taubman Centers とパートナーを組み、インターナショナルマーケットプレイスの再開発も行いました。

今回のプロジェクトで地主側と開発業者は、65年のグランドリース契約を結び、2019年夏の初期フェーズからリース契約はスタート。開発の完成まで2年かかり2021年の後半には入居というところでしょうか。

計画では、スタジオ、1ベッドルーム、2ベッドルーム、3ベッドルームのフロアープラン、350スクエアフィートから1,100スクエアフィートの広さとなる予定。

Oliver McMillanは、Solomon Cordwell Buenz とBenjamin Woo Architects をプロジェクトのチームに入れる予定。

ワイキキで働く人たちにとってこのレンタルビルディングの建設は、大変よい機会になることだろうと地主と開発業者からのコメントです。

 

ワイキキのクヒオ通りは、近年人も多く大変賑やかになってきていますね。

 

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アラモアナのホテルコンド計画!

アロハ、リエです。

ホノルルのレイル(鉄道)の開発計画のあるアラモアナの山側というロケーションに、$549 Millionのホテルコンド建設への申請が、この度、ホノルル市から最終認可がおりました。400フィート(38階建て)のホテルコンド444室は、元ヒールドカレッジ(1500 Kapiolani)の跡地に、隣接のウォールグリーンのパーキングに78室のアフォーダブル・シニアレンタルユニットを建設することを条件としています。このホテルコンドは、二つのタワーで構成、最上階でつながり、さらにその上には、レジデンシャル(住居用)のペントハウスユニット6室をつくるという今までに例のないユニークなデザインです。

 

rie sep 2017

(写真:親友の娘さんと!若いっていいなー!)

開発業者はロスのSalem Partners’ 社で、現在250フィートのゾーニングの制限(高さ制限)を400フィートに変更することの認可も得ました。プロジェクトの名前がまだないので、“The 1500 Kapiolani” プロジェクトなどと呼ばれています。

Salem Partners 社は、ウォールグリーンのストアとヒールドカレッジの土地を2015年に$73.5ミリオンで購入、また近年、ウォールグリーンのストアはロスの韓国系投資会社に$42.25ミリオンで売却しました。

Salem Partners 社は、マンダリン・オリエンタルホテルとレジデンシャルの建設にも提携しており、世界中からファンの多いマンダリン・オリエンタルは、コンベンションセンターの前、カピオラニ大通りアトキンソン通りに建設される予定で、発売の詳細を今か今かと待っているところです。こちらは、分譲ホテルコンドではないホテルユニットと上層階には高級レジデンスが入ります。高級レジデンスは販売される予定ですが、ホテルコンドではなくラグジュアリーライフを楽しむための純粋なレジデンスで、このプロジェクトは、しばしば、Manaolana Place Hotel Condo と呼ばれますが、私たちの理解では、マンダリンオリエンタルとライセンス契約になるのではないかと思います(間違っていましたら後日訂正させて頂きます)36階建てで、ミックスユーズ使用、ホテルは125室、高級レジデンスは107室というのが今年2月での情報です。建築会社は、Architects Hawaii Ltd. で、そのほか、建築チームにDianna Wong Architects + Interior Design とHart Howerton Landscape Architectsが参加するとのこと。

 

新築プロジェクトのお問い合わせは、リエと智子までお知らせください。

 

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やっぱり人気、ハワイのラグジュアリー不動産!

アロハ、トモコです!

今日ワイキキにランチに出かけた際に、今はやりのレンタル自転車 Biki(バイキー)にちょっと腰かけてみました。

最後に自転車にのったのは中1の時、実際はとても怖くて乗れない~。。

tomoko 9 13 2017

今日は、先日パティがホノルル不動産協会のミーティングで行ったジュアリー不動産市場のプレゼン内容をご案内!

世界規模でみると、売り手市場を背景に強気の売り手と買い手の間にギャップが生じ、供給が需要を上回っている状態。

ラグジュアリー不動産のトレンドにおいては、徒歩圏内で用が足せる利便性や留守にしやすい環境などライフスタイルを重視する傾向が強く、大きくて管理が大変な物件やどこにでもある建売型住宅は人気がありません。

今人気のアメニティーのリストはこちら:

●ルーフトップのヘリコプターパッド

●プライベートビーチとドック

●セキュリティーとプライバシー

●スマートホーム・テクノロジー

●ホームスパ

●ホームシアターとワインルーム

●アウトドアにあるフルキッチン

●コンシェルジュやヴァレーサービス

●景観

●シンプルなほどよし。

●トップクラスの質の良いアメニティー

ハワイ州の2016年度の販売件数のボリュームの内訳:

●オアフ島 $8.9ビリオン

●マウイ島 $1.8ビリオン

●ハワイ島 $1.4ビリオン

●カウアイ島 $516ミリオン

2016年度のオアフ島全体での外国人バイヤーの内訳トップ10(タックスアドレスで選別):

1. 日本 $753.7ミリオン              581件

2. カナダ $102.0ミリオン         116件

3. 中国 $39.5ミリオン                30件

4. 香港 $32.5ミリオン                21件

5. 韓国 $23.0ミリオン                12件

6. シンガポール $22.6ミリオン             11件

7. オーストラリア $20.6ミリオン  9件

8. 台湾 $7.9ミリオン                                6件

9. グアム $4.7ミリオン                            7件

10. イギリス $3.5ミリオン                        4件

ダントツの日本ですが、2016年はワイキキの高級ホテルコンドであるリッツカールトンとカカアコにあるワードビレッジの主力コンドとなる高級コンドのワイエアの両方が登記した年で、リッツの総額が$341.0ミリオン、ワイエアが$86.1ミリオンと合わせてn$428ミリオンと、約57%を占めています。

購入件数を島別にみると、日本人の場合$722ミリオン(約95%)がオアフ島での購入で、こちらは2015年と比較すると$506ミリオンの上昇となり、そのほとんどがリッツとワイエアであったことがよくわかります。ちなみに2013年が$166ミリオン、2014年が$254ミリオン、$2015年が$216ミリオンでした。これがカナダとなると$102ミリオンのうち$79.2ミリオン(79%)がマウイ島で、2015年と比較すると約25%伸びています。

2016年度の$2ミリオン以上の価格帯のバイヤーの内訳はこちら:

●アメリカ本土  42%

●ハワイ                38%

●日本                    15%

●中国/香港/シンガポール/台湾      3%

●韓国                    1%

●カナダ                1%

アメリカ本土のバイヤーの内訳ランキング:

1. カリフォルニア州        $427ミリオン

2. ワシントン州                 $57ミリオン

3. テキサス州                     $51ミリオン

4. ネバダ州                          $35ミリオン

5. フロリダ州                     $35ミリオン

6. ニューヨーク州            $34ミリオン

2016年で最も高額となった取引は、カイルアのオーシャンフロント(ビーチサイド)の2つの区画からなる59&63 Kailuana Placeで、$23ミリオンで売りにだされ$17,375,000で登記!ちなみに今年の現在までの最高セールはワイエアの$12,800,000です。残りあと3か月半、どんな高額取引がみられるでしょうか?

 

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オアフ島不動産8月度統計+MODO!

アロハ、トモコです!

今日は、ホノルル不動産協会から8月度の統計がでているので、そちらをご紹介!

AugStatsInfoScreen

August 2017 monthly indicators

まずは一戸建て:

累計をみると、前年比の販売件数は3.8%増加し、中間販売価格も3.7%増加しています。

月レベルでみると、販売件数の増加は5.2%となり中間販売価格も同じく5.2%上昇しています。DOM(売りにでてから成約するまでの日数)は月レベルおよぼ累計でも16件と去年と比較してほぼ横ばいとなっています。

お次はコンド:

販売件数は累計で前年比6.2%上がり、月レベルで比較すると8月は19.5%も上昇しています。中間販売価格においては、累計で3.2%上がり前年比同月比だと5.3%の上昇です。コンドのDOMは去年の8月より2割減の15件となり、在庫が増えているものの成約中の物件数もそれ以上の割合で増えており、相変わらず競争をうかがわせます。

8月のコンドの販売件数は575件と、こちらは2006年8月依頼の高数字となりました。2005年8月に記録した831件を抜けなかったものの、この11年間で最高となる数字です。先月の統計案内でも触れましたが、戸建ての価格帯が上がってしまいコンドやタウンハウスの需要が伸びていることが背景にあるようです。

写真は今話題のインターナショナル・マーケットプレイスにあるMODOのドーナッツを買ってきました

もちもち触感のドーナツで、オリジナルのハニーグレーズのほかにも

イチゴ、抹茶、オリオクッキーなどフレーバーもいっぱい。

お店の人によると黒ゴマが一番の人気なんだとか

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Labor Day のセール!ショッピング!

 

アロハ、リエです。

あっという間に9月。ハワイにいるとあまり季節感がないので、えー、もう秋!?なんか急に焦りますネ。

今日は祝日の月曜日、そしてセール!ハワイにいらっしゃったお客様と一緒に家具選び、そして日本にいらっしゃるお客様に頼まれた家具も見ながら、セール品をたくさん購入できてほっと一息。セールを求めて多くの人が来ていました!大盛況でしたね。

labor day sale 3

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IMG_8972

   labor day sale 1

もちろん、オンラインでの私物のショッピングは済ませています!

ちなみにこのワンピース、これはオンラインで$30ぐらいでしたかね。

さて、皆様は思い出の残る夏を過ごされましたか?

私たちは、8月は新築物件の室内検査が数件あり、

お盆でいらっしゃるお客様のショーイングと重なりとても忙しい夏でしたが

レイバーデイの今日の夜も、オファー作成でまた忙しい9月のスタートとなりました。

 

 

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飾ってほしいな、ハワイの素晴らしい絵画!

アロハ、リエです。

さて、先日、高級物件をご購入されたお客様とお部屋に飾るアートを選びに、ハワイで有名なマーク・ブラウン氏のスタジオにお邪魔しました。

 

markbrown 1

オープンハウスなどでハワイの住宅を訪れたときに

彼の絵を見かけられた方は多いかと思います。

カハラや高級コンドでは必ず見かけるほど

有名なアーティスト、マーク・ブラウンさんの絵です。

IMG_8826

マークが長さを図っているこの絵とかで6,000ドルぐらいだったでしょうか。

IMG_8825

もっとビーチっぽいものがよければ

今までの作品から同じようなのを描いてもらえることもできたと思います。

私はワイキキビーチで、賑やかそうな感じのアートが好きですね。

IMG_8824

markbrown

IMG_8823

ちなみに(下)こちらは私が家に飾っているマークのダイアモンドヘッドのアート。

ダイアモンドヘッドはマストですね!

IMG_8821

こちらも私の家にあるアート。

色合いがうちにピッタリなのです。

IMG_8822

うちのマナも素敵なアートをバックに。

mana

私のリエは漢字で理絵と書きます。

アートが好きな家族で美術館巡りが好きな家庭で育ちましたが

私は絵に興味がありませんでしたが

最近になってインテリアやアートが大好きになりました。

家は寝るだけでなく、安らぎを与えてくれる場所。

好きな小物やアートがあれば、こんなに心を豊かにしてくれるんですね。

今それを実感。

小さなコンドでも大きな豪邸でも、好きなものを取り入れてハワイ・ライフを

もっと豊かに・・・そんなお手伝いをリエトモは喜んでさせて頂きます!

 

 

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オアフ島の高級住宅地、どこが人気?

 

アロハ、トモコです!

今日は、弊社ラグジュアリー部門の月一のミーティングからのデータをご案内!

日本の富裕層の方にとって、便利でモダンなタウンのラグジュアリーコンドももちろんお勧めなのですが、ハワイの高級一戸建てには独特の雰囲気がありやはりゆったりとした戸建てをセカンドホームに好まれる方もいらっしゃいます。

バスルームつきの寝室、広~いシェフキッチンにゆとりのある間取り、アイランドとモダンが融合された素敵なインテリア、プールつきのトロピカルで緑豊かな大きな敷地、また高台からの圧倒されるオーシャンビューなど、ハワイ暮らしの夢が広がります。

こちらはダイヤモンドヘッド地区にあるお家からのビュー

dh view

カハラのプール

kahala pool

そんな人気の高級住宅地がホノルルには幾つかありますが、$1.5ミリオン以上の価格帯(ラグジュアリー物件カテゴリーのスタートポイント)の地域別販売数をみてみましょう!

 

カハラ:

2017年7月末までの累計 27件(前年同期比27%増)

2016年7月末までの累計 22件

 

ポートロック/ココカイ:

2017年7月末までの累計 9件(前年同期比変化なし)

2016年7月末までの累計 9件

 

ワイアラエイキ:

2017年7月末までの累計 21件(前年同期比75%増)

2016年7月末までの累計 12件

 

ハワイロアリッジ: 

2017年7月末までの累計 15件(前年同期比7%増)

2016年7月末までの累計 14件

 

ダイヤモンドヘッド/ブラックポイント/プウパニニ:

2017年7月末までの累計 8件(前年同期比変化なし)

2016年7月末までの累計 8件

 

ラニカイ:

2017年7月末までの累計 11件(前年同期比変化なし)

2016年7月末までの累計 11件

カイルア/ビーチサイド:  

2017年7月末までの累計 8件(前年同期比25%の増加)

2016年7月末までの累計 10件

 

27%増となったカハラはやはり安定しており根強い人気です。最近の傾向は強気で売りにだされた物件でもたついている感がありましたが価格調整がされると買い手がつくのにそう時間はかかりません。ワイアラエイキにおいては75%増となり、価格もだいぶ上がり少しスローダウンしてきた感があります。

 

$3ミリオン以上の価格帯で買い手がつきエスクロー中(成約中)の物件は島全体で22件。カハラが6件で売り価格$18ミリオンのビーチフロントもご成約!またカハラの手前に位置するダイヤモンドヘッド地区でも、売り価格$7ミリオンと長いこと売りにだていた$13.9ミリオンが成約しています、やはり立地でしょうか

 

 

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戸建てにする?それともコンド?

アロハ、トモコです!

先週からお客様の内覧があい続き忙しい私たち、ありがたいことです。

ハワイに移住を目的とされるご家族のショーイングで、ワイキキおよびカカアコの新築コンドに高台の戸建てをみてまわります。

一戸建てにするかコンドにするか、迷うところです。

お子さんを広々とした空間で育てたいと戸建てを選ぶ気持ちもわかるし、コンドの便利さも捨てがたいし。。

オアフ島一の高級住宅地ともいえるカハラはワイキキのすぐ先で利便性も高く人気抜群ですが、ホノルルにはタウンにそう遠くない距離で、ワイアラエイキ5やハワイロアリッジといったセキュリティゲートのある高台コミュニティーもあるので、得にお父さんが日本とハワイを仕事で行ったり来たりとなると、そちらもショーイングから外せません。

一軒家の良さは、やっぱり広々として気兼ねなく暮らせて、のびのびと子育てができること。こちらはお嬢さんがハワイに暮らすようになったら大型犬を飼いたいという思いもあるよう。

ラグジュアリーコンドにおいては、新築プロジェクトが続々と完成しリセールが出はじめその分オプションも広がっています。そのうえこれから分譲するプロジェクトもあったりで、私たちも覚えきれず常に勉強が必要。

最近のラグジュアリーコンドの場合1SF当たりの管理費は$1.00前後から上は$1.50くらいまでと確かにお高いのですが、アメニティーも充実しているし必要経費を前払いで払っていると思えば気も楽…? また、新しいコンドはスタジオ位のゲストスイートも用意されていて(一泊$150~$300程度)家族数世帯が集まるときに離れたホテルに泊まる必要がなく好評。ただし年末年始はすぐ埋まってしまうので早めに要予約ですが。

今回も、ショーイングをしながらたくさんお話し、目で見て、肌で感じることによってお客様もイメージがつかめて実感がわき目的もより具体的になってきたと言っていただき、大きな収穫がありました。

リエトモ、ウォーターマークにて忙しい合間にパチリ!

ロビーの心地よい風がたまらない~。

rietomo at watermark

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