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オアフ

カカアコのKeauhou Placeの引き渡し&10月度の統計!

アロハ、トモコです!

10月度の統計が出ていますので、まずは統計から!

まず目につくのは、コンドミニアムの販売件数の増加。去年の10月と比べてなんと14.3%も上がっています!毎月のデータには新築プロジェクトの登記物件は含まれておらずリセール(中古物件)のみの統計ですがホノルル不動産市場の需要の高さがうかがえます。

一戸建ての販売件数は昨年度10月比で6%の上昇(本年度の累計は5.1%)、中間販売価格は1.3%増の$752,000となりました。コンドにおいては、昨年度10月比で14.3%の上昇(本年度の累計は6.6%)、中間販売価格は$396,000となり記録となった先月の$425,000より下がったものの本年度の累計をみると4.4%の増加です。

Pending Salesは成約中(買い手がつきエスクローに入っている)の物件の数を指しますが、通常はスローダウンする秋に戸建てとコンドの両方ともに(戸建て20%、コンド18.6%)二桁台と大幅に件数が増加しているのも市場の好調さを物語っていますね。

9日にダウンタウン寄りのカカアコの新築プロジェクト(Stanford Carr社の開発)であるKeauhou Placeの引き渡しがありました。

アメニティーも素敵だしお部屋の仕上がりも良くて待ちにまったこの日、みんな嬉しそうでよかった~。

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日本は暖かかったです!

 アロハ、リエです。

日本から帰ってきました。毎年、日本に帰国するときは天候に恵まれないことが多く、雨の日が多かった私。家族からは、雨女と言われておりましたが、汚名挽回・・・暖かいお天気に恵まれました!

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広島の呉市のアレイからすこじま。

レンガ建造物が並ぶレトロな通りで、軍艦と造船の町の歴史を改めて実感。

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広島県熊野の熊野にある(くまの)筆の工房。

ミッシェル・オバマさんやイバンカ・トランプさんに日本政府から

送られた化粧筆の発祥の街。おしゃれな贈り物で女性に喜ばれますよね。

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お仕事のアポが数件ありましたので、お出かけ時はビジネス・アタイアが

多かった今回の旅行。

持って行った新品のダウンジャケットは母にプレゼントして置いてかえってきました!

(一度も着る機会がなかった可愛いダウンジャケット。妹も欲しそうにしていましたが

母に着てもらうことになりました。似合ってよかった!)

ハワイに戻りましてさっそく幾つかのアポをこなして頑張っております。

時差ぼけ・・・ないわけではありませんが、なんとか大丈夫です。

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ワードビレッジ待望の高級コンド・アナハを動画でどうぞ!

 

アロハ、リエです。

先週最初のグループのオーナー様のユニットが登記を迎えました。ご購入をされたオーナー様おめでとうございます!

アナハのアメニティは想像をぜっするほどの出来で、みんなびっくりしています!ため息の連続です。

アメニティエリアはどうぞこちらのビデオリンクをご覧ください!

http://www.youtube.com/watch?v=FGwQvHXkD0s

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コミュニティルーム(7階)のソファーにて。

とってもおしゃれなかわいい家具で

ここで一日ゆっくりなんて最高ですね

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再販が始まっています。

ワードビレッジの高級コンドに精通しております

リエと智子までお気軽に

お問い合わせください。

 

 

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1031 エキスチェンジ について、おまけ。

 

アロハ、トモコです!

今日は1031 Exchange(1031等価交換)についての補足説明!

9月18日付のブログに、「先送り交換の場合、所有物件を売却(譲渡)した日から数えて45日以内に買換え物件を指定し(3物件までは買換え不動産の価値に関係なく指定可能)、登記から180日以内(もしくはその年度の確定申告期限のいずれか早い方)に買換え物件の登記を完了しなければ等価交換とは認められません。」と書きましたが、もし売却年度の確定申告期限の方が早い場合はどうすれば良いのでしょう?

答えは、確定申告の延長をする!結構簡単(汗)に回避できるのですが、こうすることによってフルに与えられた180日間を活用することができるのです!

10月20日~12月31日の間に先送り交換を目標に所有物件を売却された方は180日を切ってしまう計算になるのでどうぞご注意を。

グローバルラグジュアリー・ミーティングの会場で。

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下記は9月18日のブログから:

今日は、アメリカ人投資家がよく利用する税法1031 Exchangeのご案内!

こちらは、IRSのInternal Revenue Code (IRC) セクション1031のことで、不動産を売却した際に発生するキャピタルゲイン税の支払いを繰り延べしたい場合に利用されます。

所有する不動産を売却しその売却益を規定で「同種」とみなされる不動産(買換え物件)を購入することによって、現金の受領を避け税法上は物件を継続して所有している形をとり、キャピタルゲインの支払いを延期するのです。ただしビジネスで収益をあげることを目的とした物件または投資目的で保有されている物件のみが対象となり、同種と規定で認められているクラスの資産としか交換できません(不動産は通常同種とされていますが例外もありますので、等価交換を専門とする機関にお問い合わせくださいね)。

等価交換には、Simultaneous Exchange(同時) Deferred Exchange (先送り)and Reverse Exchange(リバース)があり、一般的によくみられるのは先送り交換です。同時交換は売却と購入の譲渡を同時に行うもの、先送りはまず所有する物件を売却しその後規定の日数以内に買換え物件の譲渡を終えるもの、そしてリバースは先に買換え物件を購入しておいて規定の日数以内に売却の譲渡を終えるものです。

先送り交換の場合、所有物件を売却(譲渡)した日から数えて45日以内に買換え物件を指定し(3物件までは買換え不動産の価値に関係なく指定可能)、登記から180日以内(もしくはその年度の確定申告期限のいずれか早い方)に買換え物件の登記を完了しなければ等価交換とは認められません、このあたりは厳しくまったく融通が利かないのでご注意を。また売却金は全額、買換え物件の購入に充てられなければならず、購入に充てずに受け取った現金は、課税対象となります。

先送り交換の場合、日数にせまられて焦りの中買換え物件を決めてしまうリスクがありますが、諸事情によってすぐ売却できない方、またはゆっくり買換え物件を決めたい方には、リバース交換という手もあります。

この場合EATという第三者(通常エキスチェンジの取引にはエスクロー以外に専門の仲介業者が入りますが、そのExchange Companyの関連会社が多い)の活用が必須で、流れとしては、EATが売却物件(旧資産)を所有者から購入し、それから180日以内に所有者が買い手をみつけ旧資産の譲渡を終了するまで権利をホールドします。お金の流れは、EATは所有者から資金を借り入れて購入し、買い手への売却が成立した時点で資金を所有者へ返します。

登記時に売却代金から連邦とハワイ州へ前払いされる源泉徴収(Withholding Tax)の制度があるため、ハワイ非居住者による1031エキスチェンジの活用は難しいのが現状です。売却代金にタッチできないため、どうやって源泉徴収を収めるのかが課題になりますね。

 

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ウルトラ高級コンドのパークレーン、グランドペントハウス$22ミリオンで登記!

アロハ、リエです。

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(Park Lane のエントランスにて。

リゾートの雰囲気にためいきのリエトモ)

先日、地元紙のニュースでも取り上げられました高級コンド、パークレーンPark Laneの22ミリオンのグランドペントハウスがこの度登記し話題となっています。ハワイ州のコンドミニアムのマーケット市場で最高値として記録を更新。購入者の方のお名前はこれから判明しますが、本日行われた社内の高級物件チームのミーティングで、日本からの購入者と聞きました。日本からウルトラ高級物件を購入される方が今までにみたことのないスケールで増加しているのを肌で感じています。

 

front April 2017

オアフ島では、ウルトラ高級コンドで知られるワイエアパークレーン。これらの高級コンドが完成する前は$10ミリオンが最高値でした。今年になって、パークレーンは10ミリオンを超える取引が3件、うち$18.8ミリオンで登記した物件も日本からの購入者の方でした。

デベロッパーの在庫は、現在、もう一つのグランドペントハウス$28ミリオンを入れると11件です。(グランドペントハウスは3つありまして、残りは一つです!)スカイレジデンスの3ベッドルームが$7.4ミリオン台からで、4ベッドルームのパークレジデンスは$12ミリオン台まであります。

1 - resized Park Lane Lobby Entry

2 - resized Park Lane Lobby Panoramic

5 - resized Park Lane Private Dining Lanai dusk

7 -resized Park Lane Great Lawn dusk

3 - resized Park Lane Pool dusk

parklane rendering

from lanai

Sky Residences interior 1

 

またワイエアのグランドペントハウスは、現在$35ミリオンと$36ミリオンで売り出し中です。

パークレーンの売れ行きは好調で、219室のうち95%を売却し、売上高の合計は$900ミリオン。

パークレーンのお問い合わせは、リエトモまで。

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リエトモ新着売り出し物件!ディスカバリーベイの1ベッドルーム

アロハ、リエです。

本日は、私たちの新しい売り出し物件、ディスカバリーベイ2607号室のオープンハウスを開催します!時間は2時から5時までです。どうぞお越しください。

さて、物件の概要と写真は以下の通りです。

住所:1778 Ala Moana Blvd #2607 エンデバータワー(マクドナルドが1階にあるタワー)

価格:$210,000 借地権

 

 

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間取り:1ベッド、1バス、1パーキング

広さ:683スクエアフィート(ラナイは86スクエアフィート)

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Spacious one bedroom in the convenient Endeavor Tower (by McDonalds) at Discovery Bay. Open and very usable lanai looking out to the nice mountain and city views. Washer and Dryer in unit and one covered parking stall. Building has very nice amenities including BBQ and sitting areas on 5th FL and a spacious deck on the 11th FL with pool, whirlpool, sauna and lots of chaises spread out to relax and soak up the sun! In close proximity to shops and restaurants, Hilton Hawaiian Village, Magic Island, Ala Moana Beach Park and the newly renovated and expanded Ala Moana Center. AOAO owns 62% of the beneficiary fee interest as of 9/27/17. Price reflects carpet replacement. Cats OK. Dogs not allowed.

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築年数:1977年

管理費691ドル(月)

固定資産税:101ドル(月)

借地料金:390.37ドル(月)

借地年数:2039年

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広々とした室内にラナイ

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キッチンもオープンな間取りで開放的!

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ラナイからはシティの景色。

夜の夜景はとてもきれいです

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室内洗濯乾燥機もあり、カバード駐車場も一台あります!

ビル内はセキュリティ完備

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プールのあるアメニティは11階です。

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アラモアナ大通り、近くにはイリカイアパートやイリカイマリーナという好立地で

ツインタワーのディスカバリーベイ!

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物件に居住のオーナー様へ:ホームオーナー・エグゼンプションは今日が締め切り!

アロハ、リエです。

早いもので9月30日、明日から10月ですね。すでにデパートはハロウィーンとクリスマス用品がデコレーションされていますね。

また今日はホームオーナー・エグゼンプションの申請の締め切り日です。年に一度の申請で、オンライン申請もできます。

ハワイの不動産を居住用として所有されているオーナーさんは、この申請によって固定資産税の支払いが少し安くなります。

ホームオーナー・エグゼンプションを申請していない場合、投資家とみなされ、1ミリオン以上の査定額の不動産に対して倍の固定資産税が加算されますので、特に1ミリオンを超える物件にお住いのオーナー様は申請を済ませることが重要です。

下記のウエブサイトから申請ができます。

www.realpropertyhonolulu.com

 

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先日、アメリカンセービングスバンクからご招待を受け

ハワイ日米協会のAnnual Dinner に参加させて頂きました。

同じテーブルにはカウアイ島の市長さんや銀行のVIPの方もいらっしゃって

「アラモアナショッピングセンターに二人の大きな広告出ているね!」と

和気あいあいなディナーでした。

(写真:いつものBFFメンバーで。カメラマン撮影の写真)

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ハワイと日本の移民の歴史が長いこと、様々な交流など

色々なお話を聞くことができました。

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モアナパシフィックの共有エリアがグレードアップしました!

アロハ、トモコです!

今日は、カカアコにあるモアナパシフィック(Moana Pacific)の話題をご案内!

2007年竣工のモアナパシフィック、ワードビレッジにも近いアラモアナセンター寄りのカカアコという今注目のロケーションの大型コンドとして人気がありますね。

このモアナパシフィック、2・3年前にオーナー負担でロビーエリアが改善されましたが、今年竣工10年目を迎え最近アメニティーのグレードアップを実施。リニューアルオープンの夕方には、閉鎖されていた6階のデッキでドリンクとホットドッグがふるまわれ300人もの住民が集まりました。

今回改装された共有エリアの項目:

●植物の植え替え
●プールのプラスター(石こう)の張り替え
●プールのLED照明の設置
●スパのタイル張り替え
●子供用プールのタイルの張り替え
●プールとスパの排水と掃除
●策の修理
●BBQグリルの取り換え
●格子に天井カバーを設置
●照明の修理
●アメニティー・デッキ全体のパワーウォッシュ
●塗装の塗り替え

モアナパシフィックの間取りは1ベッド、2ベッド、3ベッドで、2ベッドにおいては間取りが複数あります。今現在売りにだしている2ベッドと3ベッドの価格帯は$718,500~$1,078,000。1ベッドにおいては現在売りがありませんが、過去半年の販売事例をみると60万ドル前後で動いています。詳細はリエトモまでお問い合わせを!

http://matrix.hicentralmls.com/Matrix/Public/EmailReport.aspx?ID=164976662&k=1138X3DDT

とっても素敵なお客様ご家族とワイキキのTommy Bahamaでランチしたときの写真:

tomoko tommy bahamas

 

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Mixed Useコンドの固定資産税課税率について

アロハ、トモコです!

今日は、Mixed Useカテゴリーのコンドに関する州の最近の動向についてご案内!

以前ブログで書きましたが、レストランやショップなど商業施設の入っているコンドミニアムはMixed Useのカテゴリーに属し、この夏にMixed Useのコンドミニアムの所有者に対して行政からレターが出されました。

レターの内容は、所有するお部屋に住んでいるもしくは30日以上で長期貸し出ししている人は同封された用紙に記入し9月1日までに届け出ることを義務づけるもので、居住者としてすでに申請を済ませている所有者以外のMixed Useのコンドをお持ちの方に郵送されました。

この申請書のは、Petition to Dedicate Certain Property for Residential Use (5-year Dedication)というもので、所有する物件をゾーニングで定められたカテゴリーでフルに活用した場合(Highest and Best Use)そのカテゴリーに準ずる固定資産税率(商業1.24%、ホテル1.29%)で課税するというルールを明白にしたもので、そうでない場合(住むか長期レンタル)は、用途をレジデンシャルに特定することで居住レート(0.35%査定額$1ミリオンまで)の課税率をキープするものです。

あるダウンタウンに近い商業スペースとレジデンシャルの両方が入っているビルでは、商業スペースが半分以上を上回っていることから商業レートで課税すると市から通知があり、オーナー組合で協議した結果レジデンシャルのスペース全体を5年間「居住」用途に特定することを決定し登記するにあたったと、そのビルの住人から先日耳にし驚きました。そのビルの場合長期レンタルも5年間できないとのことで、商業スペースが半分以上に及ぶこのビルの特例かもしれません。

余談ですが、購入物件についてくる敷地建物の使用に関する制限や規則は、成約中にエスクローから発行されるPreliminary Reportに記載されますので、あとでサプライズがないようレビューするのが肝心ですね。

久しぶりにMariposaで3人でランチ!

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neiman rie marisa

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1031 エキスチェンジとは?

アロハ、トモコです!

今日は、アメリカ人投資家がよく利用する税法1031 Exchangeのご案内!

こちらは、IRSのInternal Revenue Code (IRC) セクション1031のことで、不動産を売却した際に発生するキャピタルゲイン税の支払いを繰り延べしたい場合に利用されます。

所有する不動産を売却しその売却益を規定で「同種」とみなされる不動産(買換え物件)を購入することによって、現金の受領を避け税法上は物件を継続して所有している形をとり、キャピタルゲインの支払いを延期するのです。ただしビジネスで収益をあげることを目的とした物件または投資目的で保有されている物件のみが対象となり、同種と規定で認められているクラスの資産としか交換できません(不動産は通常同種とされていますが例外もありますので、等価交換を専門とする機関にお問い合わせくださいね)。

等価交換には、Simultaneous Exchange(同時) Deferred Exchange (先送り)and Reverse Exchange(リバース)があり、一般的によくみられるのは先送り交換です。同時交換は売却と購入の譲渡を同時に行うもの、先送りはまず所有する物件を売却しその後規定の日数以内に買換え物件の譲渡を終えるもの、そしてリバースは先に買換え物件を購入しておいて規定の日数以内に売却の譲渡を終えるものです。

先送り交換の場合、所有物件を売却(譲渡)した日から数えて45日以内に買換え物件を指定し(3物件までは買換え不動産の価値に関係なく指定可能)、登記から180日以内(もしくはその年度の確定申告期限のいずれか早い方)に買換え物件の登記を完了しなければ等価交換とは認められません、このあたりは厳しくまったく融通が利かないのでご注意を。また売却金は全額、買換え物件の購入に充てられなければならず、購入に充てずに受け取った現金は、課税対象となります。

先送り交換の場合、日数にせまられて焦りの中買換え物件を決めてしまうリスクがありますが、諸事情によってすぐ売却できない方、またはゆっくり買換え物件を決めたい方には、リバース交換という手もあります。

この場合EATという第三者(通常エキスチェンジの取引にはエスクロー以外に専門の仲介業者が入りますが、そのExchange Companyの関連会社が多い)の活用が必須で、流れとしては、EATが売却物件(旧資産)を所有者から購入し、それから180日以内に所有者が買い手をみつけ旧資産の譲渡を終了するまで権利をホールドします。お金の流れは、EATは所有者から資金を借り入れて購入し、買い手への売却が成立した時点で資金を所有者へ返します。

登記時に売却代金から連邦とハワイ州へ前払いされる源泉徴収(Withholding Tax)の制度があるため、ハワイ非居住者による1031エキスチェンジの活用は難しいのが現状です。売却代金にタッチできないため、どうやって源泉徴収を収めるのかが課題になりますね。

新しい眼鏡を検討中。

「どれがいい?」と聞いたら

「どれも同じにみえる」と言われてしまった (笑)

glasses 3

 

 

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