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ハワイの不動産ならリエ&トモコ

リッツカールトン・ワイキキのイーストタワーも残りわずか。。どうぞお早めに!

アロハ、トモコです!

今日は、THE RITZ-CARLTON RESIDENCES WAIKIKI BEACH(リッツカールトン・ワイキキ)の現在建設中のイーストタワー(タワー2)をご案内!

トランプタワーとリッツカールトンのセールスチームの一員、マリサさんと!

いつもお世話になります!

ritz with marisa

ritz west 3303 with rie

本日はご縁あってイーストタワー高層階のお部屋を契約されたお客様の買い手代理でリッツへ同行してきました。ご存知のようにリッツカールトンはウェストタワー(タワー2)が去年完成し7月からホテルもソフトオープンしています。2013年に分譲を開始したウェストタワーは9戸のペントハウスを含み全室完売で、今市場にでている物件はすべて再販です。

8階のロビーでウェストタワーと行き来できるイーストタワーの完成・引き渡しは来年の夏から秋が予定されており、残り僅かですがまだ一部在庫があります。間取りは、スタジオ(約50平米)/1ベッド(68平米~76平米)/2ベッド(101平米)/3ベッド(149平米)で、$1ミリオン~$4ミリオンの価格範囲。今あるお部屋にはリースバックのオプションもついてきます。

リースバックとは、登記してから向こう2年間デベロッパーがお部屋を借り上げてホテルとして運営するもので、購入価格より部屋ごとに定められたリースバックの合計金額が契約時に購入金額より差し引かれます。そのかわりリースバックの契約期間中に滞在できる日数は年間20日(ピーク時期10日、ピーク時期以外の時期に10日)と制限されますが、30日の事前通知をもって解約することも可能で、当分予定がたたない方または短期間しかハワイに来れないという方にとって大変便利なプログラムです。

デポジット(手付金)の支払いは3通りのオプション(手付金80%、50%、100%)が用意されており、契約と同時(一週間の猶予あり)にまず購入金額の20%~25%を支払い、その30日と60日後に第2回目および第3回目のデポジットを支払っていきます。目安として引き渡しの6か月前に残りの最終残金を振り込めばいいのですが、事前に全額支払うことによって価格を下げることができます。100%のオプションの場合購入金額からその2.6%が差し引かれ、80%のオプションのだと1.6%お安くできる計算です。

ウェストタワーの高層階のお部屋でこんな素晴らしいビューをみながら契約書にサインできて、改めてリッツカールトンの良さを実感したひと時でした

 ritz west view

 

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7月度の不動産統計・コンドは記録更新!

アロハ、トモコです!

今日は、ホノルル不動産協会から7月度の統計がでましたので、ご紹介!

コンドミニアムの中間販売価格においては、4月の記録を更新する$425,000となり、前年度同月比で6.3%上昇しています。DOM(売りにて出てから成約するまでの日数)は22.2%も減少する14日となっており、需要の高さがうかがえます。一戸建てのアフォダビリティーが減少するにつれ、コンドやタウンハウスの需要が伸びるのが必然ですが、その影響もありそうです。

一戸建ての中間販売価格は$750,000で、こちらは前年度同月比0.5%アップでした。DOMは20日と上昇していますが、こちらは23件の一戸建て物件が成約するまでに200日以上かかり、そのため統計が歪んでしまったとみられます。

july sales

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A は、アップルじゃなくて、アルファ!ミリタリー用語編

アロハ、リエです。

さて、ハワイ州には数多くの軍事基地があり、軍需産業は観光業に並んでハワイの経済を支えていることはみなさんご存知かと思います。

 

私たちは、日本や米本土からのお客様やローカルのお客様以外にも、ミリタリーのお客様の購入や売却も多く取り扱っています。私たちの会社はハワイ最大大手ですので、リロケーションでハワイに引っ越しをされてくるミリタリーのお客様の受け口となっています。会社内でもある一定の取引件数を維持し、トレーニングを受け、バックグランドチェックも合格しないとこのチームに入れません。

私はミリタリーの家族や近い友達もいないので遠い存在だったのですが、数年前にこのチームに入れて以来、前よりもずっと近い存在になっています。先日の会社のトレーニングで、ミリタリー用語でよく使われる単語など、これくらいは覚えましょうとトレーニングで習ったのですが、最後にテストもあったり(焦り)で、実はこんなことも会社でやってるんですね。

 sunset 2017

(写真:iPhone 7 plus のポートレート機能をつかった写真。被写界深度エフェクトで

ダイアモンドヘッドをバックに。

大好きなダイアモンドヘッドをバックに大変お気に入りな写真となりました。

ワイキキショアの前のビーチからのダイアモンドヘッドはキレイに撮れますよ!)

例えばよく「PCS」とかミリタリーのお客様からよく聞かれる言葉です。PCSとは、Permanent Change of Station の略で、通常のDeployment と違い、家族を連れて基地を移動(引っ越し)することです。引っ越しのストレスはかなりのもので、ミリタリーのお引越しや戦争に行く状況をもっと理解できるようにと推奨の映画や本まで紹介されました。そして、ミリタリーのオフィサーのランキングやどのように呼ぶのが適切か・・・など。覚えることはたくさんあります。

登記直前のサイニングで、突然の航海トレーニングで、委任状をたてるハプニングもありました。ミリタリーの場合、例えばご主人様がトレーニングで遠くに行き奥さんに委任してエスクローでサインしても、銀行が最終段階でエスクローにお金を送るときに再度、生存確認がミリタリーを通して行われないと融資されません。トレーニング中に海外で公証サインをしてハワイの登記所で認められず、民間飛行機で急いで帰ってきてエスクローでサインされた方もいらっしゃいました。

また、単語のスペルを正しくクリアに伝えるために、アメリカでは、Aは「アップル」が一般的に知られていますが、ミリタリー内では「アルファ」です。お部屋の番号もA305 なら、アルファ・スリー・オー・ファイブです。ミリタリーのお客様のためにエージェントもこれを把握して使いましょうというトレーニングも。

昨夜は、ミリタリーのパイロットのお客様ご夫婦と焼肉ディナーでした。購入されたおうちを楽しまれていまして、この方たちも昨年購入されたパイロットのお客様のご紹介でした。購入されたお部屋のパーキングが1台だったのですが追加でもう一台必要で、登記の後に私たちがビル内の日本人オーナーさんにパーキングを一台貸してもらえませんかと手紙を書き、お返事がきたオーナーさんから今パーキングを借りることができとってもハッピーだと言ってました。パーキングを探すときに、日本に住むオーナーさんでセカンドホームの方も多く、未使用であれば借りれるかも、という私たちの提案で手紙を書いたところ「どうぞ使ってください」という連絡が二件ありました。このとき、なんて日本人は優しいのだろう・・と私は日本人に生まれたことをとても誇りに思いました。

今朝もミリタリーのお客様から、次のミリタリーのお客様のご紹介を受けまして明日、面会となりました。ミリタリーの同僚からのリレーも続き、本当にご紹介して頂けるのはとても感謝です。

ミリタリーで多く使用されるVAローン、まだ低率で3.5%ぐらいです。マルティプルオファーが510件なんて当たり前のエリアでのオファーが多く、これに勝つにはどうしたらいいのか、あれこれ作戦をたてます。こんな話を明日もしようと思います。

 

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コンドミニアム非常時の注意リスト

 

アロハ、トモコです!

つい最近こんなきれいな日没がワイキキからみえました!

IMG_8056

先月ワイキキ近くの大型コンドミニアムで火事が発生し海外でも大きく報道され、当事者の方のみならず大きなショックをもたらしました。

今回の家事は建物内にスプリンクラーが設置されていなかったことで火の回りが早く、多数の被害者や損害を生む結果となったとみられています。

6月21日付のPacific Business Newsによると、ホノルル市議会はその後75フィート(22.86メートル)以上の建物にホノルル消防署にプランを提出してから5年以内にスプリンクラーを設置することを義務づける法案を提出したと報道し、ホノルル消防署の話では340もの建物が対象となります。

市議会はこれまでにも1975年以前に竣工された建物を対象にスプリンクラーの設置を義務付ける法案を何度が検討してきたものの、コンドミニアムを運営するオーナー組合の反対にあい実現できなかったとあります。またこれだけの数の建物にスプリンクラーを設置するには業者の数が足りないと懸念する声も上がっています。

今回火事が起きた建物(1971年竣工、536ユニット)は2013年にスプリンクラーの設置にかかるコストを調査したことがあり、1ユニットあたりの設置額は$7,000~$8,000でしたが、近年技術が進んでいるため数年後の今でもコストにそう大きな違いはないし、今起用できるマンパワーで5年以内に完成できると、コントラクターのJim Adams氏(Critchfield Pacific Inc.)は語っています。

しかし、ビル内の火災報知器のシステムの基準の改善や古い建物に存在する可能性のあるアスベストス問題また既存の下水配管の改善などほかにもコストを圧迫する要因がいくつもあげられており、法案が通るとオーナー組合の保険料も上がると指摘されています。

工事中の住民の仮住まいも大きな問題で、住みながら工事をすると作業に時間がかかり完成が遅れるためコストがあがってしまうようです。

対象となる建物のオーナーさんにとっては大変頭の痛い問題ですが、法案にして実施していくことはやはり避けられない気がします。。

最後に、米連邦緊急事態管理局(FEMA)のサイトに載っているコンドミニアム所有者を対象とした火事を対象とした非常時の注意リストを書き出しますので、ご覧ください。

 

Building Fire Safety(ビル内の安全度を高めるための注意事項):

●非常出口のドアや階段のドアを開けっぱなしにしないこと。火の手が広がるのを防ぐため。

●消火器に支障がきたしていたり、非常灯が消えたいたらビルのマネージャーに知らせること。

●室内の煙探知が作動している毎月確認しておくこと。

 

Stay Calm(火事が発生した時の注意事項):

●触ってドアが熱かったら開けない。911に電話し部屋番号とドアが開けられないことを伝える。

●ドア周りの隙間をタオルやテープで覆う。

●窓から懐中電灯や白い布を使い合図をおくる。

●触ってドアが冷たかったらゆっくり開け、姿勢を低くし廊下の煙や火の手を確認する。廊下の安全が確認できたらビル内の非常時避難プランに沿って非難する。

●火事の場合はエレベーターは絶対使わないこと。必ず非常階段を使う。

Be Prepared(普段からの備え):

●非常口まで幾つドアがあるか知って暗記しておく。暗闇でも非常口にたどりつけるように。

●住んでいる階の非常口がどこにあるか知っておく。

●ビルの避難プランを知っておくこと。自分用にもプランを立てておくこと。

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ワードビレッジ、新コンド、アナハ!とっても素敵です!

アロハ、リエです。

ハワードヒューズ社の60エーカーの開拓の第一弾、アナハが今年の10月に登記を迎えます(9月から延期となりました)

先日、室内検査官と室内検査をしてきました。

おー!と思わず感動する、入り口からロビー、想像以上の出来上がりで、アナハをご購入されたオーナー様はとてもハッピーだと思います。

 anaha inspection august 3 2017 2

お部屋のリビングからのセルフィー(自撮り)

オーシャンビューが素晴らしかったです!

anaha inspection august 3 2017 3

IBM側から

IMG_8138

ロビーエリア

(壁には本物の植物が!!

今後ここで写真を撮る方が多いでしょうね)

IMG_8135

コンドの前(反対にワイエアがみえます)

IMG_8195

ビル内からみたアメニティエリア

IMG_8211

ロビー階

IMG_8213

ロビーフロント

IMG_8214

ガレージ!一戸建てみたいなガレージドア

IMG_8164

お部屋からのオーシャンの景色!

IMG_8199

お部屋のキッチン

anaha inspection august 3 2017

ロビーで、お決まりの記念撮影

すでにMLS上に再販ユニットがでています。

お問い合わせはワードビレッジの新築プロジェクトに精通したリエと智子まで!
http://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?k=1138X3DDT&p=DE-12131416-923

(MLSのリンク)

IMG_8217

一仕事終え、向かいのPaina Café でポキボール。

天かすが大量に乗ったポキボール。

「クランチーなコーンフレークのようなもの乗っていて

美味しいよ」とローカルの友人の勧めで買いましたが

天かすでした(笑)

アナハの室内検査がまだ今月ありますので

これからここで食べて帰ることになるでしょう!

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アラモアナ・カカアコのウルトラ高級コンドの再販、どうなってる?

アロハ、リエです。

毎月行われる社内の高級物件のスペシャリストのチームで行われる会議は、オアフ島の高級物件のマーケットリーダーである当社のトップエージェントが集まって情報交換をする会議で、リエトモはなんとか(笑)頑張って、このチームに入ることができていつも本当によかったと思う毎日です。

market share 2017 June

 

(写真:6月までの1年間の1.5ミリオン以上の取引額。私たちの会社のマーケットシェアは、16.2%。

ラグジュアリーマーケットをリードしています)

 

今までの不動産市場で見ることがなかった、ウルトラ高級コンドの市場。パークレーン(一部登記済み)やワイエアは、再販がすでにスタートしていて、改めて高級物件の市場が活発なことをうかがえました。ミーティングで、「売り出し当初にプレミアユニットの買いを逃したので、再販は絶対逃したくなかった」という買い手さんもいました。日本からの富裕層は一番目を引きますね、そして、韓国の大手電機家電会社、ローカルでローンを組んで購入する富裕層、米本土特にカリフォルニアからのパートタイム・レジデント(ハワイとカリフォルニアを行ったり来たり)の富裕層も多いのもハワイの高級不動産市場の大きな特徴。

 

パークレーンやワイエアの再販、またその他で、今年大きな取引となったコンド物件は以下の通り。

ワイエア#1400 Listed at $6,600,000 (売り手Coldwell Banker 社、買い手Coldwell Banker 社)

ワイエア#2700  Listed at $6,500,000 (売り手Real Select社、買い手Location 社)

パークレーン#2700  Listed at $6,480,000 (売り手Coldwell Banker 社、買い手Coldwell Banker 社)

パークレーン#3705  Listed at $4,499,000 (売り手Coldwell Banker 社、買い手Carvill Sotherby 社)

Hokua #39J  Listed at $7,250,000 (売り手Choi International社、買い手Coldwell Banker 社)

リエトモもご縁があり、上記の高額物件のうち1件、取引のお手伝いをさせて頂きました。同じコールドウエルバンカー社それも同じホノルルオフィスも今年も引き続き大活躍です。

(下記の写真はパークレーンです)

7 -resized Park Lane Great Lawn dusk

1 - resized Park Lane Lobby Entry

2 - resized Park Lane Lobby Panoramic

front April 2017

Park lane 1

また、現在エスクロー(成約中の表示)物件で、下記の取引も目が離せません。

ワイエア#3402 言い値 $7,950,000

パークレーン#2301 言い値 $4,985,000

ワンアラモアナ#PH 2201 言い値$3,550,000

トランプ#2710 言い値$3,700,000

いくらで登記されるか、どんなバイヤーさんが購入したのか、次のミーティングでのトピックとなるでしょう。

さて、ミーティングで聞かれたのが、中国人バイヤーのクロージング(登記)の遅れが目立ってきているとのこと。ますます現金を引き出すのに時間がかかっていて登記が大幅に遅れたケースもよくあるそうです。私たちも過去に「全額現金で払いますが、手付金は今ハワイにないのでハワイの友人が$1,000持参します。あと全額キャッシュですが、現金証明がそろわないので承知してほしい」・・・私たちの売り手のお客様は、リスクを負いたくないとのことでローンの買い手さんを選びました。

あとこちらはコンドではありませんが、ダイアモンドヘッドの一戸建て、ロイヤル・プレースが、現在エスクローです。言い値$18,000,000の高額物件です。(売り手:コールドウエルバンカー社。)いくらで取引されるんでしょうか?こちらも楽しみですね。

 

parklane april 1 2017

(写真:2017年4月。パークレーンの前で。ピイコイ通りから撮りました)

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ホールフーズもすぐそこ!アアリイ(新プロジェクト)-お客様へのプレゼンテーションイベント・ソールドアウトー

アロハ、リエです。

先日お伝えしましたワードビレッジの次のプロジェクト、アアリイですが、不動産エージェントとお客様向けのプレゼンテーションイベント日程が次の通り発表されましたが、すべてのスロット(1時間のプレゼンテーションで65席)でお席がなくなってしまったようです。 このイベントの発表は先週の水曜日の夕方でしたが、数日で満席となりましたので、大変な人気がうかがえます。

July 29 Saturday 9:30am, 11:30am, 1:30pm, 3:30pm

July 30 Sunday 9:30am, 11:30am, 1:30pm, 3:30pm

Aug 1 Tuesday 6pm

Aug 5 Saturday  9:30am, 11:30am, 1:30pm, 3:30pm

Aug 6 Sunday  9:30am, 11:30am, 1:30pm, 3:30pm

Aug 8 Tuesday 6pm

Aug 12 Saturday  9:30am, 11:30am, 1:30pm, 3:30pm

Aug 13 Sunday  9:30am, 11:30am, 1:30pm, 3:30pm

Aug 15 Tuesday 6pm

Aug 19 Saturday 9:30am, 11:30am, 1:30pm, 3:30pm

Aug 20 Sunday  9:30am, 11:30am, 1:30pm, 3:30pm

Aug 22 Tuesday 6pm

私たちは数人のお客様とすでに早めに予約しましたのでセーフ!でしたが、またすぐに次の日程の発表があるかと思います。次のプレゼンテーションのイベントに私たちと参加されたい方はお早めに私たちまでご連絡をください。すぐに発表がありましたらお知らせします。

 

“A”alii のおさらいです。

photo

約750室が入る大型Condoのアアリイ。すべてのお部屋に広めのラナイ付き。

 IMG_6872

価格帯は30万ドルから1ミリオン台までとのこと。

 

750室の中には、収入制限のあるリザーブユニットが150室入る予定です。

 

広さは、277スクエアフィートから835スクエアフィートまで

あまり大きくないサイズでユニット数の多い大型コンドとなります。

 

今人気のタワーとタウンハウス(このビルは、ポーディアムといいます)で構成されます。

ポーディアムは2階から7階で9フィートの天井、

スタジオの広さは、大きなもので277sq.ft

面白いのは、スマートリビングをコンセプトにしていることで

音声機能で家のあらゆるエリアをオートメーション化にできるようにします。

 

また、小さなスタジオにスマートにそしてフレキシブルに住めるデザインが盛り込まれていることです。

IMG_6871

 

ベッドは壁から出てくるマーフィベッド、そしてホールドアウトできるテーブルなど

スペースを上手に使えるデザインです。

 

$45,000ドル相当のこれらの家具を$25,000で購入でき

素晴らしいのはこれらもローンに組み込んで購入が可能となります。

またアメニティは、8階のプールエリアとペントハウスのアメニティです。

 

8階のプールデッキは8,000スクエアフィートの広大なもので

大人プール、子供プール、BBQキャバナ、子供のプレイエリア、ミーティングルームから大変充実しています。

 

42階のペントハウスのアメニティエリアは、”ラナイ42″と呼ばれ、ゴージャスなオーシャンとサンセットを望める

 

フィットネスクラブからヨガスタジオ、スカイデッキまで!!

IMG_6870

 

海を見ながらのエキササイズなんて、今までありそうでなかった設計!

 

きっと住民の憩いの場所になりますね。

 

もちろん、ペットフレンドリー!

 

現在建設中のアエオの西側で、ホールフーズや映画館はすぐそこ。

FullSizeRender

 

2020年ごろが完成ではないかというお話です。

発売はきっともうすぐですね。

 

投資用、ご自宅用、収入制限のあるリザーブ用のお部屋を就職されたばかりのお子さん用に購入されたいなどどうぞ私たちまでご相談ください。リエと智子はワードビレッジの新築プロジェクトの購入に大変精通しております。どうぞお任せください!

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オーナー様へ!固定資産税の請求書が届き始めています!

アロハ、リエです。

あっという間に7月後半となりました!暑中お見舞い申し上げます。

この分では、ホリデーシーズンももうすぐ・・・というペースですね!月日が経つのは早いです。

さて、ハワイに不動産をご所有のオーナー様には、固定資産税の支払いの時期となりまして、昨日、今日で請求書が届き始めております。

以前のブログでお伝えしました通り、固定資産税のレートに、レジデンシャルAクラスの物件に対して、段階方式 (Tier) のレートが今回の固定資産税の請求書に反映されることをお話いたしました。

査定額が$1ミリオン以上で、ホテルコンド以外のレジデンシャルの不動産で、フルタイムでの居住用でなく、セカンドホームや貸し出し物件をご所有の場合は、$1ミリオンまでは、1,000ドルに付き$4.00ドル、1ミリオン以上は9ドルが課税される方式です。

例えば、査定額、1.5ミリオンのコンドをセカンドホームでご使用の場合、下記のとおりとなります。

$1,000,000 X 4.00/1000=$4,000

$500,000 X 9.00/1000= $4,500

Total : $8,500 (1年トータル)

1.5ミリオンの物件をこちらに住んでいて居住の場合は、上記は当てはまらず、レートは1000ドルに付き3.5ドルで、こちらは昨年と同じです(年間$3,500)。ただし、居住として認められるには、昨年の9月30日までにHome Owner Exemption を市に提出していることが条件となります。昨年の9月30日以降に購入されて、すでに市に提出されていてもこのレートは来年2018年7月1日分からしか反映されません。査定が1ミリオン以上の方の場合は、しばらく高い税金を支払うことになります。Home Owner Exemptionは、こちらのオンラインで申請できます。年齢を確認するのに、免許書などのIDをアップロードしますので事前にIDの写真を撮ってからスタートされてください。www.realpropertyhonolulu.com

 

さて、固定資産税の支払い締め切りは8月20日です。どうぞお早めにお支払いください。

babyshower2

(写真:先日のお友達のBaby shower

女友達が集まって華やかなお祝いパーティ

モアナサーフライダーのVeranda レストランです)

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コールドウエルバンカー社、プロパティ・マネージメントサービス会社と提携しました!

アロハ、リエです。

今日は、私たちの会社、コールドウエルバンカー社の新しいサービスのお知らせです。

 

 

cake Honolulu office number 1 in hawaii

(2016年の売上高ですが、コールドウエルバンカー・パシフィックプロパティ社の中でも

私たちの所属するホノルルオフィスは、ナンバー1に輝きました。

本日は、シャンペーンとケーキやププなどで会社でお祝いでした)

オアフでもナンバー1のコールドウエルバンカー・パシフィックプロパティ社は、NRTという会社の傘下にあり、今回パートナシップを組むプロパティ・マネージメント会社Property Frameworksは、NRTが所有・運営する会社で、テキサスのダラスを本拠地とし、全米で10州、27市でプロパティ・マネージメントサービスを展開しています。

オアフ島のコールドウエルバンカー社は、今後、これらのお客様からお預かりしたお部屋のレンタル物件のマーケティング、リーシングサポート、テナント探しまで行い(リーシングエージェントになります)、一方で、私たちのオフィスで一緒に仕事をするProperty Frameworks 社は、オーナーとテナントのマネージメントを中心に行っていきます。

物件をご所有で、長期レンタルに入れられたいお客様もぜひ、リエと智子までご連絡をください。オアフ島売上高ナンバー1のコールドウエルバンカー社とプロパティ・フレームワークス社で、NRTという大会社のデータベースを駆使し、お客様にとってベストなテナントをお探しできるように最大限努力してまいります。

news Property Frameworks

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6月度の不動産統計でました。

アロハ、トモコです!

OMG..! (Oh My God–!!)

会社へきてみるとあらおんなじ。。
色合いがマッチすることが多い私たちですが、今日はここまで似ちゃったので記念撮影(笑)

tomorie in stripes 1

tomorie in stripes

さて、今日は、6月度の統計がでましたのでご案内!

昨年同月比の一戸建ての中間販売価格は$795,000と$800,000を超す勢いです。6月末までの累計の数字は3.2%アップの$750,000。

コンドの昨年同月比の中間販売価格は$400,000と1.4%減で、累計でいくと3.6%の増加となります。

DOM(売りにでてから経過した日数)は、一戸建て12日(錯塩同月比14%減)コンドで20日(昨年同月比35%減)とかなり低い数字となり、もちろん地域差はあるものの市場がヒートアップしている感がありますね。

今年の10月からワードビレッジの新築コンド、アナハの引き渡しが始まります。当初は9月のはずが遅れており3回に分けて10月~11月の登記になると先週発表がありました。12月にはダウンタウン寄りのKeauhou Placeの登記も予定されています。

今後、新築プロジェクトの参入がどのように市場に影響していくのでしょうか?

IMG_7380

 

 

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