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ハワイの不動産ならリエ&トモコ

ハワードヒューズの分譲第6棟目は、KOURA(コウラ)!

アロハ、トモコです!

昨年暮れにA’ALII(アアリイ)の販売を開始したハワードヒューズですが、先日ワードビレッジの第6棟目となるKOURA(コウラ)分譲の発表がありました!

KOURAは、1階を全て商業スペースとし、ロビーとレジデントサービスを2階に持ってくる新しい試みのプロジェクトで、Auahi St(ワードセンター映画館のある通り)に、ワードビレッジの公園(広場)となるWard Village Central Plazaに平行して海に向かって垂直に建てられます。

41階建て、570戸、スタジオ、1ベッド、2ベッド、3ベッドの間取りを計画。広場の造園作業が終わるのが今年の暮れの予定で、今年の暮もしくは来年の初めに販売がスタートする見込みです。予定通りに進めば2019年に着工となる計算です。

KOURAとはハワイ語でレッド・シュガーケーン(赤いさとうきび)という意味だとか!待望のWHOLE FOODSの開店も来週の水曜に迫っています!早く行ってみた~い!

このゴールデンウィークでいらしている日本のお客様がA’ALIIをご成約。

セールスチームのトシさんと!

AALII reserved Rie with Toshi

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スプリンクラー設置の法案が市議会で可決。

アロハ、トモコです!

昨年7月のマルコポーロの火事以来、スプリンクラーの設置を義務付ける法案が市議会で検討されてきましたが、4月25日にようやく最終案が8対1で可決されました。

これで対象となる150あまりの高層コンドがスプリンクラーの設置を求められますが、消防局が認める安全度の規定に改良し許可がでればスプリンクラーをつけなくてもよいとのオプションがついています。その場合オーナー組合は、建築家やエンジニアを雇い消防局に許可の申請をします。この背景には、スプリンクラーの設置を条件なしで義務付けた場合金銭的な負担が大きすぎるとのーナー組合からの反対を受け、結果的にオプションがつく形となったようです。

しかし、設置せず改良案を選択したとしても改善にお金がかかり結果的に余計にコストがかかるだろうとの声もあります。オーナー組合は、カールドウェル市長が署名してから3年間以内に申請を行い改良を6年以内に完了することが条件です。またスプリンクラーをつかない場合は、建物にその表示をしなければなりません。

消防局は、室内のスプリンクラー設置のコストを一世帯あたり$8,000~$22,000で、共有部分については一世帯あたり$5,000~$10,000かかるだろうとみています。1975年以前に建てられた約368のレジデンシャルビル(ユニット数38,000~39,000)にスプリンクラーがついておらず、今回の法案の対象となる150あまりの建物は10階以上の高層で廊下が外に作られていないタイプのものでした。

先日のビジネスランチにて!

rietomo at bench

 

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オーシャンフロントのKahala by the Seaの分譲がいよいよスタート!

アロハ、智子です。

オーシャンフロントのKahala by the Seaの分譲がいよいよ始まります。こちらは2013年にデベロッパーのAlex & Baldwin社が川本源司郎氏より30件あまりの土地と一戸建てを約$100ミリオンでバルク購入した土地の一部が、ウルトラ・ラグジュアリーな6戸の集合住宅として生まれ変わったものです。

上下2ユニットで構成された建物3つの内2つが海に面して建てられ、残りの1つが道路側に建てられます。価格帯は$8.999ミリオン から $12.999ミリオン。

とても希少価値の高いカハラのオーシャンフロント、ご興味のある方は私共までお問い合わせください。

 

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クロージングコストとは?

アロハ、リエです。

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さて、今日はクロージングコストのお話です。

不動産を購入する際に、クロージングコストがかかります。目安は購入金額の1%と言われていますが、コストといっても内訳をみると登記費用以外にも、実際に経費ではない固定資産税や管理費などの日割り計算分も含まれていることが多いです。クロージングコストと呼ばれるものを大きく三つに分けてみましょう(ローンでの購入での場合です)

●Origination & Discount Point  – 借用額に対してかかるローン費用。それに加え、審査、不動産鑑定費用など。

●Estimated Other Closing cost –  エスクロー、タイトル費用、権利保険、ファイリング費用、組合のトランスファー費用などの登記をするための費用

●Estimated Prepaids – これは実際費用(コスト)ではありませんが、登記の際にエスクローが前もって回収する金額です。ローンの場合だと前もって固定資産税は通常6-8か月分、ホームオーナー保険は約1年2か月分、利息の日割り計算分など、その時の銀行のrequirement によって調整されます。(ちなみに登記後ですが、銀行は今後毎月のローンの支払い以外にも固定資産税も毎月回収して“エスクロー口座”にいれて保管してくれ、固定資産税の支払日が来たら銀行が払ってくれます)

クロージングコストは上記三つを総称してクロージングコストと呼んだり、また上記二つのみをそのように呼んだりと、状況に応じて違うので、困惑してしまうかもしれません。実際のコストなのか日割り計算分なのかをきちんと理解してみてみるといいと思います。

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近年高額取引のあいつぐアラモアナ・カカアコのラグジュアリーコンド!

アロハ、トモコです!

高架鉄道プロジェクトおよびワードビレッジやその他の新築コンドミニアムの建設によって都市計画の進むアラモアナとカカアコ地区ですが、先日ラグジュアリーミーティングで、近年いかにラグジュアリーコンドの価格帯が伸びているのかがわかるデータを目にしました。

オアフ島全体で$5ミリオン以上で取引したコンドの販売件数ですが、2015年はワン・アラモアナの(1件)のみだったのが、2016年にはワイエア(21件)、そして2017年にはホクア(1件)、アナハ(2件)、ワイエア(11件)、パークレーン(68件)の合計(82件)という目を見張る結果がでています。

2018年は、さらにスーパーラグジュアリーと言えるパークレーンの$18ミリオンと$22ミリオンのペントハウスが登記しており、後半に向けてさらに記録更新となるのでしょうか?!

ちなみに、一戸建ての2018年3月末までの目立った高額取引は、1月に登記したカハラの$16ミリオン(買い手はアジアの住所)、ダイヤモンドヘッドの$15ミリオン、そしてノースショアの$12ミリオンでした。

ワイエアにて!バイヤー側で4月初めに登記!

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アラモアナ周辺の4つの新築プロジェクトをみてみよう。

アロハ、トモコです!

オフィスのホットフラのレッスンに参加!

20分腰を回しただけで、腰フラフラの足ガクガクー。

Hula at office

今日は、レールの終点地点で特別指定地域とされるアラモアナセンターの山側周辺に計画されている4つの新築プロジェクトをみてみましょう!

この特別指定地域では、レール計画の一環としてゾーニングの緩和が許されており、アフォーダブル・ユニットを設けることを条件に高さや密度の制限が市議会の合意をもって免除されます。1370 Kapiolani にできるHawaii Ocean Plazaは、ホテル(175室)とレジデンシャル(216室)の混合タワーで、既存の250フィートの高さリミットと人口密度の制限を免除してもらう代わりに、レジデンシャルの内の33室を30年間アフォーダブル・レンタルにあて(世帯収入がハワイ中間所得額の80%未満の家族を対象とする)るプロジェクトです。アフォーダブルとはいっても分譲されるユニットと広さもほぼ同じで、テナントは廊下/エレベーター/ロビーを共有しプールのあるレクリエーションデッキも使用することができます。

一方で、627&641 Keeaumokuにできる41階建てのProsPac Towerは、429室を一般枠で分譲し、それに加えて78室(マイクロ・スタジオと1ベッド)をアフォーダブル・レンタルとして貸し出す内容で申請中のプロジェクトですが、アフォーダブルレンタルのテナント用に別に入り口を設けると発表し、ニュースでも“POOR MAN’S DOOR”と題して批判の声が上がっています。

元ヒールドカレッジの跡地にできる総額$549 ミリオン(38階建て、高さ400フィート、部屋数444室)のホテル1500 Kapiolaniは、アラモアナセンターの道路を隔てた向かいに最上階でつながる2棟構成のホテルを建てる計画で去年の9月に特別許可を得ました。2棟がつながる最上階の上にさらにレジデンシャルのペントハウスも6室つくるユニークなコンセプトです。ゾーニング緩和の条件となるアファーダブル・ユニットをホテル内に設ける代わりに、隣接するウォールグリーンの駐車場の空中権をNon-Profitのデベロッパーに提供し、そこに78室のアフォーダブル・シニア・レンタルユニットを建設します。デベロッパーはロサンゼルスを拠点とするSalem Partners社で、ウォールグリーンの店舗およびヒールドカレッジの土地を2015年に$73.5ミリオンで購入し、その後ウォールグリーンの店舗の土地はロサンゼルスの韓国系投資会社に高さ制限を付けて$42.25ミリオンで転売されています。

この会社は、他にも、マンダリン・オリエンタル・ホテルと提携してホテルとレジデンシャルを混合した36階建て、ホテルは125室、高級レジデンスは107室のタワーをコンベンションセンター近くに計画しています。建築会社はArchitects Hawaii Ltd. で、そのほか、建築チームにDianna Wong Architects + Interior Design とHart Howerton Landscape Architectsが参加する計画です。下層階をホテルの部屋とし、上層階を高級レジデンスしてラグジュアリーライフを楽しみたい富裕層を対象に分譲されると聞いており、現時点ではManaolana Place Hotel Condominium Projectと呼ばれています。ホテル部分はおそらくマンダリン・オリエンタル・ホテルとライセンス契約を結びマンダリン・オリエンタルのブランドで運営していくと思われます。

目まぐるしく開発が進んでいくアラモアナセンターの周辺、今後の渋滞が気になるところですが、エヴァウィングが完成してから駐車場も増えモール内での駐車は逆に楽になりました。市の方は、特別指定地域のデベロッパーに対して、世帯あたりの駐車場スペースを制限し車を持たないライフスタイルを促進してほしいと呼びかけておりレジデンス・ユニットの駐車スペースの割り当ても興味深いものがあります。

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あきらめないで!まだあります、築浅の2ベッドで60万ドル以下!

アロハ、リエです。

ワードビレッジなどの新築物件がどんどん高くなる傾向にある中、築浅でお手頃物件がなかなか見つからない、もうあきらている、という声をマイホームを探しているローカルバイヤー様から聞きます。

どうぞあきらめないでください!

ホロムア(Holomua)という2013年に主にアフォーダブルのユニットの売り出しで建てられたコンドから時々再販がでています。(私たちの地元のお客様もアフォーダブル物件を購入されました。あれからもう5年ですか!早い)

 

ホロムアは、カラカウア通りとベルタニア通りの角に近いセブンイレブンとガスステーションの隣で、ファンシーではありませんが、築浅のコンドです。

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お天気は曇りで残念ですが、、お部屋からの見晴らしはかなりいいです!

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●言い値:$579,000所有権

●2404号室(最上階)

●2ベッド、2バス、2駐車場

●2013年築

●739スクエアフィート(ラナイは42スクエアフィート)

●管理費:484ドル(月)(下水、水道)

●‘固定資産税:146ドル(月)

●マーケットユニット(投資家の方も購入できます)

●ゲストパーキングもあります

 

Click the following link to view the report:
http://matrix.hicentralmls.com/Matrix/Public/EmailReport.aspx?ID=180938378&k=1138X3DDT

 

カカアコのラグジュアリーコンドのように、豊富なアメニティはありません(というかプールもありません)。早くご自分のマイホームを手にされたいとお考えなら、何をプライオリティにされたいのかもう一度考えてみてくださいね。

このお部屋はマカイ(海向き)で海とダイアモンドヘッドが見える見晴らしのよいお部屋でラナイもあります。決して広くはない2ベッドですが、十分な2ベッドルームだと思います。また2バスありで、洗濯乾燥機も室内に完備。パーキングはなんと2台です!ご夫婦で働かれていてパーキングが2台必要ならば最適なお部屋ですね。このパーキング2台は居住目的であれば魅力的だと思います。ビル内には、2ベッドのお部屋でも1パーキングのお部屋もあります。また広さも各列により違います。

さて、ビル内のアフォーダブル物件ですが、HHFDC アフォーダブル・プログラムで当時購入されたオーナー様には登記の日から10年間、使用、売却、トランスファーに制限があります。この期間、ユニットはオーナー使用であることが条件で、ホームオーナーがこの期間に売却、トランスファーなどをしたい場合は、HHFDCが最初に買い取る権利があります。ホームオーナーからHHFDCが買い取ることとなった場合、買い取り価格については最初の契約書に条件が明記されています。またこの期間にリファイナンシング(ローン組み換え)を行うことも制限されています(追加のファイナンシングが上記の買い取り価格を超えることができないため)。ホロムアで再販が出たときに、まずは通常の制限のないマーケットユニットなのか、それともアフォーダブルユニットなのかまず確認しないといけません。10年間売却を制限されていたオーナー様でも事情がかわり売却しないといけないケースも出てきますので、価格がかなり安価で出た場合、アフォーダブル物件とみてもいいでしょう。通常、MLSの概要に「制限があるのでオーナー居住用でアフォーダブル物件の条件にあわないと購入不可」とあります。その場合、投資家は購入できません。今回ご紹介のお部屋はマーケットユニットですので、居住目的でも投資目的でも購入できます。Offer の締め切りは今週金曜日23日の正午です!

初めてのマイホーム購入をお考えの方、アフォーダブル物件を探していらっしゃる地元のバイヤー様、また投資目的のバイヤー様、これらに精通していますリエと智子にどうぞお任せください。私たちはミリタリーのお客様からラグジュアリーまで幅広く精通していて、不動産の取引をたくさんお手伝いさせて頂いています。どうぞよろしくお願い致します!

 

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(インターナショナルマーケットプレイスのヤウアチャにて)

 

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スクール情報も確認してね!

 

アロハ、リエです。

さて、今日は、MLSのデータにある学区域のスクール情報、小学校、中学校、高校についてです。

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(昨日、日本に戻った妹。つかの間の楽しい家族の時間)

MLSの情報は信頼性がありますが、売り手の会社によるマニュアルのデータのため、100%正確でないこともあります。MLSデータの下にはInformation herein deemed reliable but not guaranteedと記載があります。信頼性はありますが保証されたデータではないというDisclaimer 免責情報ですね。

特にお子さんの学区域で不動産物件を選ばれている場合は必ず教育省であるDepartment of Education (DOE) に電話をして、住所を告げ学校の確認をされることをお勧めします。

Central地区: 831-6854

Honolulu地区: 733-4952

Leeward地区: 692-8000

Windward地区: 233-5700

 

ビルによってはタワーが複数あり、そのなかでちょうど境目にあたりタワーごとに学校が違うことも以前ありました。パールシティのセンチュリー・パーク・プラザなどがその例です。複数タワーで教育省の返答も不明確なこともあり、得た情報があっているかどうか心配で、子供たちが親御さんと帰ってくる時間を見計らってビルの前で数組にきいて確認したこともありましたね。

購入するとなると、やはり生活するための住む家であればなおさらご自分での調査も必須ですね。もちろん調べ事は私たちも一緒にお調べしますよ!どうぞリエトモにお任せください。

 

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レッドカーペット行ってきました!

アロハ、トモコです!

昨夜は、コールドウェルバンカーの2017年度の授賞式でした。

普段あまり会う機会のないエージェントや会社の趣向をこらした企画がいつも楽しみで、毎年3月が待ち遠しいのですが、今回のテーマは「レッドカーペット」!

今年はさらに趣向をこらして、各テーブルには13センチ程のゴールドのオスカー人形が人数分置いてあるし、各カテゴリーの発表とともに流れる音楽は、そう、あのアカデミー賞で耳にするメロディー(爆笑)!もう、こうなったら、イブニングを着るしかない!

マネジャーのパティ、ケリーに、エレン!
風船のオスカー像(笑)の後ろには、レッドカーペット。

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二人のお気に入りのパティオで。

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もちろん社長のマイクもタキシード!

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オスカー人形!

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さすがアメリカ、けっこうみんな派手(笑)!この日とばかりに女性陣はスタッフも含めほぼイブニングドレスに男性はタキシードかスーツ。エージェントは一件派手なイメージがありますが、ステージング、売る前と引き渡し前のお掃除、修理の立ち合い、成約中の契約を遂行するにあったての綿密な事務的作業と仕事内容は地味で、体力とフットワークの軽さも不可欠。そんな毎日の中、年に一回こうして着飾ってお互いを祝福しあうのはとても励みになるのです!

お蔭様で、私たちもそれぞれ個人レベルで、カナダやメキシコを含むコールドウェルバンカー全体のトップ5%のエージェントに送られるPRESIDENT’S CIRCLE賞を授賞することができました。いつも応援してくださるお客様や家族のおかげと二人で感謝しています。

リエトモも今年でColdwell Banker Banker 社に入って9年目。心身ともに疲れた時もお互いのサポートがあるから乗り切れるし、二人だと仕事も楽しくこなせます。リエは明るくてとっても働き者!良きビジネスパートナーに恵まれて感謝感謝です。

今後ともリエトモを応援してくださいね!

 

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サービス・アニマルって。

アロハ、リエです。

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(愛犬マナと私)

今日の地元紙に、Fake service dogs could be put in doghouseとありました。公共の場に、サービスドッグと偽って動物を連れてくるケースが多発していて、今後法律で罰金が科せられるそうです。偽のサービスドッグの悪質なケースにより、迷惑をこうむっている人やサービスドッグのオーナーの声は近年かなり増加しています。実際、Emotional support, therapy, comfort, or companion animals は精神や心身に障がいのある人へ癒しを与えることのできる動物 であり、サービス・アニマルではありません。サービスアニマルは、盲導犬などで、障害者を支援する動物です。この定義が今後明確になり、実際偽っているケースが見つかった場合、法律で罰せられます。

 

私も犬を飼っている愛犬家ですが、動物が苦手な人もいることも私たちはいつも片隅に覚えておかなければなりません。犬が怖い人もいますし、においが苦手な人、またアレルギーを抱えている人もいます。公共の場で、サービスドッグと偽り悪用し、周りに迷惑をかけるのは動物好きな人でも耐え難いものでしょう。(ペットの糞の始末もきちんとされていないことが多く、悲しくなります。)

 

以前オープンハウスをしていて、ペットが飼えないコンドでしたが、犬好きの方がみにきて、「今どきペットが飼えないビルなんて時代遅れ。オーナーは組合に手紙を書いてハウスルールを変えるべき!」と声をあらげて帰りました。そんなに怒らなくても・・・・と思いました。また、ショーイングにお客さんをつれてきたエージェントさんは、ビル内を犬が出入りしていたのをみてペットフレンドリーなビルと思ったようで、そのあとにペット不可と知り、エージェントさんとお客さんが肩を落として帰って行かれたのをみたこともあります。犬がいたからといってペットフレンドリーと想定してはダメなのです。最新のハウスルールで調べてビルと確認をしないと見た情報と売り手エージェントから聞いた情報では間違っていることもあります。ホノルル不動産協会のデータには、明確のペットの詳細を示すデータはありませんので、こちらは手探り状態で、「アラモアナ周辺で50ポンドの犬が飼えるコンド誰かしりませんか?」というような社内メールもよく目にします。

ペットを飼う人はルールを守り、周りに迷惑をかけない環境づくりをどうぞ心がけてください。

ペットは心の癒しです。ペットを飼っている人も飼っていない人もハッピーになれますように!

 

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