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ハワイの不動産ならリエ&トモコ

Mixed-Useカテゴリーのコンド所有のオーナーさん、お見逃しなく。

アロハ、トモコです!

今日は、地元紙のHonolulu Star Advertiser本日付の記事から固定資産税に関連するホノルル市の政策をご案内!

目的はMix-Useのコンドを所有するオーナーさんの使用目的をクリアーにし、正しい課税枠で固定資産税を課税することにあり、ホノルル市は8000人のオーナー充てに申請用紙が郵送されます。今回はMixed-Use(居住、ホテル、商業スペースが混ざっている建物)に指定されている建物(Aloha Surf Hotel, Ilikai, Ritz-Carlton Residences, Trump Waikiki, Beach Villas at Ko Olina, Ocean Villas at Turtle Bay, Harbor Court, Kapiolani Manor, Uraku Tower, Foster Towers, Century Center, Executive Centre 他30の建物)が対象です。

対象となるオーナーさんは9月1日までに申請書を返送する義務があり、期日までに返送しなければ自動的に最も高い課税枠で固定資産税が課税されるとありますので注意が必要です。

2015年に行った4000人のオーナーを対象とした監査で40%(1600人)もの人が本来ホテルリゾート枠で課税されていなければならなかったことが発覚し、ホノルル市にとっては$6ミリオンもの収入減を失ったことが今回のリフォームの背景のようです。

今回の申請書は5年間有効(5年の期間が終了すると自動的に更新する)となり、途中使用用途の変更があれば市に申請する義務が生じ違反した場合10%のペナルティーと過去一年の納税額不足分が課税されます。

昨夜の雷で怖い思いをしたマナちゃん、この写真どっちも可愛すぎるので、のっけちゃいます。

mana

 

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ワードビレッジの新プロジェクト ー スマートリビングのコンセプト、’A'ALI’I(アアリイ)

アロハ、リエです。

ワードビレッジの次のプロジェクトの説明会が不動産エージェント向けにありましたので行ってまいりました。

FullSizeRender

場所は、ホールフーズと隣接するアエオの西側の黄色の印があるところです。

photo

約750室が入る大型Condoのアアリイ。すべてのお部屋に広めのラナイ付き。

価格帯は30万ドルから1ミリオン台までとのこと。

750室の中には、収入制限のあるリザーブユニットが150室入る予定です。

広さは、277スクエアフィートから835スクエアフィートまで

あまり大きくないサイズでユニット数の多い大型コンドとなります。

IMG_6872

今人気のタワーとタウンハウス(このビルは、ポーディアムといいます)で構成されます。

ポーディアムは2階から7階で9フィートの天井、

スタジオの広さは、大きなもので277sq.ft

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面白いのは、スマートリビングをコンセプトにしていることで

音声機能で家のあらゆるエリアをオートメーション化にできるようにします。

また、小さなスタジオにスマートにそしてフレキシブルに住めるデザインが盛り込まれていることです。

ベッドは壁から出てくるマーフィベッド、そしてホールドアウトできるテーブルなど

スペースを上手に使えるデザインです。

$45,000ドル相当のこれらの家具を$25,000で購入でき

素晴らしいのはこれらもローンに組み込んで購入が可能となります。

 IMG_6870

またアメニティは、8階のプールエリアとペントハウスのアメニティです。

8階のプールデッキは8,000スクエアフィートの広大なもので

大人プール、子供プール、BBQキャバナ、子供のプレイエリア、ミーティングルームから大変充実しています。

42階のペントハウスのアメニティエリアは、”ラナイ42″と呼ばれ、ゴージャスなオーシャンとサンセットを望める

フィットネスクラブからヨガスタジオ、スカイデッキまで!!

海を見ながらのエキササイズなんて、今までありそうでなかった設計!

きっと住民の憩いの場所になりますね。

もちろん、ペットフレンドリー!

現在建設中のアエオの西側で、ホールフーズや映画館はすぐそこ。

2020年ごろが完成ではないかというお話です。

発売はきっともうすぐですね。

投資用、ご自宅用、収入制限のあるリザーブ用のお部屋を就職されたばかりのお子さん用に購入されたいなど

どうぞ私たちまでご相談ください。

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リエトモの新規売り物件ーマキキのお手頃コンド!

アロハ、トモコです!

今日は、リエトモのお手頃新規リスト物件をご紹介!

タウンにある2ベッド1.5バス1パーキングの所有権付きコンドで、価格も嬉しい$410,000というお手頃価格。

場所はアラモアナセンターの山側にあたるケアモク通り(Keeaumoku St)をまっすぐ山側に行ったマキキ地区にあり、公園やバス停にも近く、フリーウェイへのアクセスも抜群です。

1967年竣工と少し古めのビルですが、最近の新築ビルには見られない大きなオープンラナイがり、とても風通しのいいお部屋です。

リスト前にリビングと廊下を明るいラミネートのフロアリングに張り替え、ペンキも塗り直しました。バスルームや寝室のカーペットまたキッチンの細かい箇所は手直ししていただくのがいいかも。

リビングルームの奥はスライド・ドアで閉められるようになっており、3つ目のベッドルームにもできるしまたはオフィスや収納部屋としても使える便利なデザイン。洗濯乾燥機も室内にあるし、オープンパーキングの奥にプールとちょっとしたBBQ施設もあります。

まずは、リビング!

ドアを閉めると寝室に早変わり。下にプールがみえます。

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ラナイからのアングル!

キッチンカウンターの下も収納スペースあり。

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キッチン!

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メインのバスルーム!

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寝室1

ジェラシーウィンドウからいい風が入ります。

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寝室2

こちらは窓は小さいですが、ハーフバスつき!

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プールエリア

BBQもあり!

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●住所:1716 Keeaumoku St #206

●売り価格:$410,000 所有権

●竣工:1967年

●間取り:2ベッド1.5バス1パーキング(オープン)

●面積:室内面積73平米、オープンラナイ8平米

●管理費:月$390(下水と水道込)

●固定資産税:2016年度の居住者用のレートで月$80

●ペット不可

お問い合わせはどうぞお早めに!

An opportunity to own a nice and affordable 2-bedroom condo in convenient Makiki! Section of the living room can be closed off as a 3rd bedroom for a growing family or ideal as an office or den. Large kitchen with lots of storage shelves built in under the large counter space. Very breezy with nice cross ventilation in the living area and a large open lanai makes the unit airy and comfortable. Mokulani Apts is a gated complex with secured entry, superbly located near bus stop and shops and offers easy access to freeway. One open parking and no pets allowed. Monthly property tax of $80 is for the 2016 tax period.

MLSのリンクはこちら:
http://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?k=15279XF5PK&p=DE-11468290-58

 

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リエトモの新着売り出し物件!ハーバースクエア2ベッドルーム

アロハ、リエです。

さて、本日はリエトモの新着売り出し物件のご紹介です。

ダウンタウンにあるハーバースクエアの2ベッドルーム、2バス、1パーキングのお部屋で、$550,000FS。ハーバースクエアには二つのタワーがありますが、ことらは海側のハーバータワー。

 

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お部屋は2014年と2015年に改装済み!

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床はラミネート

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MLSのリンクは コチラ をクリックしてください

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とにかく収納が多いのがこのお部屋の特徴!

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洗濯乾燥機付き

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ラナイからはプールビューとシティ、マウンテン

Look no further! Fabulous corner, 2 bedroom in convenient downtown location in close proximity to offices, exciting restaurants, eateries and downtown night life. Harbor Square has 2 bldg; this unit is in the Harbor Tower, the tower with Washer and Dryer hookups and deeded parking stalls. Pleasant tree top views over-looking the pool deck and the corner location with lots of windows makes the unit bright, open and airy! Remodeled in 2014/2015, asbestos ceiling removed and new appliances purchased at the same time. Functional layout with bedrooms separated providing privacy and lots of closet space inside plus an extra deeded storage outside on the same floor. Monthly property tax of $149 is for 2016 tax period .

広さ:1,014スクエアフィート(Lanai 86 スクエアフィート)

2Bed/2Bath/1Pkg

管理費:$946/month

(セントラルエアコン、基本ケーブルテレビ、電気代、ガス、お湯、下水含まれる)

固定資産税$148/Month

廊下にも割り当てのストレージがあります!

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売りに出す前のワンポイント!

アロハ、トモコです!

今朝はイリカイのCinammon’sのカウンターで朝食。

ライブミュージックと心地よい風を満喫。

cinnamon

今週は2件の新規リスト物件の写真撮影が入っており、今日の日曜日は午後からリエとお部屋の準備に行ってきました!

あらかじめ撮っておいた部屋の写真をみながら、倉庫に保管してあるステージングアイテムのインベントリーをみて小物のピックアップ。年々ステージングアイテムが増えていってほぼ借りている倉庫は一杯の状態ですが、ステージングが楽しくてしかたないリエは、先週も「可愛いのみつけちゃった!」と先週も素敵なベッドスプレッドをゲットしたばかり。早速使ってみたいとこですが、今回は2件とも家具なしなので次回のお楽しみ。

ステージングは楽しいのですが、力と根気がいる作業で、大きな物件ともなると朝ミニバンをレンタルして倉庫に荷物を取りにいき現場でステージングを終える頃にはとっぷりと日が暮れていることも頻繁です。こうした作業も一人だと大変ですが、二人だとおしゃべりしながら共同作業でこなせるし、ほんとチームって最高!リエはインテリアのコーデが得意でいつもセンス良くまとめてくれるので本当に助かります。

最後に売りにだす前にちょっと手を加えるだけで見栄えが良くなる工夫をいくつか紹介しちゃいます。

●水回りの蛇口を新しくする。雰囲気がモダンになるし水漏れも先に対処できます。最新の環境を考慮した水を節約するタイプなども人気。

●ブラインドやシャワーカーテンを新しくする。清潔感がぐんとアップ!

●床をニュートラルな色に張り替える。あまりお金をかけたく場合は、床と壁の間のベースボードを新しくするだけでも効果あり!

●コンセントカバーを新しくする。

●エアコンの通気口を掃除し誇りを取り除いておく。換気口のほこりはショーイングの際に結構目立つんです。。

●戸建て:玄関のドアを取り換える。第一印象が抜群にアップ!

●戸建て:お庭の整理。要所に緑を足す。玄関周りの芝生や食物が枯れているとそれだけで損。。

●サン・チューブ:屋根から太陽熱を取り込み直径10-14インチのチューブで特定の場所を照らす仕組み。サンルーフより安価で$500~$1000でできるのでお手頃。チューブの中は鏡のように反射して太陽熱を保ちながらチューブの下に光を送ることができ大変明るいのが特徴!

●私物は全部しまい生活感をみせないこと。

今回一件はすでに改装済みで手直しが一切必要ありませんでしたが、もう一件は熱心なオーナーさんで、売りにだす前に壁を塗り直し床も張り替え、印象も明るくなりました!

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Ae’o 2018年12月完成予定、隣接のホールフーズは2018年2月!

 

アロハ、リエです。

さて、2018年12月に完成を予定しているアエオですが、工事は着々と進んでいまして、隣接のホールフーズの完成も来年2月と、カウントダウンとなりました。オアフ島でも最大の規模を誇るホールフーズが、カカアコにできると地元の期待はかなり高いです。

さて、アエオは、ホールフーズへ直通するセキュリティドアをつくる予定で、お買い物もとても楽ですね。また、ホールフーズの専用パーキングは、1階と2階ですが、3階、4階、5階も使えます。3階から5階は、映画館に行く人、アエオにビジターでもとめれますので、ホールフーズに行くのに駐車場に困るということはなさそう。

 

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場所のおさらいです。

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(この下にホールフーズができます)

アエオの価格帯ですが、現在1ベッドルームは、79万ドル台から、2ベッドは1.1ミリオン台、3ベッドは1.8ミリオン台です。

カラーテーマを選べるというオプションは今なくなり、すでに残っているお部屋には人気の色のテーマで材料などがすでに発注されており、プリセットされています。アエオにはドイツ製の窓が突き出たお部屋もあり、そのようなビューのよい1ベッドはソールドアウトで、でも時々戻ってくることもあり、ぜひ私たちにお問い合わせください。キッチンエリアは、オークのフロアリング、ベッドルームはカーペット、バスルームでは大きなお部屋では、日本のお風呂のように体を流すエリアがあり、こちらのお部屋タイプも人気です。

管理費もとってもリーズナブルで、1スクエアフィートが70セントです。大きな店舗が入っている新築高級コンドのシンフォニーも住民の管理費が抑えられていますし、アエオもホールフーズと隣接でそのケースでしょうか。

購入の際のデポジットは、契約時に5%、30日後に追加5%、また二回目のデポジットから90日後に10%のデポジットと合計20%です。

今までにないスカイテラス(屋上)もできて、ドッグパークもあるアエオ。完成が楽しみです。

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ちなみにペットは二匹まで、また60パウンドと中型もOKと

動物好きな人にはうれしいですね!

ショールームのご案内はリエと智子まで!

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ホクアとワイエア、あなたはどっち?

アロハ、トモコです!

ANAHAのプールに先週ガラスが入りました!15フィート外に突き出るデザインとか。今までに類をみない大規模なアメニティーが期待されるANAHA、楽しみ~!

ANAHA POOL GLASS

ホクアの#36Jが5月25日に$6.8ミリオンで登記しています。売り価格は$7.25ミリオンで現金購入、日本人のエージェントが買い手の代理を務めていますので、おそらく買い手は日本の方?でしょうか。

今日はホノルルのラグジュアリーコンドミニアムの代名詞とも言えるHOKUA(ホクア)WAIEA(ワイエア)を少し比較してみましょう。 HOKUA は2006年竣工のアラモアナビーチパーク前(海に向かってナウルタワーの右隣)の高級コンドで、地元の富裕層および日本の方にも人気の高い建物です。抜群のロケーションをほこります。近年新築の高級コンドミニアムの建設が進んでおり、より新しく施設の良い建物へ買い替える傾向が特にアジアの富裕層には高く、ホクアから買い替えるケースが今多くみられます。

今現在ホクアでは16件の売り物件がでており、この中のオーナーさんの多くは、去年完成したワードビレッジのWAIEAや同じくワードビレッジの今年9月完成予定のANAHA(アナハ)、また先月より登記の始まったアラモアナ・センター駐車場上のPARK LANE ALA MOANA(パークレーン)への買い替えが目的と見受けられます。

#36Jはペントハウス・レベル(最上階ではない)の3ベッド3.5バスで抜群の見晴らし!のお部屋。ラナイはスライディング・ドアを開けるだけの35平米と小さいですが、室内面積は284平米もあり、管理費は$2,592と室内面積で行くとSFあたり$0.84の計算です。 現在売りにでている16件の平均売り価格はSFあたり$1,690となり、この半年間で取引された10件のSFあたりの平均売却価格は$1,486です。

HOKUAの#36Jと良い比較となるのが、WAIEAのA号室です。現在$6.5ミリオンで売りに出ていた#2700に買い手がつき成約中ですので、こちらは幾らで売却するのか大変興味深いところです。WAIEAの#1400の再販が最近$6.55ミリオンで取引されていますので、お値段も悪くありません。#2700も3ベッド3.5バスで室内面積は248平米と#36Jより小さめですがその分13平米のオープンラナイがあります。

HOKUAのオーナーサービスは質が高く、すでに竣工から10年が経過し運営状態が安定していること、またWAIEAより小規模で落ち着くとHokuaを好きな方も多くいらっしゃいます。WAIEAの利点はもちろん新しいことと、今までホノルルになかった斬新なモダンなデザインと内装の質の高さ、また施設の充実度にあります。HOKUAが10年経過し内装のアップグレードの必要性が感じられ今、こうした最新のプロジェクトは大変魅力的です。マイナス点は、入居がスタートしたばかりでサービスおよび運営の面でまだまだ試行錯誤の段階であること、新築プロジェクトにはつきものの完成してから発覚する欠陥部分のデベロッパー相手のクレーム対策の可能性などがあげられます。WAIEAの管理費はSFあたり$1.12とHOKUAよりやや高めですが、その分施設の充実度は高いです。

WAIEAでは現在26件の売り物件がでており(デベロッパー直の在庫および再販物件を合わせて)、成約中は3件です。HOKUAの間取りは主に2ベッドルームなのに対しWAIEAは、1、2、3ベッドルームと間取りのオプションも幅広くペントハウスレベルの間取りは寝室の数も増えます。ちなみに内訳は:1ベッドルームが6件で$1.9ミリオン~$2.195ミリオン、2ベッドルームが7件で$2.65ミリオン以上、3ベッドルームが$3.577ミリオン~$7.95ミリオン、そしてグランドペントハウスの35階と36階がそれぞれ$35ミリオンと$36ミリオン。SFあたりの平均価格は、売り出し中の物件が$2,587・売却済みの物件が$1,952とHOKUAより高い価格帯で動いています。(注:売却済みの物件は殆どがデベロッパーと登記した際の登記額で再販の取引はまだ数件しか含まれていません。)

HOKUAとWAIEA、どちらが良いのか好みが分かれるところですが、どちらもロケーション抜群の私たちの一押しコンドです。この機会に一度ご覧になってみませんか?内覧のお問い合わせはカカアコの高級コンドに精通するリエトモまでどうぞ!

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ハワイ不動産のパワー女子会@高級コンドのワイエア

アロハ、リエです。

アメリカはメモリアルディのウィークエンドで、祝日で、多くの人がハワイの夏の始まりを楽しんでいます。ちなみに、通常のビジネスは、来週の火曜日に始まります。

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週末は、ワイエアにすむあつこさんから不動産女子会に

ご招待いただきまして、持ち寄りのポットラックで

不動産女子が集合!

ちなみに私の今日の黒の花柄ワンピは

20代の時のもの。

実家の母が「まだ着れるんじゃない?」と

クリーニングして大事に取っておいてくれたもの。

まだまだ着れますね!ありがとうお母さん!!

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私は、おつまみ(生ハムとバジルでスイートミニトマトを巻いたものに

チーズやオリーブをつけて)と、ホールフーズに今ある最高においしいチェリーを持参

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あとBBQステーキも焼いてフードが食べきれないくらいたくさん!

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不動産女子、パワー炸裂です!!

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不動産鑑定の注意点

アロハ、トモコです!

Ala Moana Center, Macy’s手前もと白木屋の2階が“The Lanai”というフードコートに生まれ変わります!10-12件のお店が入るインドアアウトドアの飲食スペースとなるとか。3階にはボーリング場やほかのエンターテーメントの施設が予定されていて、今年中にはオープンする模様。

lanai at ala moana

最近は売り物件の価格調整が一戸建ておよびコンドミニアムの両方で多くみられますが、妥当な価格(市場価格)に調整されるやロケーションのいい物件また改装済みの物件はすぐに買い手がつくのが現状です。

しかし、オアフ島西側のローカル市場などはまだまだマルチプルオファーという現状が続くなか、最近不動産鑑定がネックとなるケースが増えています。

リエトモのブログの読者はすでにご存じのとおり、買い手が住宅ローンを活用する場合融資する銀行は必ず担保となる不動産物件を鑑定するわけですが、売り手市場の場合競争でオファー価格が上がってしまい結果的に鑑定が低くでてしまうことがあります。というのも鑑定士は過去3か月(売り手市場の場合)通常6か月の類似物件の売却価格に項目(間取り、大きさ、眺望、竣工年数、など)ごとに金額を足したり引いたりして鑑定額を決めていくからで、市場価格との間にギャップが生じます。

現金購入の場合は鑑定の必要性がないのでどれだけオファー価格を上げられるは買い手の一存ですが、鑑定が低くでると融資額が目減りするため当初買い手が予測していたレートをキープするためには頭金を増やしたり条件の変更を受け入れたりすることが必須となってきます。

先日リエもブログで触れていましたが、不動産鑑定は買い手だけの問題ではなく、売り手のエージェントは事前に売り手とその可能性やリスクについてよく協議をしリスト価格を調整することが大変重要となってきます。もちろん買い手のエージェントも鑑定が低くでる可能性がある場合は不足分を補う用意が買い手にあるのかまた差の際いくらまでだったら用意できるのかも決めておき事前にローンオフィサーとも打ち合わせしておくことが肝心です。もちろん鑑定が低く出た場合価格を交渉してみる手もありますが、売り手が歩み寄る保証はないしましてやマルチプルオファーで次の買い手が控えている場合キャンセルという結果にもなりかねまえん。最近オフィスのエージェントから鑑定士が慎重になって鑑定が低めにでる傾向にあるとも聞いていますので、皆さん事前にこの点エージェントとよくご相談くださいね!

 

こちらは4月度の統計:

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戸建て/コンドミニアムの両カテゴリーで、累計の中間売却価格は前年比戸建てが2.8%の上昇、コンドミニアムが3.9%の上昇。売りにでてから成約するまでの(Median Days on Market)は双方ともに5.3%(戸建て)10%(コンドミニアム)の減少で、全体的に相変わらず需要が高いことを表しています。

 

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高級コンド、パークレーンアラモアナの新オーナー顔ぶれ!

アロハ、リエです。

1ビリオンをかけて建設中の現在も工事中のパークレーン アラモアナですが、先月第一ビルディングが登記して、パブリックデータからその顔ぶれが明らかになってきたと、地元紙が伝えました。私も登記された方たちのお名前をさっそくデータで拝見しましたら、ローカルビジネスの著名人と、インターナショナルバイヤーのミックスという印象を受けました。米本土の住所をもつオーナーさんがあまりなく、ほとんどがハワイを拠点とするビジネス著名人のお名前で、海外からは日本の方が一番多いですね。そのほか、韓国、上海、香港などのアドレスが見られました。

 

sky residence kitchen

(Park Lane: Sky Residence のキッチン)

新聞でも伝えられたとおり、$2.2ビリオンの資産を保有すると言われている韓国のサムソン・グループのチェアマンのLee Hun-Kee氏の家族の名前もあり、$6.5ミリオンで購入。

パークレーンをMacNaughton Group,BlackSand CapitalGeneral Growth Propertiesと共同開発しているコバヤシグループのチーフオペレーティング・オフィサーのKathryn Inouye氏、Finance Factors Ltdのヴァイス・チェアマンのRussell Lau氏、ハワイ電気のCEOの家族関係者、マウイ島のマクドナルドのフランチャイズのオーナーのGrelyn Rosario氏、パンダトラベルのLydia Tsui氏、モーガンスタンリーの若手ビジネスマン、ローカル建築家など、などの顔ぶれが新聞で明らかとなりました。

カハラで以前オープンハウスをしているときに、ローカルの著名ビジネスマンがご家族とおうちを見に来られて、「うちのカハラも最近売りに出したんですよ、見てくださいね。売れたらみんなでパークレーンに引っ越しするの、楽しみ」と言っておられたのを思い出します。まだ第一フェーズですが、夏から秋にかけて登記が着々と進められていきます。どんな方が買われているんですかね?

 

MLSデータによりますと、現在、パークレーン#5405号室(言い値$6.073ミリオン)が成約中、ワイエアの2700号室(言い値$6.5ミリオン)、ホクア39J(言い値7.25ミリオン)が成約中です。ウルトラ高級コンドも順調に動いています、そんな今日もいいお天気のハワイです!

 

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