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レンタル物件市場や商業物件は?・・・コロナで。

アロハ、リエです。

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(最近、登記した売り物件のシーサイドスイーツのスタジオ306号室、$245,000)

 コロナの影響で、職を失い家賃を支払えない人が出てきている中で、現在、法律上、立ち退き命令をすることができません。先日、家賃を支払えないテナントさんが自分の国に逃げてしまい、お部屋を複数の人たちにデイリーでサブリース(又貸し)して、その人たちが起こした騒動で警察沙汰になりました。私も管理会社のエージェントさんと警察に会い、そのあと、日本のオーナーさんに状況を報告。ワイキキのビジネスが閉鎖で多額の借金も抱えて住むところも家賃が払えず逃亡・・・・こんなことも現実に起きています。そんなときに、しっかりした管理会社がついていると安心です。オーナーさんが直接テナントさんと管理会社を入れないで契約しているケースがありますが、何も起こらなければいいですが、私は、不動産会社(管理会社)を入れることを必ずお勧めしています。管理料のお金をセーブしてもいつ起こるか分からにトラブルに対処が出来なければ意味がありません。

商業物件のエージェントさんによると、ビジネスのクローズを余儀なくされ家賃を払えない人や、またリースをやめる人も出てきていて、これは全米でもその傾向にあるようで、ハワイも増えているそうです。オンラインで自宅での仕事に切り替わっていくと、オフィススペースを縮小したりと、商業物件のマーケットも大きくシフトしていく傾向にあります。これは日本も同じですね。

オアフ島の不動産は、ローカルマーケットが今、動き始めています。在庫薄のローカルエリアでは、特にアクティビティが活発ですね。

 

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外壁工事のあれこれ・・塗装、鉄筋、コンクリートのスポーリング

アロハ、リエです。

ワイキキでもこの数年、塗装工事や大きな音のする機械でコンクリートをはがしている作業をよく見かけますね。

 

1288 Kapiolani Blvd #3901

(写真:登記した売り物件のモアナパシフィックの1ベッドルーム。$640,000)

これは、英語で、スポーリングの工事(Spalling repair )とか言われます。スポーリングとは、”割り砕く”という意味です。

コンドのコンクリートは一般的にポーラス・コンクリートと呼ばれるもので、いわゆる気泡があり、水を吸収します。その吸収を表面で抑えるのがペイント、いわゆる塗装です。この塗装もビルの大きなプロジェクトとして長年リザーブ貯蓄で資金を備え、補修に臨みます。ワイキキも70年代のビルが多いので、この数年、この工事をしているのをよく見かけます。

コンクリートが割れたりしてくるのはコンクリートの劣化というよりも、塗装の劣化からくるものです。表面でシール(密閉)をしている塗装が古くなってくるとその隙間から気泡を通り水分がコンクリートの中に入ります。そうすると、Rebar (リバーと英語でいいます。鉄筋です)に水分が到着すると錆ができて、その鉄筋が大きく錆で膨らみます。そうすることでコンクリートが割れてきます。

大きな音のする機械はコンクリートを割り砕き、鉄筋までいってその部分を補修する作業するためのものです。

結構大きな音が一日するので家で寝たきりの人がいると大変かもしれませんし、またバケーションレンタルのお客様がいると苦情がくるかもしれませんね。

塗装が劣化するまで放っておいたから鉄筋の錆の工事までしないといけなかったのかしらと素人の私は思います。大がかりでお金がかかる工事になるのなら、塗装は大事、まめにしたほうがいいのでは??、ビルも早めにアクションを起こしてほしいですよね。

それにしても、ビルの塗装などをみて、本当に下手・・・・と思ってしまいます。日本だったらビルの塗装はもっと丁寧に綺麗にやってるんだろうなと思いながら見てしまいます。

 

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ホームオーナーの固定資産税の免税が10万ドルに

アロハ、リエです。

来月7月下旬ごろになると固定資産税の請求書がお手元に届き始めます。

 

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さて、オーナーさんでその物件に住居として住まれていらっしゃる場合、2020年の査定額分から、従来の8万ドル分の免税から10万ドルに上がります。

査定額が50万ドルの場合、今までは8万ドルを引いた42万ドルに対して、3.5をかけて1000で割ったものが年間の固定資産税額でしたが、10万ドルに上がったため、40万ドル分のみが課税の対象になります。レートは同じですが、少し安くなりますね。(1470ドルから1400ドルになります。)

 

ホームオーナーで65歳以上の場合は、Exemption額が、12万ドルから14万ドルになりましたので、50万ドルの査定額を例にとりますと、2020年からは、36万ドル分のみが課税の対象となります。(1330ドルから1260ドルになります)

 

今年は日米間の郵送の遅延の問題がそのころまでに解決していない場合、オンラインでクレジットカードの支払いされる方も多いかもしれません。

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どこにいく、アメリカ

アロハ、リエです。

6月になりました。パンデミックからビジネス再開のニュースが全米で聞こえるようになり、暖かい気候と共に人々の気持ちも明るくなっていた矢先に悲しい事件は起こりました。アメリカの根強い人種差別を目の当たりにし、たくさんのことを考えさせられている火曜日の朝です。今日は、ソーシャルメディア(SNS))では、黒の画面で”#blackoutTuesday” のハッシュタグをつけている人を多く見かけられていると思います。

 

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会社のバーチャルミーティングではこの事件について長く話し合われました。あの痛ましいビデオは二度と見ることができません。米本土に本社があるコールドウエルバンカーにもアフリカ系アメリカ人はたくさんいます。そんな中、警察官を家族に持つエージェントもいます。色々な思いが交錯する中でのディスカッション、涙がでました。そんなエージェントさんも今日は多かったと思います。

差別だけではなく、過激なプロテスターの暴徒化。子供にも見せれないような暴動・・・これは犯罪です。平和的なデモをするグループとは別に暴徒化する過激なプロテスター。パンデミックからやっとオープンし始めビジネスが再度、それなのに今クローズに追いやられています。破壊されたエリアもあります。町は燃え、暴力、店は壊され、戦争を見ているよう。私たちの敵はウィルスのはずなのに。

ハワイでも先日、プロテスターの抗議活動がありました。今のところ、平和的な抗議活動です。

今日の会社のミーティングでも今後、過激なプロテスターに遭遇し、巻き込まれた場合の、エージェントと社員の安全の問題も話しあわれました。911を呼び、会社に連絡などについての再確認でした。

全米がコロナの終息に向かうのはまたさらに遠くなったように感じています。悲しい。

 

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電気代のあれこれ

アロハ、リエです。

コンドミニアムの管理費に電気代が含まれていない場合のことをお話しましょう。

 

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コンドミニアムにサブメーターシステムがあれば、管理費に使用分の電気代が上乗せされます。または、サブメーター制でない場合は、各お部屋のオーナーが直接、HECO(ハワイン電気)にアカウントを開設し、電気代を直接払います。

また、各お部屋の電気代は管理費に含まれてなくても、共有エリアの電気代は管理費に含まれている場合が多いですが、共有エリアの電気代をお部屋の広さにより配分されたパーセンテージでチャージする場合もあります。そうなると電気代は自分のお部屋の使用分に追加で電気代がチャージされます。

電気代は、売り手の公表用紙で過去三か月の支払い料金を公表する義務がありますが、電気代も思っていた以上に高かった!ということがないようによくレビューしましょう。公表用紙をもらうまえに早めの段階で売り手さん側に聞いておくのもいいですね。その時に、空室があったのか、共有エリアもチャージされるのか、エアコンはよく使うのかなど、質問を投げかけるのもいいかもしれません。

電気に関しては、オーナーさんが早く電気のサービスを中止してしまって、登記の日に、さて買い手さんとおうちに入ろうと思った時に、ガレージドアが途中でとまって閉まらなくなったこともありました。

また登記の日をHECOにお知らせして売り手さんは電気の中止サービス、買い手さんもサービスの開始を手配しますが、ここで買い手さんが出遅れてしまうといったん電気のサービスが中止となります。いったん切れてしまった状態でサービスをオンにするには、お部屋にいきブレーカーをいったんオフにしないといけません。電気はなるべくオフにならないでオンのままで名義変更することが望ましいですね。

 

 

 

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オーナーの責任?それともコンド?

アロハ、リエです。

 

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ハワイは今日は日曜日です。とてもいいお天気でビーチや山にお出かけしている人も多いのではないでしょうか?

今日のハワイ州はマウイ島での1件の新規感染者数のみで、ハワイは収束に向けて頑張っています。

さて、昨日のシロアリですが、コンドのお部屋のドアについていた場合の話。お部屋のドアは各オーナーの責任もしくは、組合の管轄下であることもあります。これは例えば、窓も同じです。コンド約款書類にあるDeclaration(宣誓書) という書類ですが、あまり詳しく見ることはないのですが誰に責任があるかが記載されています。例えば、ドアのシロアリ駆除は組合で駆除会社を雇って対応してくれることもあるでしょうし、もしくはオーナー個人で雇って処置しないといけないかもしれません。

窓もそうです。先日、急にラナイの窓が割れたお客様。ビルによるとオーナーの負担になるとのことで、窓会社にオーダーして6千ドルでしたが、なんとホームオーナー保険でカバーできました。保険でもカバーする場合とカバーしない場合があるのですが、その保険はカバーしました。よかった・・・。

壁の向こうのパイプもそうです。組合の責任?と思いきや、Declarationを改訂して、メインのパイプまでは組合の管理責任ですが、壁の向こうでもメインのパイプからそのユニットに枝分かれしている部分はオーナーの責任としている場合もあります。

ビル内の規定により、管理や責任を問われる部分がそれぞれ異なります。

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シロアリ対策・・・キャビネットを入れる前に

アロハ、リエです。

コンドミニアムにシロアリはいないでしょう???と思っていらっしゃる方は多いかもしれません。

 

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よくあるのは、ドアにシロアリがついているケースです。砂よりも少し大きめな硬いドロッピングが落ちているのですぐ分かります。通常、薬を注入してシロアリを殺虫処置します。売買契約書では、シロアリ検査は登記前の10-15日前のぐらいのケースが多いですが、一戸建ての場合は、一般の室内検査が終わり合意した後にするケースもよくあります。シロアリの形跡があったりダメージがあっても、薬での処置が可能であれば契約はキャンセルできなくなっていますが、各会社のアデンダム(契約書に付随する契約書の一部)でこのシロアリに関する事項は改訂されていることが多いので、注意が必要です。

また、ラナイにある木製のストーレージや棚についていることもあります。

後は室内のキャビネット。薬が注入できる箇所であればいいですが、そうでない場合は、キャビネットごと外して、Fumigation ヒューミゲーションといって煙(スモーク)に一日入れて退治しないといけません。

シロアリ検査官からのアドバイスは、いつも、「キャビネットをインストールする時は、インストール前に一日スモークをしてからにしたほうがいいですよ。キッチンであれば、上のキャビネットなら取り外しは可能ですが、下のキャビネットに後程シロアリが出た場合、キッチンカウンターもあるので、取り外しが困難です。」

キャビネットにシロアリがくっついてくるケースは多々あります。事前にスモークすることで、シロアリを防げますね。

でも、それを事前にアドバイスしてくれるコントラクターもなかなかいないんですよね。覚えておくしかないですね。

 

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個人差の激しいお掃除の満足度レベル・・

アロハ、リエです。

不動産取引で、合意で決まった修理からお掃除まで取引完了までにたくさんすることがあります。

 

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ハワイでは、もう慣れましたが一番困ることは、個人レベルのその出来具合の差です。

例えば、売り手の塗装のタッチアップが最後に必要でそれが合意で決まっていた場合、最終点検で、びっくりするような素人レベルの塗装で、失望することもしばしば・・・・。このひどい塗装を”完了しました!’と言えるのがすごいなと逆に思うくらいです。幼稚園児より下手なのでは?素人の私のほうがペイントが上手かも??・・・・やり直してもらうこともしばしばですが、「これでどこが悪いの?」という人を相手にするともう時間の無駄と判断することもあります。

登記直前にもめるのが、お掃除。引渡し前のお掃除は、次に入居するためにやはり綺麗に誠意をこめて完了してほしいところですが、まったくしないで、「しました!」というケースもよくあります。その人にとってはお掃除は本当に完了しているのかもしれません。お掃除の満足度レベルの差は一番大きく、またよくもめるケースでもあります。

そのようなことから、昨年のパーチェスコントラクトからお掃除に関する箇所が改訂され、明確に「プロの清掃会社に頼んで、その証拠として請求書を登記前に買い手に提出すること」となりました(ホテルコンドはなし。ホテルの清掃が通常はいるので)。お掃除会社のレベルに差は多少はあっても、素人の差と比べると、トラブルは少なくなりました。よかった。

最終点検の日は、それでも早く行って、お掃除をチェック。「ここしてないじゃないー、忘れてる~!」ということも多いので、それを踏まえて、ごみ袋とペーパーナプキンを持ってでかけて、ラストチェックしながら最後のごみ取りをしています。

契約書が改訂になったのをきちんとよく把握していなかった売り手さんやエージェントさんもいらっしゃって、完了するまで登記しないとつっぱねて、登記を延長したこともありました。契約で合意されたことは、やはりきちんとしないといけません。

お部屋に残していくべきものなのに、オーナーさんが持って行ったり・・・のケースもあります。シャンデリアから、蛇口まで、入れ替わっていたことも。えーーーーとびっくりするようなハプニングが多いハワイ不動産です。

 

引き渡し・・・気持ちよく次の買い手さんに使ってもらいたいですよね。私はそれはとても大事だと思います。修理も同じ。少しお金がかかっても修理に応じるとか気分がいいというか、気持ちも晴れませんか?

 

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もう5月も終わり・・・

アロハ、リエです。

5月もあっという間に終わりに近づき、初夏の気持ちの良いお天気となってきました!

先日、ハワイ州の副知事のグリーン氏(お医者様です)が、7月からの観光業の本格的な再開を目指すとして、まずは感染者数の少ない日本、ニュージーランド、オーストラリアの受け入れを一番に解除していくべきと発言しました。ハワイ州は、”感染者数がゼロ”、を連日聞くようになりハワイは安全というイメージが定着してきたかもしれません。今後は、空港での検査体制が整うのを待つのみ。早く実行されるといいですね。

不動産の動きは急激にというわけではありませんが、緩やかなカーブで上昇し始めてきています。売り物件が少ないために、現在マーケットにない物件にアプローチして成約するケースが増加してきて、オフィス内でも先週そのような成約が5件もあったとのこと。

住宅ローンの更なる低金利を狙うのであれば、購入には最適な時期と言えるかもしれません。ただし、銀行の条件はさらに厳しくなってきていて、登記の直前で最終ローンが降りなかったケースも聞かれます。またリファイナンシング・ローンもかなり多いようです。

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(カハラモールのエスクロー会社でのサイニング。

ドライブアップ・サイニングで車の中やベンチでのサイン。今日はベンチでサイニング。

気持ちのいいお天気でした!

随分、髪が伸びました・・・)

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日曜大工系の知恵もついてきますね!

アロハ、リエです。

週末のハワイはビーチが解放された最初のウィークエンドにふさわしい最高のビーチ日和となりました!

動物園もオープンし、キッズたちにとって楽しい週末になったと思います。

 

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(写真はハワイキタワーからのビュー。ハワイらしい美しいオーシャンの景色でしばらく見とれてしまいました)

私はお客様とのアポイントメント以外にもベンダーさんとのアポも多いのですが、そのたびに、新しい発見があります。そういう意味では、ホームセンター系の日曜大工系のことも割と知識はあるほうだと思います。またホームインスペクションの室内検査でのインスペクターさんから学ぶことも多いです。

ベンダーさんがオーナーさんが買ってきたものをインストールするのに、箱に一緒に入ってあるスタンダードな部品を使いますが、付属のパーツは別に買って来ていたほうがいいというものもよく見受けられます。例えば、洗濯機もそう、洗濯機と一緒の箱で届く付属のホースはあまりいいものでないゴム製であったり・・・ステンレスの網状(Stainless Braids) になっているものが耐久力があり抜けにくくお勧めです。また、トイレの便器の下にインストールするワックスリングもトイレと一緒の箱に入ってくる付属品のものだと薄っぺらくてあまりよくない。厚めのいいものを事前に別に揃えておいたほうがいいですね。でも、ホームセンターで購入の時に、お店の人がアドバイスしてくれないとまず一般の人は分からないですよね。日本だときっとそういうアドバイスを受けながら購入するのだろうなと思います。ハワイはそういう訳にいかないと思うのでストレスですね。

ベンダーさんとのアポの立ち合いなどを長年やっていると日曜大工系のことも知識がついてきます。また室内検査官の推奨アドバイスから学ぶことも多いですね。

最近は、窓のメンテナンスについてもベンダーさんとの立ち合いがありました。窓が開けにくくなってくるときに窓のハードウエア部品にスプレーするのは、必ずシリコンスプレーで!WD40といわれるアメリカの家庭に必ずというほどある滑りをよくするスプレーではダメです!新しいコンドの建築で今後の課題は、窓です。全面ガラス張りのコンドが主流になってきていますが、窓のトラブルは、古いコンドよりも多く見受けられるでしょう。

余談ですが、改装などはお任せはダメです。1日工事をする人を見張っておかないとだめですね、ハワイは。タイルにしても自分が思っている方向で貼ってくれていなかったり、シンクの中のペイントをきちんと塗ってくれなかったり、一部のコンセント(英語ではアウトレット)が古いものをそのまま使ったり・・・うるさいぐらい途中で見ておかないと後で後悔することになります。

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