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ハワイの不動産ならリエ&トモコ

新オーナーシップ スタイルー”ダイヤモンドヘッド・クラブ” リッツカールトン ワイキキから!

アロハ、リエです。

先日ブログに掲載しました、新しいオーナーシップスタイルであるダイヤモンドヘッド・クラブのショールームに会社のエージェントみんなで行ってまいりました。

 

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(写真:先日リッツカールトンで行われたお披露目パーティにて。モデルのSHIHOさんと)

ダイヤモンドヘッド・クラブはリッツ・カールトン・レジデンス・ワイキキビーチにある6部屋のペントハウスの所有権を84組のオーナー様が100万ドル以下で所有することを可能 とする新しいオーナーシップ・システム。

共有型オーナーシップ・システムを構築し、リッツカールトンワイキキレジデンスの不動産を所有できる画期的なシステムとなるようです。

 

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ショールームも完成しまして、昨日、当社のエージェントがご招待いただき説明会がありました。

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ハワイを訪れた方ならカラカウア通りにそびえるリッツカールトンをご覧になられたかもしれません。

高級ブランドが揃うラグジュアリーローとして有名なカラカウア アベニューに程近い、地上100mのダイヤモンドヘッドタワーの最上階にあります。ペント ハウスのオーナー様専用の広々とした約500平米のルーフトップに

はプライベートカバナ、 プール、ジャグジー、バーベキュー施設が充実しており、目の前に広がるダイヤモンドヘッド とゴージャスなオーシャンの景色。

ペントハウスのオーナー様専用のワイキキ 一大きなルーフトップは最大6組のオーナー様が同時にご利用可能です。

さらに、 ダイヤモンドヘッド・クラブのオーナー様にはクラブ専用のコンシェルジュサービ スを利用できるようになるとのこと。

もちろん、ダイヤモンドヘッド・クラブのオーナー様にはリッツ・カールトンホテル内に完備されたプール、フィットネス、シアター、レストランそして最高のホテルサービスもご利用頂けま す。

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ダイヤモンドヘッド・クラブにご興味がありましたら、まずどのようなプログラムにご興味があるかなど、リエトモまでどうぞお問い 合わせください。

<フィックス・プログラム>

ゴールデンウィーク(5月)

お盆(8月)

クリスマス/年末年始(12月/1月)

<フレキシブル・プログラム>

レジデンス・コレクションについて

ご希望のコレクションをお選び下さい。

2ベッドルーム+書斎スペース ・ペントハウス

3ベッドルーム+書斎スペース ・ペントハウス

ダイヤモンドヘッド・ペントハウス

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バケレン規正法案のBill 85とBill 89可決ならず、また先送り。。

アロハ、トモコです!

今日は、4月末にお知らせした、市議会のバケレンの法案Bill 85とBill 89の結果が出ていますのでご案内!

イリカイ1308号室にて、

ステージングするリエトモ!

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内容が不十分で見送りとなり、結局、今度新しく設置された委員会で協議されていくことになりました。

現在リゾートゾーン以外でバケレン活動を行っている物件はオアフ島で6,000~8,000件あると言われていますが、合法的、に貸せる短期貸し出し証明書を持っているのはわずか816件にすぎません。

法案の狙いは、許可制にすることによって数を規制し、住宅街でのゲストの頻繁な出入りによって発生する近所迷惑的な行為を防ぐことはもちろん、バケレン収入に課せられるTATやGETの税金また正確な固定資産税を徴収することも含まれています。

Bill 89 が可決すれば、最高でさらに1,715件の許可が新規に発行され(おそらく抽選で決定)、Airbnb、Homeaway、VRVOといったオンラインのブッキング会社に対してオーナーの情報をDPP(企画許可局)に提出することも義務づけられます。

(先日のブログで書きましたが、この5月1日にハワイ州の上院でSenate Bill 1292が可決され、現在IGE知事の承認待ちです。こちらは、ブッキング会社はハワイ州に代わりTATとGETをオーナーより徴収すること、またオーナーの情報を税務局へ提供することを義務付けましたが、税務局はその情報を市町村と共有しないといった内容でした。)

Bill 89は、バケレンを希望するオーナー団代と市議会が協議を重ねてきた上での妥協案で、市は30日以内のレンタルを許可する代り、ゲストを月に一組みに制限することで、今まで問題となってきた近所迷惑的な状況にも対処できるとオーナー側は考えていました。

バケレンに関する制度の見直しは、この数年幾度も市議会でかけられその都度見送られてきた課題で、今後も議論は続きそうです。不透明または不十分な点が改善され納得のいく結果がでることに期待します。

 

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リエトモの新規売り物件!イリカイの1308号室でました!

アロハ、トモコです!

今日は、リエトモの新規売り物件Ilikai Apts 1308をご案内!

日本の投資家の方も数多く購入されているイリカイのハーバーウィングのお部屋で、海、ハーバー、サンセットが楽しめるリゾートならではのビュー物件です!

1965年にできたイリカイ(アパートメント)は、日本の鉄筋(鉄骨)コンクリートの減価償却の耐用年数が法定を超えているため9年で減価償却ができ、また、減価償却の対象となる建物の割合が日本と比べ高いため、節税の面でとても人気の高いビル。ちなみにこのお部屋の2019年度の査定(2019年7月~2020年6月まで)は(土地$94,700、建物$732,100)で建物の比重が87%を占めています。(注:日本で減価償却の税法を見直す案がこの数年あがっていますので、今後法案が変更される可能性もあることをご理解ください。)

改装されたのは2009年、チェリーウッドを使ったキャビネットや引き出しが豊富に入れてあり、収納も抜群!オーナーさんの私物を確保しておく鍵のかかるスペースも十分あります。床はラナイも含めタイルが敷かれお掃除も楽だし、もちろん家具一式がついてきます。

投資家の売り手さんも2013年に購入してから、近くにオフィスを構える管理会社にバケーションレンタルを任せており効率よく埋まっています。(もちろんイリカイはホテルゾーニングなので、30日以内のレンタルは合法です!)新しいオーナーさんにはすでに入っているブッキングを引き継いでもらうのが条件となります。

ドアを開けると、そこは、オーシャンビュー!

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チェリーキャビネットとタイルの色合いリッチな質の高い改装です。

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やっぱり、オープンラナイは最高~。
アウトドアに飽きたら、一日中お部屋でゆっくりできる広さ。

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「ハワイ5-0」でもおなじみ、ワイキキを象徴するビルの一つ!

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玄関

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ロビーを抜けたデッキからは、ヒルトンのラグーンへ出られます!

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解放感あぶれるロビー

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1階のプールはもちろん、2階のフットプール(写真)も、

オーナーさんもゲストもプールパスで使用可能。

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MLS番号:201911914

売り価格:$720,000

室内面積:500 SF (46.5平米)ラナイ面積:120 SF(11平米)

間取り:スタジオ1バス駐車スペースなし(イリカイはほとんどの1ベッドルームがリビングと寝室の壁をなくしオープンされています)

管理費:$485(月)

査定額:$826.800 (土地$94,700、建物$732,100)

Nicely renovated one bedroom with GORGEOUS ocean, marina and sunset views in the Ilikai, a popular resort destination and one of the original iconic landmarks in Waikiki. Unit is currently managed as vacation rental offering the new owner convenience of having ideal vacation home with coveted ocean views and still earn great income. Relax and unwind on your spacious lanai during the day and venture out at night and experience the world renowned shopping and dining! Ideally located at the west end of Waikiki, in close proximity to the beach, Magic Island, exciting Ala Moana Center and the urban Ward Village.  Buyer must assume all existing reservations handled by Hawaii Vacation Properties.

 

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バケレンに関する法案(SB 1292)本日可決!

アロハ、トモコです!

速報!

本日、バケレンに関する法案Senate Bill 1292が、13対12という僅差で下院で可決されました。

過去におなじような法案の可決に4度も失敗してきたのですが、今回やっと可決までこぎつけ、これから知事に回され、IGE知事が認可した時点で法案となります。

内容は、Airbnb、Expedia、Homeaway、TripAdvisor、VRVOといったバケレンのオンライン業者に対して、ハワイ州に代わってGET(消費税)とTAT(6か月以内のレンタルに課せられる宿泊税)をオーナーより徴収することを義務づけるものです。

オンライン業者は、オーナーの名前および住所をハワイ州の税務局へ報告する義務が発生しますが、税務局はその情報を市町村の行政に明かさないのが条件となっています。

2016年に上がってきた似たような法案をIGE知事は拒否していますが、その際は、オーナーの情報を州に報告する義務はなかったようで、今回知事がどうでるかが焦点です。

リエとマナ・イン・ワイキキ

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レジデンシャルユーズの5年のDedicationについて

アロハ、トモコです!

今日は、レジデンシャルユーズの5年のDedicationについて。

以前にも書きましたが、2017年に対象となる建物の部屋を所有するオーナーさん宛にホノルル市町村より「NOTICE OF SEPTEMBER 1, 2017 FILING DEADLINE TO DEDICATE FOR RESIDENTIAL USE」という通知が出されました。

こちらは、リゾート、ビジネス、アパートメントのゾーニングを持つ45棟のビルが対象となり、レジデンシャルユーズとしなければ最も高い税率のカテゴリーで固定資産税を課税するという通知でした。

レジデンシャルユーズには、下記の3つが該当します。

(1)30日以上の貸し出しを有料で行っている

(2)住んでいる

(3)ゲストに無償で使わせている

レジデンシャルユーズの申し立ては5年間有効で、許可されれば5年の間変更することはできず、オーナーさんがキャンセルしない限り自動的にもう5年更新されます。

途中で部屋が売却された場合、5年間のレジデンシャルユーズは新しいオーナーさんへ引き継がれ、この場合は、満期と同時に自動的に更新するわけではなく、継続したい場合はこのフォームを使って更新する必要があります。今までのようにHome Owner’s Exemptionを申告し自動的にレジデンシャルユーズをクレームするわけではなくなりました。

逆に、レジデンシャルユーズになっている物件を購入した場合、30日以内の貸し出しはできないことになりますので、対象となるビル内の売り物件を30日以内の貸し出しを目的として購入する場合は、レジデンシャルユーズに指定されているかどうかチェックをする必要がありますね。

 

非営利団体ハワイ・ミールズ・オンウィールズの表彰式にて。

コールドウェルバンカーのチームがボランティアを始めて今年で10年になります!

HMOW luncheon

 

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バケレンを規制する法案について

アロハ、トモコです!

きょうは、今ハワイで関心が集まっているバケレン規制の法案について!

4月23日に予定されている市議会で、Bill 85とBill 89-CD1&CD2の協議が行われます。

Bill 85は違反に関する厳しい法案で、Bill 89-CD1&CD2はバケーションレンタルを許可制度にし対象となる物件のオーナーにリゾートゾーニングの固定資産税を支払ってもらう目的があります。

Bill 89-CD1&CD2の要点はこちら。

  • リゾートゾーニング以外の場所でバケレン(30日以内のレンタル)したいオーナーに毎年更新の必要な許可制度を導入し広告に許可番号の表示を義務付ける。
  • 対象となるのはハワイ居住者のオーナーのみとする。
  • 違反者には、最初の違反は罰金$1,000でやめるまで一日あたり$5,000以下が加算、2回目の違反が$10,000の罰金で一日あたり$10,000が加算、3度目は$20,000の罰金で一日あたり$20,000が加算、4度目の罰金は$50,000で一日あたり$50,000が加算されます。
  • Airbnbなどにブッキングの際にオーナーの合法性を確認させる。

この法案が通れば、多くの投資家が所有する投資物件を売りにだし、市場を下げてしまうと反対している声も多く聞かれます。さて、どうなるでしょうか?

リゾートゾーニングとは、ワイキキなどのホテルゾーニングのことですが、ホテルゾーニングでなくても、NUC(短期貸し出し証明書)を持っていれば大丈夫なほか、アパートゾーニングでもホテルのオペレーションが入っているホテルコンドの中にはDPPで非公開にNUCが免除されている場合もあるようです。

マナとリエ

ストーリーとは関係ありません(笑)

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3月度の統計(続き)

アロハ、トモコです!

先日リエから3月度の不動産データの説明がありましたね。

その中で、不動産市場がスローダウンする今、売り手にとっても買い手にとっても好機という話がありましたが、全くその通りです。

売り手にとっては、これから在庫が増えることが予想されることを考えると今の内から売りに出した方がいいし、買手にとっては昨年から金利が上がる傾向にあったものの、今年に入り、株価や経済動向に連鎖して利上げが中断されていることから、一時的に金利が下がりまた購入しやすくなっています。

販売件数のデータはすでにご覧いただきましたが、全体のボリュームをみると、戸建ての売却価格はまだアップしているものの、高額市場の販売件数の減少が全体のボリュームを押し下げているのがわかります。

高額リスティングのマーケティングには常に工夫が必要ですが、今後は価格以外にもステージング面などに力を入れることが不可欠ですね。

先日のカピオラニ公園のインタビューの一コマ。

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3月の不動産の数字が出ました。

アロハ、リエです。

ホノルル不動産協会から2019年の3月のデータが発表されました。

中間価格ですが、一戸建ては昨年度の3月と比較すると3%の値上がり、コンドミニアムは1.4%の値下がりです、

販売戸数は、一戸建てもコンドミニアムも減少で、それぞれ9.5%と3.7%の減少です。

新しい売り出し物件は、増加していて、12.8%と3.6%、昨年度の同時期比較で増加しています。

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買い手さんにとっては、銀行のローンのレートも下がり、在庫も増えて、オプションは広がりました。買い手さんには好機と言えるでしょう。

売り手さんにとって少し厳しい状況に見えますが、それでも長年のハワイの不動産販売データを見ると、価格はかなり上がっていて売却には好機な状態は続いています。ただ、1年前と状況は変わってきていますので

プランを練り直す必要があります。どんなマーケットでも買い手さんはいます。ただ、これから売却を考えられているオーナーさんは、売り出し方法やプラン、マーケットの動きを十分理解し把握してマーケットに出すことが大事です。

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マーケットについての動向など、これから購入を考えられている買い手さん、

また売却を迷っていらっしゃるオーナーさん

どうぞ私たちまでお問い合わせください。

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(写真上:智子さんワイアラエイキのブローカーオープンで。

下:リエとマナ@ワイキキビーチ。ハワイは最高のお天気となってきました!)

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マウラニ・ハイツの緑あふれる素敵なカマアイナ・ホーム!

アロハ、トモコです!

先日、Maunalani Heightsの高台のお家をみてきました!

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マウナラニハイツとは、ワイアラエ・アベニューの山側にある高台の地域で、Sierra Drive がずーっとてっぺんまで続いています。

こちらは、ご覧のとおり、てっぺん近くにあるダウンスロープのお家で、ダイヤモンドヘッドが一望です! 澄んだ空気に、あふれる緑、そして心地よい小鳥のさえずり、こんな暮らしもあるんだな~と、しばらく時が止まったように立ち止まっていました。

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このお家の売りは何といってもこの眺望ですが、居住スペースが3つに分かれていること。ガレージの上のスタジオ(トイレ・バス・ラナイ付きのワンルーム)、リビング・キッチンのあるメインフロア(2ベッドルーム)、そしてその下の階のリビング・バス・トイレ付きの2ベッドルームにオーナーさんがアートスタジオとして使用しているティキ・ハットまであります。

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昔からのカマアイナ・ファミリーが大事に使ってきた1943年竣工のお家で、2017年に改装。

特にお部屋を貸し出したことはないそうですが、入口が分かれているので、賃貸して収入を得ることも可能なのが大きな魅力です。テナントさんになる人も、坂道を上がるのがちょっと大変ですが、こんな自然と眺望の中で暮らせるなんて、とってもラッキー。

  • Listed by Elite Properties
  • 住所: 4020 Lurline Drive
  • 売り価格; $2,400,000
  • 間取り:6ベッドルーム 5.5バス
  • 建物面積: 4,484 SF (417 平米)
  • 土地面積: 15,612 SF (1,452平米)

 

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スカイ・アラモアナの分譲が始まりました!

アロハ、トモコです!

 

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先日、新築プロジェクトのSky Ala Moanaのセールスギャラリーを見に行き説明を受けてきました!

プロジェクトの建設ラッシュとなっているカピオラニ通り、スカイ・アラモアナは、去年の暮れに分譲を開始したThe Central Ala Moanaの道路を隔てた山側で、Pacific Guardian Tower の隣に位置します。

ウェストとイーストの2棟から構成されるミックスユーズのプロジェクトで、43階建てのウエストタワーが1ベッドルームと2ベッドルームのレジデンス、39階建てのイーストタワーが15階~39階がホテル、9階~14階がアフォーダブル枠と呼ばれる制限のあるレジデンスとなります。

ウエストタワーのレジデンスの分譲は、投資家枠と居住者枠に分けられますが、投資家枠は現在開発業者のフレンズ&ファミリーへの分譲の最中で、1ベッドルームはすでに全室予約済み、2ベッドルームが先日20日の時点で28件残っていました。

居住者枠の分譲はそのあととなり、新聞で分譲が告知されたあと抽選または先着順で予約されていきます。内装の仕上げもよく、開発業者のこれまでの経験を踏まえて上での工夫が室内および共有エリアのデザインにみられ、希望者も多いのでは思われるプロジェクトです。

全室ラナイ、三菱のスプリットエアコン付きで1ベッドルーム176室、2ベッドルーム214室です。駐車スペースは1ベッドルームは1台、2ベッドルームには2台つき全てフルサイズで縦列なし。管理費は1SFあたり95セントが予定されています。

1ベッドルームが50万ドルの後半、2ベッドルームが80万ドル台~。ご希望の方は今のうちにリエトモまでお問い合わせくださいね!

イーストタワーのホテル部分は、当初ホテルコンドとして分譲される計画でしたが、現在ホテルオペレーターへの売却が検討されているとのことでおそらく分譲はなさそう。

マスターアソシエーションの下にホテルとレジデンスの組合を別々にもうけ、7階の共有エリアと8階のスカイテラスの維持費はホテルが6割を負担し残りの4割をレジデンスのオーナーが負担。レジデンスのオーナーは全てのアメニティーを使えますが、ホテルゲストはレジデンス専用のスペースには入れません。

アファーダブルのフラットの分譲に関する発表はまだ先のことで、スタジオ、1ベッド、2ベッドの間取りとなるようです。

スカイ・アラモアナは、ホノルル・レール・トランジット(カポレイからアラモアナセンターまでの鉄道路線計画)の管轄地域となり、レジデンスのオーナーは最低30日のレンタルが可能となります。

 

タワーの模型とレンダリングはこちら!

 

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