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不動産&ローン情報 Archive

リエトモのエヴァ ホアカレイゴルフコースの新着長期レンタル物件

アロハ、リエです。

本日はリエトモの長期レンタル物件のお知らせです。

エヴァ地区、オアフ島でも有数のホアカレイゴルフコースに立地する一戸建てのお家のテナントさんを募集です。

Real Estate Listing Photos_2018

住所:91-1150 Kaikohola St #D70, Ewa Beach 96706

家賃 $4,200(月)

家賃に含まれるもの:基本ケーブル、インターネット、電話、下水、ランドスケープ、水道

ペット可です。

Real Estate Listing Photos_2018

Newer 2 story home located in the exclusive gate community of Kipuka at Hoakalei, newest champion ship golf course in Oahu designed by Ernie Els! This 4 bedroom, 3 bath home over 2,000 sf of living space with 2 lanais overlooks the 14th green, water and the mountains. A bedroom, full bath and laundry room on the first floor and golf course facing master suite with fabulous sweeping views and 2 bedrooms and one more bath on the second floor. A large open kitchen with dining area, stainless steel appliances, plantation shutters, vertical blinds, central AC and nicely landscaped yard for your enjoyment. Monthly rent includes landscaping, cable, internet, water, phone and access to the community pool and amenities.

Real Estate Listing Photos_2018

Real Estate Listing Photos_2018

2016年築でゲートコミュニティーとして名高いKipuka at Hoakalei。このおうちはゴルフコースに面して建てられており、14番ホールの真ん前です。ゴルフを始めたリエトモには、感動のビューです。バンカーも深そうですし、池も多く難しそう!(お話によるとバンカーの数はかなり多いゴルフ場だそうです)

 Real Estate Listing Photos_2018

セントラルエアコン完備

Real Estate Listing Photos_2018

Real Estate Listing Photos_2018

Real Estate Listing Photos_2018

1階にはキッチン、ランドリールーム、1ベッドルーム、1バスルームがあります。

2階にはマスタースイートベッドルーム(マスターバス月)の他にも2つのベッドルームとバスルームがあります。

合計4ベッドルームと3バスルーム

Real Estate Listing Photos_2018

Real Estate Listing Photos_2018

お家の広さ:2,197スクエアフィート

ラナイ(2階と1階にあるラナイエリアの広さ):492スクエアフィート

Real Estate Listing Photos_2018

長期レンタルご希望の方はリエトモまでご連絡をください。またハワイに不動産をご所有で長期レンタルで賃貸に出されたい方もどうぞ私たちまでご連絡をください。

 

 

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B&BやTVUに関する法案が再提出されました。

アロハ、トモコです!

昨日のStar Advertiserにバケーションレンタルに関する記事が出ていました。

数年?前のマナとトモコ!

大好きな一枚です。

記事とは関係ありません(汗)

tomoko and mana.png

ホノルルのCaldwell市長がDPP(土地や建物の規制および許可を管轄する部署)に提出したバケーションレンタルに関する規制案がDPPの賛同を得られなかったため、今回3度目の修正を行い再提出されました。

市議会で可決されて正式に法案となる訳ですが、DPPの賛同があれば9人の内5人の票が必要なところ4人の票で可決できるのだそうです。

以前の案は、ホテルゾーニング以外で30日以内の短期レンタルを行うことを全て許可システムにして、B&Bの数を増やしてバケーションレンタル物件が足りずAirbnbが横行している実態に対処するのが目的で、同時に許可なしで運営した場合の罰金も大きく引き上げる内容でした。

居住地域におけるB&Bの数(合法の)を無制限に増やすという箇所が不評でDPPの賛同が得られなかったため、今回制限を追加しています。

今回の修正事項を含む市長案の概要はこちら:

–開発計画地区にあるB&BとTVUの数を地区全体の世帯数の1%までとする

–コンドミニアムの場合、B&BとTVUの数を上限建物の50%とする(ただしコンドミニアムの約款書類で許可されている場合を除く)

–ワイキキのアパートメント・ゾーニングにおいてはB&Bの数を制限しない。

–居住地域でのTVUは全て禁止しするが、アパートメント・ゾーニングでは数に制限をもうけ毎年の更新を義務付ける。

補足説明:B&BとTVUの違いは、単純に言うとB&Bはオーナーが住んでいる家の一部を短期で貸し出すことで今のところ2年に一  回免許の更新が必要。TVUとは、ホテルゾーニング以外の場所で、短期貸し出し証明書(NCU)を所有していることから合法的に30日以内の貸し出しをすることで、Ko Olina、Turtle BayまたWaikikiを対象としています。

ワイキキでは、アパートメントゾーニングだが、ホテルのオペレーターがフロントを設け合法に運営している建物もあり、ホテルユニットのプログラムに入っている部屋に関しては市も従来関与しない態度できましたが、年に一回所有物件の用途を開示する義務付けが始まっており、短期で貸し出しをしている場合は、ホテル枠の所得税をきちんと収めているかチェックが厳しくなってきています。

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本当にあった怖い話。

アロハ、トモコです!

明日は、ハロウィーンということで、今日のオフィスミーティングのテーマは「本当にあった取引中(エスクロー中)の怖い話」(笑)でした。

要は実際にうちのオフィスのエージェントが経験した13(笑)の取引中の苦労話なのですが、今だからこそ笑えるもののエスクロー中だったらさぞストレスが溜まっただろうなーというエピソードばかりで、その中でもハロウィーンを地で行ったのがこちら。

売りを任され引き渡しをまじかに物件の掃除も終了しホットしたときに、よそにいる売り手さんから「そうだ、そろそろ主人を引き上げなきゃ」という電話が入り、「エッ?ご主人亡くなっていますよね?」と聞いたら、「そう、庭に埋まってるから取り出さなきゃ」と売り手さん。「エーーー!!!!」エージェントの悲鳴が聞こえてきそう。

幸い骨壺に入れたお骨を庭に埋めていたケースで自分たちだけでも取り出せたのですが、売り手さん不在ということでエージェントが葬儀屋を呼んで掘り出してもらい、きちんとしたところに収め、登記を迎えたそうです(ちなみにハワイ州の法律では亡くなった人の埋葬は葬儀屋以外はやってはいけません)。。

売却するときは、皆さんなにごとも早めにエージェントにお知らせくださいね(笑)

マネジャーのパティも、ミス・ピギーに変装!

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ミーティングの後はポットロックで持ち寄りランチ。

私たちもタイレストランからポッドタイを差し入れました。

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ハワイのエアコン事情

アロハ、トモコです!

今日はエアコンの注意事項についてお話します。

今年も、もうハロウィーン(早~ぃ)
明日のオフィスのハロウィーンパーティに先駆けて載せちゃいます。

halloween

 

可愛いユニコーンはオフィスのヘザーちゃん

 halloween 2

 

ハワイのコンドに設置されているエアコンは、空調システムと単独システムの両方があり、古めのコンドでは単独でも窓掛の小型タイプがまだよく見受けられます。

最近竣工したばかりのコンドでも空調ではなく、スプリットシステム(必要な箇所に室内機をおき室外機となるモーターはラナイなどにおく)を導入したビルもあり、その手軽さと修理時のコストの面でスプリットを好む方は実は多くいます。

空調システムの入ったビルで、組合が定期検査を義務づけているところはまだ安心なのですが、個人に任せているところは十分なエアコンのメンテナンスされていない部屋がどうしてもあり、最悪の場合パイプがつまったりして水漏れを引き起こしお部屋の所有者にとってもご近所さんにとっても大変面倒なことになってしまいます。

空調エアコンシステムの寿命は通常20年~30年と言われますが、10年ほどでモーター(コンプレッサー)がダメになるケースも耳にしますので、そういったトラブルを早めにキャッチするためにも定期検査(最低でも年に一回)は必要不可欠ですよね。

定期検査には通常、フィルターの交換、洗浄タブレットの交換、水受トレイのチェック、モーターのチェックなどが含まれますが、モーターの変異はみつけにくいので、音が大きくなったり違う音がしたり振動するようになったら、モーターの取り換えを専門とする業者には早めにみてもらうことがお勧めです。セカンドホームでたまにしかいらっしゃらない方は特に都合をつけてメンテの手配を怠らないようにしてくださいね~!

 

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カピオラニ通りに続々登場新築プロジェクト!The Central Ala Moanaのご紹介。

アロハ、トモコです!

今日は、これから分譲される新規プロジェクトのThe Central Ala Moanaについて!

先日リエのブログにあったAzure Ala Moana同様カピオラニ通りに予定されているプロジェクトの一つがこのザ・セントラル・アラモアナ。11月には申し込みスタートと聞いています。

こちらは開発業者のレンダリング

the central ala moana bldg rendering

Kapiolani Residenceを分譲開発したSamKoo Pacific LLCのプロジェクトで完成は2021年を予定。内装のグレードはまだはっきりしないものの、位置的にはアラモアナンセンターの後ろに隣接するというということで、ショッピングセンターの上が開発されない限り(?)海側正面にオーシャンビューが期待できます。

通常のマーケットユニットの価格はまだ未公表ですが(新築プロジェクトの場合、分譲開始時まで価格は発表されません)、アフォーダブルと呼ばれるローカルを対象とした条件付きの販売枠(収入制限、ファーストタイムバイヤーであること、資産制限などが含まれる)のスタジオ(ワンルーム)で$280,000からのスタート。

室内数は512室でその内310室がアファーダブル、残りの202室のマーケットユニットについてはハワイ居住者のみを対象とし投資家は対象外となります。間取りの内訳はスタジオが96室、1ベッドが140室、2ベッドが226室、そして3ベッドが50室。

室内面積はこちら:

スタジオ:389~440 sf(36.1~40.9平米)

1ベッドルーム:690~700 sf(64.17~65.1平米)

2ベッドルーム:990~1,100 sf(92~102.3平米)

3ベッドルーム:1,240~1512 sf(115.32平米)

アメニティーは:プール、ジャグジ、キッズ用プール、ジム、BBQ、パーティルーム

駐車場スペース:スタジオ、1ベッド、2ベッドには各ユニットに一台で(2ベッドの限りもう一台購入できるオプションがあります)、3ベッドに限りパーキングは2台。

(注意):上記はおおよその分譲前の情報で確定したものではありません。

11月に予定されているアファーダブル枠の説明会に二人で出席します。ご興味のある方、リエトモまでご相談がてらお問い合わせください!!

 

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綺麗に見せるって大事です

アロハ、リエです。

売り物件でのステージングと写真撮影はもはや当たり前ですが、人が住んでいるとなかなかベストな状態で見せれないことが売り手エージェントのネックでした。私たちは住んでいらっしゃるお部屋のリスティングの場合は、写真映えする小物を私たちで準備して写真撮影を済ませたあと、ショーイングやオープンハウスの時にはオーナーさんに写真を見ながら写真撮影のときとなるべく同じようにしてもらっておうちを出てもらうように協力をして頂いてます。

 

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(ミッシェルズ前のビーチからの夕日)

最近は、売り手さんでも、極力、物を減らしストーレージに移動させ、「本当にここに売り手のご家族が住まれているんでしょうか?」というほど綺麗にされている売り物件をよく見ます。以前は、散らかっているお部屋を見せてくれるリスティングエージェントさんから「ここにオーナーがまだ住んでるんですよね」と、ちょっとした言い訳などが聞かれましたが、そんな時代は終わってきています。売り手さんもテレビやネットの影響で、綺麗なデコレーションのおうちを研究してどうやったら住んでいるおうちを生活感なく綺麗に見せるか工夫されています。

最初の見た目の印象は本当に大事です。買い手さんは自分が住んだときのことをイメージを膨らませて見学をしていますからね!

 

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登記の日について

アロハ、リエです。

 

IMG_9754

Purchase Contract の登記の日は、契約書のオファー項目のF2(Scheduled Closing Date)にあります。オファー申込用紙は売り手と買い手の両者が合意してサインをした時点で、契約書になります。現金での購入の場合は、30日登記でも可能ですが、余裕をもって45日にされるかたが多いです。

 

さて、登記の日は、Purchase Contract のF2という項目にありますが、特定の日付を入れるケースは稀で、受理から45日目などと記入します。45日目が、登記所が週末などで休みであった場合は、その次の登記所が営業する日となり、それは契約書に明記されています。

このように契約書に明記されていても、売り手、買い手、銀行、エスクローが同じ日をターゲットにしているかどうかを再度確認する必要があります。買い手の融資は、サイニングをしてから登記前にエスクローに入金されます。その日から買い手は利子の支払いが発生するために、予定登記が土日であると銀行が勝手に翌営業日から金曜日をターゲットの登記予定日にし、登記を早めているケースがあります。買い手が物件を所有する前に利子の支払いを極力抑えようとする気持ちは分かりますが、売り手も引っ越し・清掃・修理をする予定があると直前で数日早めるとスケジュール的に難しいケースがあります。契約書の日にちは誰かの都合で勝手に変えることはできませんので、事前に売り手と買い手がネゴシエーションをして契約書をAmend(改訂)する必要があります。

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Foster Garden 植物園にて。

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投資目的の1ベッドルーム!

アロハ、リエです。

アラモアナとカカアコの築浅物件に限らず、ワイキキの1ベッドルームなどは投資目的としてもよく動いています。

1296 Kapiolani Blvd #3201 East

私たちのリスティング物件 -     モアナパシフィック1ベッドルーム

成約中(エスクロー)

新価格$615,000 所有権

1296 Kapiolani Blvd #3201 East

現在、モアナパシフィック、パシフィカホノルル、ワイホヌア、コオラニ、ランドマークにエスクロー物件以外の新規の売り出し物件の1ベッドルームはありません。シンフォニー・ホノルルは、本日新しい1ベッドルームの売り出しが出ましたね。コレクションは、低層ユニットの売り出しが先週ありましたが高層はありません。

ワイキキの人気のホテルコンドのバニヤンやサンセットの1ベッドルームは(サンセットはなかなか出ない2ベッド)も投資目的で在庫は少ないですね。

お問い合わせはリエと智子までお気軽にご連絡をください。

 

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新価格 $735,000!ダイアモンドヘッド・ビスタ 2ベッドルーム

アロハ リエです。

私たちの売り出し物件のダイアモンドヘッドビスタ801号室の新価格のお知らせです。

新価格は$735,000 所有権です。

 

2600 Pualani Way #801

ダイアモンドヘッドが真正面という最高の立地のコンドミニアム。

リビングからのこの絶景!

お部屋は明るくてリビングスペースも十分!

2600 Pualani Way #801

ラナイは、ダイニングテーブルと椅子4脚余裕でおける広さ!

ラナイにはリビングルームとマスターベッドルームの両方からアクセスできます。

A light-filled and breezy 2 bedroom unit in Waikiki with “can-not-get-better-than-this” Diamond Head views!! Preferred, two bedroom stack with extra window in the kitchen; large and open lanai accessible from both living room and the master bedroom; popcorn ceiling removed, gated garage with ample guest stalls, designated car wash area by loading, helpful longtime onsite manager, Nice boutique condo at the east end of Waikiki in close proximity to Kapiolani Park and 2 blocks from the beach and Kalakaua Avenue.

2600 Pualani Way #801

人気の01号室は角部屋でキッチンに窓があります。

2600 Pualani Way #801

マスターベッドルームからもこの景色!

朝起きたらダイアモンドヘッドなんて癒されます

2600 Pualani Way #801

2600 Pualani Way #801 Honolulu HI 96815

言い値:$735,000 所有権

2ベッド 2バス 1駐車場

広さ:974スクエアフィート 約91.2平米

ラナイは122スクエアフィート 約11.5平米

2600 Pualani Way #801

管理費は813ドルで電気代、基本ケーブルテレビやインターネット(ハワイアンテレコム)、水道、下水代が含まれています。

2600 Pualani Way #801

1975年に建てられたダイヤモンドヘッドビスタ。

長年いらっしゃるレジデントマネージャーにも定評があります。

ローディングゾーンに洗車スペースがありこれは重宝しますね。

2600 Pualani Way #801

ガレージはゲートがあり、ゲストパーキングスペースも豊富。

ワイキキ東部の良さはなんといっても緑の多い立地。

カピオラニパークやダイアモンドヘッドなどワイキキにいながらも自然を楽しみたい方に

ピッタリです。

明日の日曜日もオープンハウス開催致します。2時から5時まで

ぜひお立ち寄り下さい。

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売り手さん、気を付けてくださいね!

アロハ、リエです。

MLSのデータベースの情報の一つにInclusion というものがあります。お部屋の購入価格に付随してくるもので、家具以外のアイテムとなります。例えば、ウィンドー・エアコンであったり、オーブン、食洗器、洗濯乾燥機、ブラインドなど、です。実際、オファーになると、付随するもののアイテムを確認してオファー用紙にチェックマークをしていきます。売り手側としたらこのリストはきちんとチェックすべきで、入るべきでないものがあれば削除して買い手にカウンターすべきでしょう。

IMG_9861

(パールカントリークラブにて)

お部屋についてくる物であれば、買い手は当然、作動するという理解で購入しています。コンディションが最良でない、古い、売り手が状態をよく把握してなかった、などという状況は別として、売り手が壊れているのを知っていて、お部屋の値段に含めて売却しエスクローを開始すると、売り手は買い手から新品の物もしくはクレジット(通常はクロージングコストの値引きに充てられる)を要求されるのは必至でしょう。

また過去の修理の内容があいまいなのも大変な事態になります。屋根を全部張り替え売り手さんから聞いてそのように宣伝して売っていて、実は室内検査をしたら全部でなかったということもありました。過去に軒下を通るパイプは全部新しくしましたと聞いて、室内検査をしてカメラをいれてみると、半分だけが新しく残りは古いままだったと判明、買い手は見積もりを取り売り手にクレジットを要求したケースもありました。

売る前に物件の状態を把握するため、Pre Inspection をされる慎重な売り手さんもいます。

なかなか難しいですが、1年前の修理の記憶でされあいまいになってきますので、日頃から、どこを直したかなど記録を付けておくことが大事です。

 

 

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