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不動産&ローン情報 Archive

話題のレストラン、メリマンズで活気づくカカアコ!移住教育も増加!

アロハ、リエです。

海外にいても、日本のテレビ番組をインターネットで見ることができるようになったこのご時世。私たちもハワイへ移住する芸能人や著名人の方のハワイ生活密着やご自宅拝見などテレビでみたり、実際にお客様が移住されてきたときにお手伝いをしたり、ハワイへお子様を連れて移住される方が増えていると実感しています。

日本からの富裕層の移住でやはりカカアコ地区は人気のエリアで、私たちもワイエアやアナハなど高級物件の取引をさせて頂く機会が多くなりました。明日はお客様のお子様のバースディパーティで、アナハに私たちもご招待されています。パーティルームやシェフズキッチンなど、アメニティが格別の高級コンド。(また写真をアップしますね!)来週の月曜日の夜はパークレーンのカバナでBBQ。みなさまアメニティを大変楽しまれているみたいですね。

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昨日のワイエアのショーイングの時に撮ったダイアモンドヘッドの景色です。

ハワードヒューズ社のプロジェクト”ゲートウエイ”の販売中止を受けて

購入申し込みを入れていたバイヤーがワイエアなどの高級コンドを視野に入れ

ショーイングが増えていると売り手のエージェントから聞きます。

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先日も地元のローカル現金バイヤーがワイエアを買って成約したと聞いたので

夏休みで活発になる不動産マーケットに、さらにゲートウエイからのバイヤーで

高級物件市場は活発しているようです。

(下の写真)ワイエアからみたアナハの下にオープンしたメリマンズ!

話題のレストランです

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こちらが実際に行ったときの中の写真です!

なかなかの定評でこのあたりは賑やかになりそう!

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ホールフーズは目の前でとても賑やかになりました。

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写真の中央にはセントラルパークが現在建設中です。

素敵な憩いの場所となるでしょう!楽しみですね。

 

 

 

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室内禁煙のコンド増えてきています!

アロハ、リエです。

klipper june 2018

(カネオヘのアメリカ軍基地 klipper ゴルフコースへ。オーシャンの景色の素晴らしいコースでした)

この度は、西日本の大雨による被害で、多くの方からご心配のお言葉を頂き、有難うございました。広島県呉市に住む私の両親は無事で、家も浸水の被害を免れました。テレビで見る甚大な被害に涙が出ますが、同じ高校を卒業した同級生のライングループのメッセージで、「生きていればまた何とかなる!」というみんなのポジティブな言葉に、私もいつまでもくよくよしていてはいけないと思いました。これ以上被害が拡大しないようにそして一日も早い復興をハワイからお祈りします。

 

さて、2006年にハワイで施行された新禁煙法で、喫煙される方には厳しい状況が続いていますが、最近目にするのが、自分の所有する室内も禁煙とするハウスルールの変更のお知らせ。ハウスルールを変更するには、一定の賛成票を得なければ変えることは出来ませんが、禁煙に前向きなアメリカ人は多くいるのが現状です。室内が禁煙でないコンドを購入されても将来、禁煙になる可能性が十分高いことを念頭におかれてくださいね。ちなみに、コンドミニアムではラナイや共有エリアは禁煙ですのでどうぞご注意されてください。

 

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6月度の統計をみてね

アロハ、トモコです。

日本の大雨による被害、私たちも大変心配しています。

二次災害が極力ないよう願っております。皆様どうぞお気をつけて。

今日は、6月度の統計をご案内。

戸建ての、YTD(1月~6月)の中間販売価格は、昨年比3.9%の上昇となり$779,000となり、コンドにおいては、昨年比6.5%の伸びで$425,000となりました。

日本からの一般投資家による減価償却狙いの中古コンド購入の根強い人気に加え、ワイキキのホテルコンドの在庫薄、また戸建てと比べて求めやすい価格帯といった要因が、コンドの需要を押し上げ市場に反映してきています。

ただ成約するまでの日数(DOM)をみると、戸建ては変化なしコンドは12.5%の割合で日数が増えていますし、ペンディングセール(成約中の物件の数)が12.8%と7.1%とそれぞれ減少していることから、今後在庫が増え結果的に販売価格に影響してくる可能性もありますね。今後は、取引件数のみでなく、成約物件の数なども視野に入れておくとよいかも!

stat june

先日、お客様の招待で米軍空軍基地のHickam内のゴルフ場でラウンドしてきました。

途中、ちらっと、最新の戦闘機がみえたり、大統領専門のAir Force 1が着陸する滑走路がみえたりで、興奮!

golf hickam

 

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5月度の統計でました(おまけ:今人気のシャンデリア!)

アロハ、トモコです!

今日は、5月度の統計をご案内!

まず目についたのは、月ベースでみると昨年の5月と比べて今年の5月の販売件数が減っていること。戸建てが8.8%の減少しコンドも同じく8.8%の減少となっています。しかし、昨年比5月までの累計で比較した場合、戸建てが1.7%の減少でコンドが1.1%の増加となっているので、たまたま今年の5月が伸びなかったのでしょうか。

中間販売価格をみると、月ベースで戸建てが4.4%の増加でコンドも5.8%の増加、前年比の累計をみると、戸建てが4.8%の増加しているのに対しコンドはは変化なしとなりました。

同じく累計で、新規売り物件の件数が戸建てで1.3%増加、コンドにおいては5.3%増加しているので、売り物件が増えたのが原因のひとつとも考えられますし、また、成約中の物件の数(エスクロー中の物件)が、戸建ておよびコンドの両方で12.9%と6.9%減少しているので、シーズン的なスローダウンも影響しているかもしれませんね。

先日お客様の部屋にシャンデリアが入りました!

今こういうカーブが人気みたい。

crystal 3

200本近いクリスタルのストランドを手作業で吊るしていくのですが、私もお手伝いしました

crystal 2

crystal 1

 

 

 

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室内検査(その2)

アロハ、トモコです!

先週はリエのお誕生日でしたカハラホテルのHoku’sでみんなでお祝い

Rie birthday 2018

 先日のリエのブログの中で、最近の室内検査でよく壁や天井の湿度や水分を発見するデバイスが用いられるとありましたが、最近、デバイスにバスルームの天井部分が反応したケースを耳にしました。

売り手さんの了解を得てマネージャー立ち合いのもとメンテナンスに天井を開けてもらい、上の階の浴槽から水を流してみると、浴槽のオーバーフロー・プレートから水漏れしていることがわかり、デバイスなしでは気づかなかったわけで、水漏れが進み大事に至る前に対処できて幸いだったようです。水漏れの形跡が目に見えない場合開けるのを躊躇する売り手さんもいますが、原因究明のためにはやむおえないところもあり、こうした場合そのあたりが厄介なやり取りとなることもあります。

メインから各ユニットにきているサブパイプの修理は一般的にオーナーの責任となりますが、メインパイプに原因があった場合オーナー組合に修理を要請することになり、そのために登記が遅れる可能性もあり、フォローアップが非常に大事となってきます。 幸いにも上記のケースは、オーナーが通常アクセスできない部分はビル負担ということで、天井を開けた時に今後経年劣化で支障がでてきそうと思えるPトラップやその周りのパイプも交換してくれることになり、買い手さんにとっても良い結果となったようです。

 

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大事です、室内検査!

アロハ、リエです。

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(愛犬マナと私。もう7歳になりました。)

さて、オファーが成約してエスクローに入ると買い手さんは契約書で合意された日数内で、室内検査(インスペクション)を行います。検査結果に満足か不満足を決定する目安となるインスペクションに関して、インスペクションがどういうものなのか理解する必要があります。

インスペクションの目的:

●購入する物件の全体的なコンディションを買い手が把握できるようにするための目的であることを理解する。

●インスペクションは、検査の行われた日における、目に見える範囲と現状をもとにして行われることを理解する。

●インスペクションを行う者は、建築工学技術者(ストラクチュラル・エンジニア)ではないことを理解する。

●インスペクション結果で、欠陥や問題点が指摘された場合は、直接、各専門家に、解決策などを問い合わせるようにすることを理解する。

●カビ検査、鉛検査、アスベストス、ラドン化合物に関しては、この検査では、行われないことを理解する。

●物があったり、エリアが隠れていたりしたために、ブロックされていたり、見えなかった箇所に関してはインスペクション会社は、責任を負わないことを理解する。

●インスペクション会社は、潜在的もしくは隠れた欠陥、アクセスできない箇所に関して、責任を負わないことを理解する。

検査を徹底的にされたい場合は、1社以上依頼する事も可能です。全ての検査費用は、買い手負担となります。

最近の室内検査は、モイスチャー(湿気や水分)を検出する精密なディバイスを使用する室内検査官も増えてきて、天井からの水漏れなどの発見にも役立つ一方、上に住むオーナーさんやテナントさん、もしくはビルのメインパイプ(主パイプ)からの水漏れでビルもはいって、売り手と買い手以外を巻き込み室内検査期間が大幅に伸びるケースがよくあります。水漏れだけでなく、ラナイの手すりやラナイの床と手すりのコンクリート部分のスポーリング(コンクリートのはがれ)など室内検査後に組合の管理下にある共有部分に関して、ビルに調査をしてもらうケースもよくあります。

 

室内検査期間は、物件のコンディションをはかり購入を進めるかどうか決める上で重要な期間です。ぜひエージェントさんのアドバイスの元しっかり検査をされることをお勧めします!

 

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上昇しつつある住宅金利(グラフ付き)

アロハ、トモコです!

今日は気になる住宅金利のお話!

下記は、1071年~2018年5月10日までの住宅ローンの金利動向(30年償還の固定)のグラフです。今年になり5%に近づいてきているのがわかりますよね。

interest  rate graph 5.17.2018

2010年以降継続されてきた歴史的低金利も、今後は徐々に上昇していくと予想されています。1930年の大恐慌以来と言われた2007~2008年の金融危機よりすでに10年がすぎアメリカ(および世界規模で)経済がほぼ完全に復活したこと、失業率が4%前半に抑えられていること、また株式市場および不動産市場が好調で活況なことが背景にあります。

ちなみに今日の30年固定の全国平均のレートは4.53%、借入額$10万ドルにつき毎月の支払は$508になる計算。

今年になりローカル市場(特に西側地区)はさらに活発でマルチプルオファーが続いていますが、金利が上がる前にという焦りもあるのでしょう。

ベストなレートを確保するには20%の頭金が理想的ですが(非居住者の場合はレートが異なります)、FHAといった少ない頭金でローンが組めるプログラムもあります。ご相談はリエトモまでどうぞ!

かパフルのトンカツ屋さんでディナー!

tonkatsu tamafuji

 

 

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ハワイ州の源泉徴収(HARPTA)が、5%から7.25%へ

アロハ、リエです。

さて、物件を売却した時に発生する利益は、“キャピタル・ゲイン“と呼ばれますが、居住用に、過去5年間に2年以上住んでいた場合は、独身者で25万ドル、夫婦で50万ドルまで、キャピタルゲイン税の免税があります。

お持ちの物件が、居住用でない場合はこの免税はなく、売り手がハワイ州や米国に居住していない場合には、エスクローにて源泉徴収が行われます。10%-15%(下記*参照)は連邦IRSで、5%はハワイ州税務署でしたが、この度ハワイ市議会でハワイ州の源泉が5%から7.25%になるという法案が可決しました。9月15日以降の登記分から始まります。

ちなみに、等記の際に源泉された金額は、登記後に税理士や会計士によって実際のキャピタルゲイン税を計算し、余分に源泉された金額の還付請求をします。

riemana may 2018

(リエの愛犬、マナ)

売却に関してもリエトモにお任せください。

(連邦の源泉)

2016年2月16日以降、外国人の源泉徴収(連邦 Firpta)が下記の通り変更となっています。
この新しい法律では、価格帯によって、また買い手がどのようにお部屋を使用するかによって源泉徴収の率が異なります。

その詳細は下記のとおり。

価格帯30万ドル以下で、買い手が居住用に使用する場合。連邦の源泉は0%
価格帯30万ドル以下で、買い手が居住しない投資家の場合。連邦の源泉15%
価格帯30万ドル以上で1ミリオンドル以下で、買い手が居住用に使用する場合。連邦の源泉は10%
価格帯30万ドル以上で1ミリオンドル以下で、買い手が居住用しない投資家の場合。連邦の源泉は15%
価格帯1ミリオンドル以上で、買い手が居住用に使用する場合。連邦の源泉は15%
価格帯1ミリオンドル以上で、買い手が居住しない投資家の場合。連邦の源泉15%

 

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4月度の不動産統計でました(おまけ:カポレイのゴルフ場でランチ!)

アロハ、トモコです!

4月度の不動産統計がでました!

戸建ての中間販売価格は$790,000で、1月~4月までの累計で昨年比4.6%の伸び。販売件数は同じく累計で0.6%の上昇。マーケットに出てから成約するまでの日数(DOM)は5.6%の減少。

コンドの中間販売価格は$416,000で、1月~4月までの累計で昨年比7.5%の伸び。販売件数は4.1%の上昇。DOMは変わりなし。

Picture1

今日西側の地域で購入を希望する新規のミリタリーのバイヤーさんと会ってきましたが、マルチプルオファーの売り手市場が続いている西側、ご本人のニーズをようく聞いたうえで、どうやったら効率よく成約できるのか、どうやったら競争に打ち勝てるのか、作戦を練ってきました。

最近ゴルフに熱心なわたしたち、せっかく通り道ということで(笑)、カポレイのゴルフ場でランチして、すかさずゴルフウェアまで購入して帰ってきました。次はプレイで来ます!

kapolei golf course

 

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オーシャンフロントのKahala by the Seaの分譲がいよいよスタート!

アロハ、智子です。

オーシャンフロントのKahala by the Seaの分譲がいよいよ始まります。こちらは2013年にデベロッパーのAlex & Baldwin社が川本源司郎氏より30件あまりの土地と一戸建てを約$100ミリオンでバルク購入した土地の一部が、ウルトラ・ラグジュアリーな6戸の集合住宅として生まれ変わったものです。

上下2ユニットで構成された建物3つの内2つが海に面して建てられ、残りの1つが道路側に建てられます。価格帯は$8.999ミリオン から $12.999ミリオン。

とても希少価値の高いカハラのオーシャンフロント、ご興味のある方は私共までお問い合わせください。

 

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