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ニュース速報 Archive

バケレン規正法案のBill 85とBill 89可決ならず、また先送り。。

アロハ、トモコです!

今日は、4月末にお知らせした、市議会のバケレンの法案Bill 85とBill 89の結果が出ていますのでご案内!

イリカイ1308号室にて、

ステージングするリエトモ!

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内容が不十分で見送りとなり、結局、今度新しく設置された委員会で協議されていくことになりました。

現在リゾートゾーン以外でバケレン活動を行っている物件はオアフ島で6,000~8,000件あると言われていますが、合法的、に貸せる短期貸し出し証明書を持っているのはわずか816件にすぎません。

法案の狙いは、許可制にすることによって数を規制し、住宅街でのゲストの頻繁な出入りによって発生する近所迷惑的な行為を防ぐことはもちろん、バケレン収入に課せられるTATやGETの税金また正確な固定資産税を徴収することも含まれています。

Bill 89 が可決すれば、最高でさらに1,715件の許可が新規に発行され(おそらく抽選で決定)、Airbnb、Homeaway、VRVOといったオンラインのブッキング会社に対してオーナーの情報をDPP(企画許可局)に提出することも義務づけられます。

(先日のブログで書きましたが、この5月1日にハワイ州の上院でSenate Bill 1292が可決され、現在IGE知事の承認待ちです。こちらは、ブッキング会社はハワイ州に代わりTATとGETをオーナーより徴収すること、またオーナーの情報を税務局へ提供することを義務付けましたが、税務局はその情報を市町村と共有しないといった内容でした。)

Bill 89は、バケレンを希望するオーナー団代と市議会が協議を重ねてきた上での妥協案で、市は30日以内のレンタルを許可する代り、ゲストを月に一組みに制限することで、今まで問題となってきた近所迷惑的な状況にも対処できるとオーナー側は考えていました。

バケレンに関する制度の見直しは、この数年幾度も市議会でかけられその都度見送られてきた課題で、今後も議論は続きそうです。不透明または不十分な点が改善され納得のいく結果がでることに期待します。

 

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バケレンに関する法案(SB 1292)本日可決!

アロハ、トモコです!

速報!

本日、バケレンに関する法案Senate Bill 1292が、13対12という僅差で下院で可決されました。

過去におなじような法案の可決に4度も失敗してきたのですが、今回やっと可決までこぎつけ、これから知事に回され、IGE知事が認可した時点で法案となります。

内容は、Airbnb、Expedia、Homeaway、TripAdvisor、VRVOといったバケレンのオンライン業者に対して、ハワイ州に代わってGET(消費税)とTAT(6か月以内のレンタルに課せられる宿泊税)をオーナーより徴収することを義務づけるものです。

オンライン業者は、オーナーの名前および住所をハワイ州の税務局へ報告する義務が発生しますが、税務局はその情報を市町村の行政に明かさないのが条件となっています。

2016年に上がってきた似たような法案をIGE知事は拒否していますが、その際は、オーナーの情報を州に報告する義務はなかったようで、今回知事がどうでるかが焦点です。

リエとマナ・イン・ワイキキ

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バケレンを規制する法案について

アロハ、トモコです!

きょうは、今ハワイで関心が集まっているバケレン規制の法案について!

4月23日に予定されている市議会で、Bill 85とBill 89-CD1&CD2の協議が行われます。

Bill 85は違反に関する厳しい法案で、Bill 89-CD1&CD2はバケーションレンタルを許可制度にし対象となる物件のオーナーにリゾートゾーニングの固定資産税を支払ってもらう目的があります。

Bill 89-CD1&CD2の要点はこちら。

  • リゾートゾーニング以外の場所でバケレン(30日以内のレンタル)したいオーナーに毎年更新の必要な許可制度を導入し広告に許可番号の表示を義務付ける。
  • 対象となるのはハワイ居住者のオーナーのみとする。
  • 違反者には、最初の違反は罰金$1,000でやめるまで一日あたり$5,000以下が加算、2回目の違反が$10,000の罰金で一日あたり$10,000が加算、3度目は$20,000の罰金で一日あたり$20,000が加算、4度目の罰金は$50,000で一日あたり$50,000が加算されます。
  • Airbnbなどにブッキングの際にオーナーの合法性を確認させる。

この法案が通れば、多くの投資家が所有する投資物件を売りにだし、市場を下げてしまうと反対している声も多く聞かれます。さて、どうなるでしょうか?

リゾートゾーニングとは、ワイキキなどのホテルゾーニングのことですが、ホテルゾーニングでなくても、NUC(短期貸し出し証明書)を持っていれば大丈夫なほか、アパートゾーニングでもホテルのオペレーションが入っているホテルコンドの中にはDPPで非公開にNUCが免除されている場合もあるようです。

マナとリエ

ストーリーとは関係ありません(笑)

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3月の不動産の数字が出ました。

アロハ、リエです。

ホノルル不動産協会から2019年の3月のデータが発表されました。

中間価格ですが、一戸建ては昨年度の3月と比較すると3%の値上がり、コンドミニアムは1.4%の値下がりです、

販売戸数は、一戸建てもコンドミニアムも減少で、それぞれ9.5%と3.7%の減少です。

新しい売り出し物件は、増加していて、12.8%と3.6%、昨年度の同時期比較で増加しています。

march stat 2019 2 cropped

買い手さんにとっては、銀行のローンのレートも下がり、在庫も増えて、オプションは広がりました。買い手さんには好機と言えるでしょう。

売り手さんにとって少し厳しい状況に見えますが、それでも長年のハワイの不動産販売データを見ると、価格はかなり上がっていて売却には好機な状態は続いています。ただ、1年前と状況は変わってきていますので

プランを練り直す必要があります。どんなマーケットでも買い手さんはいます。ただ、これから売却を考えられているオーナーさんは、売り出し方法やプラン、マーケットの動きを十分理解し把握してマーケットに出すことが大事です。

march stat 2019 1 cropped

マーケットについての動向など、これから購入を考えられている買い手さん、

また売却を迷っていらっしゃるオーナーさん

どうぞ私たちまでお問い合わせください。

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(写真上:智子さんワイアラエイキのブローカーオープンで。

下:リエとマナ@ワイキキビーチ。ハワイは最高のお天気となってきました!)

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スカイ・アラモアナの分譲が始まりました!

アロハ、トモコです!

 

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先日、新築プロジェクトのSky Ala Moanaのセールスギャラリーを見に行き説明を受けてきました!

プロジェクトの建設ラッシュとなっているカピオラニ通り、スカイ・アラモアナは、去年の暮れに分譲を開始したThe Central Ala Moanaの道路を隔てた山側で、Pacific Guardian Tower の隣に位置します。

ウェストとイーストの2棟から構成されるミックスユーズのプロジェクトで、43階建てのウエストタワーが1ベッドルームと2ベッドルームのレジデンス、39階建てのイーストタワーが15階~39階がホテル、9階~14階がアフォーダブル枠と呼ばれる制限のあるレジデンスとなります。

ウエストタワーのレジデンスの分譲は、投資家枠と居住者枠に分けられますが、投資家枠は現在開発業者のフレンズ&ファミリーへの分譲の最中で、1ベッドルームはすでに全室予約済み、2ベッドルームが先日20日の時点で28件残っていました。

居住者枠の分譲はそのあととなり、新聞で分譲が告知されたあと抽選または先着順で予約されていきます。内装の仕上げもよく、開発業者のこれまでの経験を踏まえて上での工夫が室内および共有エリアのデザインにみられ、希望者も多いのでは思われるプロジェクトです。

全室ラナイ、三菱のスプリットエアコン付きで1ベッドルーム176室、2ベッドルーム214室です。駐車スペースは1ベッドルームは1台、2ベッドルームには2台つき全てフルサイズで縦列なし。管理費は1SFあたり95セントが予定されています。

1ベッドルームが50万ドルの後半、2ベッドルームが80万ドル台~。ご希望の方は今のうちにリエトモまでお問い合わせくださいね!

イーストタワーのホテル部分は、当初ホテルコンドとして分譲される計画でしたが、現在ホテルオペレーターへの売却が検討されているとのことでおそらく分譲はなさそう。

マスターアソシエーションの下にホテルとレジデンスの組合を別々にもうけ、7階の共有エリアと8階のスカイテラスの維持費はホテルが6割を負担し残りの4割をレジデンスのオーナーが負担。レジデンスのオーナーは全てのアメニティーを使えますが、ホテルゲストはレジデンス専用のスペースには入れません。

アファーダブルのフラットの分譲に関する発表はまだ先のことで、スタジオ、1ベッド、2ベッドの間取りとなるようです。

スカイ・アラモアナは、ホノルル・レール・トランジット(カポレイからアラモアナセンターまでの鉄道路線計画)の管轄地域となり、レジデンスのオーナーは最低30日のレンタルが可能となります。

 

タワーの模型とレンダリングはこちら!

 

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2019年1月度の統計でました

アロハ、トモコです!

2019年の1月度の統計がでましたので、さっそく、みてみましょう!

StatsInfo_Jan2019

今回は、年頭ということで、2018年の1月との月比較のみとなります。

まずは戸建てから。

  • 中間販売価格は$767,500で、前年同月比0.6%の減少。
  • 販売件数は246件で2.4%減少。
  • DOM(売りにだしてから成約するまでの日数)は27日で28.6%アップとなりました。

お次はコンド

  • 中間販売価格は$399,000で、前年同月比7.2%の減少。
  • 販売件数は326件と、12.8%の減少。
  • DOM(売りにだしてから成約するまでの日数)は38.91%アップして30日。

去年から中古市場の動きはスローダウンしているものの、年の瀬から動き始め、内覧やオープンハウスに訪れる人の数も増え、私たちも暮れ以降売却と購入の両方で12月後半より4件もの登記があり、成約中の残り1件も来週の月曜に登記を控えています。

ハワイは観光地ということもあって12月後半から2月はハイシーズンなので、その影響でしょうか?それとも今後もたつきが続くのでしょうか、今後の統計に注目していきたいところです

 

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リリオカラニ財団、第3者への底地権の分譲スタート。

アロハ、トモコです!

皆様、あけましておめでとうございます。

2019年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。

本日のハワイは快晴の26度! 最近、風があると「肌寒いな~」とつい思ったりするのですが、こんな穏やかな気候のなかお正月を迎えられて、つくづくありがたいです。

年明けの3日も、快晴の中、早速お客様とゴルフを楽しんできました!

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さて、2019年のブログ第一号は、もともとワイキキに16エーカーもの土地を所有していたリリオカラニ財団所有の借地権分譲に関するニュースをご案内!

これまでリリオカラニ財団はFoster Tower、Waikiki Banyan、Lilliuokalani Gardens、そしてWaikiki Sunsetにおいてはもう一人の底地権所有者であるセントフランシス・メディカルセンターと同時に借地権物件の底地権の分譲を行ってきましたが、在庫を売り切ろうということで、残り34の底地権の第3者への分譲を開始しました。

Waikiki Banyan: タイムシェアを除く790室(95%)がすでに所有権または手続き中(サンドイッチリース付きのお部屋も多数あり)となっており、残り75室が借地権。

Waikiki Sunset: 420室(97%)がすでに所有権または手続き中で、リリオカラニ財団が所有する借地権は残り11件セントフランシスが所有する借地権は残り4件。

Liliuokalani Gardens: 370室(96%)が所有権または手続き中で、残り15件が借地権。

Foster Tower: 121室(92%)が所有権または手続き中で、残り12室が借地権。

2007年(Waikiki Banyanの場合)にはじまった底地権(フィー)の分譲、これまでオーナーさんへの4回のオファーを経て、在庫も残りわずかとなったところでいよいよ第3者への売り出しとなったわけです。フィーも第1回目のオファーは1ベッドルームで$80,000弱でしたが、去年の6月に始まった4回目の分譲では$190,000台と約2.5倍に上がりました。

管理組合が銀行からの融資などを活用してフィーをバルクで買い取り一括で支払いできないオーナーさんへ分割払いを提供するケースもハワイではよくあるのですが、このように第3者へ権利が移ってしまった場合、将来的にフィーを購入するのは難しくなると考えられます。

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B&BやTVUに関する法案が再提出されました。

アロハ、トモコです!

昨日のStar Advertiserにバケーションレンタルに関する記事が出ていました。

数年?前のマナとトモコ!

大好きな一枚です。

記事とは関係ありません(汗)

tomoko and mana.png

ホノルルのCaldwell市長がDPP(土地や建物の規制および許可を管轄する部署)に提出したバケーションレンタルに関する規制案がDPPの賛同を得られなかったため、今回3度目の修正を行い再提出されました。

市議会で可決されて正式に法案となる訳ですが、DPPの賛同があれば9人の内5人の票が必要なところ4人の票で可決できるのだそうです。

以前の案は、ホテルゾーニング以外で30日以内の短期レンタルを行うことを全て許可システムにして、B&Bの数を増やしてバケーションレンタル物件が足りずAirbnbが横行している実態に対処するのが目的で、同時に許可なしで運営した場合の罰金も大きく引き上げる内容でした。

居住地域におけるB&Bの数(合法の)を無制限に増やすという箇所が不評でDPPの賛同が得られなかったため、今回制限を追加しています。

今回の修正事項を含む市長案の概要はこちら:

–開発計画地区にあるB&BとTVUの数を地区全体の世帯数の1%までとする

–コンドミニアムの場合、B&BとTVUの数を上限建物の50%とする(ただしコンドミニアムの約款書類で許可されている場合を除く)

–ワイキキのアパートメント・ゾーニングにおいてはB&Bの数を制限しない。

–居住地域でのTVUは全て禁止しするが、アパートメント・ゾーニングでは数に制限をもうけ毎年の更新を義務付ける。

補足説明:B&BとTVUの違いは、単純に言うとB&Bはオーナーが住んでいる家の一部を短期で貸し出すことで今のところ2年に一  回免許の更新が必要。TVUとは、ホテルゾーニング以外の場所で、短期貸し出し証明書(NCU)を所有していることから合法的に30日以内の貸し出しをすることで、Ko Olina、Turtle BayまたWaikikiを対象としています。

ワイキキでは、アパートメントゾーニングだが、ホテルのオペレーターがフロントを設け合法に運営している建物もあり、ホテルユニットのプログラムに入っている部屋に関しては市も従来関与しない態度できましたが、年に一回所有物件の用途を開示する義務付けが始まっており、短期で貸し出しをしている場合は、ホテル枠の所得税をきちんと収めているかチェックが厳しくなってきています。

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次のワードビレッジのプロジェクト Kou’la (コウラ)のお披露目パーティ

アロハ、リエです。

昨夜は、ワードビレッジの新しいプロジェクトのKou’la コウラのエージェントへのお披露目パーティが、IBMビルディングで行われました。

 

Auahi Street に立地し、セントラルプラザ(将来の公園)とワードエンターテイメントセンターの間に位置するコンドです。約570戸のユニット数になると言われています。

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まだ詳細はありませんが、今後随時発表されていくことかと思います。

ワードビレッジの販売経験の豊富なリエと智子にどうぞお問い合わせください。

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お披露目のカクテルパーティはエンターテイメントや音楽で盛り上がりを見せたパーティでした。

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ワードビレッジのセールスマンのマリサさんと。

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FRBが0.25%の利上げを決定しました。

アロハ、トモコです!

モアナパシフィックの庭にあったハイビスカス。色合いが可憐。

hibiscus at moana pacific

本日、米国の中央銀行にあたる連邦準備制度理事会(FRB)は、銀行間で貸し借りするフェデラルファンド(FF)を0.25%引き上げると決定し、政策金利は年1・75~2%から年2~2・25%にすることを発表しました。

今回はこれで今年3回目の利上げとなり、アメリカの好景気と低失業率を背景に本年内にはもう一度利上げされるのではと示唆されています。

本日付のハワイの大手銀行2社の30年の固定の金利レートは、First Hawaiian BankでAPR 4.64% 、Bank of HawaiiでAPR4.53%と出ています。住宅ローンを組む際にポイントを支払う選択がありますが、ポイントとは手数料ではなく金利の前払いで、ポイントが高いほど金利が低くなる仕組みで長期で所有するほどメリットが高くなります。APRとは金利とポイントをまとめた指数なので、ローンを組む時には金利の数字を単純に比較するのではなく、APRの指数で比較することがポイント(笑)です。

上記のAPRだと、$100,000の借り入れに対して支払う毎月の支払額は$499(四捨五入切り捨て)約$500と覚えやすい数字なので、今後の目安にしてくださいね!

 

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