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ニュース速報 Archive

サービス・アニマルって。

アロハ、リエです。

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(愛犬マナと私)

今日の地元紙に、Fake service dogs could be put in doghouseとありました。公共の場に、サービスドッグと偽って動物を連れてくるケースが多発していて、今後法律で罰金が科せられるそうです。偽のサービスドッグの悪質なケースにより、迷惑をこうむっている人やサービスドッグのオーナーの声は近年かなり増加しています。実際、Emotional support, therapy, comfort, or companion animals は精神や心身に障がいのある人へ癒しを与えることのできる動物 であり、サービス・アニマルではありません。サービスアニマルは、盲導犬などで、障害者を支援する動物です。この定義が今後明確になり、実際偽っているケースが見つかった場合、法律で罰せられます。

 

私も犬を飼っている愛犬家ですが、動物が苦手な人もいることも私たちはいつも片隅に覚えておかなければなりません。犬が怖い人もいますし、においが苦手な人、またアレルギーを抱えている人もいます。公共の場で、サービスドッグと偽り悪用し、周りに迷惑をかけるのは動物好きな人でも耐え難いものでしょう。(ペットの糞の始末もきちんとされていないことが多く、悲しくなります。)

 

以前オープンハウスをしていて、ペットが飼えないコンドでしたが、犬好きの方がみにきて、「今どきペットが飼えないビルなんて時代遅れ。オーナーは組合に手紙を書いてハウスルールを変えるべき!」と声をあらげて帰りました。そんなに怒らなくても・・・・と思いました。また、ショーイングにお客さんをつれてきたエージェントさんは、ビル内を犬が出入りしていたのをみてペットフレンドリーなビルと思ったようで、そのあとにペット不可と知り、エージェントさんとお客さんが肩を落として帰って行かれたのをみたこともあります。犬がいたからといってペットフレンドリーと想定してはダメなのです。最新のハウスルールで調べてビルと確認をしないと見た情報と売り手エージェントから聞いた情報では間違っていることもあります。ホノルル不動産協会のデータには、明確のペットの詳細を示すデータはありませんので、こちらは手探り状態で、「アラモアナ周辺で50ポンドの犬が飼えるコンド誰かしりませんか?」というような社内メールもよく目にします。

ペットを飼う人はルールを守り、周りに迷惑をかけない環境づくりをどうぞ心がけてください。

ペットは心の癒しです。ペットを飼っている人も飼っていない人もハッピーになれますように!

 

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トランプ政権の大規模な税制改革で・・・

アロハ、リエです。

さて、2018年トランプ政権の大規模な税制改革で、今後の不動産マーケット市場にどのような影響があるかなど、オフィス内でも多くのディスカッションが聞かれるようになりました。住宅ローンの利息控除についても最高$750,000ドルまでのローンの部分の利息のみが控除で今までの$1,000,000から上限が下がりました(新規購入の方)。この制限以外には、住宅を担保とするホームエクイティローンに係る利息控除に関しては控除が不可、などが盛り込まれました。ただ簡易サマリーだけをみて判断されないで、詳細をご担当の会計士にどうぞ聞かれて対応されるのがいいかと思います。ホームエクイティローンに係る利息控除に関しても、不可と明記されていても、そのあとに“ただしこのようなケースは控除できます”と続きがあります。どうぞご相談ください。

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(“Rie –  A big thank you to you and Tomoko for the tremendous efforts you all have put forth in finding us a great place to live in Hawaii. Your patience and understanding to accomplish all of this from thousands of miles apart is greatly appreciated! – お家を購入されたアメリカ人のお客様からカードを頂きました。この仕事をしていて本当によかったと心から思う瞬間です。)

購入を考えられていらっしゃる方は、上記の税制改革でどのような影響を受けるかなど会計士にご相談されると同時に、ローンオフィサーに面会することをお勧めします。昨年からローンの利息が1%上昇で、ローンの上限金額にも影響が出ています。1%の上昇で、Purchasing Power は9-11%下がります。50万ドルのローンが降りると去年言われた方も、今のレートで45万ドルになっているかもしれません。今後の購入の計画を立てる上で、会計士とローンオフィサーとの相談は欠かせないでしょう。

 

さて、覚えておくと便利な数字です。$100,000を5%の利息で借りた場合:

月々の支払いは、約$537です。これは元利均等法で30年の償還で計算されています。 $500,000を借りるときは、単純にこの$537を5倍にしてください。

 

それでは素晴らしい週末をお過ごしください。

 

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ワードビレッジの新築プロジェクトのアアリイ3月3日に一般に売り出しが始まります。

アロハ、リエです。

日本からの投資家の皆様、お待たせいたしました。本日、ハワードヒューズのAE’O (アエオ)につぐプロジェクト’A’ALi’i(アアリイ)の投資家向けのユニットの売り出しが3月3日に始まると発表がありました。

2月27日からお部屋のセレクションの日程を決定する登録が始まります。昨年完成したケアホウプレイスと同様、2月27日に日程を決定するための案内リンクがアクティブになり、そのリンクからいち早く登録することでお部屋選択の先着順がきまります。10時に同時にクリックし登録をして早い順から番号がもらえるという仕組みですが、、一瞬で番号がでるという、というイメージでいいかと思います。その番号の早い順から3月3日以降のお部屋の選択の日にちと時間の通知が届きます。

aalii book location map

場所はワードシアター裏で現在建設中アエオの西側となります。

aalii book cover

aalii book bldg

ポディアム・ユニット(2階~7階)とタワー・ユニット(2~41階)の2タイプに分かれ、ポディアム・ユニットの間取りはスタジオと1ベッドルームのみで広さは35.7平米~42平米。タワーユニットの間取りは、スタジオ/1ベッド/2ベッドで四隅が2ベッドルーム、32.4平米~77.6平米の広さとなっています。

 

aalii book amenity 8th floor

aalii book sky deck

アメニティーは、8階にプール、キッズ・プレイエリア、BBQ、パーティルーム(貸し切りできる個室は4部屋)があり、最上階にはジムやラウンジがさらに設けられています。

 

 aalii book gym

このコンドのキャッチフレーズは、「スマート・リビング」! ポディアム・ユニットにはスマート・ファニチャーと呼ばれる狭いスペースをより効率よく活用できる専用家具が備わっていて、希望する方は、お好きな家具や小物(炊飯器からリネン類まで)をパンフレットから選び家具付きで購入することもできるんです!

aalii book smart furniture

 

こちらがポディアム・ユニットのスマート・ファニチャー。ソファーがこの通りベッドに早変わりし、左右の棚はクローゼット。ニューヨークなどでは数年前からお洒落なスマートファニチャーが人気でしたが、このように分譲時にプロジェクトに組み込まれるのはハワイでは今回が初の試みです。

 

ペントハウスにせず、アメニティーデッキとしてオーナーさんに楽しんでもらうという贅沢さです。

 

気になる価格帯ですが、スタジオが50万ドル台前半から60万ドル台前半ほど、そして1ベッドは60万ドル台の後半から80万ドルくらいまで、2ベッドルームが1ミリオン台から1.3ミリオン程くらいとみております。

 

ワードビレッジでモダンライフを経験されたい皆様、アアリイの予約のお問い合わせは、ワードビレッジに精通するリエトモまでどうぞお早めにご連絡をください!登録から登記まで買い手代理としてお手伝いさせていただきます。ハワイの不動産エージェントを通してご購入されることのベネフィットは、ご購入後もアフターサービスで家具の購入のお手伝いから光熱費のセットアップ、パンチリスト(デベロッパーの修理項目リスト)の完成を見届けたりと、多くのお客様からリエと智子をエージェントとしてお選びいただくことで大変喜んで頂いております。

 

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ワイキキのフードパントリーエリアの再開発計画

アロハ、リエです。

さて、本日はワイキキのFood Pantryスーパーマーケットのある一角の再開発計画のニュースについてです。

 

photo August 2017

このエリアの地主のQueen Emma Land Co はこの度、フードパントリーを含む2.5エーカーのと土地の開発計画を発表し、パシフィカ・ホノルルやシンフォニー・ホノルルを建設したOliver McMillanを開発業者として抜擢しました。

マキティーハワイのレストランがあったクヒオ通りとカネカポレイ通りの角には450室のレンタル物件に加え、商業スペースが入るビルが建てられれるとのことで、450室のレンタルユニットのうち、100室はアフォーダブル・ユニットとなります。アフォーダブル・ユニットには収入の上限が入居資格にあります(Median Income の80%以下の収入の人が対象)。これらの450室の入る新築ビルは以外にも、既存のビルを改築して50室も併せて建設され、合計500ユニットの予定。ビル内の1階と2階に商業スペースが入る予定で、38,000スクエアフィートの広さとのこと。ビルの高さは260フィート。

これらの2.5エーカーの再開発計画に入るエリアは、以下の通り。

●フードパントリー(オーナーはフードランド・スーパーマーケット)

●マキティーハワイの跡地

●ABCストアに隣接する幾つかの小さなアパート(Waikiki Regents, Queen Emma and the Beachside Apartment Buildings)

地主のQueen Emma Land Coは、ワイキキでも幾つかある大きな地主のひとつで、近年では、Taubman Centers とパートナーを組み、インターナショナルマーケットプレイスの再開発も行いました。

今回のプロジェクトで地主側と開発業者は、65年のグランドリース契約を結び、2019年夏の初期フェーズからリース契約はスタート。開発の完成まで2年かかり2021年の後半には入居というところでしょうか。

計画では、スタジオ、1ベッドルーム、2ベッドルーム、3ベッドルームのフロアープラン、350スクエアフィートから1,100スクエアフィートの広さとなる予定。

Oliver McMillanは、Solomon Cordwell Buenz とBenjamin Woo Architects をプロジェクトのチームに入れる予定。

ワイキキで働く人たちにとってこのレンタルビルディングの建設は、大変よい機会になることだろうと地主と開発業者からのコメントです。

 

ワイキキのクヒオ通りは、近年人も多く大変賑やかになってきていますね。

 

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アラモアナのホテルコンド計画!

アロハ、リエです。

ホノルルのレイル(鉄道)の開発計画のあるアラモアナの山側というロケーションに、$549 Millionのホテルコンド建設への申請が、この度、ホノルル市から最終認可がおりました。400フィート(38階建て)のホテルコンド444室は、元ヒールドカレッジ(1500 Kapiolani)の跡地に、隣接のウォールグリーンのパーキングに78室のアフォーダブル・シニアレンタルユニットを建設することを条件としています。このホテルコンドは、二つのタワーで構成、最上階でつながり、さらにその上には、レジデンシャル(住居用)のペントハウスユニット6室をつくるという今までに例のないユニークなデザインです。

 

rie sep 2017

(写真:親友の娘さんと!若いっていいなー!)

開発業者はロスのSalem Partners’ 社で、現在250フィートのゾーニングの制限(高さ制限)を400フィートに変更することの認可も得ました。プロジェクトの名前がまだないので、“The 1500 Kapiolani” プロジェクトなどと呼ばれています。

Salem Partners 社は、ウォールグリーンのストアとヒールドカレッジの土地を2015年に$73.5ミリオンで購入、また近年、ウォールグリーンのストアはロスの韓国系投資会社に$42.25ミリオンで売却しました。

Salem Partners 社は、マンダリン・オリエンタルホテルとレジデンシャルの建設にも提携しており、世界中からファンの多いマンダリン・オリエンタルは、コンベンションセンターの前、カピオラニ大通りアトキンソン通りに建設される予定で、発売の詳細を今か今かと待っているところです。こちらは、分譲ホテルコンドではないホテルユニットと上層階には高級レジデンスが入ります。高級レジデンスは販売される予定ですが、ホテルコンドではなくラグジュアリーライフを楽しむための純粋なレジデンスで、このプロジェクトは、しばしば、Manaolana Place Hotel Condo と呼ばれますが、私たちの理解では、マンダリンオリエンタルとライセンス契約になるのではないかと思います(間違っていましたら後日訂正させて頂きます)36階建てで、ミックスユーズ使用、ホテルは125室、高級レジデンスは107室というのが今年2月での情報です。建築会社は、Architects Hawaii Ltd. で、そのほか、建築チームにDianna Wong Architects + Interior Design とHart Howerton Landscape Architectsが参加するとのこと。

 

新築プロジェクトのお問い合わせは、リエと智子までお知らせください。

 

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コールドウエルバンカー社、プロパティ・マネージメントサービス会社と提携しました!

アロハ、リエです。

今日は、私たちの会社、コールドウエルバンカー社の新しいサービスのお知らせです。

 

 

cake Honolulu office number 1 in hawaii

(2016年の売上高ですが、コールドウエルバンカー・パシフィックプロパティ社の中でも

私たちの所属するホノルルオフィスは、ナンバー1に輝きました。

本日は、シャンペーンとケーキやププなどで会社でお祝いでした)

オアフでもナンバー1のコールドウエルバンカー・パシフィックプロパティ社は、NRTという会社の傘下にあり、今回パートナシップを組むプロパティ・マネージメント会社Property Frameworksは、NRTが所有・運営する会社で、テキサスのダラスを本拠地とし、全米で10州、27市でプロパティ・マネージメントサービスを展開しています。

オアフ島のコールドウエルバンカー社は、今後、これらのお客様からお預かりしたお部屋のレンタル物件のマーケティング、リーシングサポート、テナント探しまで行い(リーシングエージェントになります)、一方で、私たちのオフィスで一緒に仕事をするProperty Frameworks 社は、オーナーとテナントのマネージメントを中心に行っていきます。

物件をご所有で、長期レンタルに入れられたいお客様もぜひ、リエと智子までご連絡をください。オアフ島売上高ナンバー1のコールドウエルバンカー社とプロパティ・フレームワークス社で、NRTという大会社のデータベースを駆使し、お客様にとってベストなテナントをお探しできるように最大限努力してまいります。

news Property Frameworks

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(続き、コンドリスト発表)Mixed-Useカテゴリーのコンド所有のオーナーさん、お見逃しなく。

 

アロハ、リエです。

金曜日に発送された市からの手紙がオーナーさんに届き始めています。中身も拝見させていただきました。

今回、発送されたオーナー様のコンドリストは以下の通りです。(まずは先日の最初のブログをご覧ください)

list of affected condos

これらのリストにあるコンドを所有、セカンドホームで個人使用や30日以上の長期レンタルなどの場合で、以前に申請されていた方も今回再度申請しなおしてレートをレジデンシャル扱いにしてもらう必要が出てきています。期限は9月1日です。

来年2018年の7月1日から新レートで課税されるので今の時点で数字で確認することはできません。今後これらのコンドを購入される方は、現在のオーナーさんがどのように申請をしたか必ずオファーの条件の中で確認をする必要があります。

ご質問がありましたらリエとともこまでお知らせください。

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お客様ご家族とお友達とクルーザーをご一緒させて頂きました。

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イルカにも遭遇

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Mixed-Useカテゴリーのコンド所有のオーナーさん、お見逃しなく。

アロハ、トモコです!

今日は、地元紙のHonolulu Star Advertiser本日付の記事から固定資産税に関連するホノルル市の政策をご案内!

目的はMix-Useのコンドを所有するオーナーさんの使用目的をクリアーにし、正しい課税枠で固定資産税を課税することにあり、ホノルル市は8000人のオーナー充てに申請用紙が郵送されます。今回はMixed-Use(居住、ホテル、商業スペースが混ざっている建物)に指定されている建物(Aloha Surf Hotel, Ilikai, Ritz-Carlton Residences, Trump Waikiki, Beach Villas at Ko Olina, Ocean Villas at Turtle Bay, Harbor Court, Kapiolani Manor, Uraku Tower, Foster Towers, Century Center, Executive Centre 他30の建物)が対象です。

対象となるオーナーさんは9月1日までに申請書を返送する義務があり、期日までに返送しなければ自動的に最も高い課税枠で固定資産税が課税されるとありますので注意が必要です。

2015年に行った4000人のオーナーを対象とした監査で40%(1600人)もの人が本来ホテルリゾート枠で課税されていなければならなかったことが発覚し、ホノルル市にとっては$6ミリオンもの収入減を失ったことが今回のリフォームの背景のようです。

今回の申請書は5年間有効(5年の期間が終了すると自動的に更新する)となり、途中使用用途の変更があれば市に申請する義務が生じ違反した場合10%のペナルティーと過去一年の納税額不足分が課税されます。

昨夜の雷で怖い思いをしたマナちゃん、この写真どっちも可愛すぎるので、のっけちゃいます。

mana

 

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不動産鑑定の注意点

アロハ、トモコです!

Ala Moana Center, Macy’s手前もと白木屋の2階が“The Lanai”というフードコートに生まれ変わります!10-12件のお店が入るインドアアウトドアの飲食スペースとなるとか。3階にはボーリング場やほかのエンターテーメントの施設が予定されていて、今年中にはオープンする模様。

lanai at ala moana

最近は売り物件の価格調整が一戸建ておよびコンドミニアムの両方で多くみられますが、妥当な価格(市場価格)に調整されるやロケーションのいい物件また改装済みの物件はすぐに買い手がつくのが現状です。

しかし、オアフ島西側のローカル市場などはまだまだマルチプルオファーという現状が続くなか、最近不動産鑑定がネックとなるケースが増えています。

リエトモのブログの読者はすでにご存じのとおり、買い手が住宅ローンを活用する場合融資する銀行は必ず担保となる不動産物件を鑑定するわけですが、売り手市場の場合競争でオファー価格が上がってしまい結果的に鑑定が低くでてしまうことがあります。というのも鑑定士は過去3か月(売り手市場の場合)通常6か月の類似物件の売却価格に項目(間取り、大きさ、眺望、竣工年数、など)ごとに金額を足したり引いたりして鑑定額を決めていくからで、市場価格との間にギャップが生じます。

現金購入の場合は鑑定の必要性がないのでどれだけオファー価格を上げられるは買い手の一存ですが、鑑定が低くでると融資額が目減りするため当初買い手が予測していたレートをキープするためには頭金を増やしたり条件の変更を受け入れたりすることが必須となってきます。

先日リエもブログで触れていましたが、不動産鑑定は買い手だけの問題ではなく、売り手のエージェントは事前に売り手とその可能性やリスクについてよく協議をしリスト価格を調整することが大変重要となってきます。もちろん買い手のエージェントも鑑定が低くでる可能性がある場合は不足分を補う用意が買い手にあるのかまた差の際いくらまでだったら用意できるのかも決めておき事前にローンオフィサーとも打ち合わせしておくことが肝心です。もちろん鑑定が低く出た場合価格を交渉してみる手もありますが、売り手が歩み寄る保証はないしましてやマルチプルオファーで次の買い手が控えている場合キャンセルという結果にもなりかねまえん。最近オフィスのエージェントから鑑定士が慎重になって鑑定が低めにでる傾向にあるとも聞いていますので、皆さん事前にこの点エージェントとよくご相談くださいね!

 

こちらは4月度の統計:

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戸建て/コンドミニアムの両カテゴリーで、累計の中間売却価格は前年比戸建てが2.8%の上昇、コンドミニアムが3.9%の上昇。売りにでてから成約するまでの(Median Days on Market)は双方ともに5.3%(戸建て)10%(コンドミニアム)の減少で、全体的に相変わらず需要が高いことを表しています。

 

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高級コンド、パークレーンアラモアナの新オーナー顔ぶれ!

アロハ、リエです。

1ビリオンをかけて建設中の現在も工事中のパークレーン アラモアナですが、先月第一ビルディングが登記して、パブリックデータからその顔ぶれが明らかになってきたと、地元紙が伝えました。私も登記された方たちのお名前をさっそくデータで拝見しましたら、ローカルビジネスの著名人と、インターナショナルバイヤーのミックスという印象を受けました。米本土の住所をもつオーナーさんがあまりなく、ほとんどがハワイを拠点とするビジネス著名人のお名前で、海外からは日本の方が一番多いですね。そのほか、韓国、上海、香港などのアドレスが見られました。

 

sky residence kitchen

(Park Lane: Sky Residence のキッチン)

新聞でも伝えられたとおり、$2.2ビリオンの資産を保有すると言われている韓国のサムソン・グループのチェアマンのLee Hun-Kee氏の家族の名前もあり、$6.5ミリオンで購入。

パークレーンをMacNaughton Group,BlackSand CapitalGeneral Growth Propertiesと共同開発しているコバヤシグループのチーフオペレーティング・オフィサーのKathryn Inouye氏、Finance Factors Ltdのヴァイス・チェアマンのRussell Lau氏、ハワイ電気のCEOの家族関係者、マウイ島のマクドナルドのフランチャイズのオーナーのGrelyn Rosario氏、パンダトラベルのLydia Tsui氏、モーガンスタンリーの若手ビジネスマン、ローカル建築家など、などの顔ぶれが新聞で明らかとなりました。

カハラで以前オープンハウスをしているときに、ローカルの著名ビジネスマンがご家族とおうちを見に来られて、「うちのカハラも最近売りに出したんですよ、見てくださいね。売れたらみんなでパークレーンに引っ越しするの、楽しみ」と言っておられたのを思い出します。まだ第一フェーズですが、夏から秋にかけて登記が着々と進められていきます。どんな方が買われているんですかね?

 

MLSデータによりますと、現在、パークレーン#5405号室(言い値$6.073ミリオン)が成約中、ワイエアの2700号室(言い値$6.5ミリオン)、ホクア39J(言い値7.25ミリオン)が成約中です。ウルトラ高級コンドも順調に動いています、そんな今日もいいお天気のハワイです!

 

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