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ニュース速報 Archive

コールドウエルバンカー社、プロパティ・マネージメントサービス会社と提携しました!

アロハ、リエです。

今日は、私たちの会社、コールドウエルバンカー社の新しいサービスのお知らせです。

 

 

cake Honolulu office number 1 in hawaii

(2016年の売上高ですが、コールドウエルバンカー・パシフィックプロパティ社の中でも

私たちの所属するホノルルオフィスは、ナンバー1に輝きました。

本日は、シャンペーンとケーキやププなどで会社でお祝いでした)

オアフでもナンバー1のコールドウエルバンカー・パシフィックプロパティ社は、NRTという会社の傘下にあり、今回パートナシップを組むプロパティ・マネージメント会社Property Frameworksは、NRTが所有・運営する会社で、テキサスのダラスを本拠地とし、全米で10州、27市でプロパティ・マネージメントサービスを展開しています。

オアフ島のコールドウエルバンカー社は、今後、これらのお客様からお預かりしたお部屋のレンタル物件のマーケティング、リーシングサポート、テナント探しまで行い(リーシングエージェントになります)、一方で、私たちのオフィスで一緒に仕事をするProperty Frameworks 社は、オーナーとテナントのマネージメントを中心に行っていきます。

物件をご所有で、長期レンタルに入れられたいお客様もぜひ、リエと智子までご連絡をください。オアフ島売上高ナンバー1のコールドウエルバンカー社とプロパティ・フレームワークス社で、NRTという大会社のデータベースを駆使し、お客様にとってベストなテナントをお探しできるように最大限努力してまいります。

news Property Frameworks

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(続き、コンドリスト発表)Mixed-Useカテゴリーのコンド所有のオーナーさん、お見逃しなく。

 

アロハ、リエです。

金曜日に発送された市からの手紙がオーナーさんに届き始めています。中身も拝見させていただきました。

今回、発送されたオーナー様のコンドリストは以下の通りです。(まずは先日の最初のブログをご覧ください)

list of affected condos

これらのリストにあるコンドを所有、セカンドホームで個人使用や30日以上の長期レンタルなどの場合で、以前に申請されていた方も今回再度申請しなおしてレートをレジデンシャル扱いにしてもらう必要が出てきています。期限は9月1日です。

来年2018年の7月1日から新レートで課税されるので今の時点で数字で確認することはできません。今後これらのコンドを購入される方は、現在のオーナーさんがどのように申請をしたか必ずオファーの条件の中で確認をする必要があります。

ご質問がありましたらリエとともこまでお知らせください。

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お客様ご家族とお友達とクルーザーをご一緒させて頂きました。

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イルカにも遭遇

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Mixed-Useカテゴリーのコンド所有のオーナーさん、お見逃しなく。

アロハ、トモコです!

今日は、地元紙のHonolulu Star Advertiser本日付の記事から固定資産税に関連するホノルル市の政策をご案内!

目的はMix-Useのコンドを所有するオーナーさんの使用目的をクリアーにし、正しい課税枠で固定資産税を課税することにあり、ホノルル市は8000人のオーナー充てに申請用紙が郵送されます。今回はMixed-Use(居住、ホテル、商業スペースが混ざっている建物)に指定されている建物(Aloha Surf Hotel, Ilikai, Ritz-Carlton Residences, Trump Waikiki, Beach Villas at Ko Olina, Ocean Villas at Turtle Bay, Harbor Court, Kapiolani Manor, Uraku Tower, Foster Towers, Century Center, Executive Centre 他30の建物)が対象です。

対象となるオーナーさんは9月1日までに申請書を返送する義務があり、期日までに返送しなければ自動的に最も高い課税枠で固定資産税が課税されるとありますので注意が必要です。

2015年に行った4000人のオーナーを対象とした監査で40%(1600人)もの人が本来ホテルリゾート枠で課税されていなければならなかったことが発覚し、ホノルル市にとっては$6ミリオンもの収入減を失ったことが今回のリフォームの背景のようです。

今回の申請書は5年間有効(5年の期間が終了すると自動的に更新する)となり、途中使用用途の変更があれば市に申請する義務が生じ違反した場合10%のペナルティーと過去一年の納税額不足分が課税されます。

昨夜の雷で怖い思いをしたマナちゃん、この写真どっちも可愛すぎるので、のっけちゃいます。

mana

 

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不動産鑑定の注意点

アロハ、トモコです!

Ala Moana Center, Macy’s手前もと白木屋の2階が“The Lanai”というフードコートに生まれ変わります!10-12件のお店が入るインドアアウトドアの飲食スペースとなるとか。3階にはボーリング場やほかのエンターテーメントの施設が予定されていて、今年中にはオープンする模様。

lanai at ala moana

最近は売り物件の価格調整が一戸建ておよびコンドミニアムの両方で多くみられますが、妥当な価格(市場価格)に調整されるやロケーションのいい物件また改装済みの物件はすぐに買い手がつくのが現状です。

しかし、オアフ島西側のローカル市場などはまだまだマルチプルオファーという現状が続くなか、最近不動産鑑定がネックとなるケースが増えています。

リエトモのブログの読者はすでにご存じのとおり、買い手が住宅ローンを活用する場合融資する銀行は必ず担保となる不動産物件を鑑定するわけですが、売り手市場の場合競争でオファー価格が上がってしまい結果的に鑑定が低くでてしまうことがあります。というのも鑑定士は過去3か月(売り手市場の場合)通常6か月の類似物件の売却価格に項目(間取り、大きさ、眺望、竣工年数、など)ごとに金額を足したり引いたりして鑑定額を決めていくからで、市場価格との間にギャップが生じます。

現金購入の場合は鑑定の必要性がないのでどれだけオファー価格を上げられるは買い手の一存ですが、鑑定が低くでると融資額が目減りするため当初買い手が予測していたレートをキープするためには頭金を増やしたり条件の変更を受け入れたりすることが必須となってきます。

先日リエもブログで触れていましたが、不動産鑑定は買い手だけの問題ではなく、売り手のエージェントは事前に売り手とその可能性やリスクについてよく協議をしリスト価格を調整することが大変重要となってきます。もちろん買い手のエージェントも鑑定が低くでる可能性がある場合は不足分を補う用意が買い手にあるのかまた差の際いくらまでだったら用意できるのかも決めておき事前にローンオフィサーとも打ち合わせしておくことが肝心です。もちろん鑑定が低く出た場合価格を交渉してみる手もありますが、売り手が歩み寄る保証はないしましてやマルチプルオファーで次の買い手が控えている場合キャンセルという結果にもなりかねまえん。最近オフィスのエージェントから鑑定士が慎重になって鑑定が低めにでる傾向にあるとも聞いていますので、皆さん事前にこの点エージェントとよくご相談くださいね!

 

こちらは4月度の統計:

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戸建て/コンドミニアムの両カテゴリーで、累計の中間売却価格は前年比戸建てが2.8%の上昇、コンドミニアムが3.9%の上昇。売りにでてから成約するまでの(Median Days on Market)は双方ともに5.3%(戸建て)10%(コンドミニアム)の減少で、全体的に相変わらず需要が高いことを表しています。

 

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高級コンド、パークレーンアラモアナの新オーナー顔ぶれ!

アロハ、リエです。

1ビリオンをかけて建設中の現在も工事中のパークレーン アラモアナですが、先月第一ビルディングが登記して、パブリックデータからその顔ぶれが明らかになってきたと、地元紙が伝えました。私も登記された方たちのお名前をさっそくデータで拝見しましたら、ローカルビジネスの著名人と、インターナショナルバイヤーのミックスという印象を受けました。米本土の住所をもつオーナーさんがあまりなく、ほとんどがハワイを拠点とするビジネス著名人のお名前で、海外からは日本の方が一番多いですね。そのほか、韓国、上海、香港などのアドレスが見られました。

 

sky residence kitchen

(Park Lane: Sky Residence のキッチン)

新聞でも伝えられたとおり、$2.2ビリオンの資産を保有すると言われている韓国のサムソン・グループのチェアマンのLee Hun-Kee氏の家族の名前もあり、$6.5ミリオンで購入。

パークレーンをMacNaughton Group,BlackSand CapitalGeneral Growth Propertiesと共同開発しているコバヤシグループのチーフオペレーティング・オフィサーのKathryn Inouye氏、Finance Factors Ltdのヴァイス・チェアマンのRussell Lau氏、ハワイ電気のCEOの家族関係者、マウイ島のマクドナルドのフランチャイズのオーナーのGrelyn Rosario氏、パンダトラベルのLydia Tsui氏、モーガンスタンリーの若手ビジネスマン、ローカル建築家など、などの顔ぶれが新聞で明らかとなりました。

カハラで以前オープンハウスをしているときに、ローカルの著名ビジネスマンがご家族とおうちを見に来られて、「うちのカハラも最近売りに出したんですよ、見てくださいね。売れたらみんなでパークレーンに引っ越しするの、楽しみ」と言っておられたのを思い出します。まだ第一フェーズですが、夏から秋にかけて登記が着々と進められていきます。どんな方が買われているんですかね?

 

MLSデータによりますと、現在、パークレーン#5405号室(言い値$6.073ミリオン)が成約中、ワイエアの2700号室(言い値$6.5ミリオン)、ホクア39J(言い値7.25ミリオン)が成約中です。ウルトラ高級コンドも順調に動いています、そんな今日もいいお天気のハワイです!

 

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オバマ大統領のウィンターホームに近い豪邸が17ミリオンで売却!

アロハ、リエです。

先日、カイルアのビーチサイド地区にある豪邸が5月18日に登記されました。言い値は23ミリオンで、このたびの売値は17.375ミリオン。購入者はロスのビジネスマンだそうです。

こちらがMLSのデータです。 敷地は、55,483 sq.ft (1.3エーカー)で、家の広さは、ラナイもいれると8,112sq.ft で、プールカバナでゆっくりと海を眺め、リゾートを思わせるようなつくり。シアターから、アウトドアプール、スパ、ウォークインのワインセラーなどなど・・・・5ベッドルーム、6.5バス、2階建て、2010年築です。

ご存知のとおり、オバマ大統領一家は毎年冬をハワイで過ごします。ニュース記事の内容によると、オバマ大統領のこの豪邸を何度か訪れたことがあるそうで、売り手とは面識があるそうです。ちなみに売り手はテキサスのオイル王だそうです。 この売り手さんは2011年に14ミリオンで購入、今回17ミリオンで売却・・・リターンが大きいですね。

さて、先週のコールドウエルバンカーのPreviews メンバーでの高級物件市場の月時ミーティングがありました。下記は最近の市場動向を示すグラフです。

(グラフ1番上)

オアフ島の一戸建ての1ミリオン以上の販売件数を示したグラフで

エリア別です。

(2015年4月から2016年4月までの1年の実績)

 Picture3333

(グラフ2番目)

オアフ島の一戸建ての1ミリオン以上の販売件数を示したグラフで

価格帯別です。(2016年4月のみ)

Picture2222

(グラフ3番目)

オアフ島の一戸建ての1ミリオン以上の販売件数を示したグラフで

価格帯別です。

(2015年4月から2016年4月までの1年の実績)

10ミリオン以上の販売実績はこの1年なかったのですが

次回のデータで、今回の59 Kaiulana Place Kailua が反映されます。

Picture11111

  高級物件は米本土メインランドのバイヤーが最近目立ちますね。日本の富裕層は、投資目的(減価償却目的など)で、イリカイなどの物件をまとめ買いされているケースが目立ちます。先日のイリカイの二階のセールは一人の方がたくさん買われていました。総合計するとかなりの金額になっています、

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2015年のオアフ島のラグジュアリー不動産(ウエブサイト更新しました!)

アロハ、リエです。

私たちのウエブサイトのオアフ島のラグジュアリー不動産についての情報を更新しました。

http://rietomoko.com/luxury_property/

IMG_8112

(写真:先日行われた社内のプレビューズ・スペシャリスト・ミーティング。

高級物件を扱う社内公認スペシャリストが集まって動向について

話し合うランチミーティングにて。

3ヶ月に一度行われます。)

FullSizeRender (46)

(下記は私たちのウエブサイトのラグジュアリー物件のアップデイト)

2015年に$2ミリオン以上で取引された一戸建ての販売件数は145件。内訳は、$3~$4ミリオンが31件、$4~$5ミリオンが12件、$5~10ミリオンが8件、$10ミリオン以上が7件となりました。アメリカ本土の大型チャイニーズ・ファースト・チェーンのPanda Expressのオーナー夫妻(純資産$3.1ビリオン)がKahala Avenue沿いの物件を今年の3月に$15.2ミリオンで購入し既存の建物を取り壊し新規に建て直す予定ですし、シンガポールの大手不動産開発法人も同じくカハラ・アベニューのオーシャンフロント物件を$19.4ミリオンで今年購入しています。2015年度のオアフ島での最高額の取引は、ダイヤモンドヘッドにある敷地面積690坪をほこる2001年築のオーシャンフロント物件で、$19.8ミリオンで売却されました。

 IMG_8097

(プレビューズスペシャリスト会議の進行のパティ)

 

2015年は、新築プロジェクト(新築分譲マンション)が注目された年でもありました。カカアコ再開発を手がける全米大手不動産デベロッパーであるハワードヒューズ社のワードビレッジ(*)では、第1期分譲となるワイエアとアナハの工事が進むにつれ、建設状況と今までにない概観に大きな関心が寄せられると共に、第2期分譲のアエオ(ホールフーズと隣接して建てられる)の分譲も始まり、2016年の2月にはすでにこちらも着工しました。アラモアナ・センター駐車場上に建てられるパークレーン・アラモアナの建物も形が見え始め分譲も好調のようです。

 

(*)60エーカー(約7万坪)もの敷地を15年~規模で開発していく壮大な街づくりで、4エーカーもの広大な公園を造り、周辺にはショップやカフェ、レストラン等が軒を連ねる歩行者専用道路を設け、都会的でいて暮らしやすいそして環境にも優しい居住コミュニティーを目指す。

FullSizeRender-01 (31)

(なぜかいつも色やスタイルが重なる私たち。この日も偶然ピンク)

 

2015年後半期における高級コンドミニアムの取引をみると、高額取引のトップ3は、①Hokua 30Dの$4.4ミリオン(室内占有面積143平米/43坪)②3003 Kalakaua 6Aの$3.3ミリオン(室内占有面積184平米/56坪、ラナイ29平米/9坪)③Trump Tower 3506 の$3ミリオン(室内占有面積143平米/43坪、ラナイ16平米/4.9坪)となりました。地域別にみるとカカアコが30件と断トツで全体の4割を占め、ワイキキは合計12件、アラモアナは3件となりました。

最も高額で取引されたホクアは、海に面してVの字に突き出た“D”のユニットで、2ベッド2バス3パーキング、バイヤーはハワイに住む弁護士でした。ホノルル1のコンドミニアムとして定評のあるホクア、抜群の立地と眺望そしてセキュリティーやスタッフのサービスの良さが人気です。現在建設中のワードビレッジのWaieaやAnahaに買い替えを計画するオーナーさんによる売りが今後も出てくると思われます。3003 Kalakaua Avenue は、ゴールドコースト にあるブティックコンドの一つで、最近はゴールドコーストに購入する日本人の方も増えています。3ベッド2バス1パーキングで、ひとつの階に2部屋のみというプライベートさも人気の秘密です。1962年竣工の古い建物ながらも、マリーンブルーの浅瀬の海は目の前で、高層タワーとはまた一味違う醍醐味があります。3位のトランプタワーは、2ベッド3バス(トランプでのパーキングはヴァレーのみ)のトランプタワーレベルの35階という高層物件でした。その他に2807も$2.9ミリオンで登記しています。ホテルコンドの利便性やワイキキというロケーション、またスタッフのフレンドリーなサービスも人気です。ザ・リッツカールトン・レジデンス・ワイキキビーチも2016年の2月に登記が始まり、この夏にはホテルとして運営スタートされる予定で、リッツカールトン・ブランドの質の高いサービスとホテルコンドの利便性を目的に購入されたオーナーさんの期待が高まります。

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ホノルルレイル(鉄道)がダウンタウンを走ったらこんな感じ

 

アロハ、リエです。

カポレイからアラモアナショッピングセンターを結ぶ鉄道のプロジェクトですが、ハワイのローカルニュースで、ダウンタウンを通るレイルのイメージ図がありましたので、ご紹介します。

21の駅を結ぶオアフ島の鉄道プロジェクト。東カポレイからアラモアナまで42分(下車時間もいれて)で、途中、ホノルル空港にも止まる予定。

 

IMG_6901

カカアコの新築コンドをご購入の方は、このレイルの高さがどのくらいになるかよくご質問がありますので、こちらのイメージ図を参考にして頂ければと思います。

 

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ハワイのピジン英語も、言葉の一つとして米国勢調査で認められました!

アロハ、リエです。

 

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(あさがおの花!)

米本土育ちの智子さんがハワイにきて、一番最初に聞いて驚いた言葉の一つに、ノー・キャン(No can)だと言ってました。私は学生のときに、やたらと若い子達が、Fo(for)Realといっていて、これは若い人たちが使う言葉だと思っていましたが、ハワイのピジン語だったと結構あとで知りました。「Da Kine(ダ・カイン)」は、皆様にお馴染みですよね!

さて、このたび、最新のアメリカの国勢調査で、「話す言語」として言語を選ぶセクションに、なんと「Hawaiian Pidgin English」がリストに入り、話題を集めています。

オフィスのエージェントさんでも、ローカルの友達や家族と話しをするときに、英語とピジンを使い分けているのがわかります。あのイントネーション、面白いですよね。

このニュースを聞いて「今日から僕は、バイリンガルだ、英語とピジン」なんて冗談交じりに威張っている(?!)ローカルも!?

さて、2009年から2013年までの、326,8963名のハワイ居住者を対象に調査を行ったところ英語以外で話をする言語では、韓国語、スペイン語、そしてマンダリンなどがトップ21位にはいり、ハワイアンはトップ5位に入ったものの、タガログ語(フィリピン)や、イロカノ語(フィリピン)が上位2位を占めその他の言語を大きく引き離しているそうです。

ハワイの日系の人は意外に日本語を話す人は少ないですが、フィリピンの家族は、家族代々、タガログ語などを家族とのコミュニケーションとして大事に引き継いでいるような感じがしますね。タガログ語を話すハワイの住民は、50,000人だとか。

 

 

 

 

 

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旧京やレストラン敷地に、ホテルコンド建設予定のニュース

アロハ、リエです。

東京を拠点とするTsukada Global Holdings 社の子会社(ハワイ拠点)が、旧京やレストラン(2007年に閉店)の敷地を含む、2055-2057 Kalakaua Ave を購入し、“One Waikiki Project” のプランを進めているとのニュースがありました。

 

京やレストランは50年創業した老舗のレストランで、ワイキキの日本食レストランの象徴的存在でした。2007年に閉店後、しばらく入居者がありませんでした。

 

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(こちらは懐石料理の南山枝魯枝魯なんざんぎろぎろ・ホノルルでのディナー)

 

隣接するルアナ・ワイキキのデベロッパーでもあり、今回敷地を売却したKevin Showe 氏と投資家グループは$30.5ミリオンで売却したというニュースです。

 

敷地の使用用途は、ホテル、タイムシェア、コンドミニアム、レストラン可として、リゾート・ミックスユーズのゾーニングに立地します。

ニュース記事によると、Tsukada Global Holdings 社は、ウエディング事業、ホテル事業、レストラン事業、健康ビジネス関連事業などと幅広く、グローバルに展開されている会社のようです。

 

ワイキキの開発計画にも今後注目が集まりそうです。

 

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