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ニュース速報 Archive

2019年1月度の統計でました

アロハ、トモコです!

2019年の1月度の統計がでましたので、さっそく、みてみましょう!

StatsInfo_Jan2019

今回は、年頭ということで、2018年の1月との月比較のみとなります。

まずは戸建てから。

  • 中間販売価格は$767,500で、前年同月比0.6%の減少。
  • 販売件数は246件で2.4%減少。
  • DOM(売りにだしてから成約するまでの日数)は27日で28.6%アップとなりました。

お次はコンド

  • 中間販売価格は$399,000で、前年同月比7.2%の減少。
  • 販売件数は326件と、12.8%の減少。
  • DOM(売りにだしてから成約するまでの日数)は38.91%アップして30日。

去年から中古市場の動きはスローダウンしているものの、年の瀬から動き始め、内覧やオープンハウスに訪れる人の数も増え、私たちも暮れ以降売却と購入の両方で12月後半より4件もの登記があり、成約中の残り1件も来週の月曜に登記を控えています。

ハワイは観光地ということもあって12月後半から2月はハイシーズンなので、その影響でしょうか?それとも今後もたつきが続くのでしょうか、今後の統計に注目していきたいところです

 

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リリオカラニ財団、第3者への底地権の分譲スタート。

アロハ、トモコです!

皆様、あけましておめでとうございます。

2019年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。

本日のハワイは快晴の26度! 最近、風があると「肌寒いな~」とつい思ったりするのですが、こんな穏やかな気候のなかお正月を迎えられて、つくづくありがたいです。

年明けの3日も、快晴の中、早速お客様とゴルフを楽しんできました!

IMG_3176

さて、2019年のブログ第一号は、もともとワイキキに16エーカーもの土地を所有していたリリオカラニ財団所有の借地権分譲に関するニュースをご案内!

これまでリリオカラニ財団はFoster Tower、Waikiki Banyan、Lilliuokalani Gardens、そしてWaikiki Sunsetにおいてはもう一人の底地権所有者であるセントフランシス・メディカルセンターと同時に借地権物件の底地権の分譲を行ってきましたが、在庫を売り切ろうということで、残り34の底地権の第3者への分譲を開始しました。

Waikiki Banyan: タイムシェアを除く790室(95%)がすでに所有権または手続き中(サンドイッチリース付きのお部屋も多数あり)となっており、残り75室が借地権。

Waikiki Sunset: 420室(97%)がすでに所有権または手続き中で、リリオカラニ財団が所有する借地権は残り11件セントフランシスが所有する借地権は残り4件。

Liliuokalani Gardens: 370室(96%)が所有権または手続き中で、残り15件が借地権。

Foster Tower: 121室(92%)が所有権または手続き中で、残り12室が借地権。

2007年(Waikiki Banyanの場合)にはじまった底地権(フィー)の分譲、これまでオーナーさんへの4回のオファーを経て、在庫も残りわずかとなったところでいよいよ第3者への売り出しとなったわけです。フィーも第1回目のオファーは1ベッドルームで$80,000弱でしたが、去年の6月に始まった4回目の分譲では$190,000台と約2.5倍に上がりました。

管理組合が銀行からの融資などを活用してフィーをバルクで買い取り一括で支払いできないオーナーさんへ分割払いを提供するケースもハワイではよくあるのですが、このように第3者へ権利が移ってしまった場合、将来的にフィーを購入するのは難しくなると考えられます。

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B&BやTVUに関する法案が再提出されました。

アロハ、トモコです!

昨日のStar Advertiserにバケーションレンタルに関する記事が出ていました。

数年?前のマナとトモコ!

大好きな一枚です。

記事とは関係ありません(汗)

tomoko and mana.png

ホノルルのCaldwell市長がDPP(土地や建物の規制および許可を管轄する部署)に提出したバケーションレンタルに関する規制案がDPPの賛同を得られなかったため、今回3度目の修正を行い再提出されました。

市議会で可決されて正式に法案となる訳ですが、DPPの賛同があれば9人の内5人の票が必要なところ4人の票で可決できるのだそうです。

以前の案は、ホテルゾーニング以外で30日以内の短期レンタルを行うことを全て許可システムにして、B&Bの数を増やしてバケーションレンタル物件が足りずAirbnbが横行している実態に対処するのが目的で、同時に許可なしで運営した場合の罰金も大きく引き上げる内容でした。

居住地域におけるB&Bの数(合法の)を無制限に増やすという箇所が不評でDPPの賛同が得られなかったため、今回制限を追加しています。

今回の修正事項を含む市長案の概要はこちら:

–開発計画地区にあるB&BとTVUの数を地区全体の世帯数の1%までとする

–コンドミニアムの場合、B&BとTVUの数を上限建物の50%とする(ただしコンドミニアムの約款書類で許可されている場合を除く)

–ワイキキのアパートメント・ゾーニングにおいてはB&Bの数を制限しない。

–居住地域でのTVUは全て禁止しするが、アパートメント・ゾーニングでは数に制限をもうけ毎年の更新を義務付ける。

補足説明:B&BとTVUの違いは、単純に言うとB&Bはオーナーが住んでいる家の一部を短期で貸し出すことで今のところ2年に一  回免許の更新が必要。TVUとは、ホテルゾーニング以外の場所で、短期貸し出し証明書(NCU)を所有していることから合法的に30日以内の貸し出しをすることで、Ko Olina、Turtle BayまたWaikikiを対象としています。

ワイキキでは、アパートメントゾーニングだが、ホテルのオペレーターがフロントを設け合法に運営している建物もあり、ホテルユニットのプログラムに入っている部屋に関しては市も従来関与しない態度できましたが、年に一回所有物件の用途を開示する義務付けが始まっており、短期で貸し出しをしている場合は、ホテル枠の所得税をきちんと収めているかチェックが厳しくなってきています。

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次のワードビレッジのプロジェクト Kou’la (コウラ)のお披露目パーティ

アロハ、リエです。

昨夜は、ワードビレッジの新しいプロジェクトのKou’la コウラのエージェントへのお披露目パーティが、IBMビルディングで行われました。

 

Auahi Street に立地し、セントラルプラザ(将来の公園)とワードエンターテイメントセンターの間に位置するコンドです。約570戸のユニット数になると言われています。

koula

まだ詳細はありませんが、今後随時発表されていくことかと思います。

ワードビレッジの販売経験の豊富なリエと智子にどうぞお問い合わせください。

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お披露目のカクテルパーティはエンターテイメントや音楽で盛り上がりを見せたパーティでした。

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ワードビレッジのセールスマンのマリサさんと。

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FRBが0.25%の利上げを決定しました。

アロハ、トモコです!

モアナパシフィックの庭にあったハイビスカス。色合いが可憐。

hibiscus at moana pacific

本日、米国の中央銀行にあたる連邦準備制度理事会(FRB)は、銀行間で貸し借りするフェデラルファンド(FF)を0.25%引き上げると決定し、政策金利は年1・75~2%から年2~2・25%にすることを発表しました。

今回はこれで今年3回目の利上げとなり、アメリカの好景気と低失業率を背景に本年内にはもう一度利上げされるのではと示唆されています。

本日付のハワイの大手銀行2社の30年の固定の金利レートは、First Hawaiian BankでAPR 4.64% 、Bank of HawaiiでAPR4.53%と出ています。住宅ローンを組む際にポイントを支払う選択がありますが、ポイントとは手数料ではなく金利の前払いで、ポイントが高いほど金利が低くなる仕組みで長期で所有するほどメリットが高くなります。APRとは金利とポイントをまとめた指数なので、ローンを組む時には金利の数字を単純に比較するのではなく、APRの指数で比較することがポイント(笑)です。

上記のAPRだと、$100,000の借り入れに対して支払う毎月の支払額は$499(四捨五入切り捨て)約$500と覚えやすい数字なので、今後の目安にしてくださいね!

 

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ハワイ州の源泉徴収(HARPTA)が、5%から7.25%へ

アロハ、リエです。

さて、物件を売却した時に発生する利益は、“キャピタル・ゲイン“と呼ばれますが、居住用に、過去5年間に2年以上住んでいた場合は、独身者で25万ドル、夫婦で50万ドルまで、キャピタルゲイン税の免税があります。

お持ちの物件が、居住用でない場合はこの免税はなく、売り手がハワイ州や米国に居住していない場合には、エスクローにて源泉徴収が行われます。10%-15%(下記*参照)は連邦IRSで、5%はハワイ州税務署でしたが、この度ハワイ市議会でハワイ州の源泉が5%から7.25%になるという法案が可決しました。9月15日以降の登記分から始まります。

ちなみに、等記の際に源泉された金額は、登記後に税理士や会計士によって実際のキャピタルゲイン税を計算し、余分に源泉された金額の還付請求をします。

riemana may 2018

(リエの愛犬、マナ)

売却に関してもリエトモにお任せください。

(連邦の源泉)

2016年2月16日以降、外国人の源泉徴収(連邦 Firpta)が下記の通り変更となっています。
この新しい法律では、価格帯によって、また買い手がどのようにお部屋を使用するかによって源泉徴収の率が異なります。

その詳細は下記のとおり。

価格帯30万ドル以下で、買い手が居住用に使用する場合。連邦の源泉は0%
価格帯30万ドル以下で、買い手が居住しない投資家の場合。連邦の源泉15%
価格帯30万ドル以上で1ミリオンドル以下で、買い手が居住用に使用する場合。連邦の源泉は10%
価格帯30万ドル以上で1ミリオンドル以下で、買い手が居住用しない投資家の場合。連邦の源泉は15%
価格帯1ミリオンドル以上で、買い手が居住用に使用する場合。連邦の源泉は15%
価格帯1ミリオンドル以上で、買い手が居住しない投資家の場合。連邦の源泉15%

 

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ハワードヒューズの分譲第6棟目は、KOURA(コウラ)!

アロハ、トモコです!

昨年暮れにA’ALII(アアリイ)の販売を開始したハワードヒューズですが、先日ワードビレッジの第6棟目となるKOURA(コウラ)分譲の発表がありました!

KOURAは、1階を全て商業スペースとし、ロビーとレジデントサービスを2階に持ってくる新しい試みのプロジェクトで、Auahi St(ワードセンター映画館のある通り)に、ワードビレッジの公園(広場)となるWard Village Central Plazaに平行して海に向かって垂直に建てられます。

41階建て、570戸、スタジオ、1ベッド、2ベッド、3ベッドの間取りを計画。広場の造園作業が終わるのが今年の暮れの予定で、今年の暮もしくは来年の初めに販売がスタートする見込みです。予定通りに進めば2019年に着工となる計算です。

KOURAとはハワイ語でレッド・シュガーケーン(赤いさとうきび)という意味だとか!待望のWHOLE FOODSの開店も来週の水曜に迫っています!早く行ってみた~い!

このゴールデンウィークでいらしている日本のお客様がA’ALIIをご成約。

セールスチームのトシさんと!

AALII reserved Rie with Toshi

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スプリンクラー設置の法案が市議会で可決。

アロハ、トモコです!

昨年7月のマルコポーロの火事以来、スプリンクラーの設置を義務付ける法案が市議会で検討されてきましたが、4月25日にようやく最終案が8対1で可決されました。

これで対象となる150あまりの高層コンドがスプリンクラーの設置を求められますが、消防局が認める安全度の規定に改良し許可がでればスプリンクラーをつけなくてもよいとのオプションがついています。その場合オーナー組合は、建築家やエンジニアを雇い消防局に許可の申請をします。この背景には、スプリンクラーの設置を条件なしで義務付けた場合金銭的な負担が大きすぎるとのーナー組合からの反対を受け、結果的にオプションがつく形となったようです。

しかし、設置せず改良案を選択したとしても改善にお金がかかり結果的に余計にコストがかかるだろうとの声もあります。オーナー組合は、カールドウェル市長が署名してから3年間以内に申請を行い改良を6年以内に完了することが条件です。またスプリンクラーをつかない場合は、建物にその表示をしなければなりません。

消防局は、室内のスプリンクラー設置のコストを一世帯あたり$8,000~$22,000で、共有部分については一世帯あたり$5,000~$10,000かかるだろうとみています。1975年以前に建てられた約368のレジデンシャルビル(ユニット数38,000~39,000)にスプリンクラーがついておらず、今回の法案の対象となる150あまりの建物は10階以上の高層で廊下が外に作られていないタイプのものでした。

先日のビジネスランチにて!

rietomo at bench

 

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オーシャンフロントのKahala by the Seaの分譲がいよいよスタート!

アロハ、智子です。

オーシャンフロントのKahala by the Seaの分譲がいよいよ始まります。こちらは2013年にデベロッパーのAlex & Baldwin社が川本源司郎氏より30件あまりの土地と一戸建てを約$100ミリオンでバルク購入した土地の一部が、ウルトラ・ラグジュアリーな6戸の集合住宅として生まれ変わったものです。

上下2ユニットで構成された建物3つの内2つが海に面して建てられ、残りの1つが道路側に建てられます。価格帯は$8.999ミリオン から $12.999ミリオン。

とても希少価値の高いカハラのオーシャンフロント、ご興味のある方は私共までお問い合わせください。

 

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サービス・アニマルって。

アロハ、リエです。

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(愛犬マナと私)

今日の地元紙に、Fake service dogs could be put in doghouseとありました。公共の場に、サービスドッグと偽って動物を連れてくるケースが多発していて、今後法律で罰金が科せられるそうです。偽のサービスドッグの悪質なケースにより、迷惑をこうむっている人やサービスドッグのオーナーの声は近年かなり増加しています。実際、Emotional support, therapy, comfort, or companion animals は精神や心身に障がいのある人へ癒しを与えることのできる動物 であり、サービス・アニマルではありません。サービスアニマルは、盲導犬などで、障害者を支援する動物です。この定義が今後明確になり、実際偽っているケースが見つかった場合、法律で罰せられます。

 

私も犬を飼っている愛犬家ですが、動物が苦手な人もいることも私たちはいつも片隅に覚えておかなければなりません。犬が怖い人もいますし、においが苦手な人、またアレルギーを抱えている人もいます。公共の場で、サービスドッグと偽り悪用し、周りに迷惑をかけるのは動物好きな人でも耐え難いものでしょう。(ペットの糞の始末もきちんとされていないことが多く、悲しくなります。)

 

以前オープンハウスをしていて、ペットが飼えないコンドでしたが、犬好きの方がみにきて、「今どきペットが飼えないビルなんて時代遅れ。オーナーは組合に手紙を書いてハウスルールを変えるべき!」と声をあらげて帰りました。そんなに怒らなくても・・・・と思いました。また、ショーイングにお客さんをつれてきたエージェントさんは、ビル内を犬が出入りしていたのをみてペットフレンドリーなビルと思ったようで、そのあとにペット不可と知り、エージェントさんとお客さんが肩を落として帰って行かれたのをみたこともあります。犬がいたからといってペットフレンドリーと想定してはダメなのです。最新のハウスルールで調べてビルと確認をしないと見た情報と売り手エージェントから聞いた情報では間違っていることもあります。ホノルル不動産協会のデータには、明確のペットの詳細を示すデータはありませんので、こちらは手探り状態で、「アラモアナ周辺で50ポンドの犬が飼えるコンド誰かしりませんか?」というような社内メールもよく目にします。

ペットを飼う人はルールを守り、周りに迷惑をかけない環境づくりをどうぞ心がけてください。

ペットは心の癒しです。ペットを飼っている人も飼っていない人もハッピーになれますように!

 

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