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ニュース速報 Archive

B&BやTVUに関する法案が再提出されました。

アロハ、トモコです!

昨日のStar Advertiserにバケーションレンタルに関する記事が出ていました。

数年?前のマナとトモコ!

大好きな一枚です。

記事とは関係ありません(汗)

tomoko and mana.png

ホノルルのCaldwell市長がDPP(土地や建物の規制および許可を管轄する部署)に提出したバケーションレンタルに関する規制案がDPPの賛同を得られなかったため、今回3度目の修正を行い再提出されました。

市議会で可決されて正式に法案となる訳ですが、DPPの賛同があれば9人の内5人の票が必要なところ4人の票で可決できるのだそうです。

以前の案は、ホテルゾーニング以外で30日以内の短期レンタルを行うことを全て許可システムにして、B&Bの数を増やしてバケーションレンタル物件が足りずAirbnbが横行している実態に対処するのが目的で、同時に許可なしで運営した場合の罰金も大きく引き上げる内容でした。

居住地域におけるB&Bの数(合法の)を無制限に増やすという箇所が不評でDPPの賛同が得られなかったため、今回制限を追加しています。

今回の修正事項を含む市長案の概要はこちら:

–開発計画地区にあるB&BとTVUの数を地区全体の世帯数の1%までとする

–コンドミニアムの場合、B&BとTVUの数を上限建物の50%とする(ただしコンドミニアムの約款書類で許可されている場合を除く)

–ワイキキのアパートメント・ゾーニングにおいてはB&Bの数を制限しない。

–居住地域でのTVUは全て禁止しするが、アパートメント・ゾーニングでは数に制限をもうけ毎年の更新を義務付ける。

補足説明:B&BとTVUの違いは、単純に言うとB&Bはオーナーが住んでいる家の一部を短期で貸し出すことで今のところ2年に一  回免許の更新が必要。TVUとは、ホテルゾーニング以外の場所で、短期貸し出し証明書(NCU)を所有していることから合法的に30日以内の貸し出しをすることで、Ko Olina、Turtle BayまたWaikikiを対象としています。

ワイキキでは、アパートメントゾーニングだが、ホテルのオペレーターがフロントを設け合法に運営している建物もあり、ホテルユニットのプログラムに入っている部屋に関しては市も従来関与しない態度できましたが、年に一回所有物件の用途を開示する義務付けが始まっており、短期で貸し出しをしている場合は、ホテル枠の所得税をきちんと収めているかチェックが厳しくなってきています。

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次のワードビレッジのプロジェクト Kou’la (コウラ)のお披露目パーティ

アロハ、リエです。

昨夜は、ワードビレッジの新しいプロジェクトのKou’la コウラのエージェントへのお披露目パーティが、IBMビルディングで行われました。

 

Auahi Street に立地し、セントラルプラザ(将来の公園)とワードエンターテイメントセンターの間に位置するコンドです。約570戸のユニット数になると言われています。

koula

まだ詳細はありませんが、今後随時発表されていくことかと思います。

ワードビレッジの販売経験の豊富なリエと智子にどうぞお問い合わせください。

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お披露目のカクテルパーティはエンターテイメントや音楽で盛り上がりを見せたパーティでした。

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ワードビレッジのセールスマンのマリサさんと。

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FRBが0.25%の利上げを決定しました。

アロハ、トモコです!

モアナパシフィックの庭にあったハイビスカス。色合いが可憐。

hibiscus at moana pacific

本日、米国の中央銀行にあたる連邦準備制度理事会(FRB)は、銀行間で貸し借りするフェデラルファンド(FF)を0.25%引き上げると決定し、政策金利は年1・75~2%から年2~2・25%にすることを発表しました。

今回はこれで今年3回目の利上げとなり、アメリカの好景気と低失業率を背景に本年内にはもう一度利上げされるのではと示唆されています。

本日付のハワイの大手銀行2社の30年の固定の金利レートは、First Hawaiian BankでAPR 4.64% 、Bank of HawaiiでAPR4.53%と出ています。住宅ローンを組む際にポイントを支払う選択がありますが、ポイントとは手数料ではなく金利の前払いで、ポイントが高いほど金利が低くなる仕組みで長期で所有するほどメリットが高くなります。APRとは金利とポイントをまとめた指数なので、ローンを組む時には金利の数字を単純に比較するのではなく、APRの指数で比較することがポイント(笑)です。

上記のAPRだと、$100,000の借り入れに対して支払う毎月の支払額は$499(四捨五入切り捨て)約$500と覚えやすい数字なので、今後の目安にしてくださいね!

 

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ハワイ州の源泉徴収(HARPTA)が、5%から7.25%へ

アロハ、リエです。

さて、物件を売却した時に発生する利益は、“キャピタル・ゲイン“と呼ばれますが、居住用に、過去5年間に2年以上住んでいた場合は、独身者で25万ドル、夫婦で50万ドルまで、キャピタルゲイン税の免税があります。

お持ちの物件が、居住用でない場合はこの免税はなく、売り手がハワイ州や米国に居住していない場合には、エスクローにて源泉徴収が行われます。10%-15%(下記*参照)は連邦IRSで、5%はハワイ州税務署でしたが、この度ハワイ市議会でハワイ州の源泉が5%から7.25%になるという法案が可決しました。9月15日以降の登記分から始まります。

ちなみに、等記の際に源泉された金額は、登記後に税理士や会計士によって実際のキャピタルゲイン税を計算し、余分に源泉された金額の還付請求をします。

riemana may 2018

(リエの愛犬、マナ)

売却に関してもリエトモにお任せください。

(連邦の源泉)

2016年2月16日以降、外国人の源泉徴収(連邦 Firpta)が下記の通り変更となっています。
この新しい法律では、価格帯によって、また買い手がどのようにお部屋を使用するかによって源泉徴収の率が異なります。

その詳細は下記のとおり。

価格帯30万ドル以下で、買い手が居住用に使用する場合。連邦の源泉は0%
価格帯30万ドル以下で、買い手が居住しない投資家の場合。連邦の源泉15%
価格帯30万ドル以上で1ミリオンドル以下で、買い手が居住用に使用する場合。連邦の源泉は10%
価格帯30万ドル以上で1ミリオンドル以下で、買い手が居住用しない投資家の場合。連邦の源泉は15%
価格帯1ミリオンドル以上で、買い手が居住用に使用する場合。連邦の源泉は15%
価格帯1ミリオンドル以上で、買い手が居住しない投資家の場合。連邦の源泉15%

 

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ハワードヒューズの分譲第6棟目は、KOURA(コウラ)!

アロハ、トモコです!

昨年暮れにA’ALII(アアリイ)の販売を開始したハワードヒューズですが、先日ワードビレッジの第6棟目となるKOURA(コウラ)分譲の発表がありました!

KOURAは、1階を全て商業スペースとし、ロビーとレジデントサービスを2階に持ってくる新しい試みのプロジェクトで、Auahi St(ワードセンター映画館のある通り)に、ワードビレッジの公園(広場)となるWard Village Central Plazaに平行して海に向かって垂直に建てられます。

41階建て、570戸、スタジオ、1ベッド、2ベッド、3ベッドの間取りを計画。広場の造園作業が終わるのが今年の暮れの予定で、今年の暮もしくは来年の初めに販売がスタートする見込みです。予定通りに進めば2019年に着工となる計算です。

KOURAとはハワイ語でレッド・シュガーケーン(赤いさとうきび)という意味だとか!待望のWHOLE FOODSの開店も来週の水曜に迫っています!早く行ってみた~い!

このゴールデンウィークでいらしている日本のお客様がA’ALIIをご成約。

セールスチームのトシさんと!

AALII reserved Rie with Toshi

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スプリンクラー設置の法案が市議会で可決。

アロハ、トモコです!

昨年7月のマルコポーロの火事以来、スプリンクラーの設置を義務付ける法案が市議会で検討されてきましたが、4月25日にようやく最終案が8対1で可決されました。

これで対象となる150あまりの高層コンドがスプリンクラーの設置を求められますが、消防局が認める安全度の規定に改良し許可がでればスプリンクラーをつけなくてもよいとのオプションがついています。その場合オーナー組合は、建築家やエンジニアを雇い消防局に許可の申請をします。この背景には、スプリンクラーの設置を条件なしで義務付けた場合金銭的な負担が大きすぎるとのーナー組合からの反対を受け、結果的にオプションがつく形となったようです。

しかし、設置せず改良案を選択したとしても改善にお金がかかり結果的に余計にコストがかかるだろうとの声もあります。オーナー組合は、カールドウェル市長が署名してから3年間以内に申請を行い改良を6年以内に完了することが条件です。またスプリンクラーをつかない場合は、建物にその表示をしなければなりません。

消防局は、室内のスプリンクラー設置のコストを一世帯あたり$8,000~$22,000で、共有部分については一世帯あたり$5,000~$10,000かかるだろうとみています。1975年以前に建てられた約368のレジデンシャルビル(ユニット数38,000~39,000)にスプリンクラーがついておらず、今回の法案の対象となる150あまりの建物は10階以上の高層で廊下が外に作られていないタイプのものでした。

先日のビジネスランチにて!

rietomo at bench

 

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オーシャンフロントのKahala by the Seaの分譲がいよいよスタート!

アロハ、智子です。

オーシャンフロントのKahala by the Seaの分譲がいよいよ始まります。こちらは2013年にデベロッパーのAlex & Baldwin社が川本源司郎氏より30件あまりの土地と一戸建てを約$100ミリオンでバルク購入した土地の一部が、ウルトラ・ラグジュアリーな6戸の集合住宅として生まれ変わったものです。

上下2ユニットで構成された建物3つの内2つが海に面して建てられ、残りの1つが道路側に建てられます。価格帯は$8.999ミリオン から $12.999ミリオン。

とても希少価値の高いカハラのオーシャンフロント、ご興味のある方は私共までお問い合わせください。

 

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サービス・アニマルって。

アロハ、リエです。

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(愛犬マナと私)

今日の地元紙に、Fake service dogs could be put in doghouseとありました。公共の場に、サービスドッグと偽って動物を連れてくるケースが多発していて、今後法律で罰金が科せられるそうです。偽のサービスドッグの悪質なケースにより、迷惑をこうむっている人やサービスドッグのオーナーの声は近年かなり増加しています。実際、Emotional support, therapy, comfort, or companion animals は精神や心身に障がいのある人へ癒しを与えることのできる動物 であり、サービス・アニマルではありません。サービスアニマルは、盲導犬などで、障害者を支援する動物です。この定義が今後明確になり、実際偽っているケースが見つかった場合、法律で罰せられます。

 

私も犬を飼っている愛犬家ですが、動物が苦手な人もいることも私たちはいつも片隅に覚えておかなければなりません。犬が怖い人もいますし、においが苦手な人、またアレルギーを抱えている人もいます。公共の場で、サービスドッグと偽り悪用し、周りに迷惑をかけるのは動物好きな人でも耐え難いものでしょう。(ペットの糞の始末もきちんとされていないことが多く、悲しくなります。)

 

以前オープンハウスをしていて、ペットが飼えないコンドでしたが、犬好きの方がみにきて、「今どきペットが飼えないビルなんて時代遅れ。オーナーは組合に手紙を書いてハウスルールを変えるべき!」と声をあらげて帰りました。そんなに怒らなくても・・・・と思いました。また、ショーイングにお客さんをつれてきたエージェントさんは、ビル内を犬が出入りしていたのをみてペットフレンドリーなビルと思ったようで、そのあとにペット不可と知り、エージェントさんとお客さんが肩を落として帰って行かれたのをみたこともあります。犬がいたからといってペットフレンドリーと想定してはダメなのです。最新のハウスルールで調べてビルと確認をしないと見た情報と売り手エージェントから聞いた情報では間違っていることもあります。ホノルル不動産協会のデータには、明確のペットの詳細を示すデータはありませんので、こちらは手探り状態で、「アラモアナ周辺で50ポンドの犬が飼えるコンド誰かしりませんか?」というような社内メールもよく目にします。

ペットを飼う人はルールを守り、周りに迷惑をかけない環境づくりをどうぞ心がけてください。

ペットは心の癒しです。ペットを飼っている人も飼っていない人もハッピーになれますように!

 

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トランプ政権の大規模な税制改革で・・・

アロハ、リエです。

さて、2018年トランプ政権の大規模な税制改革で、今後の不動産マーケット市場にどのような影響があるかなど、オフィス内でも多くのディスカッションが聞かれるようになりました。住宅ローンの利息控除についても最高$750,000ドルまでのローンの部分の利息のみが控除で今までの$1,000,000から上限が下がりました(新規購入の方)。この制限以外には、住宅を担保とするホームエクイティローンに係る利息控除に関しては控除が不可、などが盛り込まれました。ただ簡易サマリーだけをみて判断されないで、詳細をご担当の会計士にどうぞ聞かれて対応されるのがいいかと思います。ホームエクイティローンに係る利息控除に関しても、不可と明記されていても、そのあとに“ただしこのようなケースは控除できます”と続きがあります。どうぞご相談ください。

 IMG_4298

(“Rie –  A big thank you to you and Tomoko for the tremendous efforts you all have put forth in finding us a great place to live in Hawaii. Your patience and understanding to accomplish all of this from thousands of miles apart is greatly appreciated! – お家を購入されたアメリカ人のお客様からカードを頂きました。この仕事をしていて本当によかったと心から思う瞬間です。)

購入を考えられていらっしゃる方は、上記の税制改革でどのような影響を受けるかなど会計士にご相談されると同時に、ローンオフィサーに面会することをお勧めします。昨年からローンの利息が1%上昇で、ローンの上限金額にも影響が出ています。1%の上昇で、Purchasing Power は9-11%下がります。50万ドルのローンが降りると去年言われた方も、今のレートで45万ドルになっているかもしれません。今後の購入の計画を立てる上で、会計士とローンオフィサーとの相談は欠かせないでしょう。

 

さて、覚えておくと便利な数字です。$100,000を5%の利息で借りた場合:

月々の支払いは、約$537です。これは元利均等法で30年の償還で計算されています。 $500,000を借りるときは、単純にこの$537を5倍にしてください。

 

それでは素晴らしい週末をお過ごしください。

 

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ワードビレッジの新築プロジェクトのアアリイ3月3日に一般に売り出しが始まります。

アロハ、リエです。

日本からの投資家の皆様、お待たせいたしました。本日、ハワードヒューズのAE’O (アエオ)につぐプロジェクト’A’ALi’i(アアリイ)の投資家向けのユニットの売り出しが3月3日に始まると発表がありました。

2月27日からお部屋のセレクションの日程を決定する登録が始まります。昨年完成したケアホウプレイスと同様、2月27日に日程を決定するための案内リンクがアクティブになり、そのリンクからいち早く登録することでお部屋選択の先着順がきまります。10時に同時にクリックし登録をして早い順から番号がもらえるという仕組みですが、、一瞬で番号がでるという、というイメージでいいかと思います。その番号の早い順から3月3日以降のお部屋の選択の日にちと時間の通知が届きます。

aalii book location map

場所はワードシアター裏で現在建設中アエオの西側となります。

aalii book cover

aalii book bldg

ポディアム・ユニット(2階~7階)とタワー・ユニット(2~41階)の2タイプに分かれ、ポディアム・ユニットの間取りはスタジオと1ベッドルームのみで広さは35.7平米~42平米。タワーユニットの間取りは、スタジオ/1ベッド/2ベッドで四隅が2ベッドルーム、32.4平米~77.6平米の広さとなっています。

 

aalii book amenity 8th floor

aalii book sky deck

アメニティーは、8階にプール、キッズ・プレイエリア、BBQ、パーティルーム(貸し切りできる個室は4部屋)があり、最上階にはジムやラウンジがさらに設けられています。

 

 aalii book gym

このコンドのキャッチフレーズは、「スマート・リビング」! ポディアム・ユニットにはスマート・ファニチャーと呼ばれる狭いスペースをより効率よく活用できる専用家具が備わっていて、希望する方は、お好きな家具や小物(炊飯器からリネン類まで)をパンフレットから選び家具付きで購入することもできるんです!

aalii book smart furniture

 

こちらがポディアム・ユニットのスマート・ファニチャー。ソファーがこの通りベッドに早変わりし、左右の棚はクローゼット。ニューヨークなどでは数年前からお洒落なスマートファニチャーが人気でしたが、このように分譲時にプロジェクトに組み込まれるのはハワイでは今回が初の試みです。

 

ペントハウスにせず、アメニティーデッキとしてオーナーさんに楽しんでもらうという贅沢さです。

 

気になる価格帯ですが、スタジオが50万ドル台前半から60万ドル台前半ほど、そして1ベッドは60万ドル台の後半から80万ドルくらいまで、2ベッドルームが1ミリオン台から1.3ミリオン程くらいとみております。

 

ワードビレッジでモダンライフを経験されたい皆様、アアリイの予約のお問い合わせは、ワードビレッジに精通するリエトモまでどうぞお早めにご連絡をください!登録から登記まで買い手代理としてお手伝いさせていただきます。ハワイの不動産エージェントを通してご購入されることのベネフィットは、ご購入後もアフターサービスで家具の購入のお手伝いから光熱費のセットアップ、パンチリスト(デベロッパーの修理項目リスト)の完成を見届けたりと、多くのお客様からリエと智子をエージェントとしてお選びいただくことで大変喜んで頂いております。

 

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