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ニュース速報 Archive

ワイキキのフードパントリーエリアの再開発計画

アロハ、リエです。

さて、本日はワイキキのFood Pantryスーパーマーケットのある一角の再開発計画のニュースについてです。

 

photo August 2017

このエリアの地主のQueen Emma Land Co はこの度、フードパントリーを含む2.5エーカーのと土地の開発計画を発表し、パシフィカ・ホノルルやシンフォニー・ホノルルを建設したOliver McMillanを開発業者として抜擢しました。

マキティーハワイのレストランがあったクヒオ通りとカネカポレイ通りの角には450室のレンタル物件に加え、商業スペースが入るビルが建てられれるとのことで、450室のレンタルユニットのうち、100室はアフォーダブル・ユニットとなります。アフォーダブル・ユニットには収入の上限が入居資格にあります(Median Income の80%以下の収入の人が対象)。これらの450室の入る新築ビルは以外にも、既存のビルを改築して50室も併せて建設され、合計500ユニットの予定。ビル内の1階と2階に商業スペースが入る予定で、38,000スクエアフィートの広さとのこと。ビルの高さは260フィート。

これらの2.5エーカーの再開発計画に入るエリアは、以下の通り。

●フードパントリー(オーナーはフードランド・スーパーマーケット)

●マキティーハワイの跡地

●ABCストアに隣接する幾つかの小さなアパート(Waikiki Regents, Queen Emma and the Beachside Apartment Buildings)

地主のQueen Emma Land Coは、ワイキキでも幾つかある大きな地主のひとつで、近年では、Taubman Centers とパートナーを組み、インターナショナルマーケットプレイスの再開発も行いました。

今回のプロジェクトで地主側と開発業者は、65年のグランドリース契約を結び、2019年夏の初期フェーズからリース契約はスタート。開発の完成まで2年かかり2021年の後半には入居というところでしょうか。

計画では、スタジオ、1ベッドルーム、2ベッドルーム、3ベッドルームのフロアープラン、350スクエアフィートから1,100スクエアフィートの広さとなる予定。

Oliver McMillanは、Solomon Cordwell Buenz とBenjamin Woo Architects をプロジェクトのチームに入れる予定。

ワイキキで働く人たちにとってこのレンタルビルディングの建設は、大変よい機会になることだろうと地主と開発業者からのコメントです。

 

ワイキキのクヒオ通りは、近年人も多く大変賑やかになってきていますね。

 

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アラモアナのホテルコンド計画!

アロハ、リエです。

ホノルルのレイル(鉄道)の開発計画のあるアラモアナの山側というロケーションに、$549 Millionのホテルコンド建設への申請が、この度、ホノルル市から最終認可がおりました。400フィート(38階建て)のホテルコンド444室は、元ヒールドカレッジ(1500 Kapiolani)の跡地に、隣接のウォールグリーンのパーキングに78室のアフォーダブル・シニアレンタルユニットを建設することを条件としています。このホテルコンドは、二つのタワーで構成、最上階でつながり、さらにその上には、レジデンシャル(住居用)のペントハウスユニット6室をつくるという今までに例のないユニークなデザインです。

 

rie sep 2017

(写真:親友の娘さんと!若いっていいなー!)

開発業者はロスのSalem Partners’ 社で、現在250フィートのゾーニングの制限(高さ制限)を400フィートに変更することの認可も得ました。プロジェクトの名前がまだないので、“The 1500 Kapiolani” プロジェクトなどと呼ばれています。

Salem Partners 社は、ウォールグリーンのストアとヒールドカレッジの土地を2015年に$73.5ミリオンで購入、また近年、ウォールグリーンのストアはロスの韓国系投資会社に$42.25ミリオンで売却しました。

Salem Partners 社は、マンダリン・オリエンタルホテルとレジデンシャルの建設にも提携しており、世界中からファンの多いマンダリン・オリエンタルは、コンベンションセンターの前、カピオラニ大通りアトキンソン通りに建設される予定で、発売の詳細を今か今かと待っているところです。こちらは、分譲ホテルコンドではないホテルユニットと上層階には高級レジデンスが入ります。高級レジデンスは販売される予定ですが、ホテルコンドではなくラグジュアリーライフを楽しむための純粋なレジデンスで、このプロジェクトは、しばしば、Manaolana Place Hotel Condo と呼ばれますが、私たちの理解では、マンダリンオリエンタルとライセンス契約になるのではないかと思います(間違っていましたら後日訂正させて頂きます)36階建てで、ミックスユーズ使用、ホテルは125室、高級レジデンスは107室というのが今年2月での情報です。建築会社は、Architects Hawaii Ltd. で、そのほか、建築チームにDianna Wong Architects + Interior Design とHart Howerton Landscape Architectsが参加するとのこと。

 

新築プロジェクトのお問い合わせは、リエと智子までお知らせください。

 

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コールドウエルバンカー社、プロパティ・マネージメントサービス会社と提携しました!

アロハ、リエです。

今日は、私たちの会社、コールドウエルバンカー社の新しいサービスのお知らせです。

 

 

cake Honolulu office number 1 in hawaii

(2016年の売上高ですが、コールドウエルバンカー・パシフィックプロパティ社の中でも

私たちの所属するホノルルオフィスは、ナンバー1に輝きました。

本日は、シャンペーンとケーキやププなどで会社でお祝いでした)

オアフでもナンバー1のコールドウエルバンカー・パシフィックプロパティ社は、NRTという会社の傘下にあり、今回パートナシップを組むプロパティ・マネージメント会社Property Frameworksは、NRTが所有・運営する会社で、テキサスのダラスを本拠地とし、全米で10州、27市でプロパティ・マネージメントサービスを展開しています。

オアフ島のコールドウエルバンカー社は、今後、これらのお客様からお預かりしたお部屋のレンタル物件のマーケティング、リーシングサポート、テナント探しまで行い(リーシングエージェントになります)、一方で、私たちのオフィスで一緒に仕事をするProperty Frameworks 社は、オーナーとテナントのマネージメントを中心に行っていきます。

物件をご所有で、長期レンタルに入れられたいお客様もぜひ、リエと智子までご連絡をください。オアフ島売上高ナンバー1のコールドウエルバンカー社とプロパティ・フレームワークス社で、NRTという大会社のデータベースを駆使し、お客様にとってベストなテナントをお探しできるように最大限努力してまいります。

news Property Frameworks

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(続き、コンドリスト発表)Mixed-Useカテゴリーのコンド所有のオーナーさん、お見逃しなく。

 

アロハ、リエです。

金曜日に発送された市からの手紙がオーナーさんに届き始めています。中身も拝見させていただきました。

今回、発送されたオーナー様のコンドリストは以下の通りです。(まずは先日の最初のブログをご覧ください)

list of affected condos

これらのリストにあるコンドを所有、セカンドホームで個人使用や30日以上の長期レンタルなどの場合で、以前に申請されていた方も今回再度申請しなおしてレートをレジデンシャル扱いにしてもらう必要が出てきています。期限は9月1日です。

来年2018年の7月1日から新レートで課税されるので今の時点で数字で確認することはできません。今後これらのコンドを購入される方は、現在のオーナーさんがどのように申請をしたか必ずオファーの条件の中で確認をする必要があります。

ご質問がありましたらリエとともこまでお知らせください。

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お客様ご家族とお友達とクルーザーをご一緒させて頂きました。

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イルカにも遭遇

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Mixed-Useカテゴリーのコンド所有のオーナーさん、お見逃しなく。

アロハ、トモコです!

今日は、地元紙のHonolulu Star Advertiser本日付の記事から固定資産税に関連するホノルル市の政策をご案内!

目的はMix-Useのコンドを所有するオーナーさんの使用目的をクリアーにし、正しい課税枠で固定資産税を課税することにあり、ホノルル市は8000人のオーナー充てに申請用紙が郵送されます。今回はMixed-Use(居住、ホテル、商業スペースが混ざっている建物)に指定されている建物(Aloha Surf Hotel, Ilikai, Ritz-Carlton Residences, Trump Waikiki, Beach Villas at Ko Olina, Ocean Villas at Turtle Bay, Harbor Court, Kapiolani Manor, Uraku Tower, Foster Towers, Century Center, Executive Centre 他30の建物)が対象です。

対象となるオーナーさんは9月1日までに申請書を返送する義務があり、期日までに返送しなければ自動的に最も高い課税枠で固定資産税が課税されるとありますので注意が必要です。

2015年に行った4000人のオーナーを対象とした監査で40%(1600人)もの人が本来ホテルリゾート枠で課税されていなければならなかったことが発覚し、ホノルル市にとっては$6ミリオンもの収入減を失ったことが今回のリフォームの背景のようです。

今回の申請書は5年間有効(5年の期間が終了すると自動的に更新する)となり、途中使用用途の変更があれば市に申請する義務が生じ違反した場合10%のペナルティーと過去一年の納税額不足分が課税されます。

昨夜の雷で怖い思いをしたマナちゃん、この写真どっちも可愛すぎるので、のっけちゃいます。

mana

 

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不動産鑑定の注意点

アロハ、トモコです!

Ala Moana Center, Macy’s手前もと白木屋の2階が“The Lanai”というフードコートに生まれ変わります!10-12件のお店が入るインドアアウトドアの飲食スペースとなるとか。3階にはボーリング場やほかのエンターテーメントの施設が予定されていて、今年中にはオープンする模様。

lanai at ala moana

最近は売り物件の価格調整が一戸建ておよびコンドミニアムの両方で多くみられますが、妥当な価格(市場価格)に調整されるやロケーションのいい物件また改装済みの物件はすぐに買い手がつくのが現状です。

しかし、オアフ島西側のローカル市場などはまだまだマルチプルオファーという現状が続くなか、最近不動産鑑定がネックとなるケースが増えています。

リエトモのブログの読者はすでにご存じのとおり、買い手が住宅ローンを活用する場合融資する銀行は必ず担保となる不動産物件を鑑定するわけですが、売り手市場の場合競争でオファー価格が上がってしまい結果的に鑑定が低くでてしまうことがあります。というのも鑑定士は過去3か月(売り手市場の場合)通常6か月の類似物件の売却価格に項目(間取り、大きさ、眺望、竣工年数、など)ごとに金額を足したり引いたりして鑑定額を決めていくからで、市場価格との間にギャップが生じます。

現金購入の場合は鑑定の必要性がないのでどれだけオファー価格を上げられるは買い手の一存ですが、鑑定が低くでると融資額が目減りするため当初買い手が予測していたレートをキープするためには頭金を増やしたり条件の変更を受け入れたりすることが必須となってきます。

先日リエもブログで触れていましたが、不動産鑑定は買い手だけの問題ではなく、売り手のエージェントは事前に売り手とその可能性やリスクについてよく協議をしリスト価格を調整することが大変重要となってきます。もちろん買い手のエージェントも鑑定が低くでる可能性がある場合は不足分を補う用意が買い手にあるのかまた差の際いくらまでだったら用意できるのかも決めておき事前にローンオフィサーとも打ち合わせしておくことが肝心です。もちろん鑑定が低く出た場合価格を交渉してみる手もありますが、売り手が歩み寄る保証はないしましてやマルチプルオファーで次の買い手が控えている場合キャンセルという結果にもなりかねまえん。最近オフィスのエージェントから鑑定士が慎重になって鑑定が低めにでる傾向にあるとも聞いていますので、皆さん事前にこの点エージェントとよくご相談くださいね!

 

こちらは4月度の統計:

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戸建て/コンドミニアムの両カテゴリーで、累計の中間売却価格は前年比戸建てが2.8%の上昇、コンドミニアムが3.9%の上昇。売りにでてから成約するまでの(Median Days on Market)は双方ともに5.3%(戸建て)10%(コンドミニアム)の減少で、全体的に相変わらず需要が高いことを表しています。

 

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高級コンド、パークレーンアラモアナの新オーナー顔ぶれ!

アロハ、リエです。

1ビリオンをかけて建設中の現在も工事中のパークレーン アラモアナですが、先月第一ビルディングが登記して、パブリックデータからその顔ぶれが明らかになってきたと、地元紙が伝えました。私も登記された方たちのお名前をさっそくデータで拝見しましたら、ローカルビジネスの著名人と、インターナショナルバイヤーのミックスという印象を受けました。米本土の住所をもつオーナーさんがあまりなく、ほとんどがハワイを拠点とするビジネス著名人のお名前で、海外からは日本の方が一番多いですね。そのほか、韓国、上海、香港などのアドレスが見られました。

 

sky residence kitchen

(Park Lane: Sky Residence のキッチン)

新聞でも伝えられたとおり、$2.2ビリオンの資産を保有すると言われている韓国のサムソン・グループのチェアマンのLee Hun-Kee氏の家族の名前もあり、$6.5ミリオンで購入。

パークレーンをMacNaughton Group,BlackSand CapitalGeneral Growth Propertiesと共同開発しているコバヤシグループのチーフオペレーティング・オフィサーのKathryn Inouye氏、Finance Factors Ltdのヴァイス・チェアマンのRussell Lau氏、ハワイ電気のCEOの家族関係者、マウイ島のマクドナルドのフランチャイズのオーナーのGrelyn Rosario氏、パンダトラベルのLydia Tsui氏、モーガンスタンリーの若手ビジネスマン、ローカル建築家など、などの顔ぶれが新聞で明らかとなりました。

カハラで以前オープンハウスをしているときに、ローカルの著名ビジネスマンがご家族とおうちを見に来られて、「うちのカハラも最近売りに出したんですよ、見てくださいね。売れたらみんなでパークレーンに引っ越しするの、楽しみ」と言っておられたのを思い出します。まだ第一フェーズですが、夏から秋にかけて登記が着々と進められていきます。どんな方が買われているんですかね?

 

MLSデータによりますと、現在、パークレーン#5405号室(言い値$6.073ミリオン)が成約中、ワイエアの2700号室(言い値$6.5ミリオン)、ホクア39J(言い値7.25ミリオン)が成約中です。ウルトラ高級コンドも順調に動いています、そんな今日もいいお天気のハワイです!

 

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オバマ大統領のウィンターホームに近い豪邸が17ミリオンで売却!

アロハ、リエです。

先日、カイルアのビーチサイド地区にある豪邸が5月18日に登記されました。言い値は23ミリオンで、このたびの売値は17.375ミリオン。購入者はロスのビジネスマンだそうです。

こちらがMLSのデータです。 敷地は、55,483 sq.ft (1.3エーカー)で、家の広さは、ラナイもいれると8,112sq.ft で、プールカバナでゆっくりと海を眺め、リゾートを思わせるようなつくり。シアターから、アウトドアプール、スパ、ウォークインのワインセラーなどなど・・・・5ベッドルーム、6.5バス、2階建て、2010年築です。

ご存知のとおり、オバマ大統領一家は毎年冬をハワイで過ごします。ニュース記事の内容によると、オバマ大統領のこの豪邸を何度か訪れたことがあるそうで、売り手とは面識があるそうです。ちなみに売り手はテキサスのオイル王だそうです。 この売り手さんは2011年に14ミリオンで購入、今回17ミリオンで売却・・・リターンが大きいですね。

さて、先週のコールドウエルバンカーのPreviews メンバーでの高級物件市場の月時ミーティングがありました。下記は最近の市場動向を示すグラフです。

(グラフ1番上)

オアフ島の一戸建ての1ミリオン以上の販売件数を示したグラフで

エリア別です。

(2015年4月から2016年4月までの1年の実績)

 Picture3333

(グラフ2番目)

オアフ島の一戸建ての1ミリオン以上の販売件数を示したグラフで

価格帯別です。(2016年4月のみ)

Picture2222

(グラフ3番目)

オアフ島の一戸建ての1ミリオン以上の販売件数を示したグラフで

価格帯別です。

(2015年4月から2016年4月までの1年の実績)

10ミリオン以上の販売実績はこの1年なかったのですが

次回のデータで、今回の59 Kaiulana Place Kailua が反映されます。

Picture11111

  高級物件は米本土メインランドのバイヤーが最近目立ちますね。日本の富裕層は、投資目的(減価償却目的など)で、イリカイなどの物件をまとめ買いされているケースが目立ちます。先日のイリカイの二階のセールは一人の方がたくさん買われていました。総合計するとかなりの金額になっています、

どうぞリエトモまでご相談ください。

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2015年のオアフ島のラグジュアリー不動産(ウエブサイト更新しました!)

アロハ、リエです。

私たちのウエブサイトのオアフ島のラグジュアリー不動産についての情報を更新しました。

http://rietomoko.com/luxury_property/

IMG_8112

(写真:先日行われた社内のプレビューズ・スペシャリスト・ミーティング。

高級物件を扱う社内公認スペシャリストが集まって動向について

話し合うランチミーティングにて。

3ヶ月に一度行われます。)

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(下記は私たちのウエブサイトのラグジュアリー物件のアップデイト)

2015年に$2ミリオン以上で取引された一戸建ての販売件数は145件。内訳は、$3~$4ミリオンが31件、$4~$5ミリオンが12件、$5~10ミリオンが8件、$10ミリオン以上が7件となりました。アメリカ本土の大型チャイニーズ・ファースト・チェーンのPanda Expressのオーナー夫妻(純資産$3.1ビリオン)がKahala Avenue沿いの物件を今年の3月に$15.2ミリオンで購入し既存の建物を取り壊し新規に建て直す予定ですし、シンガポールの大手不動産開発法人も同じくカハラ・アベニューのオーシャンフロント物件を$19.4ミリオンで今年購入しています。2015年度のオアフ島での最高額の取引は、ダイヤモンドヘッドにある敷地面積690坪をほこる2001年築のオーシャンフロント物件で、$19.8ミリオンで売却されました。

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(プレビューズスペシャリスト会議の進行のパティ)

 

2015年は、新築プロジェクト(新築分譲マンション)が注目された年でもありました。カカアコ再開発を手がける全米大手不動産デベロッパーであるハワードヒューズ社のワードビレッジ(*)では、第1期分譲となるワイエアとアナハの工事が進むにつれ、建設状況と今までにない概観に大きな関心が寄せられると共に、第2期分譲のアエオ(ホールフーズと隣接して建てられる)の分譲も始まり、2016年の2月にはすでにこちらも着工しました。アラモアナ・センター駐車場上に建てられるパークレーン・アラモアナの建物も形が見え始め分譲も好調のようです。

 

(*)60エーカー(約7万坪)もの敷地を15年~規模で開発していく壮大な街づくりで、4エーカーもの広大な公園を造り、周辺にはショップやカフェ、レストラン等が軒を連ねる歩行者専用道路を設け、都会的でいて暮らしやすいそして環境にも優しい居住コミュニティーを目指す。

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(なぜかいつも色やスタイルが重なる私たち。この日も偶然ピンク)

 

2015年後半期における高級コンドミニアムの取引をみると、高額取引のトップ3は、①Hokua 30Dの$4.4ミリオン(室内占有面積143平米/43坪)②3003 Kalakaua 6Aの$3.3ミリオン(室内占有面積184平米/56坪、ラナイ29平米/9坪)③Trump Tower 3506 の$3ミリオン(室内占有面積143平米/43坪、ラナイ16平米/4.9坪)となりました。地域別にみるとカカアコが30件と断トツで全体の4割を占め、ワイキキは合計12件、アラモアナは3件となりました。

最も高額で取引されたホクアは、海に面してVの字に突き出た“D”のユニットで、2ベッド2バス3パーキング、バイヤーはハワイに住む弁護士でした。ホノルル1のコンドミニアムとして定評のあるホクア、抜群の立地と眺望そしてセキュリティーやスタッフのサービスの良さが人気です。現在建設中のワードビレッジのWaieaやAnahaに買い替えを計画するオーナーさんによる売りが今後も出てくると思われます。3003 Kalakaua Avenue は、ゴールドコースト にあるブティックコンドの一つで、最近はゴールドコーストに購入する日本人の方も増えています。3ベッド2バス1パーキングで、ひとつの階に2部屋のみというプライベートさも人気の秘密です。1962年竣工の古い建物ながらも、マリーンブルーの浅瀬の海は目の前で、高層タワーとはまた一味違う醍醐味があります。3位のトランプタワーは、2ベッド3バス(トランプでのパーキングはヴァレーのみ)のトランプタワーレベルの35階という高層物件でした。その他に2807も$2.9ミリオンで登記しています。ホテルコンドの利便性やワイキキというロケーション、またスタッフのフレンドリーなサービスも人気です。ザ・リッツカールトン・レジデンス・ワイキキビーチも2016年の2月に登記が始まり、この夏にはホテルとして運営スタートされる予定で、リッツカールトン・ブランドの質の高いサービスとホテルコンドの利便性を目的に購入されたオーナーさんの期待が高まります。

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ホノルルレイル(鉄道)がダウンタウンを走ったらこんな感じ

 

アロハ、リエです。

カポレイからアラモアナショッピングセンターを結ぶ鉄道のプロジェクトですが、ハワイのローカルニュースで、ダウンタウンを通るレイルのイメージ図がありましたので、ご紹介します。

21の駅を結ぶオアフ島の鉄道プロジェクト。東カポレイからアラモアナまで42分(下車時間もいれて)で、途中、ホノルル空港にも止まる予定。

 

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カカアコの新築コンドをご購入の方は、このレイルの高さがどのくらいになるかよくご質問がありますので、こちらのイメージ図を参考にして頂ければと思います。

 

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