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ラグジュアリー不動産 Archive

アラモアナのホテルコンド計画!

アロハ、リエです。

ホノルルのレイル(鉄道)の開発計画のあるアラモアナの山側というロケーションに、$549 Millionのホテルコンド建設への申請が、この度、ホノルル市から最終認可がおりました。400フィート(38階建て)のホテルコンド444室は、元ヒールドカレッジ(1500 Kapiolani)の跡地に、隣接のウォールグリーンのパーキングに78室のアフォーダブル・シニアレンタルユニットを建設することを条件としています。このホテルコンドは、二つのタワーで構成、最上階でつながり、さらにその上には、レジデンシャル(住居用)のペントハウスユニット6室をつくるという今までに例のないユニークなデザインです。

 

rie sep 2017

(写真:親友の娘さんと!若いっていいなー!)

開発業者はロスのSalem Partners’ 社で、現在250フィートのゾーニングの制限(高さ制限)を400フィートに変更することの認可も得ました。プロジェクトの名前がまだないので、“The 1500 Kapiolani” プロジェクトなどと呼ばれています。

Salem Partners 社は、ウォールグリーンのストアとヒールドカレッジの土地を2015年に$73.5ミリオンで購入、また近年、ウォールグリーンのストアはロスの韓国系投資会社に$42.25ミリオンで売却しました。

Salem Partners 社は、マンダリン・オリエンタルホテルとレジデンシャルの建設にも提携しており、世界中からファンの多いマンダリン・オリエンタルは、コンベンションセンターの前、カピオラニ大通りアトキンソン通りに建設される予定で、発売の詳細を今か今かと待っているところです。こちらは、分譲ホテルコンドではないホテルユニットと上層階には高級レジデンスが入ります。高級レジデンスは販売される予定ですが、ホテルコンドではなくラグジュアリーライフを楽しむための純粋なレジデンスで、このプロジェクトは、しばしば、Manaolana Place Hotel Condo と呼ばれますが、私たちの理解では、マンダリンオリエンタルとライセンス契約になるのではないかと思います(間違っていましたら後日訂正させて頂きます)36階建てで、ミックスユーズ使用、ホテルは125室、高級レジデンスは107室というのが今年2月での情報です。建築会社は、Architects Hawaii Ltd. で、そのほか、建築チームにDianna Wong Architects + Interior Design とHart Howerton Landscape Architectsが参加するとのこと。

 

新築プロジェクトのお問い合わせは、リエと智子までお知らせください。

 

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やっぱり人気、ハワイのラグジュアリー不動産!

アロハ、トモコです!

今日ワイキキにランチに出かけた際に、今はやりのレンタル自転車 Biki(バイキー)にちょっと腰かけてみました。

最後に自転車にのったのは中1の時、実際はとても怖くて乗れない~。。

tomoko 9 13 2017

今日は、先日パティがホノルル不動産協会のミーティングで行ったジュアリー不動産市場のプレゼン内容をご案内!

世界規模でみると、売り手市場を背景に強気の売り手と買い手の間にギャップが生じ、供給が需要を上回っている状態。

ラグジュアリー不動産のトレンドにおいては、徒歩圏内で用が足せる利便性や留守にしやすい環境などライフスタイルを重視する傾向が強く、大きくて管理が大変な物件やどこにでもある建売型住宅は人気がありません。

今人気のアメニティーのリストはこちら:

●ルーフトップのヘリコプターパッド

●プライベートビーチとドック

●セキュリティーとプライバシー

●スマートホーム・テクノロジー

●ホームスパ

●ホームシアターとワインルーム

●アウトドアにあるフルキッチン

●コンシェルジュやヴァレーサービス

●景観

●シンプルなほどよし。

●トップクラスの質の良いアメニティー

ハワイ州の2016年度の販売件数のボリュームの内訳:

●オアフ島 $8.9ビリオン

●マウイ島 $1.8ビリオン

●ハワイ島 $1.4ビリオン

●カウアイ島 $516ミリオン

2016年度のオアフ島全体での外国人バイヤーの内訳トップ10(タックスアドレスで選別):

1. 日本 $753.7ミリオン              581件

2. カナダ $102.0ミリオン         116件

3. 中国 $39.5ミリオン                30件

4. 香港 $32.5ミリオン                21件

5. 韓国 $23.0ミリオン                12件

6. シンガポール $22.6ミリオン             11件

7. オーストラリア $20.6ミリオン  9件

8. 台湾 $7.9ミリオン                                6件

9. グアム $4.7ミリオン                            7件

10. イギリス $3.5ミリオン                        4件

ダントツの日本ですが、2016年はワイキキの高級ホテルコンドであるリッツカールトンとカカアコにあるワードビレッジの主力コンドとなる高級コンドのワイエアの両方が登記した年で、リッツの総額が$341.0ミリオン、ワイエアが$86.1ミリオンと合わせてn$428ミリオンと、約57%を占めています。

購入件数を島別にみると、日本人の場合$722ミリオン(約95%)がオアフ島での購入で、こちらは2015年と比較すると$506ミリオンの上昇となり、そのほとんどがリッツとワイエアであったことがよくわかります。ちなみに2013年が$166ミリオン、2014年が$254ミリオン、$2015年が$216ミリオンでした。これがカナダとなると$102ミリオンのうち$79.2ミリオン(79%)がマウイ島で、2015年と比較すると約25%伸びています。

2016年度の$2ミリオン以上の価格帯のバイヤーの内訳はこちら:

●アメリカ本土  42%

●ハワイ                38%

●日本                    15%

●中国/香港/シンガポール/台湾      3%

●韓国                    1%

●カナダ                1%

アメリカ本土のバイヤーの内訳ランキング:

1. カリフォルニア州        $427ミリオン

2. ワシントン州                 $57ミリオン

3. テキサス州                     $51ミリオン

4. ネバダ州                          $35ミリオン

5. フロリダ州                     $35ミリオン

6. ニューヨーク州            $34ミリオン

2016年で最も高額となった取引は、カイルアのオーシャンフロント(ビーチサイド)の2つの区画からなる59&63 Kailuana Placeで、$23ミリオンで売りにだされ$17,375,000で登記!ちなみに今年の現在までの最高セールはワイエアの$12,800,000です。残りあと3か月半、どんな高額取引がみられるでしょうか?

 

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飾ってほしいな、ハワイの素晴らしい絵画!

アロハ、リエです。

さて、先日、高級物件をご購入されたお客様とお部屋に飾るアートを選びに、ハワイで有名なマーク・ブラウン氏のスタジオにお邪魔しました。

 

markbrown 1

オープンハウスなどでハワイの住宅を訪れたときに

彼の絵を見かけられた方は多いかと思います。

カハラや高級コンドでは必ず見かけるほど

有名なアーティスト、マーク・ブラウンさんの絵です。

IMG_8826

マークが長さを図っているこの絵とかで6,000ドルぐらいだったでしょうか。

IMG_8825

もっとビーチっぽいものがよければ

今までの作品から同じようなのを描いてもらえることもできたと思います。

私はワイキキビーチで、賑やかそうな感じのアートが好きですね。

IMG_8824

markbrown

IMG_8823

ちなみに(下)こちらは私が家に飾っているマークのダイアモンドヘッドのアート。

ダイアモンドヘッドはマストですね!

IMG_8821

こちらも私の家にあるアート。

色合いがうちにピッタリなのです。

IMG_8822

うちのマナも素敵なアートをバックに。

mana

私のリエは漢字で理絵と書きます。

アートが好きな家族で美術館巡りが好きな家庭で育ちましたが

私は絵に興味がありませんでしたが

最近になってインテリアやアートが大好きになりました。

家は寝るだけでなく、安らぎを与えてくれる場所。

好きな小物やアートがあれば、こんなに心を豊かにしてくれるんですね。

今それを実感。

小さなコンドでも大きな豪邸でも、好きなものを取り入れてハワイ・ライフを

もっと豊かに・・・そんなお手伝いをリエトモは喜んでさせて頂きます!

 

 

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オアフ島の高級住宅地、どこが人気?

 

アロハ、トモコです!

今日は、弊社ラグジュアリー部門の月一のミーティングからのデータをご案内!

日本の富裕層の方にとって、便利でモダンなタウンのラグジュアリーコンドももちろんお勧めなのですが、ハワイの高級一戸建てには独特の雰囲気がありやはりゆったりとした戸建てをセカンドホームに好まれる方もいらっしゃいます。

バスルームつきの寝室、広~いシェフキッチンにゆとりのある間取り、アイランドとモダンが融合された素敵なインテリア、プールつきのトロピカルで緑豊かな大きな敷地、また高台からの圧倒されるオーシャンビューなど、ハワイ暮らしの夢が広がります。

こちらはダイヤモンドヘッド地区にあるお家からのビュー

dh view

カハラのプール

kahala pool

そんな人気の高級住宅地がホノルルには幾つかありますが、$1.5ミリオン以上の価格帯(ラグジュアリー物件カテゴリーのスタートポイント)の地域別販売数をみてみましょう!

 

カハラ:

2017年7月末までの累計 27件(前年同期比27%増)

2016年7月末までの累計 22件

 

ポートロック/ココカイ:

2017年7月末までの累計 9件(前年同期比変化なし)

2016年7月末までの累計 9件

 

ワイアラエイキ:

2017年7月末までの累計 21件(前年同期比75%増)

2016年7月末までの累計 12件

 

ハワイロアリッジ: 

2017年7月末までの累計 15件(前年同期比7%増)

2016年7月末までの累計 14件

 

ダイヤモンドヘッド/ブラックポイント/プウパニニ:

2017年7月末までの累計 8件(前年同期比変化なし)

2016年7月末までの累計 8件

 

ラニカイ:

2017年7月末までの累計 11件(前年同期比変化なし)

2016年7月末までの累計 11件

カイルア/ビーチサイド:  

2017年7月末までの累計 8件(前年同期比25%の増加)

2016年7月末までの累計 10件

 

27%増となったカハラはやはり安定しており根強い人気です。最近の傾向は強気で売りにだされた物件でもたついている感がありましたが価格調整がされると買い手がつくのにそう時間はかかりません。ワイアラエイキにおいては75%増となり、価格もだいぶ上がり少しスローダウンしてきた感があります。

 

$3ミリオン以上の価格帯で買い手がつきエスクロー中(成約中)の物件は島全体で22件。カハラが6件で売り価格$18ミリオンのビーチフロントもご成約!またカハラの手前に位置するダイヤモンドヘッド地区でも、売り価格$7ミリオンと長いこと売りにだていた$13.9ミリオンが成約しています、やはり立地でしょうか

 

 

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リッツカールトン・ワイキキのイーストタワーも残りわずか。。どうぞお早めに!

アロハ、トモコです!

今日は、THE RITZ-CARLTON RESIDENCES WAIKIKI BEACH(リッツカールトン・ワイキキ)の現在建設中のイーストタワー(タワー2)をご案内!

トランプタワーとリッツカールトンのセールスチームの一員、マリサさんと!

いつもお世話になります!

ritz with marisa

ritz west 3303 with rie

本日はご縁あってイーストタワー高層階のお部屋を契約されたお客様の買い手代理でリッツへ同行してきました。ご存知のようにリッツカールトンはウェストタワー(タワー2)が去年完成し7月からホテルもソフトオープンしています。2013年に分譲を開始したウェストタワーは9戸のペントハウスを含み全室完売で、今市場にでている物件はすべて再販です。

8階のロビーでウェストタワーと行き来できるイーストタワーの完成・引き渡しは来年の夏から秋が予定されており、残り僅かですがまだ一部在庫があります。間取りは、スタジオ(約50平米)/1ベッド(68平米~76平米)/2ベッド(101平米)/3ベッド(149平米)で、$1ミリオン~$4ミリオンの価格範囲。今あるお部屋にはリースバックのオプションもついてきます。

リースバックとは、登記してから向こう2年間デベロッパーがお部屋を借り上げてホテルとして運営するもので、購入価格より部屋ごとに定められたリースバックの合計金額が契約時に購入金額より差し引かれます。そのかわりリースバックの契約期間中に滞在できる日数は年間20日(ピーク時期10日、ピーク時期以外の時期に10日)と制限されますが、30日の事前通知をもって解約することも可能で、当分予定がたたない方または短期間しかハワイに来れないという方にとって大変便利なプログラムです。

デポジット(手付金)の支払いは3通りのオプション(手付金80%、50%、100%)が用意されており、契約と同時(一週間の猶予あり)にまず購入金額の20%~25%を支払い、その30日と60日後に第2回目および第3回目のデポジットを支払っていきます。目安として引き渡しの6か月前に残りの最終残金を振り込めばいいのですが、事前に全額支払うことによって価格を下げることができます。100%のオプションの場合購入金額からその2.6%が差し引かれ、80%のオプションのだと1.6%お安くできる計算です。

ウェストタワーの高層階のお部屋でこんな素晴らしいビューをみながら契約書にサインできて、改めてリッツカールトンの良さを実感したひと時でした

 ritz west view

 

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ワードビレッジ、新コンド、アナハ!とっても素敵です!

アロハ、リエです。

ハワードヒューズ社の60エーカーの開拓の第一弾、アナハが今年の10月に登記を迎えます(9月から延期となりました)

先日、室内検査官と室内検査をしてきました。

おー!と思わず感動する、入り口からロビー、想像以上の出来上がりで、アナハをご購入されたオーナー様はとてもハッピーだと思います。

 anaha inspection august 3 2017 2

お部屋のリビングからのセルフィー(自撮り)

オーシャンビューが素晴らしかったです!

anaha inspection august 3 2017 3

IBM側から

IMG_8138

ロビーエリア

(壁には本物の植物が!!

今後ここで写真を撮る方が多いでしょうね)

IMG_8135

コンドの前(反対にワイエアがみえます)

IMG_8195

ビル内からみたアメニティエリア

IMG_8211

ロビー階

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ロビーフロント

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ガレージ!一戸建てみたいなガレージドア

IMG_8164

お部屋からのオーシャンの景色!

IMG_8199

お部屋のキッチン

anaha inspection august 3 2017

ロビーで、お決まりの記念撮影

すでにMLS上に再販ユニットがでています。

お問い合わせはワードビレッジの新築プロジェクトに精通したリエと智子まで!
http://matrix.hicentralmls.com/DE.asp?k=1138X3DDT&p=DE-12131416-923

(MLSのリンク)

IMG_8217

一仕事終え、向かいのPaina Café でポキボール。

天かすが大量に乗ったポキボール。

「クランチーなコーンフレークのようなもの乗っていて

美味しいよ」とローカルの友人の勧めで買いましたが

天かすでした(笑)

アナハの室内検査がまだ今月ありますので

これからここで食べて帰ることになるでしょう!

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アラモアナ・カカアコのウルトラ高級コンドの再販、どうなってる?

アロハ、リエです。

毎月行われる社内の高級物件のスペシャリストのチームで行われる会議は、オアフ島の高級物件のマーケットリーダーである当社のトップエージェントが集まって情報交換をする会議で、リエトモはなんとか(笑)頑張って、このチームに入ることができていつも本当によかったと思う毎日です。

market share 2017 June

 

(写真:6月までの1年間の1.5ミリオン以上の取引額。私たちの会社のマーケットシェアは、16.2%。

ラグジュアリーマーケットをリードしています)

 

今までの不動産市場で見ることがなかった、ウルトラ高級コンドの市場。パークレーン(一部登記済み)やワイエアは、再販がすでにスタートしていて、改めて高級物件の市場が活発なことをうかがえました。ミーティングで、「売り出し当初にプレミアユニットの買いを逃したので、再販は絶対逃したくなかった」という買い手さんもいました。日本からの富裕層は一番目を引きますね、そして、韓国の大手電機家電会社、ローカルでローンを組んで購入する富裕層、米本土特にカリフォルニアからのパートタイム・レジデント(ハワイとカリフォルニアを行ったり来たり)の富裕層も多いのもハワイの高級不動産市場の大きな特徴。

 

パークレーンやワイエアの再販、またその他で、今年大きな取引となったコンド物件は以下の通り。

ワイエア#1400 Listed at $6,600,000 (売り手Coldwell Banker 社、買い手Coldwell Banker 社)

ワイエア#2700  Listed at $6,500,000 (売り手Real Select社、買い手Location 社)

パークレーン#2700  Listed at $6,480,000 (売り手Coldwell Banker 社、買い手Coldwell Banker 社)

パークレーン#3705  Listed at $4,499,000 (売り手Coldwell Banker 社、買い手Carvill Sotherby 社)

Hokua #39J  Listed at $7,250,000 (売り手Choi International社、買い手Coldwell Banker 社)

リエトモもご縁があり、上記の高額物件のうち1件、取引のお手伝いをさせて頂きました。同じコールドウエルバンカー社それも同じホノルルオフィスも今年も引き続き大活躍です。

(下記の写真はパークレーンです)

7 -resized Park Lane Great Lawn dusk

1 - resized Park Lane Lobby Entry

2 - resized Park Lane Lobby Panoramic

front April 2017

Park lane 1

また、現在エスクロー(成約中の表示)物件で、下記の取引も目が離せません。

ワイエア#3402 言い値 $7,950,000

パークレーン#2301 言い値 $4,985,000

ワンアラモアナ#PH 2201 言い値$3,550,000

トランプ#2710 言い値$3,700,000

いくらで登記されるか、どんなバイヤーさんが購入したのか、次のミーティングでのトピックとなるでしょう。

さて、ミーティングで聞かれたのが、中国人バイヤーのクロージング(登記)の遅れが目立ってきているとのこと。ますます現金を引き出すのに時間がかかっていて登記が大幅に遅れたケースもよくあるそうです。私たちも過去に「全額現金で払いますが、手付金は今ハワイにないのでハワイの友人が$1,000持参します。あと全額キャッシュですが、現金証明がそろわないので承知してほしい」・・・私たちの売り手のお客様は、リスクを負いたくないとのことでローンの買い手さんを選びました。

あとこちらはコンドではありませんが、ダイアモンドヘッドの一戸建て、ロイヤル・プレースが、現在エスクローです。言い値$18,000,000の高額物件です。(売り手:コールドウエルバンカー社。)いくらで取引されるんでしょうか?こちらも楽しみですね。

 

parklane april 1 2017

(写真:2017年4月。パークレーンの前で。ピイコイ通りから撮りました)

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最近、よく見かけられる言葉、Five-piece-bathroom って何?

アロハ、リエです。

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(Waikiki Yococho のラーメン。奥が私の塩野菜ラーメン。

人生でチャーシューなしの、それも”塩”ラーメンをオーダーしたのははじめてかも。

野菜がたくさん入っているのが美味しくて落ち着くという年齢になってきたみたいです!

ハワイのラーメンはお高いですが、日本からのおいしいラーメンが最近は充実していて

本当にうれしいです。感謝!)

 

最近、不動産の広告やカタログでよく見られる、Five-piece-bathroom。意味をご存知ですか?

「このコンドのマスターバスは、5つそろってます!」と宣伝文句となっているわけです。

 

これは、いわゆる、一般的なフルバス(シンク、トイレ、シャワー付きバスタブ)に加えてもう二つプラミング・フィクスチャー(Plumbing Fixture) があります・・・という意味です。高級コンドで知られる、ワンアラモアナのカタログにもこの言葉がありました!

 

例えば、ワンアラモアナの2ベッド以上のマスターバスには、5 Plumbing Fixture がありまして、これらは、トイレ、バスタブ、独立したシャワー室、シンクが二つで合計5つです。ネットで検索してみると、この5つの組み合わせは、上記が一般的ですが、バスタブがなくシャワー室が二つであったり(彼のシャワー室と彼女のシャワー室?!)することもあり、一つのバスルームにこれだけあるということで、宣伝文句にして使われているように、“バスルームは、広々とラグジュアリーで、一般的なバス以上に揃っています”と、しています。

 

さて、最近の新しいコンドのカタログはかなり詳しく、それもオシャレな(洗練された?)言葉で表現されているので見ていて面白いです。例えば、高い天井も、High Ceiling から、High Volume Ceiling と言ってみたり。また、環境に優しいシステムや省エネを採用しているビルがとても増えていて、これらも最近のビルの大きな売りです。ワンアラモアナでいうと、LEED Certificationエネルギーと環境デザイン・ 米国グリーン建築基準 環境性能評価制度規格認証資格を取り入れ、デザイン設計とエンジニアで省エネと環境に優しいシステムを利用しています。お湯も、エアコンの熱回収システムの熱を利用し加熱する省エネシステムで、再循環ループシステムを利用した待機時間と水道水の削減も実施。エンジニアリングは進化していて、驚きの連続です!

 

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愛犬マナとのお昼寝セルフィー。

本当にかわいい子です。(親ばか・・・・)

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私が無理やりチューしている写真。

残念ながらマナは、私とチューがあまり好きじゃないみたいです。

ほかの人には、ジャンプしてチューするんですけどね~

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レジデンシャルAクラスの固定資産税の課税率が変わります。

アロハ、トモコです!

今日は、固定資産税の改定のお知らせ!

内容は、査定額が$1,000,000を超える非居住者所有のクラス(Residential A)の課税率が変更されるというもので、従来$1,000に対し課税率$6.00(0.6%)で一括で課税されていたのが、次の2段階方式の計算に変わります。居住者が控除資格を市に申請するHome Exemptions Formが申請されていない場合は非居住者とみなされます。

●最初の$1,000,000までは$1,000に対し課税率を$4.50(0.45%)とする。

●$1,000,000を超える額に対しては課税率を$9.00(0.9%)とする。

July 1, 2017 ~June 30, 2018 の会計年度から実施されますので、今年の8月20日締め切りの支払いから影響します。

 

昨日は久しぶりにマナちゃんと散歩に行ってきました。

相変わらず散歩中もアイ・コンタクトを怠らない可愛い子です。

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ワードビレッジ、9月登記予定のアナハのインスペクション日程の通知が届き始めています!

 

アロハ、リエです。

ハワードヒューズ、第一フェーズの人気高級コンドのアナハは9月中旬に登記を控えていますが、ついに待ちに待ったインスペクションのお知らせが来ました。私たちの最初のお客様は8月上旬に始まり最後の方は8月下旬に予定が組まれています。

anaha June 2017

完成が楽しみなアナハ

wordvillage 1 June 2017

こちらは沖からみたカカアココンド

アナハもみえます

anaha June 2017 1

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