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ラグジュアリー不動産 Archive

アラモアナ・カカアコのウルトラ高級コンドの再販、どうなってる?

アロハ、リエです。

毎月行われる社内の高級物件のスペシャリストのチームで行われる会議は、オアフ島の高級物件のマーケットリーダーである当社のトップエージェントが集まって情報交換をする会議で、リエトモはなんとか(笑)頑張って、このチームに入ることができていつも本当によかったと思う毎日です。

market share 2017 June

 

(写真:6月までの1年間の1.5ミリオン以上の取引額。私たちの会社のマーケットシェアは、16.2%。

ラグジュアリーマーケットをリードしています)

 

今までの不動産市場で見ることがなかった、ウルトラ高級コンドの市場。パークレーン(一部登記済み)やワイエアは、再販がすでにスタートしていて、改めて高級物件の市場が活発なことをうかがえました。ミーティングで、「売り出し当初にプレミアユニットの買いを逃したので、再販は絶対逃したくなかった」という買い手さんもいました。日本からの富裕層は一番目を引きますね、そして、韓国の大手電機家電会社、ローカルでローンを組んで購入する富裕層、米本土特にカリフォルニアからのパートタイム・レジデント(ハワイとカリフォルニアを行ったり来たり)の富裕層も多いのもハワイの高級不動産市場の大きな特徴。

 

パークレーンやワイエアの再販、またその他で、今年大きな取引となったコンド物件は以下の通り。

ワイエア#1400 Listed at $6,600,000 (売り手Coldwell Banker 社、買い手Coldwell Banker 社)

ワイエア#2700  Listed at $6,500,000 (売り手Real Select社、買い手Location 社)

パークレーン#2700  Listed at $6,480,000 (売り手Coldwell Banker 社、買い手Coldwell Banker 社)

パークレーン#3705  Listed at $4,499,000 (売り手Coldwell Banker 社、買い手Carvill Sotherby 社)

Hokua #39J  Listed at $7,250,000 (売り手Choi International社、買い手Coldwell Banker 社)

リエトモもご縁があり、上記の高額物件のうち1件、取引のお手伝いをさせて頂きました。同じコールドウエルバンカー社それも同じホノルルオフィスも今年も引き続き大活躍です。

(下記の写真はパークレーンです)

7 -resized Park Lane Great Lawn dusk

1 - resized Park Lane Lobby Entry

2 - resized Park Lane Lobby Panoramic

front April 2017

Park lane 1

また、現在エスクロー(成約中の表示)物件で、下記の取引も目が離せません。

ワイエア#3402 言い値 $7,950,000

パークレーン#2301 言い値 $4,985,000

ワンアラモアナ#PH 2201 言い値$3,550,000

トランプ#2710 言い値$3,700,000

いくらで登記されるか、どんなバイヤーさんが購入したのか、次のミーティングでのトピックとなるでしょう。

さて、ミーティングで聞かれたのが、中国人バイヤーのクロージング(登記)の遅れが目立ってきているとのこと。ますます現金を引き出すのに時間がかかっていて登記が大幅に遅れたケースもよくあるそうです。私たちも過去に「全額現金で払いますが、手付金は今ハワイにないのでハワイの友人が$1,000持参します。あと全額キャッシュですが、現金証明がそろわないので承知してほしい」・・・私たちの売り手のお客様は、リスクを負いたくないとのことでローンの買い手さんを選びました。

あとこちらはコンドではありませんが、ダイアモンドヘッドの一戸建て、ロイヤル・プレースが、現在エスクローです。言い値$18,000,000の高額物件です。(売り手:コールドウエルバンカー社。)いくらで取引されるんでしょうか?こちらも楽しみですね。

 

parklane april 1 2017

(写真:2017年4月。パークレーンの前で。ピイコイ通りから撮りました)

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最近、よく見かけられる言葉、Five-piece-bathroom って何?

アロハ、リエです。

IMG_7429

(Waikiki Yococho のラーメン。奥が私の塩野菜ラーメン。

人生でチャーシューなしの、それも”塩”ラーメンをオーダーしたのははじめてかも。

野菜がたくさん入っているのが美味しくて落ち着くという年齢になってきたみたいです!

ハワイのラーメンはお高いですが、日本からのおいしいラーメンが最近は充実していて

本当にうれしいです。感謝!)

 

最近、不動産の広告やカタログでよく見られる、Five-piece-bathroom。意味をご存知ですか?

「このコンドのマスターバスは、5つそろってます!」と宣伝文句となっているわけです。

 

これは、いわゆる、一般的なフルバス(シンク、トイレ、シャワー付きバスタブ)に加えてもう二つプラミング・フィクスチャー(Plumbing Fixture) があります・・・という意味です。高級コンドで知られる、ワンアラモアナのカタログにもこの言葉がありました!

 

例えば、ワンアラモアナの2ベッド以上のマスターバスには、5 Plumbing Fixture がありまして、これらは、トイレ、バスタブ、独立したシャワー室、シンクが二つで合計5つです。ネットで検索してみると、この5つの組み合わせは、上記が一般的ですが、バスタブがなくシャワー室が二つであったり(彼のシャワー室と彼女のシャワー室?!)することもあり、一つのバスルームにこれだけあるということで、宣伝文句にして使われているように、“バスルームは、広々とラグジュアリーで、一般的なバス以上に揃っています”と、しています。

 

さて、最近の新しいコンドのカタログはかなり詳しく、それもオシャレな(洗練された?)言葉で表現されているので見ていて面白いです。例えば、高い天井も、High Ceiling から、High Volume Ceiling と言ってみたり。また、環境に優しいシステムや省エネを採用しているビルがとても増えていて、これらも最近のビルの大きな売りです。ワンアラモアナでいうと、LEED Certificationエネルギーと環境デザイン・ 米国グリーン建築基準 環境性能評価制度規格認証資格を取り入れ、デザイン設計とエンジニアで省エネと環境に優しいシステムを利用しています。お湯も、エアコンの熱回収システムの熱を利用し加熱する省エネシステムで、再循環ループシステムを利用した待機時間と水道水の削減も実施。エンジニアリングは進化していて、驚きの連続です!

 

FullSizeRender mana July 2017

愛犬マナとのお昼寝セルフィー。

本当にかわいい子です。(親ばか・・・・)

FullSizeRender mana July 2017 2

私が無理やりチューしている写真。

残念ながらマナは、私とチューがあまり好きじゃないみたいです。

ほかの人には、ジャンプしてチューするんですけどね~

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レジデンシャルAクラスの固定資産税の課税率が変わります。

アロハ、トモコです!

今日は、固定資産税の改定のお知らせ!

内容は、査定額が$1,000,000を超える非居住者所有のクラス(Residential A)の課税率が変更されるというもので、従来$1,000に対し課税率$6.00(0.6%)で一括で課税されていたのが、次の2段階方式の計算に変わります。居住者が控除資格を市に申請するHome Exemptions Formが申請されていない場合は非居住者とみなされます。

●最初の$1,000,000までは$1,000に対し課税率を$4.50(0.45%)とする。

●$1,000,000を超える額に対しては課税率を$9.00(0.9%)とする。

July 1, 2017 ~June 30, 2018 の会計年度から実施されますので、今年の8月20日締め切りの支払いから影響します。

 

昨日は久しぶりにマナちゃんと散歩に行ってきました。

相変わらず散歩中もアイ・コンタクトを怠らない可愛い子です。

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ワードビレッジ、9月登記予定のアナハのインスペクション日程の通知が届き始めています!

 

アロハ、リエです。

ハワードヒューズ、第一フェーズの人気高級コンドのアナハは9月中旬に登記を控えていますが、ついに待ちに待ったインスペクションのお知らせが来ました。私たちの最初のお客様は8月上旬に始まり最後の方は8月下旬に予定が組まれています。

anaha June 2017

完成が楽しみなアナハ

wordvillage 1 June 2017

こちらは沖からみたカカアココンド

アナハもみえます

anaha June 2017 1

アナハの再販のMLS情報はこちらをクリックされてください。

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(続き、コンドリスト発表)Mixed-Useカテゴリーのコンド所有のオーナーさん、お見逃しなく。

 

アロハ、リエです。

金曜日に発送された市からの手紙がオーナーさんに届き始めています。中身も拝見させていただきました。

今回、発送されたオーナー様のコンドリストは以下の通りです。(まずは先日の最初のブログをご覧ください)

list of affected condos

これらのリストにあるコンドを所有、セカンドホームで個人使用や30日以上の長期レンタルなどの場合で、以前に申請されていた方も今回再度申請しなおしてレートをレジデンシャル扱いにしてもらう必要が出てきています。期限は9月1日です。

来年2018年の7月1日から新レートで課税されるので今の時点で数字で確認することはできません。今後これらのコンドを購入される方は、現在のオーナーさんがどのように申請をしたか必ずオファーの条件の中で確認をする必要があります。

ご質問がありましたらリエとともこまでお知らせください。

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お客様ご家族とお友達とクルーザーをご一緒させて頂きました。

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イルカにも遭遇

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Ae’o 2018年12月完成予定、隣接のホールフーズは2018年2月!

 

アロハ、リエです。

さて、2018年12月に完成を予定しているアエオですが、工事は着々と進んでいまして、隣接のホールフーズの完成も来年2月と、カウントダウンとなりました。オアフ島でも最大の規模を誇るホールフーズが、カカアコにできると地元の期待はかなり高いです。

さて、アエオは、ホールフーズへ直通するセキュリティドアをつくる予定で、お買い物もとても楽ですね。また、ホールフーズの専用パーキングは、1階と2階ですが、3階、4階、5階も使えます。3階から5階は、映画館に行く人、アエオにビジターでもとめれますので、ホールフーズに行くのに駐車場に困るということはなさそう。

 

IMG_6305

場所のおさらいです。

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(この下にホールフーズができます)

アエオの価格帯ですが、現在1ベッドルームは、79万ドル台から、2ベッドは1.1ミリオン台、3ベッドは1.8ミリオン台です。

カラーテーマを選べるというオプションは今なくなり、すでに残っているお部屋には人気の色のテーマで材料などがすでに発注されており、プリセットされています。アエオにはドイツ製の窓が突き出たお部屋もあり、そのようなビューのよい1ベッドはソールドアウトで、でも時々戻ってくることもあり、ぜひ私たちにお問い合わせください。キッチンエリアは、オークのフロアリング、ベッドルームはカーペット、バスルームでは大きなお部屋では、日本のお風呂のように体を流すエリアがあり、こちらのお部屋タイプも人気です。

管理費もとってもリーズナブルで、1スクエアフィートが70セントです。大きな店舗が入っている新築高級コンドのシンフォニーも住民の管理費が抑えられていますし、アエオもホールフーズと隣接でそのケースでしょうか。

購入の際のデポジットは、契約時に5%、30日後に追加5%、また二回目のデポジットから90日後に10%のデポジットと合計20%です。

今までにないスカイテラス(屋上)もできて、ドッグパークもあるアエオ。完成が楽しみです。

IMG_6262

ちなみにペットは二匹まで、また60パウンドと中型もOKと

動物好きな人にはうれしいですね!

ショールームのご案内はリエと智子まで!

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ホクアとワイエア、あなたはどっち?

アロハ、トモコです!

ANAHAのプールに先週ガラスが入りました!15フィート外に突き出るデザインとか。今までに類をみない大規模なアメニティーが期待されるANAHA、楽しみ~!

ANAHA POOL GLASS

ホクアの#36Jが5月25日に$6.8ミリオンで登記しています。売り価格は$7.25ミリオンで現金購入、日本人のエージェントが買い手の代理を務めていますので、おそらく買い手は日本の方?でしょうか。

今日はホノルルのラグジュアリーコンドミニアムの代名詞とも言えるHOKUA(ホクア)WAIEA(ワイエア)を少し比較してみましょう。 HOKUA は2006年竣工のアラモアナビーチパーク前(海に向かってナウルタワーの右隣)の高級コンドで、地元の富裕層および日本の方にも人気の高い建物です。抜群のロケーションをほこります。近年新築の高級コンドミニアムの建設が進んでおり、より新しく施設の良い建物へ買い替える傾向が特にアジアの富裕層には高く、ホクアから買い替えるケースが今多くみられます。

今現在ホクアでは16件の売り物件がでており、この中のオーナーさんの多くは、去年完成したワードビレッジのWAIEAや同じくワードビレッジの今年9月完成予定のANAHA(アナハ)、また先月より登記の始まったアラモアナ・センター駐車場上のPARK LANE ALA MOANA(パークレーン)への買い替えが目的と見受けられます。

#36Jはペントハウス・レベル(最上階ではない)の3ベッド3.5バスで抜群の見晴らし!のお部屋。ラナイはスライディング・ドアを開けるだけの35平米と小さいですが、室内面積は284平米もあり、管理費は$2,592と室内面積で行くとSFあたり$0.84の計算です。 現在売りにでている16件の平均売り価格はSFあたり$1,690となり、この半年間で取引された10件のSFあたりの平均売却価格は$1,486です。

HOKUAの#36Jと良い比較となるのが、WAIEAのA号室です。現在$6.5ミリオンで売りに出ていた#2700に買い手がつき成約中ですので、こちらは幾らで売却するのか大変興味深いところです。WAIEAの#1400の再販が最近$6.55ミリオンで取引されていますので、お値段も悪くありません。#2700も3ベッド3.5バスで室内面積は248平米と#36Jより小さめですがその分13平米のオープンラナイがあります。

HOKUAのオーナーサービスは質が高く、すでに竣工から10年が経過し運営状態が安定していること、またWAIEAより小規模で落ち着くとHokuaを好きな方も多くいらっしゃいます。WAIEAの利点はもちろん新しいことと、今までホノルルになかった斬新なモダンなデザインと内装の質の高さ、また施設の充実度にあります。HOKUAが10年経過し内装のアップグレードの必要性が感じられ今、こうした最新のプロジェクトは大変魅力的です。マイナス点は、入居がスタートしたばかりでサービスおよび運営の面でまだまだ試行錯誤の段階であること、新築プロジェクトにはつきものの完成してから発覚する欠陥部分のデベロッパー相手のクレーム対策の可能性などがあげられます。WAIEAの管理費はSFあたり$1.12とHOKUAよりやや高めですが、その分施設の充実度は高いです。

WAIEAでは現在26件の売り物件がでており(デベロッパー直の在庫および再販物件を合わせて)、成約中は3件です。HOKUAの間取りは主に2ベッドルームなのに対しWAIEAは、1、2、3ベッドルームと間取りのオプションも幅広くペントハウスレベルの間取りは寝室の数も増えます。ちなみに内訳は:1ベッドルームが6件で$1.9ミリオン~$2.195ミリオン、2ベッドルームが7件で$2.65ミリオン以上、3ベッドルームが$3.577ミリオン~$7.95ミリオン、そしてグランドペントハウスの35階と36階がそれぞれ$35ミリオンと$36ミリオン。SFあたりの平均価格は、売り出し中の物件が$2,587・売却済みの物件が$1,952とHOKUAより高い価格帯で動いています。(注:売却済みの物件は殆どがデベロッパーと登記した際の登記額で再販の取引はまだ数件しか含まれていません。)

HOKUAとWAIEA、どちらが良いのか好みが分かれるところですが、どちらもロケーション抜群の私たちの一押しコンドです。この機会に一度ご覧になってみませんか?内覧のお問い合わせはカカアコの高級コンドに精通するリエトモまでどうぞ!

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高級コンド、パークレーンアラモアナの新オーナー顔ぶれ!

アロハ、リエです。

1ビリオンをかけて建設中の現在も工事中のパークレーン アラモアナですが、先月第一ビルディングが登記して、パブリックデータからその顔ぶれが明らかになってきたと、地元紙が伝えました。私も登記された方たちのお名前をさっそくデータで拝見しましたら、ローカルビジネスの著名人と、インターナショナルバイヤーのミックスという印象を受けました。米本土の住所をもつオーナーさんがあまりなく、ほとんどがハワイを拠点とするビジネス著名人のお名前で、海外からは日本の方が一番多いですね。そのほか、韓国、上海、香港などのアドレスが見られました。

 

sky residence kitchen

(Park Lane: Sky Residence のキッチン)

新聞でも伝えられたとおり、$2.2ビリオンの資産を保有すると言われている韓国のサムソン・グループのチェアマンのLee Hun-Kee氏の家族の名前もあり、$6.5ミリオンで購入。

パークレーンをMacNaughton Group,BlackSand CapitalGeneral Growth Propertiesと共同開発しているコバヤシグループのチーフオペレーティング・オフィサーのKathryn Inouye氏、Finance Factors Ltdのヴァイス・チェアマンのRussell Lau氏、ハワイ電気のCEOの家族関係者、マウイ島のマクドナルドのフランチャイズのオーナーのGrelyn Rosario氏、パンダトラベルのLydia Tsui氏、モーガンスタンリーの若手ビジネスマン、ローカル建築家など、などの顔ぶれが新聞で明らかとなりました。

カハラで以前オープンハウスをしているときに、ローカルの著名ビジネスマンがご家族とおうちを見に来られて、「うちのカハラも最近売りに出したんですよ、見てくださいね。売れたらみんなでパークレーンに引っ越しするの、楽しみ」と言っておられたのを思い出します。まだ第一フェーズですが、夏から秋にかけて登記が着々と進められていきます。どんな方が買われているんですかね?

 

MLSデータによりますと、現在、パークレーン#5405号室(言い値$6.073ミリオン)が成約中、ワイエアの2700号室(言い値$6.5ミリオン)、ホクア39J(言い値7.25ミリオン)が成約中です。ウルトラ高級コンドも順調に動いています、そんな今日もいいお天気のハワイです!

 

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パークレーン・アラモアナ、90%近くまでの売り上げとなりました!

アロハ、リエです。

パークレーンの最初の一棟がオープンして1か月がたちました。デベロッパーの在庫物件も先週二件売れたようで、ソールドアウトまではいきませんが、90%に近い売り上げとなっています。

現在、オーシャンレジデンス(3bedroom, $6.547 million と$8.484 million)が2件とスカイレジデンスが数件(6.5ミリオン以下のものは昨日成約となり、現在在庫分は$7million ~$10 million 台)まだ在庫としてあるようです。

 

Sky Residences interior 1

”スカイレジデンス”

Sky Residences interior 2

”スカイレジデンス”ベッドルーム

 

from lanai

アラモアナ・センターのアラモアナ通りとピイコイ通りの角に

建設される7棟から構成されるラグジュアリーコンドミニアム。

front April 2017

中庭を取り込んだ6階建てのデザインを特徴とし、抜群の立地を誇る、パークレーン・アラモアナ。

2 - resized Park Lane Lobby Panoramic

Lobby

3 - resized Park Lane Pool dusk

Pool

4 - resized Park Lane Pool with Fitness Center2

Pool with Fitness Center

5 - resized Park Lane Private Dining Lanai dusk

Private Dining Lanai

7 -resized Park Lane Great Lawn dusk

Great Lawn

1 - resized Park Lane Lobby Entry

Lobby Entry

Park lane 1

6 - Park Lane Club Lounge Wine Bar

Club Lounge Wine Bar

parklane rendering

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有名サーファー、ケリー・スレーターのハレイワのオーシャンフロント豪邸$7.8ミリオン!

アロハ、リエです。

 

オアフ島は今日もいいお天気で、ワイキキではサーフィンや波を楽しむ観光客でにぎわっています。

 

さて、サーフィンをしない私でも聞いたことのある、プロサーファーのケリー・スレーター。ワールドチャンピオンに12度も輝いている彼が、この度ノースショア・ハレイワの豪邸を購入したことがニュースとなっています。私たちの会社の売り出し物件で、先日会社のラグジュアリースペシャリストのミーティングで、話題にもなりました。購入価格、$7.8ミリオン。

MLSのリンクはコチラです。

north 3

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north 4

オーシャンフロントでその幅はなんと101フィート、目の前は白い砂浜が広がるサーファーの夢のビーチで、23,889スクエアフィートある広大な敷地に家が2001年に建てられました。メインハウス以外に二つのコッテージがあり、全部で7ベッド、7.5バスで二階建てで、室内はラナイエリアを含めると11,100スクエアフィートというとっても大きなおうちです。インドア・アウトドアが融合され、トロピカルなお庭の大きなプールを囲むように家が建てられています。

 

もともとこの土地は2000年に売り手が1.85ミリオンで購入、おうちは翌年建てられました。そして17年たった今、$7.8ミリオンで登記。実は、2013年からリスティングされ、その時の売り出し価格は22ミリオン!その後価格が下がったり、また上がったりを繰り返しながら、$9.975ミリオンに調整されたあと、一度$5.950ミリオンまで下がり、マルティプルオファーの結果、ケリースレーダーさんが$7.8ミリオンで購入。

 

ハワイに滞在中はご家族やお友達とこの豪邸でビーチを見ながら、気ままにサーフィンされて過ごされるんでしょうね!

 mana may 2017

(愛犬、マナくん)

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