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ハワイ・ライフ Archive

4月度の不動産統計でました(おまけ:カポレイのゴルフ場でランチ!)

アロハ、トモコです!

4月度の不動産統計がでました!

戸建ての中間販売価格は$790,000で、1月~4月までの累計で昨年比4.6%の伸び。販売件数は同じく累計で0.6%の上昇。マーケットに出てから成約するまでの日数(DOM)は5.6%の減少。

コンドの中間販売価格は$416,000で、1月~4月までの累計で昨年比7.5%の伸び。販売件数は4.1%の上昇。DOMは変わりなし。

Picture1

今日西側の地域で購入を希望する新規のミリタリーのバイヤーさんと会ってきましたが、マルチプルオファーの売り手市場が続いている西側、ご本人のニーズをようく聞いたうえで、どうやったら効率よく成約できるのか、どうやったら競争に打ち勝てるのか、作戦を練ってきました。

最近ゴルフに熱心なわたしたち、せっかく通り道ということで(笑)、カポレイのゴルフ場でランチして、すかさずゴルフウェアまで購入して帰ってきました。次はプレイで来ます!

kapolei golf course

 

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スプリンクラー設置の法案が市議会で可決。

アロハ、トモコです!

昨年7月のマルコポーロの火事以来、スプリンクラーの設置を義務付ける法案が市議会で検討されてきましたが、4月25日にようやく最終案が8対1で可決されました。

これで対象となる150あまりの高層コンドがスプリンクラーの設置を求められますが、消防局が認める安全度の規定に改良し許可がでればスプリンクラーをつけなくてもよいとのオプションがついています。その場合オーナー組合は、建築家やエンジニアを雇い消防局に許可の申請をします。この背景には、スプリンクラーの設置を条件なしで義務付けた場合金銭的な負担が大きすぎるとのーナー組合からの反対を受け、結果的にオプションがつく形となったようです。

しかし、設置せず改良案を選択したとしても改善にお金がかかり結果的に余計にコストがかかるだろうとの声もあります。オーナー組合は、カールドウェル市長が署名してから3年間以内に申請を行い改良を6年以内に完了することが条件です。またスプリンクラーをつかない場合は、建物にその表示をしなければなりません。

消防局は、室内のスプリンクラー設置のコストを一世帯あたり$8,000~$22,000で、共有部分については一世帯あたり$5,000~$10,000かかるだろうとみています。1975年以前に建てられた約368のレジデンシャルビル(ユニット数38,000~39,000)にスプリンクラーがついておらず、今回の法案の対象となる150あまりの建物は10階以上の高層で廊下が外に作られていないタイプのものでした。

先日のビジネスランチにて!

rietomo at bench

 

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アラモアナ周辺の4つの新築プロジェクトをみてみよう。

アロハ、トモコです!

オフィスのホットフラのレッスンに参加!

20分腰を回しただけで、腰フラフラの足ガクガクー。

Hula at office

今日は、レールの終点地点で特別指定地域とされるアラモアナセンターの山側周辺に計画されている4つの新築プロジェクトをみてみましょう!

この特別指定地域では、レール計画の一環としてゾーニングの緩和が許されており、アフォーダブル・ユニットを設けることを条件に高さや密度の制限が市議会の合意をもって免除されます。1370 Kapiolani にできるHawaii Ocean Plazaは、ホテル(175室)とレジデンシャル(216室)の混合タワーで、既存の250フィートの高さリミットと人口密度の制限を免除してもらう代わりに、レジデンシャルの内の33室を30年間アフォーダブル・レンタルにあて(世帯収入がハワイ中間所得額の80%未満の家族を対象とする)るプロジェクトです。アフォーダブルとはいっても分譲されるユニットと広さもほぼ同じで、テナントは廊下/エレベーター/ロビーを共有しプールのあるレクリエーションデッキも使用することができます。

一方で、627&641 Keeaumokuにできる41階建てのProsPac Towerは、429室を一般枠で分譲し、それに加えて78室(マイクロ・スタジオと1ベッド)をアフォーダブル・レンタルとして貸し出す内容で申請中のプロジェクトですが、アフォーダブルレンタルのテナント用に別に入り口を設けると発表し、ニュースでも“POOR MAN’S DOOR”と題して批判の声が上がっています。

元ヒールドカレッジの跡地にできる総額$549 ミリオン(38階建て、高さ400フィート、部屋数444室)のホテル1500 Kapiolaniは、アラモアナセンターの道路を隔てた向かいに最上階でつながる2棟構成のホテルを建てる計画で去年の9月に特別許可を得ました。2棟がつながる最上階の上にさらにレジデンシャルのペントハウスも6室つくるユニークなコンセプトです。ゾーニング緩和の条件となるアファーダブル・ユニットをホテル内に設ける代わりに、隣接するウォールグリーンの駐車場の空中権をNon-Profitのデベロッパーに提供し、そこに78室のアフォーダブル・シニア・レンタルユニットを建設します。デベロッパーはロサンゼルスを拠点とするSalem Partners社で、ウォールグリーンの店舗およびヒールドカレッジの土地を2015年に$73.5ミリオンで購入し、その後ウォールグリーンの店舗の土地はロサンゼルスの韓国系投資会社に高さ制限を付けて$42.25ミリオンで転売されています。

この会社は、他にも、マンダリン・オリエンタル・ホテルと提携してホテルとレジデンシャルを混合した36階建て、ホテルは125室、高級レジデンスは107室のタワーをコンベンションセンター近くに計画しています。建築会社はArchitects Hawaii Ltd. で、そのほか、建築チームにDianna Wong Architects + Interior Design とHart Howerton Landscape Architectsが参加する計画です。下層階をホテルの部屋とし、上層階を高級レジデンスしてラグジュアリーライフを楽しみたい富裕層を対象に分譲されると聞いており、現時点ではManaolana Place Hotel Condominium Projectと呼ばれています。ホテル部分はおそらくマンダリン・オリエンタル・ホテルとライセンス契約を結びマンダリン・オリエンタルのブランドで運営していくと思われます。

目まぐるしく開発が進んでいくアラモアナセンターの周辺、今後の渋滞が気になるところですが、エヴァウィングが完成してから駐車場も増えモール内での駐車は逆に楽になりました。市の方は、特別指定地域のデベロッパーに対して、世帯あたりの駐車場スペースを制限し車を持たないライフスタイルを促進してほしいと呼びかけておりレジデンス・ユニットの駐車スペースの割り当ても興味深いものがあります。

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レッドカーペット行ってきました!

アロハ、トモコです!

昨夜は、コールドウェルバンカーの2017年度の授賞式でした。

普段あまり会う機会のないエージェントや会社の趣向をこらした企画がいつも楽しみで、毎年3月が待ち遠しいのですが、今回のテーマは「レッドカーペット」!

今年はさらに趣向をこらして、各テーブルには13センチ程のゴールドのオスカー人形が人数分置いてあるし、各カテゴリーの発表とともに流れる音楽は、そう、あのアカデミー賞で耳にするメロディー(爆笑)!もう、こうなったら、イブニングを着るしかない!

マネジャーのパティ、ケリーに、エレン!
風船のオスカー像(笑)の後ろには、レッドカーペット。

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二人のお気に入りのパティオで。

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もちろん社長のマイクもタキシード!

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オスカー人形!

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さすがアメリカ、けっこうみんな派手(笑)!この日とばかりに女性陣はスタッフも含めほぼイブニングドレスに男性はタキシードかスーツ。エージェントは一件派手なイメージがありますが、ステージング、売る前と引き渡し前のお掃除、修理の立ち合い、成約中の契約を遂行するにあったての綿密な事務的作業と仕事内容は地味で、体力とフットワークの軽さも不可欠。そんな毎日の中、年に一回こうして着飾ってお互いを祝福しあうのはとても励みになるのです!

お蔭様で、私たちもそれぞれ個人レベルで、カナダやメキシコを含むコールドウェルバンカー全体のトップ5%のエージェントに送られるPRESIDENT’S CIRCLE賞を授賞することができました。いつも応援してくださるお客様や家族のおかげと二人で感謝しています。

リエトモも今年でColdwell Banker Banker 社に入って9年目。心身ともに疲れた時もお互いのサポートがあるから乗り切れるし、二人だと仕事も楽しくこなせます。リエは明るくてとっても働き者!良きビジネスパートナーに恵まれて感謝感謝です。

今後ともリエトモを応援してくださいね!

 

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サービス・アニマルって。

アロハ、リエです。

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(愛犬マナと私)

今日の地元紙に、Fake service dogs could be put in doghouseとありました。公共の場に、サービスドッグと偽って動物を連れてくるケースが多発していて、今後法律で罰金が科せられるそうです。偽のサービスドッグの悪質なケースにより、迷惑をこうむっている人やサービスドッグのオーナーの声は近年かなり増加しています。実際、Emotional support, therapy, comfort, or companion animals は精神や心身に障がいのある人へ癒しを与えることのできる動物 であり、サービス・アニマルではありません。サービスアニマルは、盲導犬などで、障害者を支援する動物です。この定義が今後明確になり、実際偽っているケースが見つかった場合、法律で罰せられます。

 

私も犬を飼っている愛犬家ですが、動物が苦手な人もいることも私たちはいつも片隅に覚えておかなければなりません。犬が怖い人もいますし、においが苦手な人、またアレルギーを抱えている人もいます。公共の場で、サービスドッグと偽り悪用し、周りに迷惑をかけるのは動物好きな人でも耐え難いものでしょう。(ペットの糞の始末もきちんとされていないことが多く、悲しくなります。)

 

以前オープンハウスをしていて、ペットが飼えないコンドでしたが、犬好きの方がみにきて、「今どきペットが飼えないビルなんて時代遅れ。オーナーは組合に手紙を書いてハウスルールを変えるべき!」と声をあらげて帰りました。そんなに怒らなくても・・・・と思いました。また、ショーイングにお客さんをつれてきたエージェントさんは、ビル内を犬が出入りしていたのをみてペットフレンドリーなビルと思ったようで、そのあとにペット不可と知り、エージェントさんとお客さんが肩を落として帰って行かれたのをみたこともあります。犬がいたからといってペットフレンドリーと想定してはダメなのです。最新のハウスルールで調べてビルと確認をしないと見た情報と売り手エージェントから聞いた情報では間違っていることもあります。ホノルル不動産協会のデータには、明確のペットの詳細を示すデータはありませんので、こちらは手探り状態で、「アラモアナ周辺で50ポンドの犬が飼えるコンド誰かしりませんか?」というような社内メールもよく目にします。

ペットを飼う人はルールを守り、周りに迷惑をかけない環境づくりをどうぞ心がけてください。

ペットは心の癒しです。ペットを飼っている人も飼っていない人もハッピーになれますように!

 

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必見、ラグジュアリー不動産情報!

アロハ、トモコです!

 

rie mana tomoko at kapiolani park

マナちゃんとカピオラニ・パークで

走りまわって(というか、ウサギさんみたいにピョンピョン跳ねて)元気いっぱいのマナちゃんでした。

今日は、社内の年初めのラグジュアリー市場のミーティングから幾つか統計をご案内します!

まずは、2017年度の高額セール。取引額が$5ミリオンを超える一戸建ての取引は合計14件で、そのうち$10ミリオンを超えるものは2件、ダイヤモンドヘッドの裾野に位置する豪邸$11,500,000とラニカイのオーシャンフロントの$13,800,000でした。

戸建ての$2ミリオン以上の販売件数を地域別にグラフにすると、どの地域がホットなのかまた持続性があるのかよくわかります。

#1:カハラ (31件)
#2:ハワイロア・リッジ (20件)
#3:ラニカイ (15件)
#4:ダイヤモンド・ヘッド (15件)
#5:ビーチサイド (9件)
#6:ワイアラエ・イキ (8件)
#7:ポートロック(ハワイカイ)(7件)
#8:モクレイア (ノースショア)(6件)
#9:マノア (5件)
#10:ココカイ(ハワイカイ)(4件)

カハラはネームバリューと利便性で根強い人気、納得の1位ですね。しかし、ハワイロアやワイアラエ・イキといった眺望が自慢の高台も日本の方を含め人気が高く、迷うところです。

コンドミニアムにおいては、ワイエアパークレーンといったカカアコの新築ラグジュアリーの完成/登記と重なったこともあり、$5ミリオン以上の取引は数多く、$10ミリオンを超える取引も7件ありました。

ワイエアの高層階2件が$13,750,000 と$14,279,000で登記し、またアラモアナ・センター駐車場の上にビーチパークを正面に建てられたパークレーンが、$10ミリオン台が3件、ラナイを含む700平米前後のユニットがそれぞれ$18.8ミリオンと$22ミリオンで登記しています。バイヤーはどちらも日本人です。

コンドミニアムの再販(リセール)の建物別の販売件数はこちら:

$2ミリオン以上:
#1:ホクア(11件)
#2:トランプタワー(6件)
#3:ワン・アラモアナ (6件)
#4:リッツカールトン(1件)
#5:イリカイ (1件)

$1ミリオン以上:
#1:トランプタワー(23件)
#2:ワン・アラモアナ (21件)
#3:コオラニ (17件)
#4:シンフォニー(13件)
#5:ホクア (12件)

サーフィンやゴルフといったスポーツ好きのアクティブな富裕層にとって、利便性や安全面においてホノルルは#1のリゾートと言えますね!

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ホノルルのレールプロジェクトのその後

 

アロハ、トモコです!

快晴のハワイから、皆様、新年あけましておめでとうございます!
2018年もリエトモをどうぞ宜しくお願いいたします!

さて、その後ホノルルのレールプロジェクトはどうなっているのでしょうか??

問題となっているのはそのコスト、当初の予算の倍となる$10ビリオンの資金をどこから調達するのかが問われていますが、レールの資金用にすでに実施されている0.5%の消費税上乗せチャージを3年間延長して2030年の12月31日までとし、そして既存のホテル税を9.25%から10.25%に2030年の12月まで引き上げることで合意されました。このレールプロジェクトは連邦政府から$1.55ビリオンの援助金が割り当てられており、連邦の行政に満足のいく予算案を提出し承認されることが援助の条件となっています。

先月の記事によると、新たに本土の大手会計事務所であるErnst & Young社を雇い、これからプライベートセクターの参加を検討していくようで、今後のコスト削減およびプロジェクトのタイムリーな完成においてプライベートセクターとのパートナーシップは不可欠とみています。

anaha kadomatsu

去年の10月から入居が始まったワードビレッジのアナハの門松!

後ろのポインセチアが気になりますが、ハワイらしくていい感じ

 

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本年中は大変お世話になりました。

 

アロハ、トモコです!

2017年もあとわずか、皆さんも年末の行事にお片付けと慌ただしい日々を過ごされていることと思います。

お客様が大勢みえるこの時期、リエトモも一緒にお買い物にでかけたりお食事を共にしたりとお蔭様で忙しくしています。

本年中は皆様には大変お世話になりました。この場を借りて深く感謝申し上げます。

私たちにとって2017年は大変充実した年でした。中古物件の仲介のほかにもカカアコやワイキキのリッツ・カールトンといった新築プロジェクトのセールスにも恵まれ、売り買いの両方を通してお客様との信頼も深まったように感じます。

2018年も感謝の心を忘れずに楽しく充実した一年を過ごせるよう精進したいと思いますので、引き続き応援のほどどうぞよろしくお願い申し上げます。

さて、お客様の付き添いで4歳になるMちゃんと一緒だったリエ、彼女に教えてもらって(笑)、こんな写真をいっぱい撮ってしまいました~。4歳にしてゲームもダウンロードできるしアプリを使った可愛い写真を撮ってラインもしてくれるスーパー少女。と~っても可愛いんです。

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Happy Holidays!

アロハ、トモコです!

師走もなかば、せわしない季節となりました。

私の机も動物グッズに加えてホリデーグッズが増えて、こんなせわしない状況(笑)。犬やら猫やらネズミにオウムまでそろっています。

ネズミは、ハワイカイのお家を買われたアメリカ人ファミリーから。点検時にガレージにネズミの死骸があり、「あんなこともあったねー」という彼らのユーモアたっぷりの贈り物でした。

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後ろに猫のカレンダーがあるのですが、このページが私の大のお気に入り!同僚の4歳になる息子さんが遊びに来た際に「この子たち、おねぇさん達みたいだねー」とかわいいことを言ってくれたのです。リエ曰く右の白とベージュが彼女なんだとか。理由はこっちの方が体格がいいから(笑)。

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明るくて働き者でゴージャスで。最良のビジネスパートナーに恵まれてとってもラッキーな私。リエさんといつも応援してくださるリエさんのご家族そしてお客様に感謝です。いつも応援ありがとうございます!

お家のツリー

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ブラックフライデーのセール!アプライアンス購入のアドバイス

 

アロハ、リエです。

 

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(ここは元モリモトのあったRavishというレストランのアウトドアのテーブル。

今年のホノルルの冬は寒そうな予感です)

日本でもブラックフライデーという言葉が浸透し始めているというニュースを聞きました。アメリカでは感謝祭あとの大セールですが、こちらでは最近、早くにスタートしている傾向にあります。

洋服などのオンラインショッピングはリエと智子に任せて!というぐらい私たちの服はほとんどオンラインで購入します。特に私の背丈は、アメリカでは小さぎず、大きすぎずの標準サイズなので、いつも着るサイズをオーダーするとピッタリで、返品もほとんどありません。ブラックフライデーのセールで言えば、1週間前からブラックフライデーほどの値引きでなくてもある程度の大きなセールが始まりますが、お気に入りのものがあれば、ブラックフライデーを待たないでその時に購入されることをお勧めします。サイズがブラックフライデーですぐになくなることが多く、ゲットできない可能性が高いからです。

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さて、アプライアンス(電化製品)も大きなセールでこの時期を待っている人たちも多いでしょう。Home Depot, Lowes, Sears, Costco, Sams Club, Best Buy….などなど、 どこが一番お得かしら????悩むところですが、セールの価格だけで、決めない!が大事です。そうなるとかなりのリサーチとなりますが、長い目でお得になるか?を考えてみましょう。

デリバリーのサービスがなく自分で持って帰らないといけない・・・冷蔵庫などはトラックがないと大変ですね。トラックがあれば、デリバリー料金をセーブできますが、トラックの手配ができない人は持って帰るのが大変。また、デリバリーサービス料金、既存のアプライアンスの引き取り料金、など、トータルで比べてみると大きな差がでてきます。

また、アプライアンスの保証(Warranty )の購入についても、よく確認してみる必要があります。

電子レンジぐらいでしたら特に保証を購入しなくてもいいかなと個人的に思いますが、高額となってくる冷蔵庫はWarranty 購入をお勧めします。冷蔵庫は、トラブルがあることもよくあります。例えば、上記に述べた家電製品屋さんの提供するwarranty Program の例をとってみると、1500ドルの冷蔵庫を買ったとして、3年のプランは155ドル、5年だと235ドルになります。冷蔵庫に不具合があり食べ物が腐ってしまった場合、1つのクレームで300ドルを上限とし、お金が戻ってくるとあります。また、ここのWarranty には、選定されたパーツを使ってメインテナンスを行うと、そのパーツの購入代金を50%戻してくれるという仕組みです。冷蔵庫でいうと、Water filter など、3か月に一度かえるフィルターなど、指定のフィルターを購入しメンテナンスで使用し申請するとお金が戻ってくるという仕組み。うまく使えば、Warranty 費用も無駄に終わることもなさそうです。

各電化製品のお店の独自のwarranty program は違うので色々比べてみるといいですね。

 

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