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ハワイ・ライフ Archive

2018年の高額取引について(続き)

アロハ、トモコです!

久しぶりにKakaako Waterfront Parkへ行って、潮風を満喫してきました。

ワイキキとカカアコの高額ブロックを背景に。

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昨日は、2019年の第1回目のラグジュアリーミーティングの日でした。

そこで、今日は、高額市場のバイヤーをみてみましょう!

2018年度の$5ミリオン以上でホノルル不動産協会のMLSに記載された物件の数は50件。

54%となる27人が外国人バイヤーで、残り23件46%がローカルおよびアメリカ本土のバイヤーとなりました。

その内日本からのバイヤー(法人を含む)は15人とダントツ
そして外国人バイヤー27人(法人を含む)の内26人がアジアからで残り1人がカナダから。日本人においては、前回のブログに詳細を書きましたが、昨年から年明けにかけて日本人バイヤーの新築ラグジュアリーコンドの高額取引が目立ちます。

年明けの日には、Diamond Head 地区(カハラの手前)のオーシャンフロント物件で、シャングリア邸の3件隣が$12ミリオンで登記したばかりで、全体的にスローダウンが見られる中、$5ミリオン以上の高額市場はますますもって活発です!

こちらは、オアフ島全体のオーシャンフロント物件の取引件数をまとめたもの

  • Diamond Head /Black Point:$3.75~$15.15ML(3件)
  • Kalaha:$10~$17ML(3件)
  • Kokokai(ハワイカイ):$6.3ML(1件)
  • Lanikai:$4.25~$12.15ML(7件)
  • Lilipuna/Kaneohe Bay:$975,000~$1.8ML(7件)
  • Sunset:$2∼$5.995ML(7件)

興味深いのは、あるサンセットの取引は、成約中に海岸浸食でかなりの土地が失われてしまったももの、バイヤーの購入意欲が高く値下げをすることで登記に至ったケースもありました。

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リリオカラニ財団、第3者への底地権の分譲スタート。

アロハ、トモコです!

皆様、あけましておめでとうございます。

2019年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。

本日のハワイは快晴の26度! 最近、風があると「肌寒いな~」とつい思ったりするのですが、こんな穏やかな気候のなかお正月を迎えられて、つくづくありがたいです。

年明けの3日も、快晴の中、早速お客様とゴルフを楽しんできました!

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さて、2019年のブログ第一号は、もともとワイキキに16エーカーもの土地を所有していたリリオカラニ財団所有の借地権分譲に関するニュースをご案内!

これまでリリオカラニ財団はFoster Tower、Waikiki Banyan、Lilliuokalani Gardens、そしてWaikiki Sunsetにおいてはもう一人の底地権所有者であるセントフランシス・メディカルセンターと同時に借地権物件の底地権の分譲を行ってきましたが、在庫を売り切ろうということで、残り34の底地権の第3者への分譲を開始しました。

Waikiki Banyan: タイムシェアを除く790室(95%)がすでに所有権または手続き中(サンドイッチリース付きのお部屋も多数あり)となっており、残り75室が借地権。

Waikiki Sunset: 420室(97%)がすでに所有権または手続き中で、リリオカラニ財団が所有する借地権は残り11件セントフランシスが所有する借地権は残り4件。

Liliuokalani Gardens: 370室(96%)が所有権または手続き中で、残り15件が借地権。

Foster Tower: 121室(92%)が所有権または手続き中で、残り12室が借地権。

2007年(Waikiki Banyanの場合)にはじまった底地権(フィー)の分譲、これまでオーナーさんへの4回のオファーを経て、在庫も残りわずかとなったところでいよいよ第3者への売り出しとなったわけです。フィーも第1回目のオファーは1ベッドルームで$80,000弱でしたが、去年の6月に始まった4回目の分譲では$190,000台と約2.5倍に上がりました。

管理組合が銀行からの融資などを活用してフィーをバルクで買い取り一括で支払いできないオーナーさんへ分割払いを提供するケースもハワイではよくあるのですが、このように第3者へ権利が移ってしまった場合、将来的にフィーを購入するのは難しくなると考えられます。

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メリークリスマス!

アロハ、トモコです!

メリークリスマス!

みなさんクリスマスをどうお過ごしですか?

今日はハワイのクリスマスツリーをいろいろご紹介。

まずはハレクラニのツリー、エレガントです。
この時期やっぱり訪れたくなる場所。

tree halekulani

カハラホテル。シックで大きなツリーですね。

tree kahala hotel

華やかなトランプホテルのツリー。

tree trump

ワードビレッジ「アナハ」のツリー。モダンです。

tree anaha

ワードビレッジ店舗街のツリー。

tree ward village

アラモアナセンターのツリー。

tree ala moana

ロイヤルハワイアンショッピングセンターのツリー。
今年はオーキッドの可愛い飾りつけ。

tree royal

アラモアナセンターでみかけた金の折り鶴のツリー。

tree cranes

最後はお客様のお家でみかけたヒトデのサンタさん!

tree starfish santa

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FinCENって何?

アロハ、トモコです!

早いものでもう師走。カハラホテルのツリー。
ホリデーシーズンのカハラホテル、素敵です。

rie & tomoko kahala hotel christimas tree dec 21018

 

今日は、FinCENに関して。

FinCENはThe Financial Crimes Enforcement Networkの略で、日本語でアメリカ財務省金融犯罪取締ネットワークです。

FinCENとは、Treasury Department Bank Secrecy Act Rule(直訳すると財務省銀行秘密法となりますが、調べてみると、現在では銀行等に対する機密性が高くまたは不審な現金払いおよび海外との金融取引等に関する報告義務法などと理解されている)により、マネーロンダリング規制を目的に導入された執行機関です。

FinCENは、アメリカのタイトルカンパニー(不動産購入において購入物件の名義や抵当権を調査し買手に権限保険を提供する会社)に対し、ペーパーカンパニーを含む法人のオーナーを特定し報告するよう義務付け、2016年にマンハッタンとマイアミの現金購入の高額不動産取引が調査の対象となりました。そして昨年、ニューヨーク市全体、マイアミ、ロスアンゼルス、サンフランシスコ、サンディエゴ、サンアントニオにつぎ、ホノルルも報告義務のある指定メトロポリタン地域に上げられました。

したがって法人名義で購入される場合において、個人で25%以上を所有する場合は、所有する個人の名前と所有率を規定のフォームで開示しエスクローに提出しなければなりません。

最近対象となった方は、今までにない義務付けに戸惑われた方もいるかと思いますが、このような背景があるのです。

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こんなアプリもありますよ

アロハ、リエです。

今年のハワイは暑い!蒸し暑い日が続いています。ハワイ電気から夜の冷房の使用を抑えるようにとのメッセージもありました。

さて、会社の同僚と使用しているアプリとかの情報交換もよくします。

これはAnti Fly というアプリで日本のアプリも似たようなものありますよね。これをオンにすると、蚊などが嫌いな周波を発生して寄せ付けないというものです。科学的根拠はないのであくまでも遊び感覚での使用で、効けばいいなという感じでトライしてみると面白いかもしれません。

 

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あと、ローカルがよく使用しているのは、VENMOです。「ランチ代、10ドル借りね!後で払うねー」なんて未払いで逃げる(笑)ことができなくなりました。その場で友達に支払えます。iPhone 同士だと、Apple Pay でその場でテキストでお金の金額をいれて支払い可能です。Apple Pay がない電話もあるので、ローカルではVENMOのほうが人気だとか。リエトモの貸し借りは、Apple Pay で清算ですが、お金や小切手帳を持ち運ぶ時代はもう少なくなってきているんですね。

メールできたPDFファイルを開いてその場でアイフォンから記入して返信が出来ればーーー!そんな使いやすいアプリもたくさん今あるので、会社帰ってコンピュータあけてプリントして記入することもなくなりました。でも、プリントしてから記入することもまだ多いんですが。

 

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ハワイのエアコン事情

アロハ、トモコです!

今日はエアコンの注意事項についてお話します。

今年も、もうハロウィーン(早~ぃ)
明日のオフィスのハロウィーンパーティに先駆けて載せちゃいます。

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可愛いユニコーンはオフィスのヘザーちゃん

 halloween 2

 

ハワイのコンドに設置されているエアコンは、空調システムと単独システムの両方があり、古めのコンドでは単独でも窓掛の小型タイプがまだよく見受けられます。

最近竣工したばかりのコンドでも空調ではなく、スプリットシステム(必要な箇所に室内機をおき室外機となるモーターはラナイなどにおく)を導入したビルもあり、その手軽さと修理時のコストの面でスプリットを好む方は実は多くいます。

空調システムの入ったビルで、組合が定期検査を義務づけているところはまだ安心なのですが、個人に任せているところは十分なエアコンのメンテナンスされていない部屋がどうしてもあり、最悪の場合パイプがつまったりして水漏れを引き起こしお部屋の所有者にとってもご近所さんにとっても大変面倒なことになってしまいます。

空調エアコンシステムの寿命は通常20年~30年と言われますが、10年ほどでモーター(コンプレッサー)がダメになるケースも耳にしますので、そういったトラブルを早めにキャッチするためにも定期検査(最低でも年に一回)は必要不可欠ですよね。

定期検査には通常、フィルターの交換、洗浄タブレットの交換、水受トレイのチェック、モーターのチェックなどが含まれますが、モーターの変異はみつけにくいので、音が大きくなったり違う音がしたり振動するようになったら、モーターの取り換えを専門とする業者には早めにみてもらうことがお勧めです。セカンドホームでたまにしかいらっしゃらない方は特に都合をつけてメンテの手配を怠らないようにしてくださいね~!

 

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ハワイカイ築浅プロジェクト分譲のお知らせ!

アロハ、トモコです!

アルアワイキキのロビーにてお茶目なショット!

Rie Tomo at Allure Lobby

今日は、ハワイカイの築浅プロジェクト「Hale Ka Lae」の分譲についてご案内!

ハレカラエは、2年前の完成以来賃貸として運営されてきた10階建てのビルで、今回コンドとして分譲されます。

間取りは、2ルーム(1ベッド+ボーナスルーム)、2ベッド、3ベッド、4ベッドとファミリーに嬉しい間取りで、大きさは691sq(64平米)~1154sq(107平米)。全室2台の駐車場スペースがついており、1台しか必要ない場合は$45,000が購入額から差し引かれスペースは登記から向こう2年間デベロッパー(が売却せずにホールドしておいてくれるという親切な仕組みです。

アメニティー施設も、プール、ジャグジー、ジム、シアター、ライブラリー、クラブルーム、ミーティングルーム、ピクニックエリア、ドッググルーミングエリア)、ランドリーエリア(もちろん各お部屋に完備されていて、こちらはエキストラ)ととっても豊富!

現在12月に予定されている分譲に先駆けバイヤー登録が始まっていますので、まずはリエトモまでご連絡ください。モデルルームの内覧および登録のお手伝いをさせて頂きます!

プロジェクトの場合通常20%の頭金が必要ですが、Hale Ka Laeは居住者の場合10%、インベスターで15%とリーズナブルな設定で、登記は来年の1月~2月を予定。

さて、気になるお値段ですが、価格範囲は50万ドルの中間から80万ドルの後半が見込まれています。

バイヤーがローンの仮証明書または現金購入の場合現金証明を添えて署名した登録合意書を提出した時点で実際の価格表が渡され、その時点で幾つか購入したい部屋を指定します。部屋の確保の優先順序はおそらく抽選となるようですがまだ確定はしていません。

ハワイカイは、山あり海ありマリーンスポーツにも適している郊外のベッドタウンとして人気がありますが、このプロジェクトの学校区域に指定されているHahaione Elementary School, Niu Valley Middle School, そしてKaiser High Schoolは国際バカロレア(IB)プログラムを導入している学校なのもお子さんのいる家庭には朗報。国際バカロレアとはもともと外交官の子女を対象に立ち上げられた国際社会に適応する子供たちの育成を目的とするプログラムで、ケアとロジックをもって独自に物事を思考できる教育を目指しています。子供たちに国際バカロレアを導入する学校を卒業すると同じプログラムを導入している世界各地の大学の受験・入学資格を得られることが大きなメリットのようです!

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ステージングの週末

アロハ、トモコです!

新規売り出し物件の 準備でこの週末忙しかった私たち。なんとか今日のMLSの写真撮影に間に合いました。

家具のあるお部屋のステージングは、まず倉庫に置いてある物を運び出すところからスタートする結構な力仕事。

staging storage

各物件の良さを生かせるように足したり引いたりと工夫してステージしていくのですが、キッチンやバスルームの飾りつけはもちろん、テーブルセッティングからベッドメーキングまで私たちで仕上げていきます。

体力的にはきつくても、二人でおしゃべりしながらステージするのもまた楽しかったりして 倉庫から荷物を運び出す前にまずはお弁当で腹ごしらえ。のり弁に天重!あっという間に食べちゃいました

bento and ramen

ベッドスカートのアイロンがけとマットレスを持ち上げるのに戸惑ったり、持ってきたものが今いちで倉庫に戻ったり買い足したりして、結局2日がかりでしたが、いい感じで仕上がり気分は爽快!初日の閉めはラーメン、2日目はアイスでした!

ramen

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話題のレストラン、メリマンズで活気づくカカアコ!移住教育も増加!

アロハ、リエです。

海外にいても、日本のテレビ番組をインターネットで見ることができるようになったこのご時世。私たちもハワイへ移住する芸能人や著名人の方のハワイ生活密着やご自宅拝見などテレビでみたり、実際にお客様が移住されてきたときにお手伝いをしたり、ハワイへお子様を連れて移住される方が増えていると実感しています。

日本からの富裕層の移住でやはりカカアコ地区は人気のエリアで、私たちもワイエアやアナハなど高級物件の取引をさせて頂く機会が多くなりました。明日はお客様のお子様のバースディパーティで、アナハに私たちもご招待されています。パーティルームやシェフズキッチンなど、アメニティが格別の高級コンド。(また写真をアップしますね!)来週の月曜日の夜はパークレーンのカバナでBBQ。みなさまアメニティを大変楽しまれているみたいですね。

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昨日のワイエアのショーイングの時に撮ったダイアモンドヘッドの景色です。

ハワードヒューズ社のプロジェクト”ゲートウエイ”の販売中止を受けて

購入申し込みを入れていたバイヤーがワイエアなどの高級コンドを視野に入れ

ショーイングが増えていると売り手のエージェントから聞きます。

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先日も地元のローカル現金バイヤーがワイエアを買って成約したと聞いたので

夏休みで活発になる不動産マーケットに、さらにゲートウエイからのバイヤーで

高級物件市場は活発しているようです。

(下の写真)ワイエアからみたアナハの下にオープンしたメリマンズ!

話題のレストランです

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こちらが実際に行ったときの中の写真です!

なかなかの定評でこのあたりは賑やかになりそう!

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ホールフーズは目の前でとても賑やかになりました。

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写真の中央にはセントラルパークが現在建設中です。

素敵な憩いの場所となるでしょう!楽しみですね。

 

 

 

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6月度の統計をみてね

アロハ、トモコです。

日本の大雨による被害、私たちも大変心配しています。

二次災害が極力ないよう願っております。皆様どうぞお気をつけて。

今日は、6月度の統計をご案内。

戸建ての、YTD(1月~6月)の中間販売価格は、昨年比3.9%の上昇となり$779,000となり、コンドにおいては、昨年比6.5%の伸びで$425,000となりました。

日本からの一般投資家による減価償却狙いの中古コンド購入の根強い人気に加え、ワイキキのホテルコンドの在庫薄、また戸建てと比べて求めやすい価格帯といった要因が、コンドの需要を押し上げ市場に反映してきています。

ただ成約するまでの日数(DOM)をみると、戸建ては変化なしコンドは12.5%の割合で日数が増えていますし、ペンディングセール(成約中の物件の数)が12.8%と7.1%とそれぞれ減少していることから、今後在庫が増え結果的に販売価格に影響してくる可能性もありますね。今後は、取引件数のみでなく、成約物件の数なども視野に入れておくとよいかも!

stat june

先日、お客様の招待で米軍空軍基地のHickam内のゴルフ場でラウンドしてきました。

途中、ちらっと、最新の戦闘機がみえたり、大統領専門のAir Force 1が着陸する滑走路がみえたりで、興奮!

golf hickam

 

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