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1031 エキスチェンジ について、おまけ。


 

アロハ、トモコです!

今日は1031 Exchange(1031等価交換)についての補足説明!

9月18日付のブログに、「先送り交換の場合、所有物件を売却(譲渡)した日から数えて45日以内に買換え物件を指定し(3物件までは買換え不動産の価値に関係なく指定可能)、登記から180日以内(もしくはその年度の確定申告期限のいずれか早い方)に買換え物件の登記を完了しなければ等価交換とは認められません。」と書きましたが、もし売却年度の確定申告期限の方が早い場合はどうすれば良いのでしょう?

答えは、確定申告の延長をする!結構簡単(汗)に回避できるのですが、こうすることによってフルに与えられた180日間を活用することができるのです!

10月20日~12月31日の間に先送り交換を目標に所有物件を売却された方は180日を切ってしまう計算になるのでどうぞご注意を。

グローバルラグジュアリー・ミーティングの会場で。

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下記は9月18日のブログから:

今日は、アメリカ人投資家がよく利用する税法1031 Exchangeのご案内!

こちらは、IRSのInternal Revenue Code (IRC) セクション1031のことで、不動産を売却した際に発生するキャピタルゲイン税の支払いを繰り延べしたい場合に利用されます。

所有する不動産を売却しその売却益を規定で「同種」とみなされる不動産(買換え物件)を購入することによって、現金の受領を避け税法上は物件を継続して所有している形をとり、キャピタルゲインの支払いを延期するのです。ただしビジネスで収益をあげることを目的とした物件または投資目的で保有されている物件のみが対象となり、同種と規定で認められているクラスの資産としか交換できません(不動産は通常同種とされていますが例外もありますので、等価交換を専門とする機関にお問い合わせくださいね)。

等価交換には、Simultaneous Exchange(同時) Deferred Exchange (先送り)and Reverse Exchange(リバース)があり、一般的によくみられるのは先送り交換です。同時交換は売却と購入の譲渡を同時に行うもの、先送りはまず所有する物件を売却しその後規定の日数以内に買換え物件の譲渡を終えるもの、そしてリバースは先に買換え物件を購入しておいて規定の日数以内に売却の譲渡を終えるものです。

先送り交換の場合、所有物件を売却(譲渡)した日から数えて45日以内に買換え物件を指定し(3物件までは買換え不動産の価値に関係なく指定可能)、登記から180日以内(もしくはその年度の確定申告期限のいずれか早い方)に買換え物件の登記を完了しなければ等価交換とは認められません、このあたりは厳しくまったく融通が利かないのでご注意を。また売却金は全額、買換え物件の購入に充てられなければならず、購入に充てずに受け取った現金は、課税対象となります。

先送り交換の場合、日数にせまられて焦りの中買換え物件を決めてしまうリスクがありますが、諸事情によってすぐ売却できない方、またはゆっくり買換え物件を決めたい方には、リバース交換という手もあります。

この場合EATという第三者(通常エキスチェンジの取引にはエスクロー以外に専門の仲介業者が入りますが、そのExchange Companyの関連会社が多い)の活用が必須で、流れとしては、EATが売却物件(旧資産)を所有者から購入し、それから180日以内に所有者が買い手をみつけ旧資産の譲渡を終了するまで権利をホールドします。お金の流れは、EATは所有者から資金を借り入れて購入し、買い手への売却が成立した時点で資金を所有者へ返します。

登記時に売却代金から連邦とハワイ州へ前払いされる源泉徴収(Withholding Tax)の制度があるため、ハワイ非居住者による1031エキスチェンジの活用は難しいのが現状です。売却代金にタッチできないため、どうやって源泉徴収を収めるのかが課題になりますね。

 

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