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地球の温暖化、海面上昇・・課題は山積み

アロハ、リエです。

今日は会社の月一のグローバルラグジュアリーチームのオンラインミーティングで、最近の高級物件市場をデータをみて、分析。高級コンドの販売件数が落ちていて、やはり日本からの購入はどの価格帯でも落ちています。コロナが改善すれば、リバウンドできっとたくさん人が戻ってくるそんな予感は大ですが!今は辛抱の時ですね。

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そのあとに、ハワイ大学の地球サイエンス課の教授が、地球の温暖化と海面上昇のプレゼンテーション。スライド1枚目は、「みんなが考えている以上に状況はかなり深刻」・・・始まる前から予想はついていたものの、世界規模の温暖化の深刻な状況にショックでしたね。

南極の氷が現在6倍以上の速さで溶けていること、森林の火事、今世紀が終わるまでのあと80年間にこのままの状況では悪化の道をたどるのみです。

不動産と関連して、オーシャンフロントの家のSea Wall を高くすればいいのか、というものでもなく、ビーチはパブリックの所有物です。間違って報道されていることもありますが、プライベートビーチはありません。ビーチは公共のもので、すべての人がアクセスする権利があり、壁を作ることに制限は多く、現在Sea Wall があったとしても、修理が発生しても市の許可を取得などで数か月かかるとのことです。またその壁も1964年以前かその後かで、まだ制限が違います。

 

私たちはもう80年生きることはないですが、この10年-20年が今後を決める大事な局面ですね。

世界の将来の子供たちが私たちと同じ生活ができるように、大人の責任は大きいと感じたミーティングでした。

 

 

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”アポカリプティック”な山火事

アロハ、リエです。

当たり前のことが当たり前でなくなったパンデミックの今、米本土のカリフォルニアとオレゴン・ポートランドに今までに起こった事のないような山火事が起こっています。「Apocalyptic Western wildfire」という見出しで、テレビやソーシャルメディアで見かけるようになりました。

アポカリプティックは、終末ものとか、破滅もの、大規模な戦争や自然災害、爆発的に流行する疫病などによって、文明や人類が死に絶える様子を描くもの、キリストの終末論ですが、こんな言葉を見るとショックですね。Apocalyptic Western wildfireは、壊滅的な西部の山火事・・という意味でしょうか、もっと深いひどい状況を表現しているそんな言葉だと思います。

それくらい今回のひどい山火事で、多くの人が家を失っていて、自然の恐ろしさを目の前にして、何もできない人間・・・・色々なことを考える日々です。このコロナもそう。オレゴンやポートランドの空気が、ハザードレベルを超えていて、空気の質を測ることができないレベルに達して、空は煙や塵に覆われているそうです。雨が火曜日くらいには降るそうですが、山火事をすべて消化するような大雨になることを祈っています。

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8月にカリフォルニアに引っ越しした友人や知人が二組いるのですが、「なんて時期に引っ越ししてきたんだろう」、引っ越し先のお天気予報を見ると、連日、”ヘルシーでない空気 Unhealthy Air Quality ” という表示。

綺麗な空気が当たり前の生活から、世界的な気候の変動で、当たり前でなくなってきているところがあるのです。

私は毎日犬の散歩で長く歩きますが(朝夕方で各1時間)朝の清々しい気候と、夕方の涼しい時間には美しいサンセットを見ながら、ハワイは世界最後の楽園だと心から思います。パンデミックで寂しいハワイでありますが、この楽園を求めて多くの人がまた帰ってくるのだろうと心から思います。カリフォルニアは今後も毎年山火事は続くと見られていて、カリフォルニアから自然災害の少ないハワイに引っ越してくる人はこれからまた増えるかもしれませんね。

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不動産の査定額が追いつかない・・・

アロハ、リエです。

2

(写真は本日、値下げしたアラワイ・プラザ・スカイライズ #2206

新価格$449,000)

在庫が少ない状態で競り合い、マルティプルオファーになると、価格が言い値以上で成約するケースは現在、郊外の一戸建てやタウンハウスで見られる状況です。

取引販売データ(販売事例)が周辺に少ない状況で、買い手がローンになると銀行は査定額の算出に頭を悩ませている状況。「あなたのリスティングはいつ登記しますか?」数人の査定人(アプレイザー)からのそのような電話を受けました。私の売り物件が登記をすると最近の販売事例として使用できるのに登記していないから使えない、「いつ登記???価格はきっと言い値以上ですよね??」そんな電話です。

アプレイザル(査定)が行われるのはちょうどエスクローの中間地点。室内検査と共に大きな山場です。

オファーが来た時点で、査定が言い値以上の今のオファー価格で出ないかもしれない、そんな事が予測されるときは、オファー成約前のネゴシエーション中に査定について合意させるべきです。このことについてオーナーさんと予測されるべき事態について話をしたり、それは買い手さんを代理するときも同じです。特に、ミリタリーローンは、査定金額によってはミリタリーの買い手さんはエスクローをキャンセルできますので、十分理解し、ネゴシエーション中に話し合うべきですね。

またおうちの査定額に考慮してもらうべき改装の資料の提出はとても重要です。支払いレシートやワークオーダーなど、支払いの金額の内容などすべて分かるものを事前に用意すべきでしょう。

私はカネオヘの売り物件のエスクロー中、事前にオーナーさんから改装関係の資料をすべてお預かりし、キッチンのカウンターにすべて並べてカテゴリーに分けて金額を出し、査定人に見せました。どれだけお金がかかったおうちか、一目瞭然でした。

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8月の不動産の数字は?”ミックス”の結果に。

アロハ、リエです。

パンデミックが続く中、オアフの不動産は、”ミックス”の数字が見られる結果となりました。

パンデミックで一番影響を受けたのは今年5月、そのあと、一戸建てはパンデミックの影響が無かったのように、昨年度の同時期を上回る販売件数を記録(2.8%アップ)、中間価格も値上がり(6.2%アップ)、また成約するまでの日数も昨年度より12日早くなる結果となっています。在庫月数は2.1か月と昨年度同時期比較で41.7%も減少しており、デマンドが続く中、競り合いが続いています。

StatsInfo_Aug2020

コンドミニアムは、中間価格は上昇したものの、販売件数は昨年度同時期比較で20.1%の減少、成約日数は1日増加しています。在庫月数も4.2か月分と 5%上昇でした。

パンデミックの夏、オアフ島は一戸建てはアクティビティが活発な状況が’続く中、コンドミニアムは少しスローな状況で、ミックスな数字が表れる結果となりました。

AstonWaikikiSunset-1

ワイキキサンセットの売り出し物件の登記が二件ありました。

上記は山側の2303号室で、$375,000ドルで登記。

229 Paoakalani Avenue #1914

ダイアモンドヘッドの景色の美しい角部屋1914号室は、$590,000ドルで登記致しました。

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カネオヘの売り出し物件の登記!

アロハ、リエです。

 

14_53_45-652 Puohala St-8458

昨日は、私のカネオヘのリスティングの登記でした。

45-652 Puohala St  3Bed 2/0Bath

広さ1,042sq.ft  敷地7,779sq.ft 築年数1952

$915,000(言い値:$899,000)

10 days(成約日数)

0_103_45-652 Puohala St-8523

16000ドルの言い値以上の値段で登記

オーバーアスキングでした。

初日のオープンハウスも30組以上の方が見に来てくださいました。

印象的だったのは、外に6フィート離れて下さいというシールを6フィートごとに貼りましたが

みなさん線に並んで順番に入ってくださったこと、手の消毒スプレーを出すとみなさん手をだして「ありがとう」と

言って下さった事でしょうか。

そして、誰が来たか記録が残るように当社の「コロナ・ディスクロージャーフォーム」にも

連絡先をきちんと書いて頂きました。

16_63_45-652 Puohala St-8473

 

郊外の一戸建ては、複数オファー(マルティプルオファー)で、激しい市場となっています。昨日金曜日だけの一戸建ての登記は高級物件も含めてオアフ島で36件で24件は言い値もしくは言い値以上の価格で登記していました。

この私のカネオヘエリアでこの30日に以内に登記された物件も多くが言い値以上の取引となりました。中にはオファーが11件!という物件も。

45-451 Ohaha St 

3Bed 2/0Bath  広さ1,092sq.ft  敷地7,880sq.ft 築年数1965

$821,500 (言い値:$763,900)

10 days(成約日数)

45-602 Liula St 

3Bed 2/0Bath 広さ1,447sq.ft 敷地7,932sq.ft  築年数1965

$865,000 (言い値:$850,000)

10 days(成約日数)

45-209 Nakuluai St 

6Bed 4/0Bath 広さ2,738 sq.ft  敷地8,178sqft 築年数1960

$915,000 (言い値:$899,000)

23 days(成約日数)

45-120 Mauli Pl 

3Bed 2/0Bath 広さ1,208sq.ft  敷地6,022sq.ft  築年数1954

$920,000 (言い値:$889,000)

10 days(成約日数)

 

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ハワイ州ラグジュアリー市場のバイヤーはカリフォルニアから

アロハ、リエです。

今日の朝のホノルル不動産協会のオンラインのミーティング。

 

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2020年、第一四半期と第二四半期において、ハワイ州の外国人バイヤーの購入件数は、52%ダウンとほぼ半分にも激減している中、郊外やラグジュアリー不動産(コンド以外)が伸びています。

気候のいいハワイに一刻も早くエスケープしたいという米本土からの富裕層では、カリフォルニアからがダントツトップで、ついでワシントン州、など、現金でのショートクロージング(成約から登記までの日数が短いことをいう)、8日、10日間での登記が増えています。

買い手は、ライフスタイルと結びついた物件を購入する傾向が強く、サーフィンが目の前で出来る海の目の前の豪邸など、ハワイの自然を好み米本土から移り住む人が増えています。在宅勤務でハワイからの自宅からも仕事ができる人も増えています。バケーションで訪れるハワイから”一生の住む家”に、そんなシフトが見られるハワイの高級不動産市場です。また、若年層のファミリーも増えているそうです。また、大家族が一緒に住もうとする傾向も高くなってきています。家族が離れ離れで会えないパンデミックを経験して、大きな豪邸に大家族で・・という傾向も。面白いですね。

 

日本では大型台風が近づいているニュースを聞きました。とても心が痛いです。被害が少ないことを心から祈ります。

 

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不動産でのエスカレーション条項って?

アロハ、リエです。

郊外の一戸建ての売買の勢いが止まりません。ハワイカイのカミロイキ地域の1990年代と比較的新しい一戸建てが立ち並ぶエリアでも言い値を5万ドルも上回る登記が本日ありました。このあたりは、価格帯は80万ドル後半代から90万ドル台ですが、この2か月で5件も取引があり、今日登記された975,000ドルのおうちは、最新の売買事例よりも高い言い値でしたが、それでも複数オファーでの引き合いで最終的に5万ドルオーバーという結果。

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(写真:このパパイア誰も届かないのかな・・・実がぎっしり詰まっていますね)

社内での今日のミーティングで話し合われたのは、マルティプルオファーで受理される攻略方法・・・この戦略について、話し合われました。

最近よく目にするのが、オファーの特別条項に入っている、エスカレーション条項(Escalation Clause)です。このオファーは、マルティプルオファーの状態で競り合いになるのが分かっている場合、よく使われるのですが、「このオファーよりもっといいオファーがありましたらそのオファーの$1000上乗せで購入します。ただし上限はXXXです。」とし、売り手は$1000上乗せで受理するには、手元になるそのオファーも見せないといけません。

この方法はよく見かけられますが、ベストな価格でオファーを出さないでフェアでない、という意見も多く、ケースバイケースです。

例えば、90万ドルでオファーする人がいる中、88万でオファーする人がいてエスカレーション条項をいれて一番上の人の1000ドル上を払うのでオファーを取ってくださいといっても、売り手はベストな価格でオファーを出した90万ドルの買い手と交渉を始めるかもしれません。

VA(ミリタリーローン)の攻略方法・・・・私はVAローンはかなり経験していますので、VAローンがどれだけ強いローンか知っています。VAローンであるからこそ、ヴェテランである買い手を守る部分も契約書にあり、それがオファーとして弱くなる箇所もありますのでそれをどのように強くするか、お客さんに納得してもらう・・・かになります。

パンデミックという不透明な時期ですが、ハワイの主にローカルエリアでは、マルティプルオファーで、その攻略方法の話し合い、そんな今日のハワイ不動産です。

 

 

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人気です!ラグジュアリービニール板のフローリング素材

アロハ、リエです。

明日からもう9月ですね!今年は年始からお客様のお部屋の水漏れのアクシデントが多く、保険会社や管理会社、水の処置(乾かしたりカビを処理など)、改装会社などと、やり取りが多かった一年でした。

床がまったくダメになってしまって新しいフローリングが必要となり、フローリングの素材を私自身も目にしたりして、最終的にはお客様に写真やビデオのイメージで選んで頂くのですが、私は、見たり選んだりのお手伝い、勉強したり・・・は好きです。もちろん、売買のほうで色々な物件を見ていますし、会社では各種業界の人たちをよんでプレゼンテーションがあり、昨年はオフィスでフローリングの会社のショールームに行き、ハードウッドから、ラグジュアリービニール、ラミネート素材まで、プレゼンテーションを聞いてとても参考になりました。

 

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この2-3年、一番人気のフローリング素材は、何といっても、ラグジュアリービニール Luxury Vinyl Plank 、これ以外を選ぶ人がいなくなったというぐらい、大人気の素材です。この素材が出てから、「このフロアーはいつインストールした?ラグジュアリービニール?」と聞くエージェントさんも多くなりました。それ以前のビニールは素材がまったく違うのです。なのでいつのビニール?ラグジュアリービニール?と、詳細を聞く人も多いのです。

耐久性に優れ、ウォータープルーフ、傷もつきにくい、ペットを飼っていらっしゃる方やレンタルで貸し出されるオーナーさんも安心ですね。また、見た目も安っぽくなく、高級感があるのが人気の秘訣です。最近では茶色でもグレー系で薄い色や濃い色が人気ですね。色も豊富なのでフローリング選びも楽しみです。

また、改装した際のレシートは必ず保管しておくことが大事です。「どの素材で、改装されましたか?」「知りません」では、ダメです!フローリングの質問は買い手さんがお部屋を購入するにあたり重要なポイントです。

フローリングをする際には、大事な事ですが、ビルディングにまず申し出しましょう。ビル内での許可がいる場合もありますし、またビル内ではフローリング自体を騒音の問題で許可していないビルもあります。その許可書も保管しておいてくださいね。

 

 

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超高級物件市場が活発なハワイの不動産ーコロナ感染拡大の中でー

アロハ、リエです。オアフ島の二回目のロックダウンではじめての週末を迎えました。

ハワイ州の人口は東京の1/10と考えるとハワイ州の連日の300人越えの感染者数はかなり多いということが分かります。陽性率も先日は12%と高いです。このロックダウンで感染者数が減ると信じています。トンネルの向こうの光は遠いですが、出口はあるはず、そう信じて毎日過ごしています。

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日本からのハワイ不動産購入の件数が低迷する中で、コンドミニアムの件数が減少しています。一方、郊外の一戸建てやタウンハウスの取引は活発な動きが続いています。言い値以上の取引、マルティプルオファーは珍しくありません。

そして、超ウルトララグジュアリー物件の取引は、コロナの影響を受けてか、とても活発です。コロナ感染拡大のホットスポットのハワイ州ですが、世界有数のリゾート地で、きれいな空気と海、米本土ニューヨーク州などからハワイ州に購入する富裕層は圧倒的に増えています。

2020年1月から8月30日現在で6ミリオン以上で登記した一戸建て。カハラからカイルア、ノースショアまで!最高額は18ミリオン台!

21 Kaiholu Pl - BEACHSIDE $6,000,000

4620 Kahala Ave – KAHALA AREA $6,800,000

1548 Mokulua Dr – LANIKAI $6,800,000

55-147 Kamehameha Hwy – LAIE  $6,800,000

4620 Kahala Ave – KAHALA AREA  $6,950,000

24 Kaiholu Pl – BEACHSIDE $7,400,000

59-575-1 Ke Iki Rd – SUNSET AREA $7,950,000

3175 Noela Dr – DIAMOND HEAD $8,485,000

58-153 Napoonala Pl – SUNSET  $9,000,000

146 S Kalaheo Ave – BEACHSIDE $10,488,000

51 Kaikea Pl – BEACHSIDE $18,700,000

2020年1月から8月30日現在で6ミリオン以上で登記したコンドミニアム。圧倒的にパークレーンですね!

383 Kalaimoku St #2501 – The Ritz-Carlton Residences  $6,400,000

1388 Ala Moana Blvd #7704 – Park Lane ALA MOANA $7,275,000

1388 Ala Moana Blvd #8305 – Park Lane ALA MOANA $8,300,000

1388 Ala Moana Blvd #8604 – Park Lane ALA MOANA $8,835,000

1388 Ala Moana Blvd #8704 Park Lane ALA MOANA $10,315,000

1388 Ala Moana Blvd #5505 – Park Lane ALA MOANA $10,880,000

 

8月30日現在、言い値が6ミリオン以上で成約中(エスクロー)一戸建て

1220 Koloa St – KAHALA AREA5 $6,250,000

4391 Kahala Ave – KAHALA AREA6 $6,980,000

4528 Kahala Ave – KAHALA AREA5 $7,500,000

8月30日現在、言い値が6ミリオン以上で成約中(エスクロー)コンドミニアム。パークレーンがまだこれから二件もクローズしますね!

1388 Ala Moana Blvd #6705 – Park Lane ALA MOANA $7,880,000

1388 Ala Moana Blvd #5304 – Park Lane ALA MOANA $9,350,000

 

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新着売り出し物件!一日貸し証明書付きの1ベッドルーム

アロハ、リエです。

オアフ島は二回目のロックダウンの二日目となりました。コロナの感染者数の増加でこのロックダウンはある程度予期されていたので、住人は落ち着いているという感じでしょうか。

さて、ロックダウンでもハワイ州の不動産売買は制約はありますが、継続されます。

今日はワイキキサンセットの1ベッドルームのNUC(Non Conforming Use Certificate 一日貸し証明書) のあるお部屋の売り出しのご案内です。

ワイキキ東に位置する人気のワイキキサンセット。04号室は1ベッドルームの中ではビル内では一番大きな間取りです。レイアウトも少し違います。

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229 Paokalani Ave #904

Honolulu HI 96814

$518,000 FS

1bed/1bath/1pkg

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ラナイからはオーシャンも望めます!

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This rarely available “04” stack unit offers the largest 1bedroom floor plan in the building. Currently the unit is in hotel rental program with Aston Waikiki Sunset with NUC (Non-Conforming Use Certificate allowing daily rental!) This fully furnished hotel unit features a lanai and open living/kitchen layout. Hotel upgrade in 2019 includes new carpet, new paint, no popcorn ceiling. Great amenities, BBQ, Pool, Community Laundry, 24 hrs security, etc. Come with one unassigned parking stall. Convenient location, close to the world famous Waikiki beach, Kapiolani Park, the zoo, restaurants, shopping & so much more.

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広さ:564スクエアフィート

ラナイの広さ:67スクエアフィート

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管理費793ドル(電気代、エアコン、水道、お湯、下水、基本ケーブル含まれる)

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NUC(ヌックと呼んだりもします)があるので一日貸しが合法的にできます。

現在、アストンワイキキサンセットのホテルユニットです。

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ラナイからはダイアモンドヘッドも見えます!

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このお部屋にはキングサイズのベッドがあります

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ワイキキサンセットは1979年築です。

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