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5月度の統計でました(おまけ:今人気のシャンデリア!)

アロハ、トモコです!

今日は、5月度の統計をご案内!

まず目についたのは、月ベースでみると昨年の5月と比べて今年の5月の販売件数が減っていること。戸建てが8.8%の減少しコンドも同じく8.8%の減少となっています。しかし、昨年比5月までの累計で比較した場合、戸建てが1.7%の減少でコンドが1.1%の増加となっているので、たまたま今年の5月が伸びなかったのでしょうか。

中間販売価格をみると、月ベースで戸建てが4.4%の増加でコンドも5.8%の増加、前年比の累計をみると、戸建てが4.8%の増加しているのに対しコンドはは変化なしとなりました。

同じく累計で、新規売り物件の件数が戸建てで1.3%増加、コンドにおいては5.3%増加しているので、売り物件が増えたのが原因のひとつとも考えられますし、また、成約中の物件の数(エスクロー中の物件)が、戸建ておよびコンドの両方で12.9%と6.9%減少しているので、シーズン的なスローダウンも影響しているかもしれませんね。

先日お客様の部屋にシャンデリアが入りました!

今こういうカーブが人気みたい。

crystal 3

200本近いクリスタルのストランドを手作業で吊るしていくのですが、私もお手伝いしました

crystal 2

crystal 1

 

 

 

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室内検査(その2)

アロハ、トモコです!

先週はリエのお誕生日でしたカハラホテルのHoku’sでみんなでお祝い

Rie birthday 2018

 先日のリエのブログの中で、最近の室内検査でよく壁や天井の湿度や水分を発見するデバイスが用いられるとありましたが、最近、デバイスにバスルームの天井部分が反応したケースを耳にしました。

売り手さんの了解を得てマネージャー立ち合いのもとメンテナンスに天井を開けてもらい、上の階の浴槽から水を流してみると、浴槽のオーバーフロー・プレートから水漏れしていることがわかり、デバイスなしでは気づかなかったわけで、水漏れが進み大事に至る前に対処できて幸いだったようです。水漏れの形跡が目に見えない場合開けるのを躊躇する売り手さんもいますが、原因究明のためにはやむおえないところもあり、こうした場合そのあたりが厄介なやり取りとなることもあります。

メインから各ユニットにきているサブパイプの修理は一般的にオーナーの責任となりますが、メインパイプに原因があった場合オーナー組合に修理を要請することになり、そのために登記が遅れる可能性もあり、フォローアップが非常に大事となってきます。 幸いにも上記のケースは、オーナーが通常アクセスできない部分はビル負担ということで、天井を開けた時に今後経年劣化で支障がでてきそうと思えるPトラップやその周りのパイプも交換してくれることになり、買い手さんにとっても良い結果となったようです。

 

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大事です、室内検査!

アロハ、リエです。

IMG_6567

(愛犬マナと私。もう7歳になりました。)

さて、オファーが成約してエスクローに入ると買い手さんは契約書で合意された日数内で、室内検査(インスペクション)を行います。検査結果に満足か不満足を決定する目安となるインスペクションに関して、インスペクションがどういうものなのか理解する必要があります。

インスペクションの目的:

●購入する物件の全体的なコンディションを買い手が把握できるようにするための目的であることを理解する。

●インスペクションは、検査の行われた日における、目に見える範囲と現状をもとにして行われることを理解する。

●インスペクションを行う者は、建築工学技術者(ストラクチュラル・エンジニア)ではないことを理解する。

●インスペクション結果で、欠陥や問題点が指摘された場合は、直接、各専門家に、解決策などを問い合わせるようにすることを理解する。

●カビ検査、鉛検査、アスベストス、ラドン化合物に関しては、この検査では、行われないことを理解する。

●物があったり、エリアが隠れていたりしたために、ブロックされていたり、見えなかった箇所に関してはインスペクション会社は、責任を負わないことを理解する。

●インスペクション会社は、潜在的もしくは隠れた欠陥、アクセスできない箇所に関して、責任を負わないことを理解する。

検査を徹底的にされたい場合は、1社以上依頼する事も可能です。全ての検査費用は、買い手負担となります。

最近の室内検査は、モイスチャー(湿気や水分)を検出する精密なディバイスを使用する室内検査官も増えてきて、天井からの水漏れなどの発見にも役立つ一方、上に住むオーナーさんやテナントさん、もしくはビルのメインパイプ(主パイプ)からの水漏れでビルもはいって、売り手と買い手以外を巻き込み室内検査期間が大幅に伸びるケースがよくあります。水漏れだけでなく、ラナイの手すりやラナイの床と手すりのコンクリート部分のスポーリング(コンクリートのはがれ)など室内検査後に組合の管理下にある共有部分に関して、ビルに調査をしてもらうケースもよくあります。

 

室内検査期間は、物件のコンディションをはかり購入を進めるかどうか決める上で重要な期間です。ぜひエージェントさんのアドバイスの元しっかり検査をされることをお勧めします!

 

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上昇しつつある住宅金利(グラフ付き)

アロハ、トモコです!

今日は気になる住宅金利のお話!

下記は、1071年~2018年5月10日までの住宅ローンの金利動向(30年償還の固定)のグラフです。今年になり5%に近づいてきているのがわかりますよね。

interest  rate graph 5.17.2018

2010年以降継続されてきた歴史的低金利も、今後は徐々に上昇していくと予想されています。1930年の大恐慌以来と言われた2007~2008年の金融危機よりすでに10年がすぎアメリカ(および世界規模で)経済がほぼ完全に復活したこと、失業率が4%前半に抑えられていること、また株式市場および不動産市場が好調で活況なことが背景にあります。

ちなみに今日の30年固定の全国平均のレートは4.53%、借入額$10万ドルにつき毎月の支払は$508になる計算。

今年になりローカル市場(特に西側地区)はさらに活発でマルチプルオファーが続いていますが、金利が上がる前にという焦りもあるのでしょう。

ベストなレートを確保するには20%の頭金が理想的ですが(非居住者の場合はレートが異なります)、FHAといった少ない頭金でローンが組めるプログラムもあります。ご相談はリエトモまでどうぞ!

かパフルのトンカツ屋さんでディナー!

tonkatsu tamafuji

 

 

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ハワイ州の源泉徴収(HARPTA)が、5%から7.25%へ

アロハ、リエです。

さて、物件を売却した時に発生する利益は、“キャピタル・ゲイン“と呼ばれますが、居住用に、過去5年間に2年以上住んでいた場合は、独身者で25万ドル、夫婦で50万ドルまで、キャピタルゲイン税の免税があります。

お持ちの物件が、居住用でない場合はこの免税はなく、売り手がハワイ州や米国に居住していない場合には、エスクローにて源泉徴収が行われます。10%-15%(下記*参照)は連邦IRSで、5%はハワイ州税務署でしたが、この度ハワイ市議会でハワイ州の源泉が5%から7.25%になるという法案が可決しました。9月15日以降の登記分から始まります。

ちなみに、等記の際に源泉された金額は、登記後に税理士や会計士によって実際のキャピタルゲイン税を計算し、余分に源泉された金額の還付請求をします。

riemana may 2018

(リエの愛犬、マナ)

売却に関してもリエトモにお任せください。

(連邦の源泉)

2016年2月16日以降、外国人の源泉徴収(連邦 Firpta)が下記の通り変更となっています。
この新しい法律では、価格帯によって、また買い手がどのようにお部屋を使用するかによって源泉徴収の率が異なります。

その詳細は下記のとおり。

価格帯30万ドル以下で、買い手が居住用に使用する場合。連邦の源泉は0%
価格帯30万ドル以下で、買い手が居住しない投資家の場合。連邦の源泉15%
価格帯30万ドル以上で1ミリオンドル以下で、買い手が居住用に使用する場合。連邦の源泉は10%
価格帯30万ドル以上で1ミリオンドル以下で、買い手が居住用しない投資家の場合。連邦の源泉は15%
価格帯1ミリオンドル以上で、買い手が居住用に使用する場合。連邦の源泉は15%
価格帯1ミリオンドル以上で、買い手が居住しない投資家の場合。連邦の源泉15%

 

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4月度の不動産統計でました(おまけ:カポレイのゴルフ場でランチ!)

アロハ、トモコです!

4月度の不動産統計がでました!

戸建ての中間販売価格は$790,000で、1月~4月までの累計で昨年比4.6%の伸び。販売件数は同じく累計で0.6%の上昇。マーケットに出てから成約するまでの日数(DOM)は5.6%の減少。

コンドの中間販売価格は$416,000で、1月~4月までの累計で昨年比7.5%の伸び。販売件数は4.1%の上昇。DOMは変わりなし。

Picture1

今日西側の地域で購入を希望する新規のミリタリーのバイヤーさんと会ってきましたが、マルチプルオファーの売り手市場が続いている西側、ご本人のニーズをようく聞いたうえで、どうやったら効率よく成約できるのか、どうやったら競争に打ち勝てるのか、作戦を練ってきました。

最近ゴルフに熱心なわたしたち、せっかく通り道ということで(笑)、カポレイのゴルフ場でランチして、すかさずゴルフウェアまで購入して帰ってきました。次はプレイで来ます!

kapolei golf course

 

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ハワードヒューズの分譲第6棟目は、KOURA(コウラ)!

アロハ、トモコです!

昨年暮れにA’ALII(アアリイ)の販売を開始したハワードヒューズですが、先日ワードビレッジの第6棟目となるKOURA(コウラ)分譲の発表がありました!

KOURAは、1階を全て商業スペースとし、ロビーとレジデントサービスを2階に持ってくる新しい試みのプロジェクトで、Auahi St(ワードセンター映画館のある通り)に、ワードビレッジの公園(広場)となるWard Village Central Plazaに平行して海に向かって垂直に建てられます。

41階建て、570戸、スタジオ、1ベッド、2ベッド、3ベッドの間取りを計画。広場の造園作業が終わるのが今年の暮れの予定で、今年の暮もしくは来年の初めに販売がスタートする見込みです。予定通りに進めば2019年に着工となる計算です。

KOURAとはハワイ語でレッド・シュガーケーン(赤いさとうきび)という意味だとか!待望のWHOLE FOODSの開店も来週の水曜に迫っています!早く行ってみた~い!

このゴールデンウィークでいらしている日本のお客様がA’ALIIをご成約。

セールスチームのトシさんと!

AALII reserved Rie with Toshi

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スプリンクラー設置の法案が市議会で可決。

アロハ、トモコです!

昨年7月のマルコポーロの火事以来、スプリンクラーの設置を義務付ける法案が市議会で検討されてきましたが、4月25日にようやく最終案が8対1で可決されました。

これで対象となる150あまりの高層コンドがスプリンクラーの設置を求められますが、消防局が認める安全度の規定に改良し許可がでればスプリンクラーをつけなくてもよいとのオプションがついています。その場合オーナー組合は、建築家やエンジニアを雇い消防局に許可の申請をします。この背景には、スプリンクラーの設置を条件なしで義務付けた場合金銭的な負担が大きすぎるとのーナー組合からの反対を受け、結果的にオプションがつく形となったようです。

しかし、設置せず改良案を選択したとしても改善にお金がかかり結果的に余計にコストがかかるだろうとの声もあります。オーナー組合は、カールドウェル市長が署名してから3年間以内に申請を行い改良を6年以内に完了することが条件です。またスプリンクラーをつかない場合は、建物にその表示をしなければなりません。

消防局は、室内のスプリンクラー設置のコストを一世帯あたり$8,000~$22,000で、共有部分については一世帯あたり$5,000~$10,000かかるだろうとみています。1975年以前に建てられた約368のレジデンシャルビル(ユニット数38,000~39,000)にスプリンクラーがついておらず、今回の法案の対象となる150あまりの建物は10階以上の高層で廊下が外に作られていないタイプのものでした。

先日のビジネスランチにて!

rietomo at bench

 

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オーシャンフロントのKahala by the Seaの分譲がいよいよスタート!

アロハ、智子です。

オーシャンフロントのKahala by the Seaの分譲がいよいよ始まります。こちらは2013年にデベロッパーのAlex & Baldwin社が川本源司郎氏より30件あまりの土地と一戸建てを約$100ミリオンでバルク購入した土地の一部が、ウルトラ・ラグジュアリーな6戸の集合住宅として生まれ変わったものです。

上下2ユニットで構成された建物3つの内2つが海に面して建てられ、残りの1つが道路側に建てられます。価格帯は$8.999ミリオン から $12.999ミリオン。

とても希少価値の高いカハラのオーシャンフロント、ご興味のある方は私共までお問い合わせください。

 

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クロージングコストとは?

アロハ、リエです。

IMG_5458

さて、今日はクロージングコストのお話です。

不動産を購入する際に、クロージングコストがかかります。目安は購入金額の1%と言われていますが、コストといっても内訳をみると登記費用以外にも、実際に経費ではない固定資産税や管理費などの日割り計算分も含まれていることが多いです。クロージングコストと呼ばれるものを大きく三つに分けてみましょう(ローンでの購入での場合です)

●Origination & Discount Point  – 借用額に対してかかるローン費用。それに加え、審査、不動産鑑定費用など。

●Estimated Other Closing cost –  エスクロー、タイトル費用、権利保険、ファイリング費用、組合のトランスファー費用などの登記をするための費用

●Estimated Prepaids – これは実際費用(コスト)ではありませんが、登記の際にエスクローが前もって回収する金額です。ローンの場合だと前もって固定資産税は通常6-8か月分、ホームオーナー保険は約1年2か月分、利息の日割り計算分など、その時の銀行のrequirement によって調整されます。(ちなみに登記後ですが、銀行は今後毎月のローンの支払い以外にも固定資産税も毎月回収して“エスクロー口座”にいれて保管してくれ、固定資産税の支払日が来たら銀行が払ってくれます)

クロージングコストは上記三つを総称してクロージングコストと呼んだり、また上記二つのみをそのように呼んだりと、状況に応じて違うので、困惑してしまうかもしれません。実際のコストなのか日割り計算分なのかをきちんと理解してみてみるといいと思います。

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