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ハワイのコロナウイルス、私の周りでは・・・

アロハ、リエです。

 

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1月は雨の多かったハワイですが、昨年の2月と違い今年の2月はお天気のいい日が続いています。ここ最近は26度~27度くらいで、気持ちのいい過ごしやすい気候です。

私の周りのコロナウイルスへの反応ですが、様々です。

日本からのお客様の中には、「今回は、面会はあえて避ける」とのことで、これは日本の感染者が増加していることを受けて、私に気を使ってくださって、「近寄らないほうが念のためいいでしょう」とのご判断。そこまでされなくても・・・と思いますが、色々と気を使われていらっしゃるのですね。

ローカルの友達とのディナーは、「観光客の少ないレストラン」をリクエストされることが増えてきたでしょうか。また、観光客の多いバス路線を避けて違う路線に変えたという話も聞きました。

マスクをつけている人は少ないですね。ただ、人の多いところへわざわざ出かけないようにはなっていると思います。

ハワイ州は、「旅行をキャンセルしないでください、ハワイは安全ですから。ハワイでコロナウイルスが出たケースはありません」と、呼びかけています。ハワイから帰国のご夫婦の方が感染したニュースはありますが、これからご旅行をキャンセルされる方は、ハワイが怖いのでなく、空港や飛行機などの交通機関などでの感染を恐れているのだと思うのですが、、早く終息することを祈るのみです。

 

 

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2020年のラグジュアリー不動産は?

アロハ、リエです。

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オアフ島の2020年の高級物件市場(1.5ミリオン以上)はどのようにスタートしたでしょうか?パシフィックビジネスニュースには、当社のラグジュアリー不動産のディレクターのコメントが毎月掲載されています。

 

先月の1月、1.5ミリオン以上の高級物件は、前年比で販売件数が31%の減少でスタート。(2019年1月は42件で、2020年1月は29件)内訳では、コンドミニアムは5件から7件に増加ですが、一戸建ては37件から22件に減少という結果となりました。

 

しかし、成約中(現在エスクロー)の1.5ミリオン以上の物件は、コンドミニアムでは昨年比で73%も上昇で、一戸建てとコンドを総合すると44%も伸びています。(昨年の1月の成約件数は55件に対して今年の1月は79件)

1月の登記件数は減ったものの、成約中の物件は増加でこれから次々と登記されていきますので、今年もラグジュアリー不動産は堅調なスタート言えるでしょう。

先日、パークレーンが$10ミリオンで登記しましたね!1月にはパークレーンは8ミリオンも登記していますから2件目のビッグセールですね。

 

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旧ナイキタウンにマリオットのタイムシェア(7階建て)2022年

アロハ、リエです。

ナイキタウン、その後は、バナナリパブリックが入っていたキング・カラカウア・プラザ(2080 Kalakaua Ave)、そのあと長い間テナントが入ることもなく、みなさんここはどうなるのだろうと思っていたかと思います。

Woodridge Capital Partners の関連会社が昨年、51.25ミリオンで、ロバートソンプロパティ社から再開発目的で購入したニュースは記憶に新しいですね。

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先日のニュースによると、Marriott Vacations Worldwide グループはこの度、このエリアを再開発し、110室のタイムシェアユニットを2022年までにオープンするとしています。市にはまだ許可書申請は提出されていませんが、先日のワイキキ地区のネイバーフッドミーティングで発表されたそうです

発表された内容では、7階建てが計画されており、商業物件が二つのフロアーを占めて、その上にタイムシェアのスタジオとワンベッドルームが110室入り、屋上にはルーフトップバー、フィットネスセンター、バーラウンジがはいるとのこと。

Marriott Vacations Worldwide は、現在、ハワイ州に12のリゾートを持ち、そのうち4つのブランドが Marriott Vacation Club, Westin Vacation Club, Sheraton Vacation Club and Hyatt Residence Clubで、キングカラカウアプラザ内にはショールームもできるとの事です。

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ローンのペイオフ後、固定資産税の支払いお忘れずに!

アロハ、リエです。

先日、固定資産税の支払い期日についてお知らせしました。

 

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購入時は一時的に住宅ローンで購入して、その後ローンをペイオフされましたら固定資産税のお支払いをお忘れなく!ローンが残っている間は銀行が、月々のローンの支払金額と共に一緒に固定資産税の支払い分(見積)も回収し(エスクローアカウントに入れてくれます、このエスクローとは取引中のエスクローとは違います)期日が来ると、固定資産税務署に払ってくれます。

 

ペイオフするとその後はご自分で支払わないと誰も支払ってくれません。すっかりそれを忘れて請求書がずっとセカンドホームの自宅に届いて滞納になっていたケースもありました。どうぞお忘れないように!

 

銀行のローンによっては、ホームオーナー保険も回収し、銀行が代理で払ってくれますが、こちらも、ペイオフ後はご自分で支払わないといけません。

 

どこに請求書が行くべきか、きちんと設定しないといけませんね。

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キャンセル・チェックって何?

アロハ、リエです。

固定資産税の2019年の第二期の支払い期日が2月20日に迫っています。

小切手やオンラインでお支払いができます。オンラインの場合は、http://www.hnlpay.com

小切手でお支払いの場合、受け取りの正式なレシートは発行されませんが、Your cancelled check is your receipt と請求書の裏に記載があります。キャンセルチェック・・・日本語の感覚だと「取り消された小切手、いったい何のこと?」と思うかもしれません。

キャンセル・チェックは、「支払いが済んだ小切手、換金された小切手」で、取り消されたわけではありません。英語ってややこしいですね。

オンライン・バンキングですと、支払小切手の縮小イメージがオンラインの明細に出てきますね、あれです。固定資産税務署は、そのキャンセルチェックのコピーを支払い済みの証拠としてくださいと言っているのです。

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カパフル通り、ワイキキグランドホテルのロビーのアート

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最近どこのホテルもアートやインスタ映えになりそうなスペースが多いですね。

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上記以外にお電話で固定資産税務署にかけクレジットカードでも払えますし、サテライトシティホールでは小切手以外に現金持ち込みでも支払うことが可能です。

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問題が表面化し始めてきました、Mixed UseのDedication Filing

アロハ、リエです。

最近の不動産取引では、新しい法律や規制で、数年前までなかったややこしいことが増えてきました。

(今日のブログは専門的な内容で少し難しいかもです!すみません)

 

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以前ブログで書きましたが、レストランやショップなど商業施設の入っているコンドミニアムはMixed Useのカテゴリーに属し、2017年の夏にMixed Useのコンドミニアムの所有者に対して行政からレターが出されました。

リッツカールトン、イリカイホテル、イリカイマリーナ、アロハサーフ、バンブー、トランプタワー、アイランドコロニー、クヒオビレッジ、ルアナワイキキ、マリーンサーフ、フォスタータワー、パシフィックモナーク、ロイヤルアロハ、リージェンシービーチウォーク、ワイキキビーチタワー、ワイキキグランドホテル、ワイキキショアなど・・・・まだまだたくさん。(リストはお問い合わせ下さい)

レターの内容は、所有するお部屋に住んでいるもしくは30日以上で長期貸し出ししている人は同封された用紙に記入し9月1日までに届け出ることを義務づけるもので、居住者としてすでに申請を済ませている所有者以外のMixed Useのコンドをお持ちの方に郵送されました。

この申請書のは、Petition to Dedicate Certain Property for Residential Use (5-year Dedication)というもので、所有する物件をゾーニングで定められたカテゴリーでフルに活用した場合(Highest and Best Use)そのカテゴリーに準ずる固定資産税率(商業1.24%、ホテル1.29%)で課税するというルールを明白にしたもので、そうでない場合(住むか長期レンタル、セカンドホームなど)は、用途をレジデンシャルに特定することで居住レート(0.35%査定額$1ミリオンまで)の課税率をキープするものです。

こちらは、リゾート、ビジネス、アパートメントのゾーニングを持つ45棟のビルが対象となり、レジデンシャルユーズとしなければ最も高い税率のカテゴリーで固定資産税を課税するという通知でした。

レジデンシャルユーズには、下記の3つが該当します。

(1)30日以上の貸し出しを有料で行っている

(2)住んでいる、またはセカンドホーム

(3)ゲストに無償で使わせている

レジデンシャルユーズの申し立ては5年間有効で、オーナーさんがキャンセルしない限り自動的にもう5年更新されます。

途中で部屋が売却された場合、5年間のレジデンシャルユーズは新しいオーナーさんへ引き継がれ、この場合は、満期と同時に自動的に更新するわけではなく、継続したい場合はこのフォームを使って更新する必要があります。今までのようにHome Owner’s Exemptionを申告し自動的にレジデンシャルユーズをクレームするわけではなくなりました。

逆に、レジデンシャルユーズになっている物件を購入した場合で、例えば、イリカイ、トランプ、リッツなど通常でしたらデイリーレンタルができるビルで、今後レジデンシャルユーズから30日以内の貸し出しを目的として購入する場合は、ステイタス変更(レジデンシャルからホテルレート)に該当し、ペナルティ(10%)とバック・タックス(追徴課税)が課税されます。問題は誰が払うのか???です。請求書は、登記後に買い手に行きます。バックタックスは、レジデンシャルレートでの支払額とホテルレートの支払額の差額をファイリング時にさかのぼって支払います。トランプやリッツなど大きなお部屋はセカンドホームにされてファイリングされている方もいますが次回売却時には要注意。3万ドルを超える請求書が突然、登記後に買い手に届いたケースも聞きました。

ワイキキのコンドでもこれらの対象ビルディングには、すでに、売り出し物件のエージェントメモに、「オーナーは30日以上のレンタルで使用中で、Dedication filing を2017年にしています。次に購入のバイヤーでステイタスを変更する場合はペナルティと追徴課税が来ることを理解してください」、というメモも。また、最近、他のビルでも「前のオーナーさんがDedication filing したことを知らなかった。リーガルアクション(訴訟)を起こすことも検討している」と聞きました。会社内でもこの問題について話し合うことも予定されています。

今後リストにあるコンドを購入される方は、現在のオーナーさんがどのように申請をしたか必ずオファーの条件の中で確認をする必要があります。ペナルティと追徴課税を誰が払うのかパーチェスコントラクトで合意する必要があります。

こんなややこしいことは以前はなかったです。売り手さんの責任問題は大きくなってきています。

 

5年という期間を設定した市行政、どうして1年にしなかったのか???私がこんなことを言ってもしょうがないですが、BILL89以外にもややこしいことがたくさん出てきている今日のハワイ不動産。

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超高級レジデンスのマンダリンオリエンタル・ホノルル!

アロハ、リエです。

超豪華レジデンスの”マンダリン・オリエンタル・ホノルル”の販売がスタートしています。

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(写真は、ショールームにて、専属エージェントのマリサさんと)

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世界中からファンの多いマンダリン・オリエンタルは、コンベンションセンターの前、

カピオラニ大通りアトキンソン通りに建設される予定

分譲ホテルコンドではないホテルユニットと上層階には高級レジデンスが入り、

20階にロビーが入ります。

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2階にはミシュランのレストランも入る予定。

6階はイベントスペースで、ボールルーム、チャペル、ブライダルスイート、サロンなど。

7階は広大なスパ!(20,00スクエアフィート)

8階はフィットネスやプール、キャバナ、

9階はレジデンス居住者のためのアメニティテラスでプール、ゴルフシュミレータールーム、スパ、カラオケルーム、

シアター、クラブダイニングバー!

(アメニティの写真はまた後日掲載します)

ビル内は多くのバーラウンジも多く入り、ホノルルでは珍しいですね。

Residences Hale Moani 04

MOLTENIによるDADA Kitchen のデザイン

Residences Hale Nani 04

パノラマの景色・・ロマンチックですね。

Residences Hale Nani 01

Residences Hale Moani 01

価格帯やフロアプランなど詳細はご連絡をください。

Residences Exterior Hale Moani Corner

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僕のシューズは綺麗だから、信じて!

アロハ、リエです。

ハワイではアジアの文化も根強いことから、シューズを家で脱ぐのは一般的になっています。

オープンハウスでは、米本土からのビジターも多いので、「シューズを脱いでくださいね」というと、すごい嫌な顔をされることがあります。靴にかぶせるカバーもありますが、あれを履いてフロアリングで滑ったという話を聞いて以来、私はケガをしたら怖いので提供していませんが、オープンハウスで人の家にあがるわけなので、その家のルールに従うのは当然だと思うのですが、通じないこともあります・・・・。

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(写真:フォスターボタニカルガーデンズ、植物園で、心地よい日光浴。

鳥のさえずりと心地よい風・・・気持ちのいいお天気でした。

カマアイナ価格で$3の近場のリラクゼーション!)

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先日、私の家のコンド内で行っているペストコントロールがあり、担当の方がいらっしゃいました。堂々と入って来て、「靴、脱いでもらえますか」とお願いすると、大きなため息をついて、「僕のシューズは綺麗だから、トラストミー!」と言って、まったく聞いてもらえませんでした。その態度に呆れたというか、こんな人に何を言っても無駄と思い黙っていましたが、やはり人の家に上がるときは、その家のルールに従ってほしいですよね。

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業者が数日留守中に自宅入ることがあって、どうしてもバスルームを使われたくなかった知り合い。トイレはレクレーションエリアにあるからそっちを使ってね、と何度もお願いしたみたいで、それでも使われている模様。「家を出る前に小麦粉をうっすらトイレにまいておいたの、そしたら足跡があったから後で苦情したの」と。笑ってしまいましたが、家主のお願いはやはり聞いてほしいですよね。

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リエの新着リスティング、人気のワイキキサンセットの2ベッドルーム!

アロハ、リエです。

今日はリエの新しいリスティングのお知らせです♡

人気のホテルコンド、ワイキキサンセット(築年:1979年)から角部屋2ベッドルームのお部屋です。このお部屋にはNUCといって1日貸しが合法的にできる証明書が付いています。現在、アストンホテル・レンタルプログラムに入っています。

ワイキキサンセットは東向きの角の2部屋(13号室と14号室)が2ベッドルームで、お部屋からはゴージャスなダイアモンドヘッドの景色!

朝はサンライズが望めます。そして、夕方はサンセットで赤くなるダイアモンドヘッドもとっても綺麗なんですよね。

このラナイの広さもちょうどいいですよね。

229 Paoakalani Ave #1013

229 Paoakalani Avenue

Waikiki Sunset #1013

Listed $728,000 FS

2bed/1bath/1parking

229 Paoakalani Ave #1013

Here’s your chance to own the desirable Diamond Head view unit with a NON-CONFORMING USE CERTIFICATE allowing you to do daily rentals in popular Waikiki Sunset!  This 2bedroom unit is in Aston Rental program with high occupancy and steady income history.  Ideal corner end unit in preferred east side of Waikiki for a short walk to the Waikiki Beach, Kapiolani Park, restaurants, shopping & more.   Seller has paid off for Aston Rental Program upgrades to unit in 2019. One unassigned parking stall.  Amenities on property include pool, BBQ area, minimart, and gym and pet-friendly with board approval. Property to be sold “AS IS”.

229 Paoakalani Ave #1013

アストンホテルレンタルプログラムの家具付きです。

229 Paoakalani Ave #1013

ホテルのアップグレード(2019年)で、ポップコーンシーリングが取り除かれ、

天井も壁も新しいペイントでフレッシュになっています。

カーペットもソファーベッドも新しいです。あとドレープのブラックアウトも新しいのに交換されています。

229 Paoakalani Ave #1013

管理費:$851(月)

電気代、水道、下水、お湯、基本テレビ代込み

(インターネットはアストンのWIFIを使えますが、プログラムに加入でない場合は、

ご自分でスペクトラムをセットアップする事になると思います)

固定資産税:$167(月)

229 Paoakalani Avenue #1512

6階のアメニティにはプールとBBQエリア、レクレーションエリアがあります。

(テニスコートは使う人もあまりおらず、なくなりました)

229 Paoakalani Avenue #1512

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どうやって支払う?公共料金

アロハ、リエです。

キャッシュレス先進国のアメリカ、でも小切手帳がないと生活に困るアメリカ。便利なようで不便なところも多くあります。慣れましたが(笑)

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コンドミニアムの管理費の支払いは今では、銀行引き落としが主流となってきました。多くの管理会社でこのような支払方法をシュアペイ(Surepay)と呼びます。固定資産税やホームオーナー保険もシュアペイがあればいいのですが、多くの場合、小切手支払いやクレジットカード(固定資産税のオンライン支払いは手数料がかかります)になります。これらが自動引き落としであればいいのですが、まだ不便なところも多いです。一部の保険会社では、クレジットカードや銀行引き落としで毎年自動引き落としをしてくれるところがありますが、少ないです。

「クレジットカードの期限が切れるので、自動引き落としにしてある保険会社に出向いて新しいクレジットカードの情報を持って行ったが、きちんと更新されているか分からない。期日が数日に迫っているので引き落としがきちんとされるか心配」とお客様からのご連絡。現在、お客様は海外旅行中だったので、私のほうでカスタマーサービスに電話して調べると、クレジット番号が更新されていませんでした。明日が期日だったので、すぐに私のクレジットカードで支払いました。

大事な公共料金の支払い、例えば、携帯電話やインターネット、電気代、ガス代、この場合の保険代などは、クレジットカードの更新のたびに、新しいクレジットカードをお知らせするのは面倒ですし、どこかでクレジットカードが引き落としされなかったりすると大変なので、クレジットカードでなく銀行引き落とし設定をされることをお勧めします。クレジットカードはどこかで使われたりすることもあって、新しいクレジットカードが送られてくることもあります。そのたびにすべての公共料金のクレジットカード支払いを設定しなおすのは大変です。

確実に毎月、サービスを中断なく受けたい公共料金の設定は、私は銀行引き落とし派ですね。

 

 

 

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