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ハワイの不動産ならリエ・アスキー

リエの新着売り出し物件☆カネオヘの一戸建て

アロハ、リエです。

今日は私の新しい売り出し物件をご紹介します。

今、ローカルに大人気のカネオヘ・・・在庫がかなり少なく、競争になっています。

マーケットに出してからすぐ数件のショーイングのリクエストが入りました。

住所:45-652 Puohala Street Kaneohe HI 96744

Listed $899,000 FS

3bed/2bath/2pkg (Garage)

室内:1042スクエアフィート

ガレージ:560スクエアフィート

バックデッキ:240スクエアフィート

築年数:1952年(改装2016年)

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オーナー様のご協力を頂き、

私のステージングのグッズを倉庫からたくさん持参させて頂きまして、

ステージングと写真撮影をさせて致しました!

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オープンコンセプトのキッチン

清潔感のある白を基調にしたデザイン

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窓からプオハラ通りが見えます。

窓も新しくインストールしたもので、ここの壁はダブルウォールといって

熱を遮断するためのインスレーションが入っています。

ちょうど朝日が入る東を向いているのでここがダブルウォールであると熱を多く遮断します。

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You won’t want to look any further! This lovely 3BRs, 2 full BAs home in popular Puohala Village has split units A/C (Living Room and Master Bedroom) and insulated new ceilings to provide you ultimate comfort! Additionally, the entire east facing wall is double to block heat coming from sunlight in the morning. Other updates to this home include all cabinets and granite countertops, kitchen island w/prep-sink, all stainless steel appliances, tile flooring (kitchen & bathrooms), bathrooms, windows(x2) and sliding door (Master bedroom) and many more! Master Bedroom walks out to newly built deck and fully chain-link fenced yard has nice outdoor space and is pet friendly. Attached 2-car garage offers plenty of room for all your storage, home gym equipment and workshop while you can park additional 4 cars in your driveway! Entire exterior wall was repainted in June 2020. This home is situated in a convenient, friendly neighborhood in Kaneohe with shopping malls nearby.

 

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室内全ての天井は、50年代に人気だった、サトウキビ素材の天井を取り除き

ドライウォールがインストールされています。もちろんインスレーションも入れてあり

熱を遮断しています。

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エアコンはリビングとマスターベッドルームに!

古いおうちはエアコンの無いおうちが多く、

暑くなってきているハワイの夏も快適に過ごせますね。

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ここがマスターベッドルーム

スライディングドアの向こうには、デッキが増築されています。

スライディングドアも新しいもので、この壁もダブルウォールです。

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デッキ側からみたマスターベッドルーム

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マスターベッドルームから出るとこのデッキがあり、

コウラウマウンテンを見ながら、チェアでリラックス。

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マスターバスルームはダブルバニティ(二つの洗面台)

そしてシャワー室

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キッズのお部屋。こちらも楽しく飾り付けさせて頂きました。

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ゲストバスルーム

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”アネックス”と言いましょうとオーナーさんとお話をしたのですが

書斎兼ウォークインクローゼット

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バックヤード

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お子さんの遊具もあり、ヤードは十分な広さ

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プオハラ通りから見たおうち。

チェーン・フェンスはああらしくインストールされ

ワンちゃんにもペットフレンドリーな環境です

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そしてなんとこのおうちの特徴は、

2台入るガレージ!

560スクエアフィートのスペースは大変貴重です!

ホームジムのマシーンも、荷物も、何でもこのガレージをストーレージとして使うことができるのです。

特に、コロナの影響で、ガレージのある一戸建ての人気が全米では高まっています。

売買事例をみても、ガレージのあるおうちはカネオヘのこのあたりはあまりなく

とても貴重なのです。ほとんどのおうちはカーポートといって屋根があるタイプのパーキングです。

またドライブウェイには4台も追加でとめることができます。

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45-652 Puohala Street QR

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リエの新着リスティングー角部屋のビライートンスクエアから!

アロハ、リエです。

ワイキキの西側に位置する人気のビライートンスクエアの角部屋02号室の売り出し物件をご紹介いたします。

400 Hobron Lane #2402

400 Hobron Lane #2402

1bed/1bath/1pkg

$510,000 Fee Simple

400 Hobron Lane #2402

59スクエアフィートのラナイからはアラワイ運河、オーシャン、

サンセット、夜景などの景色が楽しめます。

400 Hobron Lane #2402

$780 (Month) の管理費には、電気代、水道、お湯、下水代金が含まれます。

635スクエアフィートの室内の広さ。

一般的な1ベッドルームでは広い間取りです!

フロアーはポーセリングのタイルです。

3Dビデオツアーはこちらから。

http://bit.ly/slick-pixels-hawaii-3d23

400 Hobron Lane #2402

キッチンのカウンターはクォーツで、ハードウッドのキャビネットにステンレスの電化製品。

キッチンにも窓があります。

Incredible opportunity to own this rarely available corner 02 unit at the highly desirable Villa On Eaton Square! You’ll enjoy a bright living space that opens to a cozy lanai & beautiful views. This end unit has extra windows and is flooded with natural light and ready for you to come and make it your own. Delightfully well-kept high floor FEE SIMPLE 1bd/1ba/1pkg boasts updated kitchen/bath with hardwood cabinets, stainless steel appliances, quartz counter tops, porcelain tile flooring throughout, & W/D in the unit. Imagine how pleasant it is to sit on the lanai after a working day and drink a glass of wine or coffee with beautiful views overlooking Ala Wai canal, ocean, mtn, city lights and sunset. On a rooftop deck, all residents can enjoy a spectacular skyline view while swimming, grilling BBQ, exercising or sauna. Secured & pet friendly building! Maintenance fee includes electricity, water, hot water, sewer & central AC. Amazing location with tons of dining and shopping nearby.

400 Hobron Lane #2402

角部屋なので窓も側面にあり、お部屋が明るいです。

400 Hobron Lane #2402

セントラルエアコン完備で、洗濯乾燥機も室内にあります。

400 Hobron Lane #2402

キッチンと同じくハードウッドの素材のキャビネット

400 Hobron Lane #2402

お部屋のリビングの窓からの景色

400 Hobron Lane #2402

ビライートンスクエアはセキュリティ完備でペットフレンドリーです。

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ルーフトップ(屋上)のプール

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プールデッキには日よけもあるので、のんびり景色を見ながらリラックスできそう!

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バーベキューエリア。

ミニキッチンもあります。

ヨガルーム、サウナ、ジムもあります。(コロナで現在、使用できないため写真がありません・・・)

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ルーフトップからの景色!

物件の最新情報(英語)は、このQRコードをスキャンしてくださいね!

Villa On Eaton 2402 QR Code

お問い合わせはリエまで!

 

 

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高級コンドから高級一戸建てへ

アロハ、リエです。

ビジネスが再開し始めて、私たちの会社も来週ソフトオープンします。

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ただし、ソーシャルディスタンシングやフェイスマスク着用などの規制やオフィス内に何人まで入れるかなど多くの規制が残るため、当分はオフィスの鍵はしまったままで、ドアベルで呼び出すという方向で対応していくとのこと。

ホノルルオフィスはエージェントは100人程いますが、今は規制で最大で50人までなど、当分、オフィスのミーティングもバーチャルで行われます。バーチャルのほうが多くのエージェントが集まりディスカッションができるので、これはこのまま続けていくのではと思います。

 

さて、今日の定例ミーティングで、高級物件を多く扱うアメリカ人のエージェントさんからの最近のラグジュアリー不動産の傾向として、数年前のブームで、カハラなどの一戸建てを売ってアラモアナやカカアコの高級コンドへ引っ越した人たちが、また一戸建てに戻ってきているという話でした。

コロナ感染拡大予防で多くのコンドで共有エリアが閉鎖されたり、制限が設けられました。他の住民とのエレベーターなどの共有エリアの使用やまた感染防止のためにアメニティが使用できなくなったりと、利便性を求めてコンドに引っ越した人たちがこのコロナで色々な制限を強いられることに疲れて、制限もない一戸建てにまた戻りたいと探している人が多くなったとのことです。確かに、自分の家にプールやジムがあれば、他人を気にすることなく使用できます。

このコロナで不動産のトレンドも変わっていってます。

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住宅ローンはさらに低金利へ

アロハ、リエです。

新型コロナウイルスの感染拡大の第2波への懸念からアメリカの株価は大幅に値下がりし、ダウ平均株価は一時1800ドルを超えての下げ幅となりました。国債利回りも低下が続いています。

 

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(髪の色をダークにしました?!)

30年固定のコンベンショナルローンは2.625%まで下げました。ますますローカルマーケットの動きが活発になってきています。

旅行者への14日間の隔離義務は7月末まで延長され、日本の航空会社は相次いで7月の全フライトをキャンセルしました。ハワイ州は、感染者数のアラスカ州、日本、韓国、ニュージーランド、オーストラリアからの渡航者から優先的に緩和していく方針は示しているものの、空港での検査体制が具体化するまで当面この制限は延長されると思います。夏休みは非現実的になってきましたので秋以降に早い段階で体制が整うことを祈ります。ただ、抗議デモの集会や夏で気が緩んでいることからまた感染者数は増加傾向にあり、8月末までに第二波のピークを迎えるというデータも出ています。ハワイ州も、この三日間で、15人、17人、5人とゼロや1-2人からやはり増えてきています。

出口が見えない・・・と思ってしまいがちですが、“出口は見えるのだけど、少し先”と、知人に言われました。ポジティブに今週も頑張りたいと思います。

 

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5月のハワイ不動産の数字・・$1ミリオン以上のコンド85%下落(件数)

アロハ、リエです。

ホノルル不動産協会から5月の不動産の数字が出ました。

 

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予想通り、販売件数は減少しましたが、中間価格は在庫薄と高い需要で安定を維持した形となりました。

60万ドルから899,999ドルまでの価格帯での一戸建ての販売件数は、昨年と比べて26.3%と最大の減少となりましたが、140万ドル以上の販売は比較的均一を保ちました。コンドミニアムの市場では、すべての価格帯で30%以上の販売件数の減少が見られましたが、最も影響を受けたのは100万ドル以上の範囲で、2019年5月の40件と比較して、2020年5月は6件のみで85%減少しました。

前年度比較で販売件数は減少しているものの、市場は改善の兆しを見せています。一戸建ての需要は依然として強く、市場日数は13日間というほぼ過去最低の短さで取引がされています。 3月または4月に市場からいったん下された物件のうち30%は、5月末までに市場に戻されました。

新規の売り出し物件数は4月に比べて17%増加しましたが、エスクローに入る件数は4月から5月にかけて32%増加しました。

30年固定住宅ローン金利も5月末に平均で3.15%と記録的な低水準に達し、住宅ローン銀行協会によると、住宅ローンの申し込み件数は全国的に4月上旬と比較すると5月下旬は54%の増加で、 1年前よりも18%高い数字でした。

 

ハワイ州が再開し続ける中、すでに不動産の活動が活発に戻って来ており、私たちの地域経済が推進するのに貢献になればと願うばかりです。

 

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どこまで記載する?売り手の公表用紙

アロハ、リエです。

 

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売買が成約すると、エスクローに入り、売り手さんは合意された期日内に売り手の公表用紙を買い手に提出します。買い手も期日内にレビューし、独自で調査したり、更なる詳細を売り手に聞いたりします。

「修理内容は、どこまで書いたらいいの?」売り手さんからのよくある質問ですが、私は「買い手さんの立場になってみて、ここまでの情報をもらえば満足という目線で考えてみて記載してください」とアドバイスしています。

例えば、一軒家を購入し、その後、エアコンをインストールした場合など。

「2019年にエアコン(スプリットタイプ)をインストールしました」と記載するだけでなく、以下の情報もあればいいと思います。

●いつ、誰がインストール(コントラクターの連絡先の情報)

●保証書はあるか(保証書は次のバイヤーにトランスファー可能か?)マニュアルは?

●定期的なメンテナンスは必要か?

●市の許可書は得たか?

●インストールしてから今まで何か修理事項はあったか?

など、次のオーナーさんに安心して使ってもらえう為に必要だと思う情報は記載するといいと思います。

投資物件でまったく住んだことがない場合など、修理の把握は難しいですが、大きな修理は必ずオーナーさんに連絡がいってると思いますのでその時にどのように対処したかなど記載が必要です。ただ、情報は、限度があるので、分かる範囲でしか記載できない場合がほとんどですね。

居住で住んでいた場合、住んでいれば色々と次の買い手さんに開示する情報は多いかと思います。日頃から記録をとる事を心がけるといいと思います。居住で、住まれていた方で、修理があったときの内容から水漏れなど詳しく書かれた売り手の公表要旨は、心に残るもので、今でもあの物件はきちんと記載してくれていたな、って覚えています。そんな売り手さんに最近、ブラインドが壊れたのだけどどこのブラインド屋さんだったか教えて下さいと担当のエージェントさんを通して聞きましたらすぐに親切に教えてくれました。数年たっても協力してくださるのにはありがたいです。

売り手の公表要旨は、重要な開示事項を含む多くの質問があります。その内容によっては買い手さんも期限内であれば契約をキャンセルできます。売り手は慎重に記入、書き方が分からない場合はエージェントさんと話をしながら時間をとって準備する必要があります。

随分前ですが、おそらく9年ぐらい前ですかね。買い手さんの購入をお手伝いした時、相手はローカルの売り手さんとローカルのエージェントさん。売り手さんは書き方が分からなかったのでしょうか、YES、NO、NTMK(分からない)、NA(該当なし)の質問に、YSEとNOの間にチェックマークを入れていました。また空白もたくさんありましたが、エージェントさんはお客さんが記載されたものをお客さんと一緒にレビュー確認することもなく、メールで、私に送ってきました。そのいい加減に記載された公表用紙に始まり、最後の引き渡しの時に、「はい、鍵」と渡された鍵が20個ぐらいあり、「売り手さんからもらったけど、余分な鍵もたくさんついていると思うと言ってたから、全部試してみて」と言われました。若かった私は、「あなたみたいな最悪のエージェントさんは初めてです」と言ってしまったのを覚えています。ローカルのトップエージェントで今でも活躍されている男性ですが、どこかで会うといまだにお互い苦笑です。私も若かった。今ではぐっと抑えて言わないように出来るようになりましたが、、、。

 

 

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レンタル物件市場や商業物件は?・・・コロナで。

アロハ、リエです。

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(最近、登記した売り物件のシーサイドスイーツのスタジオ306号室、$245,000)

 コロナの影響で、職を失い家賃を支払えない人が出てきている中で、現在、法律上、立ち退き命令をすることができません。先日、家賃を支払えないテナントさんが自分の国に逃げてしまい、お部屋を複数の人たちにデイリーでサブリース(又貸し)して、その人たちが起こした騒動で警察沙汰になりました。私も管理会社のエージェントさんと警察に会い、そのあと、日本のオーナーさんに状況を報告。ワイキキのビジネスが閉鎖で多額の借金も抱えて住むところも家賃が払えず逃亡・・・・こんなことも現実に起きています。そんなときに、しっかりした管理会社がついていると安心です。オーナーさんが直接テナントさんと管理会社を入れないで契約しているケースがありますが、何も起こらなければいいですが、私は、不動産会社(管理会社)を入れることを必ずお勧めしています。管理料のお金をセーブしてもいつ起こるか分からにトラブルに対処が出来なければ意味がありません。

商業物件のエージェントさんによると、ビジネスのクローズを余儀なくされ家賃を払えない人や、またリースをやめる人も出てきていて、これは全米でもその傾向にあるようで、ハワイも増えているそうです。オンラインで自宅での仕事に切り替わっていくと、オフィススペースを縮小したりと、商業物件のマーケットも大きくシフトしていく傾向にあります。これは日本も同じですね。

オアフ島の不動産は、ローカルマーケットが今、動き始めています。在庫薄のローカルエリアでは、特にアクティビティが活発ですね。

 

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外壁工事のあれこれ・・塗装、鉄筋、コンクリートのスポーリング

アロハ、リエです。

ワイキキでもこの数年、塗装工事や大きな音のする機械でコンクリートをはがしている作業をよく見かけますね。

 

1288 Kapiolani Blvd #3901

(写真:登記した売り物件のモアナパシフィックの1ベッドルーム。$640,000)

これは、英語で、スポーリングの工事(Spalling repair )とか言われます。スポーリングとは、”割り砕く”という意味です。

コンドのコンクリートは一般的にポーラス・コンクリートと呼ばれるもので、いわゆる気泡があり、水を吸収します。その吸収を表面で抑えるのがペイント、いわゆる塗装です。この塗装もビルの大きなプロジェクトとして長年リザーブ貯蓄で資金を備え、補修に臨みます。ワイキキも70年代のビルが多いので、この数年、この工事をしているのをよく見かけます。

コンクリートが割れたりしてくるのはコンクリートの劣化というよりも、塗装の劣化からくるものです。表面でシール(密閉)をしている塗装が古くなってくるとその隙間から気泡を通り水分がコンクリートの中に入ります。そうすると、Rebar (リバーと英語でいいます。鉄筋です)に水分が到着すると錆ができて、その鉄筋が大きく錆で膨らみます。そうすることでコンクリートが割れてきます。

大きな音のする機械はコンクリートを割り砕き、鉄筋までいってその部分を補修する作業するためのものです。

結構大きな音が一日するので家で寝たきりの人がいると大変かもしれませんし、またバケーションレンタルのお客様がいると苦情がくるかもしれませんね。

塗装が劣化するまで放っておいたから鉄筋の錆の工事までしないといけなかったのかしらと素人の私は思います。大がかりでお金がかかる工事になるのなら、塗装は大事、まめにしたほうがいいのでは??、ビルも早めにアクションを起こしてほしいですよね。

それにしても、ビルの塗装などをみて、本当に下手・・・・と思ってしまいます。日本だったらビルの塗装はもっと丁寧に綺麗にやってるんだろうなと思いながら見てしまいます。

 

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ホームオーナーの固定資産税の免税が10万ドルに

アロハ、リエです。

来月7月下旬ごろになると固定資産税の請求書がお手元に届き始めます。

 

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さて、オーナーさんでその物件に住居として住まれていらっしゃる場合、2020年の査定額分から、従来の8万ドル分の免税から10万ドルに上がります。

査定額が50万ドルの場合、今までは8万ドルを引いた42万ドルに対して、3.5をかけて1000で割ったものが年間の固定資産税額でしたが、10万ドルに上がったため、40万ドル分のみが課税の対象になります。レートは同じですが、少し安くなりますね。(1470ドルから1400ドルになります。)

 

ホームオーナーで65歳以上の場合は、Exemption額が、12万ドルから14万ドルになりましたので、50万ドルの査定額を例にとりますと、2020年からは、36万ドル分のみが課税の対象となります。(1330ドルから1260ドルになります)

 

今年は日米間の郵送の遅延の問題がそのころまでに解決していない場合、オンラインでクレジットカードの支払いされる方も多いかもしれません。

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どこにいく、アメリカ

アロハ、リエです。

6月になりました。パンデミックからビジネス再開のニュースが全米で聞こえるようになり、暖かい気候と共に人々の気持ちも明るくなっていた矢先に悲しい事件は起こりました。アメリカの根強い人種差別を目の当たりにし、たくさんのことを考えさせられている火曜日の朝です。今日は、ソーシャルメディア(SNS))では、黒の画面で”#blackoutTuesday” のハッシュタグをつけている人を多く見かけられていると思います。

 

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会社のバーチャルミーティングではこの事件について長く話し合われました。あの痛ましいビデオは二度と見ることができません。米本土に本社があるコールドウエルバンカーにもアフリカ系アメリカ人はたくさんいます。そんな中、警察官を家族に持つエージェントもいます。色々な思いが交錯する中でのディスカッション、涙がでました。そんなエージェントさんも今日は多かったと思います。

差別だけではなく、過激なプロテスターの暴徒化。子供にも見せれないような暴動・・・これは犯罪です。平和的なデモをするグループとは別に暴徒化する過激なプロテスター。パンデミックからやっとオープンし始めビジネスが再度、それなのに今クローズに追いやられています。破壊されたエリアもあります。町は燃え、暴力、店は壊され、戦争を見ているよう。私たちの敵はウィルスのはずなのに。

ハワイでも先日、プロテスターの抗議活動がありました。今のところ、平和的な抗議活動です。

今日の会社のミーティングでも今後、過激なプロテスターに遭遇し、巻き込まれた場合の、エージェントと社員の安全の問題も話しあわれました。911を呼び、会社に連絡などについての再確認でした。

全米がコロナの終息に向かうのはまたさらに遠くなったように感じています。悲しい。

 

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