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ハワイの不動産ならリエ・アスキー

リーガルネームのあれこれ

アロハ、リエです。

ハワイの不動産を売却となったとき、購入した時から名前が変更になっていることがあります。

登記のシステムによっては、リーガルネームが変更したとして、マリッジ証明書(原本)、日本の方は戸籍抄本(原本)と翻訳などがエスクローで必要になります。ランドコートでの登記システムの場合、事前にペティションを登記しないといけないので早めに動く必要があります。

数か月前までペティションの登記に6-7週間かかっていて、登記が延期される事態もありましたが、今は落ち着いているようで1週間から10日間で無事に名前の変更の登記も終わっているようです。

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ただ、公証に行かれる際に持って行かれる写真付きのIDが、結婚後のリーガルネームと違っている場合は、事前にエージェントさんやエスクローとご相談ください。

また年配の方でよくあるケースですが、「高齢だからもう海外に行くことはない」としてパスポートを更新してないケースなどもあり、その上、運転免許証などの写真付きのIDまでお持ちでないケース・・・売却のための公証サインのために、もう一度パスポートを取得してもらわないといけないこともあります。

 

どうぞご相談くださいませ!

 

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ハワイ州、全米一ハッピーな州に選ばれる

アロハ、リエです。

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WalletHubによる各種項目によって幸福度をポイント数によって調査したところ、アロハステイト=ハワイ州の人々が全米一高いポイントを獲得して幸せと感じていることが分かりました。全米の中でも失業率が高く、ロックダウンが続き、観光業に大打撃を受けているハワイ州ですが、心の幸福度は高いとの数字。

感染者数に急激な増加のあったハワイ州ですが、パンデミックであることすら忘れそうになるくらい美しいビーチとその温暖な気候。全世界探しても一年を通じてこんなに安定した気候の場所はハワイ以外無いのかも。綺麗な空気を吸って心地よい風をきって歩く時、毎日の愛犬との散歩もとても健康的で、気持ちはハッピーになれます。

そして全米各地で起きた人種差別から起こった暴動。ハワイではそのような暴動や暴徒はありません。人種のるつぼであるアメリカですが、多様な人種と民族による文化が溶け合い、新しい生活文化を形成していて、全米でもハワイ州は、アロハスピリットで人に優しいと思います。南の島なのでのんびりして大らかな所も大きな要素だと思います。いい加減なところも多いのですが・・・(笑)

 

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ホームオーナー・エグゼンプションの申請は9月30日まで!

アロハ、リエです。

ホームオーナー・エグゼンプションの申請締め切りが近くなってきました。

ご所有の物件が、プライマリー(居住用)であれば、固定資産税の免税を受けることができます。

home exemption

https://www.realpropertyhonolulu.com/

オンラインで申請が可能で、締め切りは毎年9月30日です。住み替えなどで、物件が2つある場合は、新規の申請する際に、その前の住所も一緒に通知しないといけません。また、特に新規で申請はしないが、その物件が居住用でなくなった場合は、削除申請をする必要があります。すべてこのサイトのアイコンにあるリンクから申請が可能です。申請は簡単ですが、少しややこしいのは、物件のID番号やユニークID番号を入れる箇所などです。インストラクションに従って入れて下さい。

 

今年9月30日までに行えば、来年2021年の7月1日分から免税されます。今年の12月に査定額の通知が届きますが、査定額から10万ドルを引いた金額が課税対象となります。レートは$1000に付き、$3.5ドルです。1ミリオン以上の査定額の場合、レジデンシャルAの区分でレートが高くなりますので、居住の場合は、忘れずに必ず申請しましょう。1度しましたら毎年の申請は必要ありません。自動で毎年、免税されます。

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地球の温暖化、海面上昇・・課題は山積み

アロハ、リエです。

今日は会社の月一のグローバルラグジュアリーチームのオンラインミーティングで、最近の高級物件市場をデータをみて、分析。高級コンドの販売件数が落ちていて、やはり日本からの購入はどの価格帯でも落ちています。コロナが改善すれば、リバウンドできっとたくさん人が戻ってくるそんな予感は大ですが!今は辛抱の時ですね。

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そのあとに、ハワイ大学の地球サイエンス課の教授が、地球の温暖化と海面上昇のプレゼンテーション。スライド1枚目は、「みんなが考えている以上に状況はかなり深刻」・・・始まる前から予想はついていたものの、世界規模の温暖化の深刻な状況にショックでしたね。

南極の氷が現在6倍以上の速さで溶けていること、森林の火事、今世紀が終わるまでのあと80年間にこのままの状況では悪化の道をたどるのみです。

不動産と関連して、オーシャンフロントの家のSea Wall を高くすればいいのか、というものでもなく、ビーチはパブリックの所有物です。間違って報道されていることもありますが、プライベートビーチはありません。ビーチは公共のもので、すべての人がアクセスする権利があり、壁を作ることに制限は多く、現在Sea Wall があったとしても、修理が発生しても市の許可を取得などで数か月かかるとのことです。またその壁も1964年以前かその後かで、まだ制限が違います。

 

私たちはもう80年生きることはないですが、この10年-20年が今後を決める大事な局面ですね。

世界の将来の子供たちが私たちと同じ生活ができるように、大人の責任は大きいと感じたミーティングでした。

 

 

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”アポカリプティック”な山火事

アロハ、リエです。

当たり前のことが当たり前でなくなったパンデミックの今、米本土のカリフォルニアとオレゴン・ポートランドに今までに起こった事のないような山火事が起こっています。「Apocalyptic Western wildfire」という見出しで、テレビやソーシャルメディアで見かけるようになりました。

アポカリプティックは、終末ものとか、破滅もの、大規模な戦争や自然災害、爆発的に流行する疫病などによって、文明や人類が死に絶える様子を描くもの、キリストの終末論ですが、こんな言葉を見るとショックですね。Apocalyptic Western wildfireは、壊滅的な西部の山火事・・という意味でしょうか、もっと深いひどい状況を表現しているそんな言葉だと思います。

それくらい今回のひどい山火事で、多くの人が家を失っていて、自然の恐ろしさを目の前にして、何もできない人間・・・・色々なことを考える日々です。このコロナもそう。オレゴンやポートランドの空気が、ハザードレベルを超えていて、空気の質を測ることができないレベルに達して、空は煙や塵に覆われているそうです。雨が火曜日くらいには降るそうですが、山火事をすべて消化するような大雨になることを祈っています。

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8月にカリフォルニアに引っ越しした友人や知人が二組いるのですが、「なんて時期に引っ越ししてきたんだろう」、引っ越し先のお天気予報を見ると、連日、”ヘルシーでない空気 Unhealthy Air Quality ” という表示。

綺麗な空気が当たり前の生活から、世界的な気候の変動で、当たり前でなくなってきているところがあるのです。

私は毎日犬の散歩で長く歩きますが(朝夕方で各1時間)朝の清々しい気候と、夕方の涼しい時間には美しいサンセットを見ながら、ハワイは世界最後の楽園だと心から思います。パンデミックで寂しいハワイでありますが、この楽園を求めて多くの人がまた帰ってくるのだろうと心から思います。カリフォルニアは今後も毎年山火事は続くと見られていて、カリフォルニアから自然災害の少ないハワイに引っ越してくる人はこれからまた増えるかもしれませんね。

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不動産の査定額が追いつかない・・・

アロハ、リエです。

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(写真は本日、値下げしたアラワイ・プラザ・スカイライズ #2206

新価格$449,000)

在庫が少ない状態で競り合い、マルティプルオファーになると、価格が言い値以上で成約するケースは現在、郊外の一戸建てやタウンハウスで見られる状況です。

取引販売データ(販売事例)が周辺に少ない状況で、買い手がローンになると銀行は査定額の算出に頭を悩ませている状況。「あなたのリスティングはいつ登記しますか?」数人の査定人(アプレイザー)からのそのような電話を受けました。私の売り物件が登記をすると最近の販売事例として使用できるのに登記していないから使えない、「いつ登記???価格はきっと言い値以上ですよね??」そんな電話です。

アプレイザル(査定)が行われるのはちょうどエスクローの中間地点。室内検査と共に大きな山場です。

オファーが来た時点で、査定が言い値以上の今のオファー価格で出ないかもしれない、そんな事が予測されるときは、オファー成約前のネゴシエーション中に査定について合意させるべきです。このことについてオーナーさんと予測されるべき事態について話をしたり、それは買い手さんを代理するときも同じです。特に、ミリタリーローンは、査定金額によってはミリタリーの買い手さんはエスクローをキャンセルできますので、十分理解し、ネゴシエーション中に話し合うべきですね。

またおうちの査定額に考慮してもらうべき改装の資料の提出はとても重要です。支払いレシートやワークオーダーなど、支払いの金額の内容などすべて分かるものを事前に用意すべきでしょう。

私はカネオヘの売り物件のエスクロー中、事前にオーナーさんから改装関係の資料をすべてお預かりし、キッチンのカウンターにすべて並べてカテゴリーに分けて金額を出し、査定人に見せました。どれだけお金がかかったおうちか、一目瞭然でした。

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8月の不動産の数字は?”ミックス”の結果に。

アロハ、リエです。

パンデミックが続く中、オアフの不動産は、”ミックス”の数字が見られる結果となりました。

パンデミックで一番影響を受けたのは今年5月、そのあと、一戸建てはパンデミックの影響が無かったのように、昨年度の同時期を上回る販売件数を記録(2.8%アップ)、中間価格も値上がり(6.2%アップ)、また成約するまでの日数も昨年度より12日早くなる結果となっています。在庫月数は2.1か月と昨年度同時期比較で41.7%も減少しており、デマンドが続く中、競り合いが続いています。

StatsInfo_Aug2020

コンドミニアムは、中間価格は上昇したものの、販売件数は昨年度同時期比較で20.1%の減少、成約日数は1日増加しています。在庫月数も4.2か月分と 5%上昇でした。

パンデミックの夏、オアフ島は一戸建てはアクティビティが活発な状況が’続く中、コンドミニアムは少しスローな状況で、ミックスな数字が表れる結果となりました。

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ワイキキサンセットの売り出し物件の登記が二件ありました。

上記は山側の2303号室で、$375,000ドルで登記。

229 Paoakalani Avenue #1914

ダイアモンドヘッドの景色の美しい角部屋1914号室は、$590,000ドルで登記致しました。

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カネオヘの売り出し物件の登記!

アロハ、リエです。

 

14_53_45-652 Puohala St-8458

昨日は、私のカネオヘのリスティングの登記でした。

45-652 Puohala St  3Bed 2/0Bath

広さ1,042sq.ft  敷地7,779sq.ft 築年数1952

$915,000(言い値:$899,000)

10 days(成約日数)

0_103_45-652 Puohala St-8523

16000ドルの言い値以上の値段で登記

オーバーアスキングでした。

初日のオープンハウスも30組以上の方が見に来てくださいました。

印象的だったのは、外に6フィート離れて下さいというシールを6フィートごとに貼りましたが

みなさん線に並んで順番に入ってくださったこと、手の消毒スプレーを出すとみなさん手をだして「ありがとう」と

言って下さった事でしょうか。

そして、誰が来たか記録が残るように当社の「コロナ・ディスクロージャーフォーム」にも

連絡先をきちんと書いて頂きました。

16_63_45-652 Puohala St-8473

 

郊外の一戸建ては、複数オファー(マルティプルオファー)で、激しい市場となっています。昨日金曜日だけの一戸建ての登記は高級物件も含めてオアフ島で36件で24件は言い値もしくは言い値以上の価格で登記していました。

この私のカネオヘエリアでこの30日に以内に登記された物件も多くが言い値以上の取引となりました。中にはオファーが11件!という物件も。

45-451 Ohaha St 

3Bed 2/0Bath  広さ1,092sq.ft  敷地7,880sq.ft 築年数1965

$821,500 (言い値:$763,900)

10 days(成約日数)

45-602 Liula St 

3Bed 2/0Bath 広さ1,447sq.ft 敷地7,932sq.ft  築年数1965

$865,000 (言い値:$850,000)

10 days(成約日数)

45-209 Nakuluai St 

6Bed 4/0Bath 広さ2,738 sq.ft  敷地8,178sqft 築年数1960

$915,000 (言い値:$899,000)

23 days(成約日数)

45-120 Mauli Pl 

3Bed 2/0Bath 広さ1,208sq.ft  敷地6,022sq.ft  築年数1954

$920,000 (言い値:$889,000)

10 days(成約日数)

 

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ハワイ州ラグジュアリー市場のバイヤーはカリフォルニアから

アロハ、リエです。

今日の朝のホノルル不動産協会のオンラインのミーティング。

 

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2020年、第一四半期と第二四半期において、ハワイ州の外国人バイヤーの購入件数は、52%ダウンとほぼ半分にも激減している中、郊外やラグジュアリー不動産(コンド以外)が伸びています。

気候のいいハワイに一刻も早くエスケープしたいという米本土からの富裕層では、カリフォルニアからがダントツトップで、ついでワシントン州、など、現金でのショートクロージング(成約から登記までの日数が短いことをいう)、8日、10日間での登記が増えています。

買い手は、ライフスタイルと結びついた物件を購入する傾向が強く、サーフィンが目の前で出来る海の目の前の豪邸など、ハワイの自然を好み米本土から移り住む人が増えています。在宅勤務でハワイからの自宅からも仕事ができる人も増えています。バケーションで訪れるハワイから”一生の住む家”に、そんなシフトが見られるハワイの高級不動産市場です。また、若年層のファミリーも増えているそうです。また、大家族が一緒に住もうとする傾向も高くなってきています。家族が離れ離れで会えないパンデミックを経験して、大きな豪邸に大家族で・・という傾向も。面白いですね。

 

日本では大型台風が近づいているニュースを聞きました。とても心が痛いです。被害が少ないことを心から祈ります。

 

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不動産でのエスカレーション条項って?

アロハ、リエです。

郊外の一戸建ての売買の勢いが止まりません。ハワイカイのカミロイキ地域の1990年代と比較的新しい一戸建てが立ち並ぶエリアでも言い値を5万ドルも上回る登記が本日ありました。このあたりは、価格帯は80万ドル後半代から90万ドル台ですが、この2か月で5件も取引があり、今日登記された975,000ドルのおうちは、最新の売買事例よりも高い言い値でしたが、それでも複数オファーでの引き合いで最終的に5万ドルオーバーという結果。

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(写真:このパパイア誰も届かないのかな・・・実がぎっしり詰まっていますね)

社内での今日のミーティングで話し合われたのは、マルティプルオファーで受理される攻略方法・・・この戦略について、話し合われました。

最近よく目にするのが、オファーの特別条項に入っている、エスカレーション条項(Escalation Clause)です。このオファーは、マルティプルオファーの状態で競り合いになるのが分かっている場合、よく使われるのですが、「このオファーよりもっといいオファーがありましたらそのオファーの$1000上乗せで購入します。ただし上限はXXXです。」とし、売り手は$1000上乗せで受理するには、手元になるそのオファーも見せないといけません。

この方法はよく見かけられますが、ベストな価格でオファーを出さないでフェアでない、という意見も多く、ケースバイケースです。

例えば、90万ドルでオファーする人がいる中、88万でオファーする人がいてエスカレーション条項をいれて一番上の人の1000ドル上を払うのでオファーを取ってくださいといっても、売り手はベストな価格でオファーを出した90万ドルの買い手と交渉を始めるかもしれません。

VA(ミリタリーローン)の攻略方法・・・・私はVAローンはかなり経験していますので、VAローンがどれだけ強いローンか知っています。VAローンであるからこそ、ヴェテランである買い手を守る部分も契約書にあり、それがオファーとして弱くなる箇所もありますのでそれをどのように強くするか、お客さんに納得してもらう・・・かになります。

パンデミックという不透明な時期ですが、ハワイの主にローカルエリアでは、マルティプルオファーで、その攻略方法の話し合い、そんな今日のハワイ不動産です。

 

 

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