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Hawaiiの不動産 Archive

6月のハワイ不動産データー発表

アロハ たかこ です。

6月のオアフ島の不動産売買のデーターが発表されました。

新聞での見出しタイトルは

回復の兆しを見せているオアフ島の住宅販売

オアフ島での住宅の再販は6月も引き続き減少しましたが、

コロナウイルス対策による影響は5月ほどではありませんでした。

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ホノルル不動産評議会は月曜日にデータを発表し、

以前所有していた一戸建て住宅の販売件数は、

6月の前年同月の327件から8%減少して302件となりました。

コンドミニアムの販売件数は、前年同期の473件から34%減少の312件。

動きは否定的でしたが、

市場は 回復への いくつかの可能性のある兆候 を 示し ました、

5月の減少がより大きかったことを考えると:

一戸建て住宅の23%とコンドミニアムの51%。

ハワイの経済が広範囲に及ぶ事業閉鎖、失業、COVID-19(コロナ)

対応措置に関連する労働時間の減少で崩壊し始めた1か月後の4月、

一戸建て住宅の販売は22%減少し、マンションの販売は28%減少しました。

季節的な要因により例年でも5月より6月の販売が多くなる事もあります。

先月、一度に10人の参加者を制限してオープンハウスの再開許可に変更したなど、

最近の住宅市場にはいくつかのプラスの影響があります。

更にローカルのマーケットでは、記録的な低金利も販売促進に貢献しています。

30年固定金利ローンの平均米国金利は3、07%に低下し、

1971年にさかのぼる歴史の中で最も低くなりました。

変動型ですと更に低い金利で3%を大きく下回るローンも出てきております。

住宅価格については、オアフ島の販売価格の中間価格は、

主に 今年初めから5月にかけての 若干上昇を達成した後、

6月に少し下落しました 。

一戸建て住宅は6月に平均$770,000で販売され、

前年同月の$800,000から4%減少しました。

2月の3%の減少を除いて、この減少は今年唯一の下降となりました。

6月のコンドミニアムの販売価格の中間価格は $421,500ドルで

前年の$432,500ドルから3%減少しました。

これは、今年5月に4%のその他の唯一の減少に続きました。

今週もアメリカ本土からの観光客数が

14日間検疫開始以後最高人数にと記録を増やしています。

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早く日本とハワイも行き来が出来る様になる日が来ますように! 

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バーチャルでの物件見学

アロハ たかこ です。

ハワイ7月1日 毎月1日のお昼にサイレンのテストが

行われる日

これを聞くと新しい月の始まりです。

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今年は3月か世界が一気に変わりましたが

ハワイの不動産も大きな変化が起こっています。

日本とハワイを飛ぶフライトも無く、実際の見学が

出来ない変わりに現代のテクノロジーで

仕事を進める事が出来るようになりました。

インターネットを利用したバーチャルな見学です。

そんなインターネットでの内見でした

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日本にいらっしゃる買い手さんと私のネットカメラで

物件を見て歩き、色々な角度から(私は走りまわって)

見て頂きました。勿論高価なお買い物

ある程度抜粋しておいて、やはり実際に来られるように

なった際に役に立つように下準備をしておきます。

とっても便利な時代になった事に感謝です。

日本もハワイも手洗い、マスクで頑張りましょう!

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アラモアナ に新しい賃貸コンド建設計画

アロハ たかこ です。

この所ハワイも夏の日差しになって来ました、

朝晩の爽やかさは、やはり此処ハワイならではです。

さて、アラモアナ に400フィートの合計595室

The Ala Moana Plaza Tower

という巨大な賃貸コンドの計画が発表されました。

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この中の119室は、アフォーダブル インカムの

テナント用で世帯人数に沿った収入などの規定があります。

場所は、コナ と ピイコイ ストリートでモール隣

更にマストランジットの電車の駅の直ぐ横、

大変便利なロケーションです。

賃貸料安くスタジオ$1,390ー、

1ベッド$1,563ー、 2ベッド$2,060ーの予定ですので、

早くから話題になる賃貸コンドになりそうです。

それでは、マスクと手洗い頑張りましょう!

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レシピを英語で書くって結構難しい

アロハ 孝子 です。

日曜のホノルルは、朝からとっても爽やかな日でした。

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朝のお散歩からパットの作るベーコンとフレンチトースト

のブランチ (急いで食べて写真を取り忘れ)

そして、通常来て貰う人の一般的なクリーニング以外に

私達の細かい消毒を兼ねたクリーニングを

月1回徹底して行います。二人で約1時間かかりますが

オフィスは、ピカピカ!

”エージェントさんが安心して気持ちよく仕事が出来る

神聖な場所としての相応しいオフィス” というのが

エージェントから始めた私達のオフィスに関するモットーです。

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そして前々から友人の頼まれていた

私の自己流クッキングのレシピ を英語で作る

写真と一緒になのですが、パットにも

お手伝い願って書き始めましたら、、、

彼のバックグラウンドは、何は、何カップ、何オンス、

兎に角細かい!! ”設計図を書くんじゃあないから〜”

と言っても聞かない!!!

普段からアバウトで作っているので、

”何オンス?”とか、聞かれても、、、

彼は、お台所あちこち開けてお鍋の大きさから

クッキング スプーンなどを出して来て、細かく細かく、、

で約1時間半かかってやっと完成!

もうレシピは、パットに助けて貰うのは止めとしよう! (笑)

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ホノルルお買い得物件有りのチャンス 到来

アロハ たかこ です。

5月の売買統計も出ていますが、戸建ての中間価格は、若干在庫が少ない事や低住宅金利の効果で、

大きな上下はなく、安定した結果となっています。

(主にハワイ中心部から離れた地域が多くみられます)

コンドミニアムは、価格の面でも販売数の面でも大きく減少でした。

コンドミニアム全体では、30%以上の減少

特に100万ドル以上のコンドミニアムの販売物件数が

一昨年の5月と比較しますと85%もの減少となりました。

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コンドミニアムの購入を検討されている方々には、

とてもお得なお買い物が出来るチャンスでもありますね。

これからは別荘としてのハワイが特に見直される時が来る様です。

それでは又!

もう一息のハワイと日本、頑張りましょう

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5月のハワイ不動産データー発表

アロハ たかこ です

5月の不動産売買のデーターが不動産委員会より

発表になりました。やはり想像通りコロナの

影響で戸建ての販売数が248件の売買と

昨年の5月より22、5%の現象

コンドミニアムは、254件の売買の昨年に比べて

51、2% の減少!

戸建ての中間価格が若干NO3、5%上昇DE$797、000 

コンドミニアムの中間価格は、4、4% 下がり$399、000 

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6月も少しづつビジネス再会などの期待はありますが、

海外からの資本に大きく頼っているハワイ

来航の許可が下りるまでは未だ少し不動産売買も

低迷気味です。オアフ島西側のローカルエリアの動きは

低金利などの恩典を利用しての売買が強くなって来ています。

これらの細かい地域データーや1985年からのデーターをご覧になりたい方は

ご連絡ください。

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先週の金曜日からレストラン内での飲食が再開

客席は全て180センチ距離を置いての座席ですが

久しぶりに美味しい焼肉を満喫しました!

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ハワイで家具を揃える注目点、

アロハ たかこ です。

ハワイで家具探しをする際に注目点

32年以上ハワイで不動産業務を行っていますと、

かなり色々な事を経験して覚えました。

投資家さんや、海外からの別荘を購入された

お客様の家具のショッピング

勿論ご予算があって、インテリア デザイナーを

雇われる場合、詳しくミーティングをする事が大切ですね。

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私もカーペットからカーテン、家具の手配を長年しておりますが、

インテリアのデザイナーさん達は、

お店からお客様のお買い上げ合計金額の30%程度の

払い戻しがあります。そしてデザイナー料金として

各お客様よりお仕事代を頂いてのお仕事となります。

そして、私達のような不動産業者にも家具の会社によっては

10%〜20%を戻してくれる所もあります。

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私が長年携わって来て、お客様に”お店から20%戻りが

ある分の10%を私の時間代にしてお客様が10%の割引になるように

して、私がアシストする方がよろしいかを

選択頂きます。しかしここ10年少し前からは、

とても良心的なインテリア デザイナーの女性を見つけました。

彼女は、勿論お店からの払い戻しだけで私のお客様の

コーディネイトを全て任せられます。

ただ日本語が出来ませんので私が中に入る形になります。

彼女は、全てのお仕事が完了するとお礼に

綺麗な花束を送ってくれたりランチに誘ってくれます。

日本語が出来ないけれど大変良心的で

安心してお任せ出来るデザイナーです。

コストの事だけでなく、そこで注目する点ですが、

先ず目的、別荘なのかレンタルようなのか?

又は、両方を兼ねる物件か?

などによって選ぶ品も変わって来ますね。

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更にとっても重要な事、ハワイは

島ですので何でも船で運んできます。

例えお店側のセールスマンが「後3ヶ月後に届きます」

と言っても、7〜8ヶ月後にならないと届かない事も

よくあるのがハワイの家具など大きめの品々。

船に積み込む際に先ずコンテナに積み込みます、

しかしコンテナ一杯になるまで運ぶ品が集まらないと

コンテナに入れて発送出来ませんから、

どんどん遅れてしまいます。

ハワイで何か大きいお買い物、家具などを購入する際は

必ず島に在庫があるかどうかを確かめてから

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(床材、カーペット、カーテン生地、バスタブなども)

の購入しましょう。

今日からレストランの店内でお食事が出来るようになりましたので

この先が楽しみです!

それでは、皆様も気をつけて良い週末をお過ごし下さい。

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コンドを買う場合の注目点

アロハ たかこ です。

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今日は、ハワイにコンドを買おうと探し始めた時に

注目する点を幾つかあげてみましょう。

先ず、目的と予算でかなり絞ることが出来ますね

それらがある程度決まり

例えばご自分達も利用される別荘

だった場合の内見を始めた際に注目は、

環境、景色、風の通り具合やアメニティ、

管理費などなど一般的な事も大切な決める材料ですね

朝日の入る、朝方、ゆうひが見えるサンセット方?

そして、もう一つあまり気にしない事でも

後で実際に利用して判ることですが、

エアコンのシステムやお湯のシステムなどがあります。

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ハワイは、暑い所ですのでエアコンは重要

セントラル エアコンの場合でも色々なシステムが

あるんです、各お部屋の中にセントラル エアコンの

機械があって、スイッチで冷却した空気をファンで

各部屋に送り込むシステムや、ベランダなどの室外機によって

冷やして送り込むシステム、そして

コンドの地下などで冷却水を作り、それが常にビル全体を巡回していて、

各オーナーは、スイッチを入れてファンを作動させる事で

部屋を冷やすシステムなどです。冷却水を回しているシステムは

エアコンの冷たい空気を出すファンの電気代だけなので

割合お得なシステムです。

お湯に関しては、各お部屋にウオーター ヒータータンクが

有り、その中のお湯を暑くしたものを

お風呂などで利用する場合は、髪の長い女性が

2人位入った後に入るとシャワーが水になる事もあります。

ですので、ご利用になる家族形態なども考慮して

その点もエージェントに確かめて貰っての見学が良いでしょう。

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誰が鍵を持っているの?

アロハ たかこ です。

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3月末からのハワイロックダウンで

春休み、ゴールデンウイーク 、早めの夏のバケーション

を兼ねてハワイの別荘にみえる予定だったオーナーさん方、

一体何時になったらハワイに来れるのか予定が立たないので、

戸建ての空き家、コンドミニアムの空室と

心配でと、ご連絡がよく入るようになりました。

勿論、弊社の姉妹会社の賃貸管理専門社 

ハワイアン  ドリーム バケーションズ社

など専門家に委託している場合は大丈夫ですが

「よく来るので、大丈夫」と言って

特に専門家に依頼していないオーナーさんも

結構おられるのに驚きですが、

確かにハワイと日本は、飛行機で7時間程度

それ程心配されない方も多いのでしょうね

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お電話で、1月の終わりにまた直ぐ来ると思って

食べ物をキャビネットに入れて来てしまった、

戸建てのクーラーの室外機の心配や、洗濯機の水、おトイレの水の元栓

上のユニットからたまに水漏れがあるので、留守期間が長いと心配

などなど、色々なご連絡を頂きます。

そこで、管理会社が入っていない場合、

ハワイで万一の際に物件の鍵は、誰が持っているのか? 

をお尋ねします。

ハワイの規制で州外のオーナーさんは、ハワイ内に

誰かが鍵を持って、(出来れば物件からある程度距離が近い方が良い)

が取れるようになっている事が定められています。

という事で私共は、先ずは鍵の所在をお聞きして、、、

ない場合は、郵便でお送り頂いたり、物件立ち入りや、鍵の作成の同意書に

サインをいただいて鍵屋を利用する所から始めます。

まさか、と思っていても何があるか分からないですので、

是非、ハワイの物件をご所有の方々は、管理や保険を

しっかりと見直して下さい。

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ハワイと日本の不動産契約の違いは?

アロハ たかこ です

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もう早いもので6月に入ってしまいましたね

今日は、ハワイの不動産の取引上の進め方で

日本の契約の進み方との異なる点を

幾つかお話ししてみましょう。

買主さんがオファーを入れる段階で

価格以外に色々な条件を付ける事が可能です、

ここまでは、日本の不動産売買契約でも有りますね、

しかし、コンテンジェンシー (偶発事項)の条件で

何かがどの様にいつ迄に(最初の契約受諾時から数えて)

出来たら契約は続行、という内容になります。

これらの主な条件は、契約の受諾後(*00日以内に)

と各条件毎に日数が入ります

プロによる物件の点検調査の結果次第、

例え買主間での契約が ’アズ イズ” で合意されても

買主側は、検査結果により 修理交換依頼を申し出る事や

売買金額の再交渉を求める場合も有ります。

日本でも「現状有姿」住宅などで、

山林などの土地売買では「現況有姿」と言うのが有りますが

これとは、少し異なります。

売主側からの公表用紙の内容確認次第、

売主側からの電気代の明細書の受け取り次第、

物件に付いて、股は除いて譲渡される品々のリスト

(家具やアート)商業物件の場合は、

機材などのリスト、

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以前マウイの戸建てのお取引の際に、売主さんが壁のアートを付ける予定

でしたが、登記直前になってその絵をどうしてもお嬢さんが欲しいと言うことになり

買主さんにかけ合って、承諾を得られました(ホッ!)

買主さんがとても理解のある良心的な方々で

無事を得ました。

しかし場合によっては、大問題と言うことにもなりかねませんので

こう言う点もしっかり家族会議でのチェックが必要ですね。

そして、

コンドミニアムやアソシエーションの有る物件の場合は、

それらの管理しているアソシエーションからの約款、経済報告書、

所有者理事ミーティングなど約3ヶ月分の議事録、

コンドの規則書、コンド建設後の規約書などなどを

受け取り、買主がそれらを読み満足次第、

シロアリのプロによる検査結果次第、

引き渡し前の修理や、クリーニング次第、

ペットが居た物件では、専門業者による害虫駆除

などが一般的ですが、もっと細かく契約書に入る事もあります。

勿論、売主だけが条件を満たすのではなく、

買主も契約内容の決済が”現金” の場合は、

(*日数以内に)現金の証明

残高証明のコピー等を提出、

ローンの場合は、金融機関からの仮審査OKの用紙

や、期限での本審査への進行具合を

売主のエージェントが買主の金融機関に確認。

買主側は、その金融機関による物件の査定(鑑定結果を調べ次第)

などなどお互いに条件が有ります。

そして、日本の売主さんが驚かれるのは、

契約が$000額で受諾された後に

色々な条件の調査結果などにより、価格や、条件の再交渉

が起こる場合がある事です。

日本の売買契約の「瑕疵担保責任」のような

譲渡以後 1−3ヶ月間に売主側に修理交換責任の保証をと言う事も通常有りません。

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更に大きな違いは、売主、買主が一切顔を合わせたり

話したりする必要が無い事です。

更に、日本で不動産の売買をされた経験の

おありになる方は特に戸惑われる事の一つは、

売主側は、登記より早めに物件の明け渡し準備をされて

(引越し、クリーニングなど)鍵を売主代理のエージェントさんに

渡せる様にする事。

更に買主側は、登記より最低(週末、祭日を除く)3日位前までには、

購入の決済金を全てエスクローの信託口座に入金しておく事です。

売り手さんは、「未だお金も貰っていないのに何故物件をあけ渡す必要があるのか?」

と、

買い手さんは、「未だ物件の鍵も貰っていないのに何故全額を振り込まなければ

ならないのか?」

が、驚かれる事柄のひとつですね。

でもこれは、エスクローという日本では無い、とても中立で安心出来る

会社のシステムが中に入っているからなのです。

エスクローに関してのご質問は、お気軽にご連絡ください

また後日お話ししましょう。

と言う違いがあるのもハワイの不動産取引での事です。

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ハワイの様子は、段々と人や車の移動も

多くなり何となく活気が出て来ています。

もう少しで海外からもハワイに渡航出来る様になりそうですので

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