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Hawaiiの不動産 Archive

誰が鍵を持っているの?

アロハ たかこ です。

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3月末からのハワイロックダウンで

春休み、ゴールデンウイーク 、早めの夏のバケーション

を兼ねてハワイの別荘にみえる予定だったオーナーさん方、

一体何時になったらハワイに来れるのか予定が立たないので、

戸建ての空き家、コンドミニアムの空室と

心配でと、ご連絡がよく入るようになりました。

勿論、弊社の姉妹会社の賃貸管理専門社 

ハワイアン  ドリーム バケーションズ社

など専門家に委託している場合は大丈夫ですが

「よく来るので、大丈夫」と言って

特に専門家に依頼していないオーナーさんも

結構おられるのに驚きですが、

確かにハワイと日本は、飛行機で7時間程度

それ程心配されない方も多いのでしょうね

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お電話で、1月の終わりにまた直ぐ来ると思って

食べ物をキャビネットに入れて来てしまった、

戸建てのクーラーの室外機の心配や、洗濯機の水、おトイレの水の元栓

上のユニットからたまに水漏れがあるので、留守期間が長いと心配

などなど、色々なご連絡を頂きます。

そこで、管理会社が入っていない場合、

ハワイで万一の際に物件の鍵は、誰が持っているのか? 

をお尋ねします。

ハワイの規制で州外のオーナーさんは、ハワイ内に

誰かが鍵を持って、(出来れば物件からある程度距離が近い方が良い)

が取れるようになっている事が定められています。

という事で私共は、先ずは鍵の所在をお聞きして、、、

ない場合は、郵便でお送り頂いたり、物件立ち入りや、鍵の作成の同意書に

サインをいただいて鍵屋を利用する所から始めます。

まさか、と思っていても何があるか分からないですので、

是非、ハワイの物件をご所有の方々は、管理や保険を

しっかりと見直して下さい。

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ハワイと日本の不動産契約の違いは?

アロハ たかこ です

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もう早いもので6月に入ってしまいましたね

今日は、ハワイの不動産の取引上の進め方で

日本の契約の進み方との異なる点を

幾つかお話ししてみましょう。

買主さんがオファーを入れる段階で

価格以外に色々な条件を付ける事が可能です、

ここまでは、日本の不動産売買契約でも有りますね、

しかし、コンテンジェンシー (偶発事項)の条件で

何かがどの様にいつ迄に(最初の契約受諾時から数えて)

出来たら契約は続行、という内容になります。

これらの主な条件は、契約の受諾後(*00日以内に)

と各条件毎に日数が入ります

プロによる物件の点検調査の結果次第、

例え買主間での契約が ’アズ イズ” で合意されても

買主側は、検査結果により 修理交換依頼を申し出る事や

売買金額の再交渉を求める場合も有ります。

日本でも「現状有姿」住宅などで、

山林などの土地売買では「現況有姿」と言うのが有りますが

これとは、少し異なります。

売主側からの公表用紙の内容確認次第、

売主側からの電気代の明細書の受け取り次第、

物件に付いて、股は除いて譲渡される品々のリスト

(家具やアート)商業物件の場合は、

機材などのリスト、

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以前マウイの戸建てのお取引の際に、売主さんが壁のアートを付ける予定

でしたが、登記直前になってその絵をどうしてもお嬢さんが欲しいと言うことになり

買主さんにかけ合って、承諾を得られました(ホッ!)

買主さんがとても理解のある良心的な方々で

無事を得ました。

しかし場合によっては、大問題と言うことにもなりかねませんので

こう言う点もしっかり家族会議でのチェックが必要ですね。

そして、

コンドミニアムやアソシエーションの有る物件の場合は、

それらの管理しているアソシエーションからの約款、経済報告書、

所有者理事ミーティングなど約3ヶ月分の議事録、

コンドの規則書、コンド建設後の規約書などなどを

受け取り、買主がそれらを読み満足次第、

シロアリのプロによる検査結果次第、

引き渡し前の修理や、クリーニング次第、

ペットが居た物件では、専門業者による害虫駆除

などが一般的ですが、もっと細かく契約書に入る事もあります。

勿論、売主だけが条件を満たすのではなく、

買主も契約内容の決済が”現金” の場合は、

(*日数以内に)現金の証明

残高証明のコピー等を提出、

ローンの場合は、金融機関からの仮審査OKの用紙

や、期限での本審査への進行具合を

売主のエージェントが買主の金融機関に確認。

買主側は、その金融機関による物件の査定(鑑定結果を調べ次第)

などなどお互いに条件が有ります。

そして、日本の売主さんが驚かれるのは、

契約が$000額で受諾された後に

色々な条件の調査結果などにより、価格や、条件の再交渉

が起こる場合がある事です。

日本の売買契約の「瑕疵担保責任」のような

譲渡以後 1−3ヶ月間に売主側に修理交換責任の保証をと言う事も通常有りません。

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更に大きな違いは、売主、買主が一切顔を合わせたり

話したりする必要が無い事です。

更に、日本で不動産の売買をされた経験の

おありになる方は特に戸惑われる事の一つは、

売主側は、登記より早めに物件の明け渡し準備をされて

(引越し、クリーニングなど)鍵を売主代理のエージェントさんに

渡せる様にする事。

更に買主側は、登記より最低(週末、祭日を除く)3日位前までには、

購入の決済金を全てエスクローの信託口座に入金しておく事です。

売り手さんは、「未だお金も貰っていないのに何故物件をあけ渡す必要があるのか?」

と、

買い手さんは、「未だ物件の鍵も貰っていないのに何故全額を振り込まなければ

ならないのか?」

が、驚かれる事柄のひとつですね。

でもこれは、エスクローという日本では無い、とても中立で安心出来る

会社のシステムが中に入っているからなのです。

エスクローに関してのご質問は、お気軽にご連絡ください

また後日お話ししましょう。

と言う違いがあるのもハワイの不動産取引での事です。

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ハワイの様子は、段々と人や車の移動も

多くなり何となく活気が出て来ています。

もう少しで海外からもハワイに渡航出来る様になりそうですので

世界中で頑張りましょう!

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景色抜群お安いスタジオルーム御成約

アロハ、たかこ です。

先月から販売に出していましたワイキキの借地権のスタジオ 

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ワンルームにオファーが入り契約成立致しました。

ダイアモンドやオーシャンビュー

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家具も付いていてお値段が何と

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$115、000 ー とお手頃でしたので

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この大騒ぎの中、24日間で今日ご成約です!

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アメニティも充実していてアラモアナ ブルバード位置する

大変便利なロケーション、お子さんのハワイ留学に

ご両親が購入されれるお手頃で人気のコンドです。

ハワイは、9月が新学期なので

例年ですとかなり多くのお手頃物件が動くのですが、

今年は、コロナ肺炎の影響で

動きがとても少なくなっておりました

しかし必要な物件への動きは、全く停止しているわけでは

無いですよ。どうやら今週の金曜日15日より

色々なビジネスが動き出すようです。

又来月からの不動産の動きにも目が離せませんね。

                                                         

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ハワも小売店に影響が出ています

アロハ たかこ です

コロナ肺炎の影響でハワイのお店が

(世界中ですが)かなり変わりました

大好きだったBed & Bath Beyond ,

Mai Tai Bar, Baba Gump, Pier 1 Imports,

Macy’s ( Big Island) Neman Marcus ,

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CJ Crew, Forever 21 ,そしてカピオラニと

ケアモクのコーナーにあるWalgreen も

来月で幕を閉じるそうです。

これ以外にも多くのお店が閉まるので

次回ホノルルにいらした方々は、ちょっと驚いてしまうと思います。

勿論コロナ肺炎だけのことでは無いかもしれませんが、

オンラインでの購入がメインとなった今、

わざわざ高い店舗で人件費や光熱費もかかる

お店を開くメリットも少なくなっていくのでしょうね。

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不動産業も同じようになっていくのでしょうか?

既にバーチャルなオフィスで(特にオフィスらしいオフィスは無い)

不動産会社も出来てきています。

以前からするとどんどん変わっていきますね。

確かに今回の出来事は、悪いことの中にも

合理的な良い事の可能性も見出される要因とも

なっていますね。益々今後の世界が心配でも有り

楽しみでも有ります。

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ハワイ4月の不動産データー発表

アロハ たかこ です

4月のホノルル不動産委員会からデーターの発表が有りました。

コロナ肺炎のパンダミックでの住宅市場への影響は大きくなりつつあります

戸建て、コンドミニアム両方の4月に登記した物件(売却)新しい販売物件は2桁の減少

戸建て、コンドミニアム共価格は多少伸びましたが、

やはり住宅市場は、懸念された通りにコロナ肺炎パンダミックの影響を

受け売却、売り出し物件の非常な減少となりました。

(ホノルル不動産委員会のプレジデントのリポートより)

現在の将来への不安や経済の安定が見えてくると

ゆっくりと販売物件や、購入者の動きが出始める模様。

今年はかなりゆっくりとマーケットも回復していくと言う考え方が

多いようです。

明日ハワイの木曜日から、オアフ島とマウイ島以外の島の

ショッピングセンターや小売店がオープンします。

オアフとマウイは、人口が多いので

もう少し時間がかかるようです。

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(ディーノも早くショッピングに行けるといいね)

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ドルの底堅はコロナで益々

アロハ、 たかこ です。

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段々と日本を始め海外からのハワイ物件への

お問い合わせも入って来ている日々ですが、

ハワイの不動産委員会もコロナ肺炎の影響で

更に追加条項用紙などの改正や追加と

本来ならばスティホームでゆっくりと、、

なのですが、仕事と勉強が結構忙しく

そしてクッキングも(^^)

あっという間の1日です。まあ、オフィスが

同じコンドの1階と3階に有ると言うのが特に

忙しくなる原因かもしれませんが、、

所で、お客様と物件の価格の事でお話をする際に

良くドルと円の換算を致します。

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私達の中では、コロナ肺炎の影響で

渡航制限が拡大し、海外旅行や留学が難しくなって

アメリカに入るドル収入にも大打撃のはず。

少し前に、ドルが下がるのでは、という話も出ていました。

もう一つドルが下がると言われた理由は、

ドルの金利水準は、米連邦準備理事会(FRB)による

ゼロ金利復帰と量的緩和再開を受けて、すでに大幅に低下してしまっています。

日米の長期金利差は、以前であれば考えもつかなかったほど縮小していて、

1%を大きく割り込んでいます。

それでも、ドル/円 相場が円高・ドル安方向を試す動きは、

散発的にしか起こっていない。

良く日本の方に、何故?と聞かれるのですが、

考えられる事は、

基軸通貨として最終決済手段は「ドルで」

という事情のようです。市場が大変動していた際には、

ドル現金のニーズが大きいからドルは底堅いのでしょうと、

一時は言われていました。しかし市場のコンディションが

かなり落ち着いてからも、ドルは相変わらず底堅い!!!

確信ではないかもしれないですが、

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トランプ大統領が就任して国内外からは色々と批判を浴びていますが

既存の秩序を破壊し、米国第一主義を掲げながら

軍事力増強を行っている事など

不透明な世界で最後に頼れる通貨はユーロや

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人民元などではなく、やはりドルだという認識が、

市場の内外でじわり浸透してきているのではないのでしょうか。

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私のお客様の中には、かなり以前から資産の安全化の為にと

円だけで日本に置いておかず、アメリカでのドル貯金や金利の良い商品、

そしてアメリカの不動産にと分散しておられます。

ドル高は、円を送金してのご購入には

少し辛いですが、ハワイの不動産の販売を

する日本の売主方には、嬉しい事ですね。

さて、この週末は少しお家の事をしようかな?

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”こんな物件は、直ぐに売りましょう!”

アロハ、 たかこ です

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今朝の新聞を見ていたら、こんなタイトルで

書いている日本の不動産仲買業社の代表取締役である

田中哲也氏の記事を見かけました。

そこで共感した事が有ったので書いてみます

”「使っていない物件」「収益を生まない物件」

は、早く売ってしまいましょう。

昔日本では土地神話があり、

持っていれば上がると言われました、しかし今ではそうでは

ありません。現在使っていないものや収益のない

物件は、現金化しておくべきです”

という内容です。

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日本とハワイでの物件所有の多少し異なる点は、

海外不動産、愛情や、夢、愛する人を(自分も含め)

暑い時期、寒い時期やリラックスしたい時に

来れるハワイとしての別荘、

遺産相続など資産分散、留学、転任なども大きな所有目的

となりますね。しかし収益物件となると確かに

この武漢肺炎の影響もあり、最低3ヶ月間 又はそれ以上の

空室状況を考えてみて、例え海外から訪問者がハワイに

来られるようになったとしても、直ぐに予約が満杯とは

行かないでしょう。その場合の損を何年で取り戻せるか?

と、いう計算をすると

ハワイに投資としての物件をお持ちの方は、

やはりここで一度現金化しておいて

(この先更なる価格の下降以前に備えて)

一時、現金化しやすい投資へ乗り換えておく

(アメリカには、色々な投資がありますので)

というのも今のうちからの対策の一つかもしれません。

勿論現在も長期のテナントが入っていて

収益を上げている物件なら、特に必要はないです。

但し、例えば昨年のマーケットに出ている1ベッドの販売物件数

が、今日現在では在庫が増加しつつあります。

投資物件の場合は、ある程度マーケットが落ち着いて

ハワイへの訪問客が(例え日本からでけでも)

1日 5,000人以上になる頃に

見計っての再投資という手もあります。

下記は、ホノルル不動産委員会から本日付けでの1年間の

1ベッドルーム売り出し物件数を示すチャートです。

今年4月まで1年間の販売物件在庫数

 

恐らくこれから徐々に販売物件が増え始めて

来年以降のマーケットは、需要より供給が増える可能性が有のでは

との業界での予想です。そうなりますと今年例えば

今まで受け取れた販売価格をかなり切ってしまう事にもなりかねません。

しかし投資家の買い手にとっては、

この先暫くは購入のチャンスでもありますね。

それでは、皆様GWも是非気を付けてお過ごし下さい!

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こんな物件、今直ぐ売りましょう!

アロハ、 たかこ です

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今朝の新聞を見ていたら、こんなタイトルで

書いている日本の不動産仲買業社の代表取締役である

田中哲也氏の記事を見かけました。

そこで共感した事が有ったので書いてみます

”「使っていない物件」「収益を生まない物件」

は、早く売ってしまいましょう。

昔日本では土地神話があり、

持っていれば上がると言われました、しかし今ではそうでは

ありません。現在使っていないものや収益のない

物件は、現金化しておくべきです”

という内容です。

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日本とハワイでの物件所有の多少し異なる点は、

海外不動産、愛情や、夢、愛する人を(自分も含め)

暑い時期、寒い時期やリラックスしたい時に

来れるハワイとしての別荘、

遺産相続など資産分散、留学、転任なども大きな所有目的

となりますね。しかし収益物件となると確かに

この武漢肺炎の影響もあり、最低3ヶ月間 又はそれ以上の

空室状況を考えてみて、例え海外から訪問者がハワイに

来られるようになったとしても、直ぐに予約が満杯とは

行かないでしょう。その場合の損を何年で取り戻せるか?

と、いう計算をすると

ハワイに投資としての物件をお持ちの方は、

やはりここで一度現金化しておいて

(この先更なる価格の下降以前に備えて)

一時、現金化しやすい投資へ乗り換えておく

(アメリカには、色々な投資がありますので)

というのも今のうちからの対策の一つかもしれません。

勿論現在も長期のテナントが入っていて

収益を上げている物件なら、特に必要はないです。

但し、例えば昨年のマーケットに出ている1ベッドの販売物件数

が、今日現在では在庫が増加しつつあります。

投資物件の場合は、ある程度マーケットが落ち着いて

ハワイへの訪問客が(例え日本からでけでも)

1日 5,000人以上になる頃に

見計っての再投資という手もあります。

下記は、ホノルル不動産委員会から本日付けでの1年間の

1ベッドルーム売り出し物件数を示すチャートです。

今年4月まで1年間の販売物件在庫数

 

恐らくこれから徐々に販売物件が増え始めて

来年以降のマーケットは、需要より供給が増える可能性が有のでは

との業界での予想です。そうなりますと今年例えば

今まで受け取れた販売価格をかなり切ってしまう事にもなりかねません。

しかし投資家の買い手にとっては、

この先暫くは購入のチャンスでもありますね。

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これから売りに出します景色の綺麗なお部屋

アロハ、 たかこ です

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週末の土曜日、新しく販売に出すワイキキの

ワンルームのお部屋のチェック

に行きお部屋からのワイキキの素晴らしい景色を

眺めて、改めてこの街の美しさを再感!

そして、ショッピングと久しぶりにワイキキ 周辺をドライブ

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してみました、お店が開いていないのでショッピングエリアは

閑散としたストリートですが、

ビーチサイドの歩道は思ったより人が歩いているのには

驚きでした

ずーっと昔まだ学生の頃父に連れて来てもらった

静かなハワイのワイキキを思い出してしまいました。

いつもの賑やかなワイキキまさかこんな日々が来た事が

後でいい思い出となる日が早く来ると良いですね。

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日本のセンチュリー21加盟店からも応援、

アロハ、たかこ です

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日本にお住まいの皆様もご存知だと思いますが、

センチュリー21 のお店は、世界84カ国に有り

日本も約900店舗 も有ります。

世界的にこのような非常事態の中

日本もとうとう外出要請が深刻化しているようです

この先は、特に日本とハワイとの飛行機の便数も本当に

少なく、限られるので、書類の郵送にはやはり独自の飛行機を持っている

Fedex が便利です。

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しかし先日も書きましたが、

とても混んでいるようです。

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現在日本のセンチュリー21との お客様のお仕事をしている

書類の郵送でも時間がかかっています。

この頃特に感じるのですが、世界中の仲間達は、

オンラインでお互いの健康や精神面でサポートしあって

物件情報交換や

各国の状況や情報をオンタイムで連絡をくれます

そして勿論日本のセンチュリー21  加盟店の方々からも

世界最大の不動産流通ネットワーク 質・規模ともに不動産業界No.1のリーダーになることを目指して 世界80ヵ国 全世界8000店舗 従業員11.9万人この苦しい時期が終わったらハワイに是非購入したいお客様のご紹介

や励ましの連絡を頂き本当に感謝です。

フランスのお客様の物件お取引に関しての

連絡を取り合っているのですが、

現地の加盟店の方からの連絡で、やはり時間がかかるとの事。

France

Trouver mon agenceフランスやスペインには、とても多くのセンチュリー21 加盟店も

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有り、ソーシャルメディアやZoomでの楽しい時間を

(時差がちょっと大きいのですが(笑)

あちらの方は、陽気な方が多くネットでギターを弾いて

歌まで歌ってくれたりして、、

やはり同じ業者でも良い意味での国民性の違いに思わず

吹き出してしまう事も度々です。

Flamenco Spanish Dance - Free image on Pixabay

例え外出禁止でも世界中の仲間達と

このように過ごす事が出来て、感謝です。

これが今日のお知らせでした。

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E-Mail: c21takako@gmail.com

Patrick & Takako McMillen2014

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